土地売却の解体費用はいくらかかる？解体の相場と売却価格への影響・節税までを解説

古家付きの土地の売却の検討を始めると、「古家は解体するべきか」「解体費用はどれくらいか」で悩む方は少なくありません。

解体するかどうかによって、売却価格や税金、売却期間が大きく変わる可能性もあります。

本記事では、土地売却時の解体費用の相場や解体するかどうかの判断ポイント、節税につながる特例や注意点まで、わかりやすく解説します。

土地売却時の解体費用の相場はいくら？

土地売却の際に古家を解体する場合の解体費用は、建物の構造や立地条件などによって大きく変わります。まずは一般的な相場や内訳を知り、費用の目安をつかみましょう。

建物の構造別解体費用の相場

土地売却時の解体費用は、建物の構造によって大きく異なります。一般的な坪単価の目安は以下のとおりです。

建物の構造	解体費用の相場（坪単価）	特徴
木造	3万円～5万円	日本の住宅で最も多い構造。 骨組みが木材のため比較的費用を抑えやすい。
鉄骨造	4万円～7万円	鉄骨部の解体や撤去に手間がかかる
RC造（鉄筋コンクリート）	6万円～9万円	コンクリートの破砕や撤去に、大型重機が必要になる可能性が高い

このように、「木造→鉄骨造→RC造」の順に費用が高くなる傾向があります。

ただし、建物の規模や立地条件、付帯工事の有無によって費用は大きく変動します。

たとえば30坪の木造住宅の場合、解体費用は約90万円～150万円程度が目安です。

実際の金額は個別条件によって大きく変わるため、複数社から見積もりを取ることが重要です。

解体費用に含まれる主な内訳

解体費用には、建物本体の解体だけでなく、さまざまな費用が含まれています。主な内訳は以下のとおりです。

• 事前調査費（アスベスト・埋設物の確認など）
• 建物本体の解体工事費（重機使用料・人件費）
• 付帯工事費（塀・庭木・カーポート・浄化槽などの撤去）
• 養生費（近隣対策や道路保護）
• 廃材の運搬・処分費
• 諸経費（届出・書類作成など）

特に注意したいのがアスベスト（石綿）の事前調査です。

現在は法律により、建物の解体や改修工事を行う際には、原則としてアスベストの有無に関する事前調査が義務付けられています。

特に2006年以前に建てられた建物は対象となる可能性が高いため、調査や対策費用が追加で発生するケースもあります。

見積もりを確認する際は、これらの項目が含まれているかをチェックし、追加費用の有無も確認しておきましょう。

解体費用が高くなるケース・安くなるケース

解体費用は、どのような条件で変動するかを知っておけば、予算の目安を立てやすくなります。

■解体費用が高くなるケース

• 周囲の道路が狭く、重機が入れない
• アスベストが使用されている
• 埋設物がある
• 建物が大きい、構造が複雑

■解体費用が安くなるケース

• 木造で小規模な建物
• 敷地が広く、重機が入りやすい
• 周囲に障害物が少ない

住宅の解体は、条件によって解体費用は大きく変わるため、複数の業者に見積もりを依頼し、比較することが大切です。

土地売却時に解体をするかしないかで売却価格はどう変わる？

土地を売却する際、「更地」と「古家付きのまま」どちらがよいかは大きなポイントです。解体の有無によって売却価格や売却のしやすさが変わります。それぞれの特徴をみていきましょう。

売却方法	特徴	向いているケース
更地	買主が購入後すぐ建築できる	建物が古く活用が難しい場合
古家付き	解体費用がかからない	建物が活用できる・立地がよい場合

更地にして売却する場合

更地にして売却する場合、解体費用をそのまま売却価格に上乗せできるわけではありませんが、売却しやすくなるメリットがあります。

買主にとっては、自分が建てたい家のイメージがしやすく、解体の手間がないため、すぐに建築計画に取り掛かれる点が魅力です。

また、買主が古家を解体せず活用した場合のトラブルの心配や、買主が解体した場合に埋設物などが出てくる可能性も低くなります。

引き渡し後の瑕疵（かし）に関するリスクを抑えられる点も、更地で売却する特徴といえるでしょう。

古家付きで売却する場合

古家付きで売却する場合は、解体費用がかからないため、その分の価格を抑えて売り出せるのがメリットです。

売主の初期費用を抑えたい場合には古家付きが向いているといえるでしょう。

また、建物がある状態であれば、空き家であっても「住宅用地の軽減措置」が適用されます。

更地にして年をまたぐと固定資産税が高くなるため、古家付きが有利なケースもあります。

さらに、解体工事の時間が不要な点も古家付きで売却するメリットの一つです。すぐに売却活動を始められるため、早期売却につながる可能性もあります。

立地条件がよい土地や、建物がまだ使用できる状態であれば、古家付きのままでも十分に売却できる可能性があります。

解体したほうがよいケース・しないほうがよいケース

解体するべきかどうかは、売却価格に対する影響だけでなく、建物の状態や土地の条件によって判断する必要があります。それぞれのケースは次のとおりです。

■解体したほうがよいケース

• 建物の老朽化が激しい場合
• 買主にとって更地のほうが魅力的に見えることが予測できる場合

■解体しないほうがよいケース

• 再建築不可物件（解体すると新築できない）
• 築年数が比較的新しく、そのまま住める状態の建物
• 立地がよく、古家付きでも売却が見込める土地

どちらがよいか決めかねる場合は、不動産会社に相談してみましょう。

地域の需要や売却事例に詳しい不動産会社であれば、物件の条件に合わせた適切なアドバイスが期待できます。

土地売却の解体費用は経費になる？

土地を売却した際、解体費用は経費として売却益（譲渡所得）から差し引ける場合があります。

ただし、一定の条件があるため注意が必要です。解体費用と税金の関係や、活用できる制度についてみていきましょう。

解体費用は譲渡費用として計上できる

土地売却のために建物を解体した場合、その費用は「譲渡費用」として計上できる可能性があります。

譲渡費用とは、売却に直接関係する支出のことで、売却益（譲渡所得）から差し引くことができます。

一般的に、以下のような条件を満たす場合に認められやすいとされています。

• 土地を売却する目的で解体している
• 解体と売却の間に合理的な関連性がある
• 売却に向けた一連の流れの中で実施されている

なお、「契約前でなければならない」「必ず1年以内でなければならない」といった明確な一律基準があるわけではなく、最終的には個別の事情に応じて判断されます。

解体費用を経費として計上する場合は、領収書や契約書などの証明書類を必ず保管しておきましょう。

土地売却時の家の解体に利用できる特例や控除

土地の売却時や古家の解体には、利用できる特例や控除制度があります。

ただし、詳細な条件があるため必ず事前に確認が必要です。代表的な制度には、次のようなものがあります。

■主な特例・控除制度

・マイホーム 特例

自宅として居住していた住宅やその土地を売却した場合に、一定の条件を満たせば最大3,000万円まで控除できる制度です。

・空き家特例
相続した古家付き土地、もしくは解体して土地のみを売却する際に適用される制度です。

旧耐震基準の建物など、一定の要件を満たす必要がありますが、適用できれば最大3,000万円まで控除できる場合があります。

・自治体の解体補助金制度
自治体によっては空き家解体に対する補助制度があり、費用の一部を補助してもらえる場合があります。

解体費用で税金の負担が減らせる仕組み

土地を売却して利益が出た場合、その利益には譲渡所得税が課税されます。

譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引き、さらに特別控除を適用した金額をもとに計算されます。

譲渡所得＝売却価格−（取得費＋譲渡費用）−特別控除（適用できた場合）

つまり、解体費用は譲渡費用になるため、その分だけ課税される譲渡所得を減らせるため、税金の負担を抑えられる可能性があります。

解体費用を譲渡費用として計上することで、納める税額が少なくなる仕組みです。

なお、解体費用を証明するための領収書は、確定申告の際に必要となるため必ず保管しておきましょう。

土地売却後の確定申告の流れと必要書類

土地を売却して利益が出た場合や、特例や控除を利用する場合には、確定申告が必要です。

どのようなケースで申告が必要となるのか、また必要書類や基本的な流れについて解説します。

確定申告が必要なケース

土地を売却した場合、すべてのケースで確定申告が必要になるわけではありませんが、以下のような場合は申告が必要です。

■確定申告が必要な主なケース

• 土地や建物を売却して譲渡所得（利益）が出た場合
• 3,000万円特別控除などの特例を適用する場合
• 譲渡損失の損益通算や繰越控除を利用する場合

不動産の譲渡所得は「分離課税」として扱われるため、給与所得者であっても、原則として確定申告が必要になる点に注意が必要です。

また、特例を利用して税額がゼロになる場合でも、適用を受けるためには確定申告が必須です。申告をしないと控除が適用されないため、忘れずに手続きを行いましょう。

【注意！】 譲渡所得がマイナス（赤字）になった際に、損益通算や繰越控除の活用をする場合は、確定申告が必要です。 損失を有効活用する場合は確定申告を忘れないようにしましょう。 国税庁：「No.3203 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3203.htm 国税庁：「土地や建物を売ったとき」 譲渡益や譲渡損失がある場合の特例　２　マイホームを売って、譲渡損失が生じた場合 https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_3.htm#jyotosonshitu

確定申告に必要な書類一覧

確定申告をスムーズに進めるために、必要な書類を事前にそろえておくことが大切です。土地売却の申告では、主に次のような書類が必要となります。

■主な必要書類

• 売買契約書（売却時）
• 売却した物件の登記事項証明書（謄本）
• 住民票の除票（居住していた場合）
• 取得費がわかる書類（購入時の売買契約書など）
• 譲渡費用がわかる書類（解体費用の領収書、印紙代の領収書など）
• 仲介手数料の明細書
• 固定資産税納税通知書（参考資料として）
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
• 各種控除や特例の適用に必要な書類

これらの書類は売却に取り掛かったときから、随時、一つのファイルに集めておくと、申告時期になって慌てずに済みます。

確定申告の基本的な流れ

土地売却後の確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの期間に行います。

■確定申告の基本的な流れ

1. 必要書類の準備
2. 譲渡所得を計算し、確定申告書を作成する
3. 税務署へ提出する（郵送・窓口・電子申告など）

電子申告（e-Tax）を利用すれば、自宅から手続きを行うことも可能です。

もし、自分で申告するのが難しいと感じた場合は、早めに税務署や税理士への相談がおすすめです。手続きをスムーズに進められます。

土地売却時の解体費用を抑えるために知っておきたいポイント

解体費用は高額になりやすいものですが、事前準備や工夫で解体費用を抑えられる可能性があります。土地売却時の解体費用を抑えるためのポイントを紹介します。

複数の解体業者に見積もりを依頼する

解体費用を抑えるためには、複数の解体業者に見積もりを依頼（相見積もり）しましょう。

1社だけの見積もりでは費用が適正か判断できず、相場より高い金額で契約してしまう可能性があります。

相見積もりで比較すれば、相場や不要な費用が含まれていないか確認でき、対応の丁寧さも比較できるため、信頼できる業者を選びやすくなります。

自治体の補助金や助成制度を活用する

空き家の解体費用を一部補助する制度を設けている自治体があります。

老朽化した空き家の撤去を促進するため、解体費用の一部が補助されるケースもあるため、事前に確認してみましょう。

補助金の制度は自治体ごとに内容や条件が異なり、申請期限や対象となる建物の条件が定められています。

「〇〇市 空き家 解体 補助金」などのキーワードで検索するか、自治体の窓口へ問い合わせて確認してみるとよいでしょう。

補助金は工事前の申請が必要な場合が多いため、解体の検討段階で確認しておくことが重要です。

不用品は事前に処分しておく

建物内や敷地内に不用品が残っている場合、解体工事の際に、残置物として処分費用が追加で発生することがあります。

家具や家電などの不用品は、可能な範囲で事前に処分すれば費用を抑えられる可能性があります。

特に大型の家具などは処分費用が高くなりやすいため、自治体の粗大ごみ回収などを活用し、早めに整理しておくとよいでしょう。

ウスイホームなら古家の解体と土地売却がワンストップ

古家付き土地の売却では、解体の手配から売却活動まで、さまざまな手続きが必要になります。

ウスイホームでは、古家の解体から土地売却までワンストップで対応できます。

また、解体費用を含めた売却価格の見積もり（査定）にも対応しているため、「解体して売却するか」「古家付きで売却するか」のどちらが向いているかについても、物件の状況に応じた適切なアドバイスが可能です。

1976年創業のウスイホームは、横浜・湘南・横須賀エリアに密着して培ってきた実績と経験があります。

地域の需要を踏まえた売却プランをご提案し、お客様の状況に合わせた最適な売却方法をご案内いたします。

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土地売却時の解体費用を正しく理解して損のない売却を

土地売却時の解体費用は、建物の構造や立地条件、売却方法によって大きく変わります。

本記事でご紹介した、解体費用の相場の把握方法や判断のポイントを活かして、その土地に合った売却方法を考えてみましょう。

古家を解体するべきか迷った場合は、早めに不動産会社へ相談し、査定を受けることをおすすめします。適切な準備を進めて、損のない売却につなげていきましょう。

監修者　海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会　不動産仲介士　試験問題監修委員

執筆者　ウスイホーム株式会社　広報チーム 1976年に神奈川県で創業。横浜・湘南・横須賀エリアで多くの方々の土地売却をサポートさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、土地の売却を検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL　https://www.usui-home.com/contact