離婚は人生の大きな分岐点となり精神的な疲労も大きくなりますが、さまざまな決断を迫られるタイミングでもあります。
なかでも、結婚してから家を購入したご夫婦の場合、離婚時に不動産をどうするのかが大きな課題となるケースが多いでしょう。
家は離婚時の財産分与の対象となるため、離婚時に不動産を売却して売買益を分け合うというケースがよく見られます。
本記事では、離婚時の不動産売却に関する基本的な知識や注意点、いろいろな売却方法、売却の流れについて、プロ監修のもと解説します。
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離婚時の財産分与とは？
離婚時に不動産売却を考える場合には、財産分与の基本的な事柄を理解することが重要です。財産分与とは何かと財産の分割対象や方法について説明します。
※本記事では離婚に関する一般的な概念を紹介します。詳しい法律の認識や適応範囲・条件などは状況で変わることがあるため、一つの参考として目安としてください。
財産分与とは
財産分与とは婚姻中に夫婦が協力して築いた財産を、離婚時に公平に分ける手続きを指し、不動産や貯蓄・証券、車や家財などが含まれるのが一般的です。
財産分与は離婚後の双方の生活を安定させるために重要な手続きであり、一般的には半分ずつとされていますが、夫婦間の話し合いによって割合は変更可能です。お互いが納得する形で分けることが大切です。
離婚と財産分与
離婚時には、双方が持つすべての財産を分割するわけではありません。財産には「共有財産」と「特有財産」があり、財産分与の対象となるのは「共有財産」とされ、通常は以下のように分けて考えられます。
【共有財産】婚姻期間中に夫婦が共同で取得した財産。家や車、預貯金、証券など、名義がどちらであるかは基本的に関係ないとされています。たとえば、夫妻のどちらかの収入で購入した不動産であっても、家で家事を行う人がいたからこそ、共有財を築けたという考え方が適用されます。
【特有財産】婚姻前に取得した財産や、婚姻前および婚姻中に親などからの相続や贈与によって個人的に得た財産。これらは財産分与の対象外とされます。
離婚時には財産を整理して、共有財産を公平に分割する必要があります。離婚成立後に財産分与の話し合いをすることも可能ですが離婚後はそれぞれの生活があるため、離婚前に話を進めるのが理想といわれています。
参考：財産分与 法務省
離婚時の不動産売却の基本知識
離婚時に不動産売却を行う際は、知っておくべき基本的な事柄があります。ここでは、不動産売却のメリットと、基本となるポイントを解説します。
離婚時に不動産売却を行う利点
離婚時に不動産売却を行う利点は現金化できることと、後のトラブルのリスクを軽減できる可能性がある点といえるでしょう。
不動産を売却して現金化することで財産を公平に分けやすくなり、まとまった現金を新生活への資金にできます。また、ローンが残っている場合には、売却することで、代金を返済に充て完済できる可能性があります。
共有名義の不動産の場合は、離婚後に売却や建て替えなどを行う際に相手の同意が必要となりますが、離婚時に売却して現金化することで、将来のトラブル防止につながるかもしれません。
一方で、子どもの生活環境を優先するなど、いますぐ売却できないケースも少なくありません。現在と将来の生活を見据えながら、慎重に検討しましょう。
不動産売却は名義人のみが行える
離婚時に不動産売却をする際には名義確認が重要です。共有財産であっても、名義人のみが不動産を売買できるのが通常です。夫名義の不動産を妻が勝手に売買することはできませんし、妻名義の不動産を夫が妻の承諾なしに売買することもできません。
不動産売却の検討を始めたら、まず名義人を確認しましょう。
| 不動産の名義確認方法 登記情報提供サービスから申し込めば、インターネットですぐに名義を確認できます。 必要なもの：固定資産税納税通知書／クレジットカード 利用料金：330円前後 ※必要な書類による 利用料金はかかりますが、法務局などの窓口の約半額ほどで利用できます。納付通知書に記載されている「土地の所在」または「家屋番号」が必要です。 参考：登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利 法務局 |
離婚時の不動産売却のタイミング
不動産売却は離婚前でも離婚後でも行えますが、状況に応じて適切な売却タイミングを選ぶことが重要です。
スムーズな財産分与の方法として、離婚前に売却し離婚後に代金を分けるという方法があります。これは離婚前に売却した代金を分けると、贈与税にあたる可能性があるためです。離婚が成立してから売却代金を分けることで財産分与と認められると考えられます。
離婚前は何もせず離婚後に売却するという選択肢もあります。しかし、それぞれの新しい生活が始まると、お互いに連絡が重荷になる可能性があるため、状況に応じた判断が必要でしょう。
別居をしている場合の注意点
別居をしている場合の共有財産は、結婚してから別居を始めた時点までの財産とし、別居後に、片方が購入した家は財産分与の対象にはならないとするのが一般的です。
同居中に購入した家のローンを、どちらか片方が支払っているケースでは、別居を始めた時点の残債を元に財産分与の計算を行うことが多いです。
| 神奈川県横浜市・横須賀市・藤沢市の離婚に関する行政ページ 不動産に限らず、離婚に関する情報をまとめた行政ページです。細かいところもありますが、しっかり調べて対応しましょう。 ・離婚届 横浜市 ・離婚届 横須賀市 ・離婚するとき（離婚届） 藤沢市 |
いろいろな売却方法を検討する
不動産の売却を決めたら確認したいのが「売却の方法」です。売却でも「仲介」「買取」「リースバック」「任意売却」という4つの方法の特徴やメリット・デメリットについて紹介します。
仲介
仲介とは、不動産業者に依頼して買主を探し、売却してもらう方法です。仲介は、希望する価格で売却できる可能性がある一方で、売れるまでに時間がかかることがあります。
仲介は市場に出すため、家を探す多くの買主にアピールできます。しかし、すぐに買主が見つかるわけではありません。買主が見つからない場合、値下げが必要になることもあります。
仲介では、適正な査定と販売活動をしてくれる不動産業者選びが、売却成功のカギとなります。
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買取
買取とは、相談や依頼をした不動産業者が直接物件を買い取る方法です。買取は、買主を探す必要がないため、売却までのスピードが速く手続きや決済がスムーズに進みやすいのが大きなメリットです。
また、広告やインターネットに掲載せずに売却できるため、ご近所や知人に知られにくいというメリットもあります。急いで現金化したい場合や、プライバシーを重視したい場合に適した売却方法といえるでしょう。
価格面では、自分たちの希望価格や理想価格を提示して買主を待つ形ではないため、売却時の市場価格などをもとに不動産会社と協議しながら決めるのが一般的です。そのため、希望価格よりもやや低い売却額になるケースもあります。
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リースバック
リースバックとは、自宅を不動産会社に売却し、その後、賃貸契約を結ぶことで売却後も同じ家に住み続ける方法です。受け取った売却代金で財産分与を行います。
賃貸で住み続ける選択をした側は、引っ越しをする必要はありません。子供の住み慣れた環境を変えたくない場合などに役立つ方法といえるでしょう。家賃はかかりますが、賃貸契約になるため、固定資産税の支払いや家の修繕費などの経費がかからなくなるのが一般的です。売却で受け取れる財産と、支払う家賃とのバランスを十分に検討し持続可能かを考えるのがポイントです。判断がつかない場合は、専門家である不動産会社に相談だけでもしてみることをおすすめします。
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任意売却
任意売却とは、家を売却しても住宅ローンが残る場合に、ローンを組んでいる金融機関に相談して市場で不動産を売却する方法です。任意売却は競売より高値で売れる可能性がありますが、残債が残るため、なんらかの方法で残債を支払う必要が生じるのが一般的です。
新たにローンを組めるかは、ローンの名義人の状況や金融機関の判断によるため、早めの相談と手続きが必要でしょう。
任意売却を行うと信用情報に記載される可能性があり、以降のローン申請やクレジットカードの申請が難しくなるのは、注意点の一つといえます。
任意売却の代金はローンの支払いになるため、財産分与の対象にはならないと考えるのが一般的です。
離婚時の不動産売却の流れ
不動産の売却を決めたら、どのように進めていけばいいかを解説します。名義人やローンの残債の確認方法、不動産の査定から売却までの一般的な流れを解説します。
※状況によって流れが異なることがあります。
名義人を確認する際の必要書類
不動産を売却する際には、名義人でないと売却ができないため、売買契約書や登記事項証明書で名義人を確認しましょう。
売買契約書では、名前を書いて判子を押した人が名義人とされ、登記事項証明書では、通常「所有者」にある名前が名義人とされます。夫名義、妻名義だけでなく、共有名義や親の名義のままという場合もあるので、しっかりと確認して手続きを進めます。
名義変更を行う場合、いろいろな書類や手続きが必要になるため、司法書士や不動産会社など専門家に依頼するのが一般的です。早めに相談しましょう。
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住宅ローンの残債の確認
ローン残債務を調べます。住宅ローンの自動引落しのタイミングや、繰り上げ返済をしている場合など、借入時のローンの返済計画表と実際の残債が異なっていることがあるため、借入先の金融機関に確認することが必要です。残債額の他にローンの名義人・連帯保証人もあわせて確認しましょう。
ここで調べた「ローンの残債」をもとに、売却してもローンが残るのか、ローンを完済し財産として分けられるのかを判断し、今後の計画に反映させていきます。この後に紹介する「不動産の査定」へ読み進めましょう。
| 住宅ローンが残っていても売却できる？ アンダーローン・オーバーローンの違い アンダーローンとは、住宅ローンの残債よりも、「戸建てなどの不動産の売却金額」の方が上回るケースで、売却代金で住宅ローンを相殺し完済できるため、ローン残債があっても家の売却が可能になります。 オーバーローンは、戸建ての売却額よりも「住宅ローンの残債」の方が大きくなるケースで、一般的な売買方法で家を売却することはできません。金融機関と不動産会社への相談が必要になるケースが一般的です。 |
不動産会社に相談して査定をしてもらう
不動産の売却価格を知るための最適な方法は、不動産会社に査定を依頼することです。不動産会社により査定価格が異なる可能性があるため、信頼できる不動産会社に依頼するか、数社に査定を依頼するのもよいでしょう。
注意点として、査定額が高いからといって、よい不動産会社というわけではありません。仲介した不動産の販売力、親身になって相談にのってくれる対応力、複数の手段の中から最適な売却方法を提示できる提案力など、多角的な視点で信頼できる不動産会社を見極め、依頼先を決めるのがポイントです。
売却後の手続きと公正証書
売却を決断したら必要な書類をそろえ、不動産会社に売却を依頼します。その後、買主が決まり次第、契約し売却代金を受け取り、家を引き渡します。
売却代金の分配方法については、離婚時の財産分与として公正証書を作成することをおすすめします。
公正証書の作成には費用がかかりますが、公証人が当事者の依頼に基づいて作成する公文書で、法的効力が高い証拠力を有します。後々のトラブル回避のためにも、公正証書を作成しておくと安心でしょう。
離婚時の財産分与と不動産売却における注意点
離婚時の財産分与と不動産売却には、注意点があります。財産分与の請求期間、税金と手続きの注意点を解説します。
※法律や条例の適用期間や適用条件は、条件や年度などによって異なることがあるため、不動産会社などのプロに相談し最新の情報を確認しましょう。
離婚時の財産分与の請求期間は2年
離婚時の財産分与の請求期間は離婚後2年以内とされています（2024年7月時点）。離婚時に財産分与をしていなくても、離婚から2年以内に財産分与の請求をすると、その後は引き続き手続きを進められるのが一般的です。
ただし、2年を過ぎると請求権が失効するのが通常であるため、早めの相談や請求手続きを行うことが重要です。
参考：財産分与 法務省
税金と手続きの注意点
離婚時の財産分与において、原則として財産分与された側には贈与税はかからないとされていますが、以下の点に注意が必要です。
【譲渡所得税】不動産や株式などの資産を現物で渡した場合、それぞれが購入時より値上がりしている場合は、譲渡所得税がかかる場合があります。（※財産分与のために売却して利益が出た場合は、確定申告が必要）
【贈与税】財産分与された財産が、婚姻中に夫婦の協力で得た額を超え過剰である場合や、離婚が相続税や贈与税を免れる目的とみなされる場合は、贈与税がかかる場合があります。
財産分与にかかる税金と手続きについては、事前に税理士などの専門家などに相談がおすすめです。
離婚時の不動産売却はプロへ相談を
離婚時の不動産売却を安心して進めるためのポイントと流れを解説しました。
各手続きの注意点を理解し、信頼できる専門家に相談することで、不動産売却はスムーズに進みます。まずは、頼れる不動産会社を選び、相談することから始めましょう。
| 監修者 海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） 【経歴】 ウスイホーム株式会社 取締役。 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 地域貢献活動にも力を入れ、2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会 不動産仲介士 試験問題監修委員 |
| 執筆者 ウスイホーム株式会社 広報チーム 1976年に神奈川県で創業。お客様と地域の発展のため、住宅に係わるあらゆるお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、新築戸建てや中古戸建てを検討・購入する際に役立つ最新情報を発信しています。 お問い合わせURL https://www.usui-home.com/contact |