古家付き土地を売却する際、更地にするべきか、家付きのまま売りに出すべきかで迷う方は多いといえます。古家付きの利点は、解体費用が不要で、売却中の固定資産税の負担が軽減されることです。一方で、更地の方が利用しやすいため、高値で売れる可能性が高いのではという期待があります。
この記事では、古家付き土地の特徴とメリット・デメリットを紹介し、高値で売るコツや費用、税金について解説します。
より有利な売却につながる方法を知り、売却成功への一歩を踏み出すためにお役立てください。
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古家付き土地とは
古家付き土地とは、経済的な価値がほぼない建物が残ったまま売り出される土地のことをいいます。近年は、解体費用の高騰や固定資産税の負担軽減の影響もあり、古家付き土地として売却するケースが増えています。
なお、更地で売却する場合は、古家を解体して土地のみを売りに出します。売却価格は古家付き土地に比べて高くなりますが、解体に費用が必要です。
古家付き土地を売却するメリット
古家付きで売却する場合は、解体費用がかからないという利点があります。古家を残したまま、売却する場合に、どのようなメリットがあるか理解しておきましょう。
解体費用が不要
古家付き土地として売却する最大のメリットは、解体費用をかけずに済むことです。
建物を解体する場合、構造によって費用は異なりますが、木造住宅では1坪あたり4〜5万円が相場とされています。更地にして、売却価格が高くなっても解体費用がかかる分、利益は減少します。コストを抑えられるのは大きな利点です。
| 【古家を解体せずに残した場合のメリット】 ・売却コストを削減できる（解体費用不要） ・買主がリフォームや再利用を検討できる |
固定資産税が安い状態で維持可能
古家付き土地が固定資産税を抑えられるのは、古家が残っているため税率が軽減されるからです。
土地に建物がある場合、「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が軽減されます。一方更地にすると特例の適用がなくなり、税額は最大6倍になる可能性があります。
なお、固定資産税は1月1日に評価されるため、年の途中に解体した場合でも年末までは「住宅用地の特例」が適用されます。
| 【古家付きのまま売却するメリット】 ・固定資産税の負担が軽減される（住宅用地の特例適用） ・売却が長引いても税金のコストは低いまま ・急いで売却する必要がない場合には有利 |
契約不適合責任の免責が適用されやすい
古家付き土地として売却する場合、売主は「契約不適合責任を免責にしやすい」というメリットがあります。
契約不適合責任とは、売却後に契約内容と異なる欠陥や不具合が見つかった場合に、売主が買主に対して補償や修繕義務を負う責任のことです。
| 【契約不適合責任を免責にしやすいメリット】 老朽化した建物は、現状渡しの契約が一般的であるため、契約書に「現状有姿渡し」と記載することで、売主の責任が軽減できます。 |
ただし、免責を適用する場合は、不具合や劣化の個所などを事前に買主に説明し、契約書に記載する必要があります。
古家付き土地なら住宅ローンの利用が可能
古家付き土地のまま売却することで、買主が住宅ローンを利用しやすくなるメリットがあります。住宅ローンは住宅の購入を目的としているため、更地購入には使えません。更地購入には金利が高い「土地先行融資」や「つなぎ融資」を利用する必要があります。
住宅ローンの利用のしやすさは買いやすさにつながるでしょう。
| 【古家付き土地の住宅ローンに対するメリット】 ・家があるため住宅ローンとして融資を受けられる ・住宅ローンは金利が低い ・更地よりも購入のハードルが低い |
「3,000万円特別控除」の期間に注意が必要
「マイホームの3,000万円特別控除」は、譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。建物を解体して更地にすると適用期間が短くなり、取り壊した日から1年が適用期間です。
| 【控除の適用期間に関するメリット】 ・「マイホーム控除」は住まなくなって3年以内の売却に適用される |
古家付きで売却することで、適用期間をフルに使って売却活動ができます。
古家付き土地を売却するデメリット
古家付き土地の売却にはメリットがある一方で、売却価格が安くなる可能性があります。売却時に古家付きであることのデメリットとその理由を解説します。
買主が見つかりにくい
古家付き土地は、古家の状態が悪いと見た目の印象が悪いため、買主が見つかりにくく売却が長引くこともあります。
| 【買主が見つかりにくい主な理由】 ・老朽化した建物の印象が悪い ・リフォームやリノベーションにコストがかかる ・取り壊し費用は住宅ローンの対象外であるため、買主の負担が大きい |
売却をスムーズに進めるためには、建物の状態を明確にし、古家付き住宅のメリットをアピールする必要があります。
売却価格が安くなる可能性
古家付き土地は、更地や中古住宅と比較して売却価格が安い傾向があります。これは、劣化した古家に価値がないと判断されるためです。
| 【売却価格が安くなる主な理由】 ・更地よりも価格が安い（解体費用を考慮されるため） ・建物部分の価格がほぼないと判断される ・買主から価格交渉が入りやすい（解体が前提のため） |
高値で売却したい場合は、解体するか現状のまま売るかを慎重に検討する必要があります。
土地の状態を確認しにくい
古家付き土地の場合、建物が残っているため、土地全体の形状を確認しにくいというデメリットがあります。
| 【状態を確認しにくい点】 ・土地の形状や境界が建物で隠れている ・解体後の活用イメージが湧きにくい |
ただし、建物があることで更地にして家を建てたときの様子をイメージしやすい利点があります。土地についての情報を、買主に伝えることが大切です。
古家付き土地を更地にするべきケース
古家付き土地を売却する際、更地の方が高値でスムーズに売却できるケースがあります。
更地は流動性が高いという特徴があるため、早く売りたい場合は更地にした方が有利になる可能性が高くなるでしょう。
また、土地を購入後、すぐに家を建てたいと考える買主の場合、古家付きの土地よりも更地を選ぶ傾向があります。
古家の構造や規模により、解体費を安く抑えられる場合は、解体するメリットが大きいかもしれません。
ただし、エリアや古家の状態によっては古家付きの方が有利なこともあるため、地域の需要に詳しい不動産会社に相談するのが賢明といえます。
古家付き土地の売却までの流れ
古家付き土地を売却するには、ステップを踏む必要があります。まず、売却査定を依頼し、不動産会社に相談をすることから始めましょう。
| 【ステップ1】売却査定・ご相談 最初の相談時に、古家付きで売却するか更地にするかで迷っていることを相談し、適切なアドバイスをもらいましょう。 【ステップ2】物件の調査・査定書作成 訪問調査が行われ、査定書が作成されます。古家付きと更地にした場合の見積もりをしてもらい、売却価格の違いを検討しましょう。 【ステップ3】媒介契約の締結 媒介契約を締結し、売却価格や売却方法（古家付きで売るか更地にするかなど）を決定します。 【ステップ4】売却活動の開始 売却活動が開始され、不動産サイトへの掲載や内覧対応が行われます。 【ステップ5】売却の決定 買主が見つかり、条件の合意ができれば、売却が決定します。 【ステップ6】売買契約 契約内容を確認し、売買契約を締結して、手付金を受け取ります。 【ステップ7】物件引渡し・残金決済 物件の引き渡しと決済が行われ、所有権移転登記を行い売却が完了します。 |
不明点は随時、不動産会社に相談しながら売却を進めていきましょう。
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古家付き土地の売却にかかる費用・税金
古家付き土地の売却には、仲介手数料などの費用が発生します。更地にする場合は解体費用もかかります。また、売却益が出た場合には譲渡所得税が発生するため、売却にかかる費用と税金について把握しておきましょう。
古家付き土地売却にかかる 主な費用
古家付き土地を売却する際には、仲介手数料や測量費用、更地にする場合は解体費用など、さまざまなコストがかかります。事前にかかる費用を把握し、スムーズな資金計画を立てておきましょう。
| 費用 | 概要と金額の目安 |
| 仲介手数料 | 不動産会社に支払う仲介手数料。400万円以上の売却価格の場合は、「売却価格 × 3％ + 6万円（+消費税）」で算出 |
| 解体費用（更地にする場合） | 費用は建物の構造や埋設物の有無によって異なる ・木造住宅：1坪あたり約4～5万円 ・RC（鉄筋コンクリート）造：1坪あたり約6～10万円 ・埋設物がある場合は別途撤去費用が発生 |
| 測量費や境界確定費用 | 確定測量図がある場合は不要、ない場合は作成する 費用は土地の面積や形状により異なり約30～100万円 |
| 不用品処分のコスト | 量や種類により異なる 軽トラックなら約13,000円～ |
売却に伴う税金
不動産の売却では、印紙税などの税金の他に、利益（譲渡所得）が発生した場合は、譲渡所得税がかかります。
| 税金 | 概要（目安の金額） |
| 譲渡所得税 | 売却益（譲渡所得）が出た場合、所得税と住民税が課税される 譲渡所得の計算式：売却価格 －（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得 |
| 固定資産税 | 1月1日から引き渡し日までは売主負担 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付する印紙、売却価格により異なる 1,000万～5,000万円は2万円（軽減税率適用時は1万円） |
| 抵当権抹消費用 | 住宅ローンが残っている場合は土地1筆1,000円・建物1,000円 司法書士に依頼した場合は費用（20,000円前後）が必要 |
譲渡所得の税率は、所有期間により異なります。ここでは所有期間5年を超える長期譲渡所得の税率と、10年を超える場合の特例の税率をご紹介します。
| 長期譲渡所得（5年超）：20.315％（※） 所有期間10年を超えるマイホームの軽減税率の特例 ・6,000万円以下の部分：14.21％（※） ・6,000万円超の部分：20.315％（※） ※各税率には、所得税・住民税・特別復興税を含む |
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不動産売却編 あなたにかかる税金は～後編～【いっしょに不動産Vol.12】
古家付き土地の売却で注意すべきポイント
古家付き土地をスムーズに売却するためには、事前の準備が重要です。以下の3つのポイントは必ずチェックしましょう。
- 境界線や権利関係を明確にする
境界が不明確な土地は、将来トラブルが起こるかもしれないと不安になるため、買主に敬遠されやすい。事前に測量と境界確定を行いましょう。 - 契約不適合責任の免責を明記
契約書に「現状有姿渡し」と特例を記載すると、売却後の補修義務を回避できます。トラブルを防ぐためにも、契約書への免責事項の記載は重要です。 - 不用品やゴミはあらかじめ処分し、清掃を
古家内や敷地内の不要な物を処分し清掃することで、買主の印象が良くなります。
古家付き土地を高値で売却するためのコツ
古家付き土地をできるだけ高値で売却するには、信頼できる不動産会社に依頼することが大切です。また、売却後には特例や控除の活用など、手元に残るお金を最大化するためのポイントを押さえましょう。
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不動産売却編 手元にいくら残るの？【いっしょに不動産Vol.10】
不動産会社をしっかり選ぶ
古家付き土地を高値で売却するためには、不動産会社選びが重要です。売却方法の提案力や価格設定の適正さなど、信頼できる会社を選びましょう。
【選ぶ際のポイント】
古家付きのまま売るか、更地にするかに適切な案を提示してくれる会社がベスト。地域のニーズを把握していることも大切な要素といえます。
また、物件は相場より高すぎると売れにくく安すぎると損をするため、適正な査定を行い、その根拠を示してくれる会社を選びましょう。
さらに、控除や特例に詳しいかどうかは、税金対策に直結します。適切なアドバイスができるかも不動産会社選びのポイントです。
古家付き土地で「3,000万円特別控除」空き家控除・マイホーム控除
古家付き土地を売却する際には、「空き家控除」「マイホーム控除」を活用できるケースがあります。これらの控除を活用するためには、適用条件だけでなく、解体のタイミングに注意が必要です。
- マイホーム控除の適用要件（3,000万円特別控除）
・本人が住んでいた家であること
・住まなくなってから3年以内に売却すること（古家がある場合）
・更地で売却する場合、解体から1年以内に売却すること - 空き家控除（3,000万円特別控除）
・相続した古家で被相続人が一人で居住していた家であること
・1981年5月31日以前に建築された耐震基準を満たさない家屋が対象
・解体または耐震リフォームをして売却
・売却額1億円以下
税制の特例を有効に活用して負担を軽減し、売却益を最大化しましょう。
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また、物件の状態や地域の買主ニーズを把握することもポイントになりますので、地域の戸建て売却に強い不動産会社に相談し、適切なアドバイスを得ることが得策です。信頼できる不動産会社への依頼で、納得のいく売却が実現できます。
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| 監修者 海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） 【経歴】 ウスイホーム株式会社 取締役。 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 地域貢献活動にも力を入れ、2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会 不動産仲介士 試験問題監修委員 |
| 執筆者 ウスイホーム株式会社 広報チーム 1976年に神奈川県で創業。お客様と地域の発展のため、住宅に係わるあらゆるお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、新築戸建てや中古戸建てを検討・購入する際に役立つ最新情報を発信しています。 お問い合わせURL https://www.usui-home.com/contact |