土地の売却にかかる仲介手数料はいくら？上限・計算方法・その他の費用まで解説

土地の売却を考え始めると、気になるのが「仲介手数料はいくらかかるのか」という点です。

不動産会社に依頼した際に発生する仲介手数料は、上限や計算方法が法律で定められており、簡単に計算する速算式があります。また、消費税がかかることを見落とさないよう、注意が必要です。

そこで今回は、仲介手数料の基本的な仕組みや計算方法、税金・その他の費用まで詳しく解説します。

不動産売買を検討している売主の方が安心して取引できるよう、必要な情報をお届けします。

土地売却に必要な仲介手数料の計算方法

不動産の仲介手数料は、物件が売れた際に仲介した不動産会社へ支払う手数料です。計算方法や支払いタイミングを理解することで、仲介手数料への不安がなくなり、トラブルを防げます。

仲介手数料とは？

仲介手数料とは、不動産会社に物件の売買を依頼し、売買契約が成立して初めて発生する成功報酬です。

依頼（媒介契約）を結んだだけでは、費用は発生しません。買主が見つかり、売買契約の締結により仲介手数料が発生します。

不動産会社は、この仲介手数料を主な収入源として、広告掲載や問い合わせへの対応・価格交渉・契約書類の作成など、不動産売買に必要な業務を行います。

仲介手数料の計算方法と速算式

仲介手数料は取引ごとに計算され、売買価格により金額が異なります。「宅地建物取引業法」により上限が定められており、ほとんどの不動産会社でこの額が仲介手数料として設定されています。

手数料は、以下の速算式を使って計算すると簡単です。

【売却価格が800万円を超える土地の速算式】 売買価格×3％＋6万円＋消費税 計算例）売買価格1,000万円→1,000万円×3％＋6万円＝36万円に消費税3.6万円を加えて、合計39.6万円 以下も同様の方法で計算できます。 売買価格2,000万円→2,000万円×3％＋6万円＝66万円＋消費税6.6万円＝72.6万円 売買価格3,000万円→3,000万円×3％＋6万円＝96万円＋消費税9.6万円＝105.6万円

費用の計算をする際は、売却予想額をこの速算式にあてはめて、概算金額を算出すると、必要な費用を把握しやすくなります。　

仲介手数料には、消費税がかかるため、計算時には忘れないよう注意しましょう。

【注意！】物件価格が800万円以下の場合は、特例があるため、後ほど計算方法を解説します。

手数料の発生タイミングと支払方法

仲介手数料は、買主が決まり売買契約を結んでから初めて発生するため、不動産会社との媒介契約を結んだ時点では、まだ費用を支払う必要はありません。

手数料を支払うタイミングは、一般的には「契約時」と「引き渡し時」の2回払いです。しかし、会社によっては引き渡し時に一括で支払う場合もあります。支払方法は銀行振込が主流ですが、現金での支払いが可能な場合もあります。不動産会社によって、支払いタイミングや支払方法が異なるため、媒介契約をする際に、支払いについて確認しておきましょう。

なお、支払先は、売主・買主とも、物件を仲介した不動産会社です。もし双方を仲介した不動産業者が同じ場合でも、それぞれに手数料を支払う必要があります。

土地売却時における仲介手数料の上限について

仲介手数料には法的な「上限額」が設けられているため、不動産会社が規定を超えた手数料を設定することはできません。その上限ルールと例外について見ていきましょう。

法律で定められた仲介手数料の上限

不動産の仲介手数料額は「宅地建物取引業法」で上限が定められています。国土交通省の告示で、以下のように取引金額に応じた上限が設定されています。

【仲介手数料の上限】 ・売買価格200万円以下の部分は：5％以内+消費税 ・売買価格200万円を超え400万円以下の部分は：4％以内+消費税 ・売買価格400万円を超える部分は：3％+消費税

この3段階を合算するのが本来の計算方法で、売買価格が800万円を超える場合は、先述の速算式の「売買価格×3％＋6万円+消費税」が使われます。この速算式の基になっているのが上記の料率です。

ここで、「800万円を超える場合」と限定しているのは2024年7月から「800万円以下」の物件に適用される報酬額の改正が、国土交通省より公示されているためです。次で詳しく紹介します。

800万以下の土地や建物の報酬額の改正

前項で紹介した料率の場合、廉価な物件では不動産会社が受け取る手数料が低くなってしまいます。手数料が低すぎると、不動産会社がビジネスとして取り組みにくくなるため、その解決策として仲介報酬の規制が見直されました。

まず、2017（平成29）年12月8日に「物件価格が400万円以下の宅地建物の場合、上限18万円を受領できる」ように変更されました。さらに、国は増え続ける空き家の流通を促す対策として、2024年（令和6年）7月1日から、「物件価格が800万円以下の宅地建物の場合、上限30万円を受領できる」という告示を出しています。

仲介手数料の値引き交渉は可能？

仲介手数料は「上限」が定められているため、それを下回る設定であれば値引き交渉自体は可能です。

ただし、手数料は、不動産会社の収入源であり、人件費や広告費の原資となります。これを値引き交渉すると、その物件の売却活動にかけるコストを抑えることになり、下記のようなデメリットが生じる可能性があります。

• 他の案件に比べて後回しになる可能性がある
• 担当者のモチベーションが下がる
• 広告掲載や買主への対応が限定される可能性がある

上記の可能性があることを踏まえて、値引き交渉は慎重に行うべきです。もしするのであれば媒介契約を結ぶ前に行いましょう。

仲介手数料が高くなるケース

通常の仲介手数料以外に、追加費用や追加手数料がかかるケースもあります。
売主が別途広告を指定するなど、依頼内容や状況によって、追加費用が発生するケースもあります。

たとえば以下のようなケースです。

• 特別な広告（新聞・チラシ・ポータルサイトでの有料広告など）を希望した場合
• 遠方の買主対応のために担当者などが出張し、交通費・宿泊費が発生した場合
• 売却する家の管理を不動産会社に依頼し、風通し・清掃などを行ってもらう場合

これらは仲介手数料とは別に請求される費用となるため、媒介契約前に必ず確認し、必要に応じて書面で残しておきましょう。

土地売却における仲介手数料以外に必要な費用

土地を売却する際には、仲介手数料以外にも税金や登記費用、司法書士への依頼費用などが発生します。事前に必要な項目と金額の目安を把握し、費用負担を見積もっておきましょう。

印紙税・登録免許税などの税金

【印紙税】
土地を売却する際は、買主と交わす「売買契約書」に印紙を貼付します。不動産売買の契約書は、印紙税法で定められた「課税文書」にあたるため、「収入印紙」を貼付するという形で納税します。金額は売買価格によって異なり、以下が目安です（軽減措置適用後の税額）。

売買代金	印紙代（税率）	軽減税率適用時の印紙代
100万円超～5,000万円以下	2,000円	1,000円
500万円超～1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円超～5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円超～1億円以下	60,000円	30,000円

【登録免許税】
登録免許税も土地の売買に関わる登記手続きで発生する場合があります。売主がその土地の抵当権を抹消する場合、1筆につき登録免許税（1,000円）がかかり、司法書士に依頼した場合は、報酬が発生します。

司法書士や測量などの専門家への報酬

土地売却には、司法書士や測量士などへの報酬が必要になる場合があります。

【司法書士】 ・抵当権の抹消登記（売却する土地に抵当権がある場合）：1〜2万円 ・売渡書類作成費用：1.5〜2万円 ・所有権移転登記（名義変更）：通常は買主の負担

【土地家屋調査士】 測量、境界確定、書類、図面作成費用：土地の広さや近隣との関係にもよるが、約30～100万円と状況により異なる

売却を検討する段階で、必要な手続きを不動産会社に相談し、司法書士や土地家屋調査士に早めに見積もりを出してもらうと安心です。

譲渡所得税・住民税の確認も忘れずに

土地を売却して利益が出た場合、「譲渡所得税」と「住民税」「復興特別所得税」が発生します。売却価格から取得費や諸経費を差し引いた際に出た利益が「譲渡所得」になります。利益が出ていない場合は、課税の対象にはなりません。

ここで、ポイントになるのが土地の所有期間です。所有期間により税率が異なるため注意が必要です。

【所有期間5年以下（短期譲渡）】 所得税30％＋住民税9％+復興特別所得税0.63％＝合計39.63％ 【所有期間5年超（長期譲渡）】 所得税15％＋住民税5％+復興特別所得税0.315％＝合計20.315％。

ただし、マイホーム（居住用財産）だった土地や相続した空き家を更地にして売却した場合などには、一定の条件を満たせば「3,000万円の特別控除」が適用される場合があり、大幅な節税が可能になります。

売却前に税理士や不動産会社に相談し、売却で使える制度や特例があるかを確認しておくとよいでしょう。

参考記事：土地売却時にできる節税対策とは？売却時の税金シミュレーションも紹介

その他の可能性がある費用

土地を売却する際には、状況に応じて発生する費用もあります。以下のような費用が考えられます。

【建物の解体費用】 土地を更地にして売却する場合、建物の解体費用がかかる。30坪の木造住宅であれば100万～150万円程度が目安 【残置物撤去費】 家具や家電などの不用品を処分する場合は、処分費用がかかる 【引越し費用・仮住まい費用】 住み替えが伴う場合には引越し代や、仮住まいの費用が必要 【住宅ローンの一括返済手数料】 売却時にローンが残っている場合は、完済する必要がある。手続き費用は、窓口の場合は1万～3万円が目安で、インターネットで手続きをすると無料になるケースも

これらの費用は見落としやすいため、資金計画を立てる際は、売却前に必要な費用をしっかり把握しておくことが大切です。

参考記事：不動産売却の費用一覧｜空き家・リースバック・資産運用などの資産活用法

仲介手数料を押さえる方法と売却成功へのポイント

仲介手数料は法律で上限が決まっていますが、売却方法によっては、仲介手数料を抑えることも可能です。また、スムーズに売却を進めるためのポイントになる、不動産会社選びも見ていきましょう。

個人間売買・不動産会社の買取で手放す

仲介手数料を節約したい場合、「個人間売買」や「不動産会社による買取」といった方法があります。個人間売買は、知人や親族に土地を直接売却するケースです。ただし、契約内容や登記、税金処理などで、後々トラブルになるリスクがあります。

不動産会社の買取は、不動産会社が自社で土地を買い取るため、仲介手数料は発生しません。ただし、市場で売却するより価格が2～3割程度低くなるデメリットがあります。これらの方法は、手数料は抑えられますが、「あの価格でよかったのか」と後悔する可能性もあります。売却前に十分な検討が必要です。

信頼できる不動産会社を選ぶ

土地を売却する際は、信頼できる不動産会社選びが成功の重要なポイントです。仲介手数料の安さだけで判断せず、不動産会社の対応を総合的にチェックしましょう。

• 複数社に査定を依頼し、査定価格とその根拠や対応を比較する
• 売却戦略やサポート内容、売買実績を確認する
• 地域の特性や不動産相場に詳しいかを確認する

不動産会社によって、査定価格は異なります。実際に売れる価格と査定価格を見極め、プロとして誠実な対応をしてくれる会社を選ぶことが大切です。信頼できる不動産会社がパートナーになれば、売却もスムーズに進み納得できる売却が行えます。

参考記事：【プロ監修】不動産売却｜不動産会社の選び方・見極め方のポイント

地域密着型の不動産会社に相談する

土地売却を成功させるためには、地域密着型の不動産会社に相談するのがおすすめです。地元の需要や不動産の動向に精通しているため、迅速で柔軟な対応が期待できます。

【地元不動産会社のメリット】

• 地域特性を活かした販売戦略が可能
• 売却・買取時に、地元のネットワークを生かしたバックアップが期待できる
• 自治体の補助などにも詳しい
• 地元の測量や解体業者の紹介も対応可能
• 物件の魅力を地域ならではの目線でとらえられる

担当者が地域の売却ポイントをつかんでいれば、最適なアドバイスが期待できます。地元の実績豊富な不動産会社に相談することで、安心して任せられる売却が実現します。

土地の売却・買取のご相談はウスイホームへ

土地の売却に不安を感じている方は、地域密着型の不動産会社ウスイホームにぜひご相談ください。

ウスイホームは1976年創業、横浜・湘南・横須賀エリアを中心に豊富な売却実績を誇る信頼のパートナーです。

地域特性を熟知した担当者が、査定から契約、登記、税金の相談までトータルでサポートいたします。

売却と買取双方の取り扱いがあるため、違いを丁寧にご説明できるのも当社の強みです。不動産売買に関する知識がなくても、安心してお任せいただける体制が整っています。

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手数料を理解して納得の売却を

土地の売却にかかる仲介手数料について、詳しくご紹介しました。仲介手数料の上限や計算方法、支払いタイミングを理解することで、売却の資金計画に役立てられます。土地売却では仲介手数料以外の諸費用も見落とせません。

納得のいく売却のためには、実績豊富で地元に詳しい不動産会社へ早めに相談するのが安心です。費用面でもアドバイスを受けながら不安を解消し、スムーズな売却につなげましょう。

監修者　海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会　不動産仲介士　試験問題監修委員

執筆者　ウスイホーム株式会社　広報チーム 1976年に神奈川県で創業。横浜・湘南・横須賀エリアで多くの方々の土地売却をサポートさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、土地の売却を検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL　https://www.usui-home.com/contact