土地売却の仲介手数料の相場はいくら？計算方法や支払い時期を解説

土地を売却する際に、多くの方が気になる費用が「仲介手数料」です。

調べ始めると、「相場はいくら？」「無料や半額の会社って大丈夫？」など、さまざまな疑問が出てくるのではないでしょうか。

仲介手数料は売却価格によって金額が変わりますが、実は法律で「上限額」が定められています。

仕組みと計算方法さえ理解しておけば、おおよその費用を事前に把握することが可能です。

そこでこの記事では、土地売却にかかる仲介手数料の相場や計算のシミュレーション、支払いの注意点から、無料や半額の不動産会社を利用する際の注意点まで、わかりやすく丁寧に解説します。

土地売却の仲介手数料と相場

土地売却を進める前に、費用の大半を占める仲介手数料の仕組みと、基本的な相場を知っておきましょう。仲介手数料の相場がわかれば、資金計画がグッと立てやすくなります。

仲介手数料とは不動産会社に支払う成功報酬

仲介手数料とは、土地の売主と買主の間に立ち、価格やスケジュールの調整、契約書類の作成、買い手を探す広告活動などを一手に引き受けてくれた不動産会社へ支払う報酬です。

押さえておきたい最大のポイントは、この手数料が「成功報酬」であるという点です。

土地の査定を受けて媒介契約（仲介を依頼する契約）を結んでも、売却が成立するまでは費用が一切かかりません。

そのため、売却方法の相談やインターネットへの物件掲載といった販売活動だけでは、報酬は発生しない仕組みになっています。

実際に手数料が生じるのは、売買契約が無事に成立したときです。媒介契約を結ぶ前に、金額や支払い条件をしっかり確認しておくと安心でしょう。

仲介手数料の上限は法律で決まっている

「不動産会社が高額な手数料を請求してくるのでは」と不安を抱く方もいるでしょう。しかし、心配はいりません。仲介手数料には、宅地建物取引業法という法律によって上限額が明確に定められています。

不動産会社が自由に金額を釣り上げられるわけではありません。ただ、実際の現場では、多くの不動産会社がこの上限額を基準に手数料を決めているのが実情です。

例えば、売却価格が800万円を超える土地の場合、上限額は次の速算式で手軽に求められます。

速算式：売却価格×3％＋6万円＋消費税

ただし、この金額はあくまで上限にすぎません。売主が特別に依頼した広告費などの実費は、これとは別に扱われます。

土地売却の仲介手数料をシミュレーション

自分の土地を売却した場合の仲介手数料は、おおよその売却予想価格がわかれば事前に計算できます。

ここでは、先ほど紹介した速算式に実際の金額を当てはめながら、売却価格ごとの仲介手数料の上限額（税込）を一覧でまとめました。

【2,000万円で売れた場合の計算例】

2,000万円×3％＋6万円＝66万円66万円＋消費税（10％）＝72万6,000円

【仲介手数料の上限一覧表】

土地の売却価格	仲介手数料の上限額（税込）
800万円	33万円
1,000万円	39万6,000円
2,000万円	72万6,000円
3,000万円	105万6,000円
5,000万円	171万6,000円

注意したいのは、土地の売却価格そのものには消費税がかからない一方で、仲介手数料には消費税が課される点です。

そのため、売却後の手取り額を試算する際は、仲介手数料を税込金額で計算しておく必要があります。

また、実際に支払う仲介手数料は、不動産会社との契約内容によって異なる場合もあります。

より現実的な売却価格や諸費用を把握したい場合は、不動産会社へ査定を依頼するのがおすすめです。

事前に見積もりを確認しておけば、売却後の手取り額も具体的にイメージしやすくなるでしょう。

【2024年7月改正】800万円以下の土地は特例がある

売買価格が800万円以下の土地や建物には、「低廉な空家等の媒介特例」が適用される場合があります。

この制度は、取引価格が低い不動産の流通を促進することを目的として、2024年7月に改正されました。

特例が適用された場合、不動産会社は売主または買主から最大33万円（税込）の仲介手数料を受け取ることができます。

ただし、33万円（税込）はあくまで上限額です。800万円以下の土地や建物であっても、仲介手数料が一律で33万円になるわけではなく、実際の金額は不動産会社との契約内容によって決まります。

また、「低廉な空家等」という名称ではあるものの、対象は空家に限られません。

居住中の住宅や更地も対象となるため、使用状況にかかわらず、800万円以下の宅地・建物であれば特例が適用される可能性があります。

仲介手数料を支払う際の3つの注意点

仲介手数料は、金額だけでなく「いつ」「どのように」支払うのかを知っておくと、準備ができるため、売却への不安感を減らせます。事前に確認しておくべき3つの注意点を解説します。

支払いタイミングは「契約時」と「引き渡し時」の2回

仲介手数料は、売買契約が成立したからといって、契約日に全額を支払うわけではありません。

一般的には、売買契約時に半額、決済（引き渡し）時に残り半額を支払う、2回払いとなっています。

• 1回目（売買契約時）：仲介手数料の50％を支払う
• 2回目（決済・引き渡し時）：残りの50％を支払う

一方で、不動産会社によっては、決済・引き渡し時に全額をまとめて支払うケースもあります。

支払い方法は現金が基本ですが、近年は銀行振込に対応している不動産会社も少なくありません。

また、売却代金（手付金や残代金）の受け取り時期と、仲介手数料の支払い時期が一致しない場合もあります。

そのため、資金計画に影響が出ないよう、媒介契約を結ぶ際に支払い時期や支払い方法を事前に確認しておくと安心です。

売買契約が成立しなければ原則発生しない

仲介手数料は、売買契約が成立したときに発生する成功報酬です。そのため、次のようなケースでは、原則として仲介手数料を請求されません。

• 売却活動を行ったものの、買い手が見つからず売却を断念した
• 売却活動を途中で一時中断した
• 不動産会社に査定だけを依頼した

特に知っておきたいのは、買主が住宅ローン審査に通らず、ローン特約に基づいて契約が白紙解除となった場合は、仲介手数料が発生しない、または支払い済みの仲介手数料が返還されるのが一般的であるという点です。

一方で、売主または買主の都合による手付解除や契約解除では、仲介手数料の支払い義務が生じる場合があります。

ただし、請求額は契約内容や解除理由、不動産会社との取り決めによって異なり、必ずしも満額を支払うとは限りません。

契約後のトラブルを防ぐためにも、契約前の段階で、仲介手数料が発生する条件や契約解除時の取り扱いについて担当者へ確認しておくと安心でしょう。

通常の広告費は無料！特別な広告費は請求が発生

媒介契約を結ぶと、不動産会社は周辺地域へのチラシ配布やポータルサイトへの物件掲載など、売却に向けた販売活動を行います。

これらは通常の営業活動にあたり、その費用は仲介手数料に含まれています。そのため、売却が成立しなかった場合でも、通常の広告費を別途請求されることはありません。

一方で、売主が「新聞の掲載位置を指定して広告を出したい」「専用のWebサイトを制作してほしい」といった通常の販売活動を超える広告を希望した場合は、その実費を負担するケースがあります。

こうした費用は、売主から特別な依頼があった場合に限り請求されるため、事前に内容や金額を確認しておくと安心です。

仲介手数料が無料や半額の不動産会社に任せても大丈夫？

不動産会社を探す際に、「仲介手数料無料！」や「半額！」といったキャッチコピーを目にすることがあります。

「安い方がいいけれど大丈夫かな」と思う方も多いはずです。その疑問に率直にお答えします。

仲介手数料が無料・半額でも違法ではない理由

仲介手数料が無料や半額であっても、法律上は違法ではありません。法律で定められているのは、「これ以上請求してはいけない」という上限額のみです。

一方で、下限額についての定めはないため、不動産会社が上限額より安く設定したり、無料にしたりすることは自由に認められています。

また、不動産会社が売主と買主を仲介する取引ではなく、自社で不動産を直接買い取る「買取」の場合は、仲介そのものが発生しません。そのため、仲介手数料を支払う必要もありません。

なぜ安い？無料や半額にできる仕組み

では、なぜ仲介手数料を無料や半額にしても、不動産会社の経営は成り立つのでしょうか。

その背景には、不動産会社ごとに異なる事業モデルや収益構造があります。

1. 両手仲介による収益確保

不動産会社は、売主だけでなく買主からも仲介手数料を受け取れる場合があります。これを「両手仲介」と呼びます。

自社で買主を見つけられる会社であれば、買主側からの手数料収入も得られるため、その分、売主側の仲介手数料を値引きしやすくなります。

ただし、無料や半額の仲介手数料を掲げる会社が、すべて両手仲介を前提としているわけではありません。

あくまでも、手数料を安く設定できる理由の一つと考えるとよいでしょう。

2. 運営コストの削減や関連事業による収益

店舗運営費や広告費、人件費などを効率化し、コストを抑えることで仲介手数料を低価格に設定している会社もあります。

また、リフォームや建築、管理事業など、グループ内の関連サービスで収益を確保しているケースも少なくありません。

近年では、店舗数を必要最小限に抑え、インターネットを中心とした集客へ切り替えることで、低価格な仲介サービスを実現する不動産会社も増えています。

そのため、仲介手数料が安いからといって、必ずしもサービスの質が低いとは限りません。

手数料の金額だけで判断するのではなく、販売実績や販売活動の内容、担当者の対応力なども含めて総合的に比較することが大切です。

安さだけで選ぶのは危険！契約前に注意したいポイント

手数料の安さだけで不動産会社を選ぶと、期待したような売却につながらず、結果的に損をしてしまうおそれがあります。

契約前には、価格だけで判断せず、販売体制や担当者の対応まで含めて総合的に確認することが大切です。特に、次の3つのポイントは必ず確認しましょう。

1.十分な販売活動が行われるか

広告費を抑える運営方針の場合、ポータルサイトへの掲載やチラシ配布などの販売活動が限定される可能性があります。販売方法や広告内容を事前に確認しておくと安心です。

2.「囲い込み」のリスクがないか

自社で両手仲介を成立させる目的で、他社からの購入希望者の問い合わせに適切に対応しない「囲い込み」が問題となるケースもあります。売却機会を逃さないためにも、情報公開の姿勢を確認しておきましょう。

3.担当者の質と査定の根拠

契約獲得を優先して根拠の乏しい高額査定を提示したり、経験不足から契約手続きでミスが生じたりする可能性も否定できません。

査定額の根拠や実績、説明の分かりやすさまで確認することが重要です。

これらは仲介手数料の金額にかかわらず重要な確認事項ですが、手数料が安い会社を選ぶ場合は、より慎重に見極めることをおすすめします。

大切なのは「最終的な手取り額」を高くすること

土地売却で本当に重視すべきなのは、仲介手数料の金額ではなく、「最終的に手元へ残る手取り額」です。

たとえば、仲介手数料が30万円安くなっても、販売力が不足して土地の売却価格が100万円下がれば、結果として70万円の損失につながります。

そのため、仲介手数料の安さだけで判断するのではなく、適正な価格で早期売却を実現できる販売力や実績、さらに地域の土地情報に精通しているかどうかまで見極めることが重要です。

そうした不動産会社を選ぶことが、最終的な手取り額を最大化する近道といえるでしょう。

土地売却で仲介手数料以外にかかる費用と税金

土地を売る際には、仲介手数料だけでなく諸費用や税金がかかります。資金計画や手取り額を考える際は、これらも計算しましょう。

土地売却の主な費用の相場

土地を売却する際には、状況に応じてさまざまな諸費用が発生します。

あらかじめ費用の目安を把握しておくことで、売却後の資金計画も立てやすくなります。

【土地売却にかかる主な諸費用一覧】

費用の種類	目安・相場	どのようなときにかかる？
印紙税	数千円〜数万円程度（契約金額による）	売買契約書に貼付する印紙代
抵当権抹消登記費用	不動産1個につき1,000円	土地や建物に住宅ローンなどの担保が残っている場合
住所・氏名変更登記費用	不動産1個につき1,000円	登記簿上の住所・氏名が現在と異なる場合
司法書士報酬	1万〜数万円程度	登記手続きを司法書士へ依頼する場合
測量費	30万〜80万円程度	隣地との境界が不明確で測量が必要な場合
解体費・不用品処分費	実費（30坪で100万円前後〜）	建物を解体して更地として売却する場合や、残置物を処分する場合

特に、土地の境界を確定するための測量費や、建物を解体する際の解体費は高額になりやすいため、売却前に必要となる費用を見積もり、無理のない資金計画を立てておくことが重要です。

利益が出た場合にかかる税金の仕組み

土地を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合は、「譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）」の課税対象となります。

譲渡所得税の税率は、売却した土地の所有期間が5年を超えるかどうかによって約2倍の差があります。

区分	所有期間の条件	税率
短期譲渡所得	売却した年の1月1日時点で5年以下	39.63％
長期譲渡所得	売却した年の1月1日時点で5年超	20.315％

相続した土地の所有期間は、被相続人（亡くなった方）がその土地を所有していた期間を引き継いで判定されます。

また、マイホームが建っていた土地を売却する場合は、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例を利用できる可能性があります。売却前に、適用できる特例がないか確認しておくと安心です。

手取り額を計算して資金計画を立てよう

土地を売却した際の手取り額は、売却価格から諸費用や税金を差し引いて算出します。

計算の目安は、以下のとおりです。

売却価格－諸費用－税金＝手取り額

諸費用には、仲介手数料や印紙税、登記費用、測量費などが含まれます。住宅ローンが残っている場合は、売却代金から返済に充てる金額も考慮したうえで資金計画を立てることが重要です。

なお、分譲住宅として購入した土地を更地にして売却する際は、次の点も押さえておきましょう。

• 建物代：取得費に含められます。ただし、建物部分は所有期間に応じて減価償却した後の金額で計算されます。
• 解体費：売却を目的として建物を解体した場合は、譲渡費用として認められる可能性があります。一方、売却との関連性が認められないケースでは対象外です。

土地の取得時期や売却方法によって、税額や最終的な手取り額は大きく変わります。

不明な点がある場合は、不動産会社や税理士へ早めに相談し、無理のない資金計画につなげましょう。

土地売却をお考えならウスイホームへ

土地を売却する際は、仲介手数料だけでなく、測量費や税金なども含めた「最終的な手取り額」を基準に資金計画を立てることが大切です。

土地売却を成功へ導くためには、売却価格だけでなく、最終的に手元へ残る金額まで見据えて計画を立てることが重要といえます。

1976年創業のウスイホームは、横浜・湘南・横須賀エリアに根差した地域密着型の不動産会社です。

長年にわたり培ってきた豊富な売却実績をもとに、正確な査定から最適な売却方法のご提案、複雑な諸費用の目安まで、一人ひとりの状況に合わせて丁寧にサポートいたします。

相続した土地や活用していない土地の売却をご検討中の方も、ぜひお気軽にご相談ください。

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神奈川県の不動産売却はウスイホーム（マンション・アパート・事務所・一戸建て・土地）

土地売却の手数料相場を理解して納得できる取引を進めよう

土地売却における仲介手数料の相場や計算方法、支払いの注意点について解説しました。

仲介手数料は不動産会社へ支払う成功報酬で、法律によって上限額が定められています。

無料や半額をアピールする会社を検討する際は、安さの理由だけでなく、十分な販売力があるか、担当者が信頼できるかをしっかり見極めることが大切です。

納得のいく土地売却を成功させるためにも、まずは余裕を持って信頼できる不動産会社へ相談してみましょう。

監修者　海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会　不動産仲介士　試験問題監修委員

執筆者　ウスイホーム株式会社　広報チーム 1976年に神奈川県で創業。横浜・湘南・横須賀エリアで多くの方々の土地売却をサポートさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、土地の売却を検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL　https://www.usui-home.com/contact