800万円で土地を売却したら税金はいくら？計算方法・控除・確定申告を解説

土地を800万円程度で売却できそうな場合、「税金はいくらかかるのか」「確定申告は必要なのか」が気になる方も多いでしょう。

土地の売却では、価格の800万円にそのまま課税されるわけではありません。

税金は購入時の価格や費用などを差し引いた「譲渡所得」によって税額が決まり、条件を満たせば、税金が0円になる特例を利用できるケースもあります。

この記事では、土地売却でかかる税金の種類、計算方法、控除や特例、確定申告についてわかりやすく解説します。

土地を800万円で売却した際に必要になる税金はいくら？

土地売却では複数の税金が発生する可能性があり、税額は売却価格だけで決まるものではありません。まずは、どのような税金がかかるのかを確認しておきましょう。

土地売却でかかる税金の種類

土地を売却する際には、主に次の税金が発生する可能性があります。

税金の種類	内容
印紙税	売買契約書に貼付する収入印紙代 ・売却額が800万円の場合5,000円（軽減税率適用時）
登録免許税	抵当権抹消登記を行う場合に発生 ・不動産1個につき1,000円 ・土地が複数筆ある場合は筆数分必要
譲渡所得税	土地売却によって利益（譲渡所得）が出た場合に課税される税金（所得税・住民税・復興特別所得税）

※筆：登記簿に土地が登録されている単位。見かけ上一つの土地でも、登記簿上はいくつかに分かれているケースがある。登記簿謄本や納税通知書で確認できる

800万円で売却しても税金は「利益」で変わる

土地売却の税金は、売却価格800万円にかかるわけではありません。まず、売却額から取得費と費用を引いた譲渡所得を計算します。

■譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用

さらに、利用できる特別控除がある場合は、この譲渡所得から特別控除を引くことができます。

土地売却時の取得費と費用とは？

取得費は土地を購入した価格で購入代金だけでなく、購入時の仲介手数料など諸費用も含められます。費用（譲渡費用）には次のようなものがあります。

• 仲介手数料
• 売買契約書の印紙代
• 建物解体費・測量費（土地売却のために必要となった場合）

確定申告の際には取得費の証明書や領収書が必要となるため、忘れずに保管しておきましょう。

所有期間によって税率が変わる

土地売却の税率は、所有期間によって大きく異なります。具体的な税率は次のとおりです。

区分	所有期間	税率（所得税+住民税+復興特別所得税）
短期譲渡所得	5年以下	39.63％（30％+9％+0.63％）
長期譲渡所得	5年超	20.315％（15％+5％+0.315％）

この所有期間は「売却した年の1月1日時点」を基準に判定します。なお、相続した土地であれば、元の持ち主（被相続人）が取得した時期を引き継ぐことができます。

税金シミュレーション

ここでは、800万円で土地を売却した場合の3つのケースで、税金をシミュレーションしてみましょう。

【基本条件】 売却価格：800万円 仲介手数料+印紙などの費用：34万円（税込）

【ケース1】取得費600万円で5年以下と5年超の比較

譲渡所得は次のように計算します。

（売却価格－取得費－譲渡費用＝譲渡所得） 800万円－600万円－34万円＝166万円 【譲渡所得税等の計算】 ・長期譲渡所得：166万円×20.315％＝約33万7千円 ・短期譲渡所得：166万円×39.63％＝約65万8千円

所有期間によって30万円以上の差が生じることがわかります。なお、長期譲渡所得と短期譲渡所得は、売却した年の1月1日時点の所有期間によって判定されます。

【ケース2】取得費200万円でマイホーム特例（3,000万円）を利用する場合

まず譲渡所得を計算します。

800万円－200万円－34万円＝566万円 マイホーム特例（居住用財産の3,000万円特別控除）が適用できる場合は、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。 【課税される譲渡所得の計算】566万円－3,000万円＝0円 そのため、譲渡所得税等は発生しません。

マイホーム特例では、自宅の敷地として利用していた土地など一定の要件を満たす必要がありますが、適用できれば税負担を大きく軽減できる可能性があります。

【ケース3】取得費がわからない場合

相続した土地などでは、購入当時の取得費がわからないケースがあります。その場合は「概算取得費」として売却価格の5％を取得費とみなすことができます。

①取得費の計算800万円×5％＝40万円 ②譲渡所得の計算売却価格－取得費－譲渡費用＝譲渡所得800万円－40万円－34万円＝726万円 ③【譲渡所得税等の計算（長期譲渡所得の場合）】726万円×20.315％＝約147万5千円

取得費が不明な場合は税負担が大きくなる可能性があります。本来の取得費を証明できれば税額を抑えられるケースもあるため、購入時の売買契約書や領収書、相続関係資料などをできるだけ探しておくことが大切です。

800万円の土地売却で利用できる控除・特例

土地売却では、条件を満たすと税金を軽減できる控除や特例を利用できる場合があります。土地を売却する際は、適用できる制度がないかを事前に確認しておきましょう。

低未利用土地等を売却した場合の100万円特別控除

土地や空き地など一定の「低未利用土地等」を売却した場合は、譲渡所得から最高100万円を控除できる特例があります。対象となる主な要件は次のとおりです。

• 都市計画区域内にある低未利用土地等であること
• 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること
• 売主と買主が親族など特別な関係にないこと
• 土地と建物の譲渡対価の合計額が原則500万円以下であること（一定の区域では800万円以下）

相続した土地や長期間利用していない土地を売却する場合は、適用できる可能性があります。利用には複数の要件があるため、事前に確認しておきましょう。

マイホームの敷地なら3,000万円特別控除

自宅として利用していた建物と土地を売却する場合は、「居住用財産の3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。

所有期間に関係なく利用できるため、譲渡所得が3,000万円以下であれば税金がかからないケースもあります。

ただし、建物を取り壊して土地のみを売却する場合は、次の要件を満たす必要があります。

• 家屋を取り壊した日から1年以内に売買契約を行うこと
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 家屋の取り壊し後から売買契約までの間に、駐車場や賃貸など他の用途に利用していないこと

そのほかにも適用要件があるため、事前に利用できるか確認しておきましょう。

相続した空き家の3,000万円特別控除

相続した実家などの空き家を売却する場合は、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」の最高3,000万円の控除を利用できる可能性があります。主な要件には次のようなものがあります。

• 昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の住宅
• 被相続人が一人で居住していた
• 耐震リフォームまたは家屋の解体を行う

また、相続人が3人以上の場合は控除額の上限が変わるため、事前に適用要件を確認しておきましょう。

相続財産を売却した場合の取得費加算の特例

相続した土地を売却する場合は、「取得費加算の特例」を利用できる場合があります。

これは、相続税を支払った人が一定期間内に土地を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。

取得費が増えると譲渡所得が低くなるため、結果として税金の負担を軽減できます。その土地の相続税を納めている場合は、利用できるかどうかを確認しておきましょう。

土地の売却で税金がかからないケースはある？

土地売却では必ず税金がかかるわけではありません。譲渡所得税が発生しないケースもあります。

譲渡所得が出ていないケース

売却価格よりも取得費や譲渡費用の合計額が高い場合は、譲渡所得が発生しません。

また、売却価格と取得費・譲渡費用の合計額が同額の場合にも、課税対象になりません。

ただし、譲渡所得が赤字やゼロの場合でも、契約時の印紙税などの費用は発生します。

控除を使って課税譲渡所得が0円になるケース

譲渡所得が発生していても、一定の控除や特例を利用することで課税譲渡所得が0円となり、譲渡所得税が発生しない場合があります。代表的な制度は次のとおりです。

主な控除・特例	内容
3,000万円特別控除	マイホームを売却した場合に譲渡所得から最高3,000万円を控除できる
相続空き家の特例	一定の要件を満たす相続空き家を売却した場合に最高3,000万円を控除できる
低未利用土地等の特例	一定の要件を満たす低未利用土地等を売却した場合に最高100万円を控除できる
取得費加算の特例	相続税額のうち一定額を取得費に加算し、譲渡所得を減らせる

取得費加算の特例は控除制度ではありませんが、取得費を増やすことで譲渡所得を圧縮し、税負担を軽減できる制度です。

これらの制度を利用して税額が0円になった場合でも、特例や控除の適用を受けるためには確定申告が必要です。適用要件を確認したうえで忘れずに申告しましょう。

マイナスが出た場合の注意点

土地売却で損失が出ても、原則として給与所得などとの損益通算はできません。

ただし、マイホームの売却で一定の条件を満たす場合は、譲渡損失の繰越控除などの特例を利用できる可能性があります。

損失が出た場合にも、利用できる制度がないか確認することが大切です。

800万円の土地売却で確定申告が必要なケース

土地売却では、利益が出た場合だけでなく、特例を利用する場合も確定申告が必要です。申告を忘れると特例を利用できなくなる場合もあるため必ず行いましょう。

譲渡所得がある場合は確定申告が必要

土地売却で譲渡所得が発生した場合は、原則として確定申告が必要です。

• 申告期間：売却した年の翌年2月16日から3月15日まで
• 税金の納付時期：所得税・復興特別所得税は、確定申告期間中。住民税は翌年5～6月に納付書が届くので一括か分割で支払う

【注意！】譲渡所得が発生すると、国民健康保険料の算定に影響する場合があります。詳しくはお住まいの自治体へ確認しましょう。

特例や控除を使う場合も確定申告が必要

特例や控除を利用して税額が0円になる場合でも、適用を受けるためには確定申告が必要です。

確定申告を行わなければ特例が適用されず、本来軽減できるはずの税金を納めなければならない場合があります。

例えば、次のような特例や控除を利用する場合は確定申告が必要です。

• 3,000万円特別控除（居住用財産の場合）
• 低未利用土地等の100万円特別控除
• 取得費加算の特例
• 譲渡損失の損益通算・繰越控除（マイホームなど一定要件を満たす場合）

申告をしなければ特例が適用されないだけでなく、納税が必要な場合には無申告加算税や延滞税が課される可能性もあります。

売却時から契約書や領収書などの必要書類を保管し、申告時期になったら早めに準備を進めましょう。

自分で申告することに不安がある場合は、税理士へ相談することも検討しましょう。

準備しておきたい確定申告の書類

土地売却の確定申告をスムーズに行うためには、売却中から必要書類をまとめてファイルしておきましょう。

申告時期に書類を探す手間が省け、すみやかに申告書の作成や提出ができます。

確定申告に必要な主な書類は次のとおりです。

• 売却時の売買契約書
• 購入時の売買契約書（領収書）
• 仲介手数料の領収書
• 測量費や解体費の領収書
• 登記事項証明書
• 特例適用に必要な書類

とくに取得費を証明する書類は税額に大きく影響するため、早めに探し大切に保管しておきましょう。

800万円の土地売却で税金を抑えるための注意点

土地売却では事前の準備によって税額が変わることがあります。

取得費の書類を探しておく

土地売却では、取得費を証明できる書類を事前に確認しておくことが重要です。

取得費とは、土地の購入代金や購入時の手数料などを指します。取得費がわかれば譲渡所得を正しく計算できるため、税負担を抑えられる可能性があります。

とくに相続した土地では、被相続人が取得した当時の資料が残っておらず、取得費が不明なケースも少なくありません。

売買契約書や領収書、登記関係書類、相続時に引き継いだ資料などがないか、売却準備の早い段階で確認しておきましょう。

取得費がわからない場合は、売却価格の5％相当額を概算取得費として計算できます。

ただし、実際の取得費より低い金額になるケースも多く、その分譲渡所得が大きくなり税額が増える可能性があります。

そのため、できる限り取得費を証明できる資料を探しておくことが大切です。

所有期間を確認してから売却時期を決める

短期譲渡所得（39.63％）と長期譲渡所得（20.315％）では税率が大きく異なります。

売却のタイミングによっては税が大きく変わるため、「売却した年の1月1日時点」の所有期間に注意しましょう。

例）2021年3月に購入した物件の場合

• 2026年12月に売却しても、2026年1月1日時点では所有期間が5年以下のため短期譲渡所得（5年以下）
• 2027年1月1日を過ぎれば5年超になり長期譲渡所得

年をまたいで数か月待つだけで税金が変わるケースがあるため、購入から5年前後の場合はしっかり確認する必要があります。

査定時に「手取り額」も相談しておく

土地売却では、税金や仲介手数料などを差し引いた金額が実際の手取り額になります。不動産会社に査定を依頼するとおおよその売却価格が掴めます。

査定の依頼時に、取得価格がわかっていれば概算の譲渡所得、譲渡所得税の算出が可能ですので、手取り額の目安もあわせて計算してもらいましょう。

【注意】査定額と実際の売却額は異なる場合があるため、必ずその譲渡所得になるとは限りません。

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土地の売却や税金について不安があれば、ウスイホームがご相談を承ります。

ウスイホームは1976年創業以来、横浜・湘南・横須賀エリアに密着した不動産サービスを提供しています。

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地域特性を熟知したスタッフが、売却のアドバイスから土地の査定、売却方法のご提案まで丁寧にサポートいたします。

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800万円の土地売却では税金と手取り額を確認して進めよう

800万円で土地を売却した場合の税金は、売却価格そのものではなく譲渡所得によって決まります。

取得費や譲渡費用、利用できる控除や特例によって税額は大きく変わり、税金がゼロになるケースもあります。

土地売却の検討を始めたら、取得費や所有期間の確認を行い、早めに税金と手取り額（利益）の目安を確認しましょう。

不安な点やわからないことがある場合は、信頼できる不動産会社に相談しながら進めると安心です。

監修者　海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会　不動産仲介士　試験問題監修委員

執筆者　ウスイホーム株式会社　広報チーム 1976年に神奈川県で創業。横浜・湘南・横須賀エリアで多くの方々の土地売却をサポートさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、土地の売却を検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL　https://www.usui-home.com/contact