土地を分筆して売却するには？手続き・費用・宅建業法の注意点を解説

土地の一部だけを売却したい場合は、原則として土地を複数に分ける「分筆登記」が必要です。

ただし、分筆すれば必ず売却しやすくなるとは限りません。

分け方によっては土地の価値が下がったり、建物を建てられない土地になったりするほか、売却方法によっては宅地建物取引業法（宅建業法）に注意が必要なケースもあります。

この記事では、土地を分筆して売却する方法や手続きの流れ、費用、売却しやすい分筆のポイント、宅建業法上の注意点まで、初心者にもわかりやすく解説します。

土地を分筆して売却する前に知っておきたい基本

土地を分筆して売却するには、分筆の仕組みや、どのような場合に必要になるのかを理解する必要があります。まずは、基本的なポイントから確認していきましょう。

分筆とは1つの土地を登記簿上で複数に分けること

土地は見た目ではなく、登記簿上の単位である「1筆（いっぴつ）」ごとに登記されています。

分筆とは、この1筆の土地を、複数の土地として登記し、それぞれを独立した土地にする手続きです。

土地の一部だけを売却したい場合は、原則として測量や境界確認を行ったうえで、分筆登記を行う必要があります。

分筆に関わる手続きでは、「土地の面積や境界に関する登記」は土地家屋調査士が、「所有権移転など権利に関する登記」は司法書士の担当です。

また、登記簿を確認すると、相続や過去の売却などにより、すでに複数の土地に分筆されているケースもあります。まずは現在の土地の登記状況を確認しておきましょう。

「分筆」と「分割」は意味が異なる

土地を分ける際に使う言葉に「分筆」と「分割」があります。似た言葉ですが、意味は異なります。

• 分筆・・・法務局で分筆登記を行い、1筆の土地を複数の土地として独立させる手続き
• 分割・・・土地の利用上の区分けをするだけで、登記簿上は1筆のまま

土地を分割しただけでは、一部分だけを独立した土地として売却することはできません。土地の一部を売却するには、分筆が必要です。

※詳しくは「土地は分割して売却可能？遺産相続や売却で活用しよう」をご覧ください。

参考記事：土地は分割して売却可能？遺産相続や売却で活用しよう | ウスイホーム

土地の半分だけを売る場合は分筆が必要

土地の半分など一部だけを売却する場合は、原則として測量や境界確認を行い、法務局へ分筆登記を申請する必要があります。

例えば、以下のケースなどが該当します。

• 自宅敷地の使っていない部分だけを売る
• 相続した土地の一部を売る
• 隣地所有者へ一部分を譲渡する

「土地の一部」には独立した登記記録がありません。そのため、売却する範囲を測量・境界確認したうえで分筆し、独立した土地として登記する必要があります。

個人の分筆売却は宅建業法に注意

個人が土地を分筆して売却する際は、売却方法によって宅地建物取引業法（宅建業法）に注意が必要です。

気づかないうちに宅建業法に違反しないよう、事前に知っておきたいポイントを解説します。

【要注意】個人でも「無免許営業」に問われるケースがある

宅地建物取引業法では、免許を受けていない個人が、事業として繰り返し宅地や建物の売買を行うこと（法律では「業」）を禁止しています。

ここで注意したいのが、土地を分筆して複数区画に分け、それぞれを別々の人へ販売するケースです。

国土交通省は、1回の販売行為でも、区画割りした宅地を複数の者へ販売する場合は、反復継続的な取引に該当するとしています。

そのため、個人が分筆した土地を複数区画に分けて販売する場合は、宅建業法上の「業」に該当すると判断され、無免許営業とみなされる可能性があります。

売却を目的に分筆を検討する際は、自己判断で手続きを進める前に不動産会社へ相談しましょう。

相続で分筆して売却する場合は？

相続した土地を兄弟などの複数の相続人で分け、それぞれが取得した土地を財産整理のために売却するだけであれば、直ちに宅建業に該当するとは限りません。

これは、土地を販売すること自体を事業として行うのではなく、相続によって取得した財産を処分するためです。

ただし、土地の取得経緯や売却方法などによって判断されるため、分筆後の売却方法に不安がある場合は、事前に不動産会社へ相談すると安心です。

不動産会社に仲介を依頼すれば複数区画も大丈夫？

不動産会社に仲介を依頼したからといって、分筆した複数区画の売却が必ず宅建業法上の「業」に該当しなくなるわけではありません。

宅建業に該当するかは、売却の目的、土地の取得経緯、買主の範囲、販売方法、取引の反復継続性などを踏まえて総合的に判断されます。

国土交通省の判断基準では、自ら買主を募って一般消費者へ直接販売する場合は事業性が高く、宅建業者へ代理や媒介を依頼する場合は事業性が低いとされています。

ただし、1回の販売行為でも、区画割りした宅地を複数の買主へ販売する場合は反復継続的な取引に該当するため、無免許営業と判断される可能性があります。分筆前に不動産会社や免許を管轄する都道府県の窓口へ確認しましょう。

分筆前に不動産会社へ相談がトラブルを防ぐ

分筆登記を済ませてから「希望する方法では売却が難しい」とわかると、測量費用や登記費用が無駄になる可能性があります。

そのため、分筆手続きを進める前に不動産会社へ相談することが大切です。

■分筆手続きの前に検討しておきたい売却パターンの例

• 土地全体を一括で売却する
• 分筆後一部だけを売却し残りは保有する
• 買主が決まってから（条件に合わせて）分筆する
• 不動産会社に土地全体を買い取ってもらう

状況によって適した方法は異なります。まずは不動産会社に査定を依頼し、査定額や費用を比較して自分に合った売却方法を検討しましょう。

土地を分筆して売却するメリット・デメリット

土地を分筆して売却すると、一部だけを売却できるメリットがある一方で、費用や法的な注意点があります。

後から慌てないように、分筆を進める前にメリットとデメリットを確認しておきましょう。

メリット

土地を分筆して売却する主なメリットは、次のとおりです。

【主なメリット】 ・売却したいところだけ売却し、残った土地は自分で利用できる ・「広すぎる土地」を買いやすいサイズにして売却できる ・相続で土地を分ける「現物分割」に活用できる ・隣地所有者へ必要な部分だけを譲渡できる ・必要な金額に合わせて、土地の一部だけを売却できる

土地を有効活用しながら売却できるのが、分筆の大きなメリットといえます。

デメリット

一方で、土地を分筆して売却する際には、次のようなデメリットもあります。

【主なデメリット】 ・測量や境界確定、分筆登記などの費用がかかる ・境界確認に時間を要することがある ・土地をどう分筆するかで、売却のしやすさや土地の価値が変わる ・分筆後の土地が接道義務や最低敷地面積を満たさない可能性がある ・売却方法によっては宅建業法上の注意が必要となる

なお、分筆して売却しても、税金の考え方は通常の土地売却と基本的に同じです。

譲渡所得が発生した場合は、所得税や住民税の課税対象となるため、事前に確認しておきましょう。

参考動画：

不動産売却編　あなたにかかる税金は～前編～【いっしょに不動産Vol.11】

不動産売却編　あなたにかかる税金は～後編～【いっしょに不動産Vol.12】

分筆前後の手取り額を比較して売却方法を検討

分筆すると売りやすくなると考えがちですが、測量費や登記費用がかかるほか、分筆後の土地の形状によっては、売却価格が下がることもあります。

そのため、「分筆後の手取り額」が「全体をそのまま売った場合」を下回る可能性もあります。

分筆するか迷った際は、不動産会社に「そのまま売る場合」と「分筆して売る場合」の査定を依頼し、それぞれにかかる費用も確認しましょう。

査定額の高さだけで決めず、かかる費用を引いた最終的な手取り額を比較・検討することが、後悔しない売却につながります。

売却しやすい土地に分筆するためのポイント

土地をどこで分筆するかによって売却のしやすさや価格が変わります。

分筆後も価値を維持し、買主が見つかりやすい土地にするために、事前に確認しておきたいポイントを紹介します。

接道義務や最低敷地面積を確認する

分筆後の土地が建築できる条件を満たしているか、必ず確認しておきましょう。

【確認したい主なポイント】 ・建築基準法上の道路に2m以上接しているか（接道義務） ・自治体が定める最低敷地面積を下回っていないか ・建物が建っている土地を分筆する場合、残る家が建ぺい率 ・容積率の制限を超えないか

売却する土地だけでなく、残る土地にも問題が生じないよう、分筆前に不動産会社や土地家屋調査士へ相談して確認しましょう。

整形地や使いやすい間口を意識する

分筆後の土地は、面積が同じでも形状によって売却のしやすさや価格が大きく変わります。

建物を建てやすい正方形や長方形などの整形地や、道路に接する間口が広い土地は、駐車しやすく建物も配置しやすいため、買主から好まれやすい形状です。

一方で、細長い土地や旗竿地は使い勝手が悪く、価格が下がる傾向があります。

土地を分筆する際は、売却する区画だけでなく、手元に残る土地も使いやすい形状になるよう、どこでどう土地を分けるかを慎重に検討しましょう。

建物・水道・越境物などの位置も確認する

分筆前には、現地で以下の3点を確認しておきましょう。

・建物や塀の位置・・・分筆後も敷地内に収まり、利用に支障がないか ・インフラの位置・・・給排水管やガス管の引き直しが必要にならないか ・越境物の有無・・・樹木や雨どい、電線などが隣地へ越境していないか

これらは分筆後の追加費用や売却トラブルにつながる可能性があります。

分筆前に現地の状況を確認し、不動産会社や土地家屋調査士と相談しながら計画を立てることで失敗を防げます。

土地の分筆から売却までの流れと費用

土地を分筆して売却する方法には、分筆を済ませてから売却するケースと、買主を決めてから分筆するケースがあります。ここでは、一般的な分筆後に売却する流れや費用について解説します。

土地を分筆して売却準備を進める5つの流れ

土地を分筆して売却する場合は、一般的に次の流れで進めます。

手順とポイント

【STEP1】不動産会社へ相談・査定を依頼する 分筆した方がよいか、そのまま売却した方がよいかを含めて相談をする。 売却する範囲、残す土地、接道、面積などを検討し査定を受ける。

【STEP2】土地家屋調査士へ測量・分筆を依頼する 分筆する土地について法務局・役所の資料調査を行う。 隣地所有者の立ち会いのもとで境界を確認する。 境界標を設置し、分筆登記の準備を進める。

【STEP3】分筆登記を行う 土地家屋調査士が地積測量図などを作成し、法務局で分筆登記を行う。

【STEP4】売却活動を行う 不動産会社と相談し、価格や条件を調整して売り出す。 ※買主の希望に合わせて分筆する場合は、確定測量や分筆手続きと並行して売却活動を行うケースもある。

【STEP5】売買契約・引き渡しを行う 買主が決まったら、条件交渉後に売買契約を結び、決済・引き渡しを行う。

分筆には測量や境界確認などに数週から数か月程度の時間がかかります。

万が一、境界トラブルがあると期間は長期化する可能性があります。売却時期が決まっている場合は早めに準備を始めましょう。

分筆にかかる費用と期間

分筆にかかる費用は、土地の状況や必要な測量の内容によって異なります。

境界がすでに確定し、必要な資料がそろっている場合は、測量費用を抑えられることがあります。

項目	目安
分筆のための測量費（境界確定済みの場合）	10〜20万円
確定測量費	35〜80万円以上
分筆登記費用・土地家屋調査士報酬	数万円〜十数万円程度
登録免許税	分筆後の土地1筆につき1,000円（1筆を2筆に分ける場合は2,000円）
その他の費用（境界標の設置など）	数万円〜10万円程度

実際の金額は土地の面積や形状、境界の確定状況、隣接地の数などによって異なります。土地家屋調査士へ依頼する前に見積もりを取り、内訳を確認しましょう。

分筆費用は売主と買主のどちらが負担する？

分筆費用をどちらが負担するかについて、法律上の決まりはありません。

一般的な土地売却では売主が負担するケースが多いものの、買主の希望に合わせて分筆する場合などは、買主負担や双方の折半とすることもあります。

費用負担をめぐるトラブルを防ぐため、売買契約を結ぶ前に負担者と金額を話し合い、契約書へ明記しておきましょう。

なお、売却のために直接必要となった測量費などは、譲渡所得を計算する際の譲渡費用に含まれる場合があります。

土地の分筆・売却をお考えならウスイホームへ

土地の分筆では、測量や分筆登記だけでなく、接道条件や最低敷地面積、建ぺい率・容積率なども考慮する必要があります。

ウスイホームでは、お客様の土地の状況に合わせて、分筆の可否や売却方法をご提案いたします。

また、必要に応じて土地家屋調査士や司法書士など専門家へご案内も可能です。

土地の分筆・売却をご検討の方は、お気軽にご相談ください。

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土地の分筆売却は登記前の相談から始めましょう

土地を分筆して売却する際は、分け方によって売却価格や活用しやすさが変わります。

接道義務や最低敷地面積などの法的条件に加え、分筆した土地を反復継続して売却すると、宅建業法上の問題となる可能性がある点にも注意が必要です。

予想外のトラブルを防ぐためにも、分筆登記を始める前に不動産会社へ相談し、適切な分筆方法と売却方法を検討しましょう。

監修者　海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会　不動産仲介士　試験問題監修委員

執筆者　ウスイホーム株式会社　広報チーム 1976年に神奈川県で創業。横浜・湘南・横須賀エリアで多くの方々の土地売却をサポートさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、土地の売却を検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL　https://www.usui-home.com/contact