土地を売りに出しているのに、なかなか買い手がつかず困っていませんか？土地は保有しているだけで、維持費がかかり続けます。手放したいのに売れないという状態は、気持ち的にもつらい事態といえるでしょう。
本記事では、土地が売れない主な理由を6つあげ、その対処法を解説します。さらに、売却できない場合の税金と手放すための最終手段についてもご紹介します。土地売却を進める方法にお役立てください。
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土地がなかなか売却できない理由6つ
土地が売却できない背景には、いくつかの共通する理由があります。この理由が重なるほど売却は困難になります。売れない土地の6つの特徴と具体的な原因を見ていきましょう。
【土地が売れない理由 1】周辺に需要が少ない
土地が売却できない理由の一つに、その土地の周辺地域での需要の少なさがあげられます。人口や利便性など、土地のある場所に起因するといってもいいでしょう。このケースは、相続した田舎の土地という場合が多いかもしれません。
・過疎地：購入者がいない
・人口減少が進む地域：ニーズが少ない
・交通の利便性が低い：ニーズが少ない
需要が低いエリアでは、解決策を模索する必要があります。
【土地が売れない理由2】条件が悪い
土地の条件が悪い場合も、売却が難しくなる主な要因です。購入した後、利用がしにくかったり、購入後に費用がかかるなどがその理由です。人口が多い都市部でもこのケースは考えられます。
・再建築不可の土地・形状が悪い土地
・接道義務の未達成（4m幅の公道に2m幅で接していない土地）は再建築不可
・傾斜地や軟弱地盤は購入後に改良が必要になり費用がかかる
・環境の問題（日当たりが悪い・隣が工場や墓地など）
・用途地域の制限（農地・市街化調整区域など）
日当たりについては、高い建物に囲まれていることが原因となるケースもあります。これらの条件を改善するには、その土地の利用方法や、メリットとなる部分を見つけ出すことがポイントで、専門家の助言が必要になる場合があります。
【土地が売れない理由3】境界が確定していない
土地の境界が確定していない場合は、売却が難しくなる原因となります。法律では、境界明示の義務はありませんが、売却時には契約書の中に「境界明示の条項」があるのが通例です。
確定測量図、境界設置などで、隣地との境界が明確になっていると買主は安心して購入を決められます。しかし、境界が明確でない場合には下記が懸念されるため、購入がしにくいといえます。
・隣地とのトラブル
・住宅ローン審査が通らない
・正確な面積が不明である
売却前に、土地家屋調査士に依頼して境界を確定することで、買い手の安心感を高めることができます。
ただし、官民境界(※)や隣地の所有者が不明などの場合は、境界確認に長期を要することもあるため注意が必要です。
| ※官民境界とは 個人の土地と公共の土地（道路や水路、公園など）との境界線 |
【土地が売れない理由4】瑕疵がある場合
瑕疵（かし）とは欠点のことです。欠点がある土地は積極的に購入しにくいといえます。利用する段階でその欠点を解決するために、時間や費用がかかる場合などは購入を避けられる要因になるためです。
・土壌汚染 … 工場などの跡地で土壌が有害物質に汚染されているケース
・地中埋設物 … 地中に廃材やコンクリート、古い基礎が埋まっている場合
・心理的瑕疵 … 過去に事故や火災が起きた土地
・埋蔵文化財 … 建築時に事前の届け出が必要
埋蔵文化財は瑕疵ではありませんが、時間と費用がかかってしまいます。これらの問題がある場合、事前に調査し、取り除ける原因を取り除くことで、売却の可能性が高まります。
【土地が売れない理由5】市場相場より明らかに高い
土地が売却できない理由に、市場相場より明らかに高い価格設定も挙げられます。価格が高いと、土地を探している人がいても、敬遠されてしまい、購入検討対象として考えられていない可能性があります。
・売主が必要な資金に合わせた価格設定をしたため相場より高い
・土地への思い入れを価格に反映させ高くなっている
・周辺地域の相場確認不足
・値引き前提での高額設定
相場より高い価格は、購入希望者の目に魅力的な物件として映りません。適正価格を設定するためには、相場を知り不動産業者のアドバイスを取り入れましょう。
【土地が売れない理由6】不動産会社の対応が不十分
不動産会社の対応が不十分であるために、土地が長期間売却できないこともあります。以下のような問題が考えられます。
・広告や販売戦略の不足：広告が適切にされていない
・高すぎる価格設定：依頼を受けるために、不動産会社が無理に高い価格を提示
・地域ニーズの理解不足：不動産会社が地域の需要や特性を把握していない
・買主への対応不足：買主へのアプローチが下手で、成約の機会を逃している
・媒介契約の選択ミス：契約形態により対応が異なるケースも
これらの問題を防ぐためには、信頼できる不動産会社を選び、積極的な販売活動を依頼することが重要です。
土地が売却できない場合の対処方法7つ
土地が売却できない場合でも、適切な対処方法を講じることで売却の可能性がでてきます。土地が売れない理由を把握できたら、その改善策として考えたい7つの対策をご紹介します。
売却価格を見直す
まず考えられる対処法は、売却価格の見直しです。ニーズに合わせた価格に変更することで、価格的な魅力をアップさせます。
まずは市場相場の確認を行いましょう。売却したい周辺地域の土地価格を調査し、条件や形状、立地を考慮した適正価格を設定します。同じエリアで売りに出されている他の物件と比較し、買い手にとって魅力的な価格帯を考えるべきです。
その地域に強い不動産会社であれば、ニーズを把握しているため、適切な価格をアドバイスしてくれます。
価格が適正であれば、買い手にとって魅力的な物件になりますので、売却がスムーズに進む可能性が高まります。
土地の問題を解決する
土地に問題がある場合は、解決することを考える必要があります。 境界が確定していない場合は、境界の明示ができるように、確定測量図を作成しましょう。
過去に工場があった土地などで汚染が懸念される場合は、土壌を採取して調査を行います。汚染がないことが証明できると、買い手の安心感は高まります。万が一、汚染があった場合は売却計画の見直しが必要です。
買い手が安心して購入できる土地になるため、適正な価格を設定できれば売却の道が見えてきます。
再建築不可能な物件は安価なメリットをアピール
建築基準法で求められる接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接する）を満たしていない場合、更地にしてしまうと建物を建てられません。家がある場合は、価格の安さとリフォームやリノベーションによる活用方法をアピールできます。
土地だけの場合は、隣家に売却の相談をするという方法もあります。隣家であれば接道義務を気にせず土地を有効に活用できる可能性があるためです。
再建築不可物件は、利用価値を見出す工夫を考えることが大切です。
不動産会社を変更する
売却が進まない場合は、不動産会社を変更することを検討してもいいかもしれません。
・売却する土地のある地元の需要や特性を理解している業者を選ぶ
・経験に基づいた的確なアドバイスをしてくれる実績が豊富な業者を選ぶ
信頼できる不動産会社を選ぶことで、売却活動が効率的に進む可能性が高まります。
空き家バンクに登録する
相続した実家や地方の土地を売却したい場合には、地方自治体が運営するマッチング制度「空き家バンク」を活用するという方法もあります。
登録だけの自治体や、自治体と提携している不動産会社が仲介に入るケースもあります。空き家バンクへの登録は基本的に無料です。
その地域の人だけでなく、田舎への移住希望者が家を探している場合に、目にとまる可能性もあります。
分筆して小さな土地にする
土地が広すぎて売れない場合は、分筆して小さな土地に分けることも検討しましょう。広い土地は価格が高くなるため、一括での売却が難しいことが考えられます。分筆して手ごろな大きさにすることで、購入しやすい土地になり、結果的に早期売却につながることがあります。
分筆は専門知識が必要なため、不動産会社や土地家屋調査士に相談しながら進めましょう。
近隣住民や店舗に売却を相談する
近隣の住人に売却を相談するのは、土地を早期に売却するための一つの方法です。
近隣の住民が子どもの家を建てる土地や、駐車場にしたいなどで土地を探している場合が考えられますし、店舗や病院などでは駐車場が欲しいというケースもあります。
地元に直接声をかけることでスムーズな売却につながることもあります。
売却できない土地にも税金はかかる？
土地が売却できない場合でも、所有している限り税金の負担は避けられません。更地の固定資産税は負担が大きいのが特徴です。税金について把握しておきましょう。
固定資産税や都市計画税がかかり続ける
売却できない土地でも、所有している限り固定資産税や都市計画税を毎年払い続けなくてはなりません。この税負担が理由で、売却を急ぎたいと考える人は少なくありません。
住宅がなく、土地だけの場合は税金が高く、建物がある場合と更地の場合では固定資産税に最大6倍の差があります。これは「住宅用地の特例」が適用されないためです。
また、土地の地目（農地、雑種地、宅地など）により税額が変わることも知っておきましょう。
これらの負担を軽減するには、早期の売却や土地の利用方法の見直しが必要です。
売却できた場合の譲渡所得税の扱い
土地を売却できた場合、利益が出た場合には譲渡所得税が課税される可能性があります。
課税対象となる譲渡所得は、売却額から取得費や売却費用を引いた額です。さらに、控除や特例（マイホーム控除や空き家控除）を適用できるケースもありますが、最終的に利益が残れば課税対象となります。
注意すべきは、取得額がわからないケースです。購入価格が不明な相続土地の場合、取得費は売却価格の5％と見なされます。この率で譲渡所得が計算されるため、利益が出やすくなってしまいます。
売却を検討する際には、事前に税額をシミュレーションしておきましょう。
売却できない土地をどうしても手放したい場合の対策
土地がどうしても売却できない場合でも、手放すための方法は存在します。不動産会社の買取や国庫帰属制度、自治体への寄付など、市場での売却以外の選択肢をご紹介します。
不動産会社の買取を利用する
不動産会社の買取を利用することで、土地を迅速に手放せますが、買取サービスにはメリットとデメリットがあります。
メリットは売却までの期間が短いことです。市場での売却ではないため、買い手を探す必要がありません。 ただし、買取価格は市場価格よりも安くなるデメリットがあります。
長期間売れない土地を早急に手放したい場合や、管理の手間や税金の負担を回避したい場合には検討したい方法です。
相続土地国庫帰属制度を利用する
相続した土地を手放したい場合に、「相続土地国庫帰属制度」を利用すれば、国が審査を行ったうえで引き取りを検討してくれます。
審査には費用（14,000円/一筆）がかかり、帰属が決まった場合に負担金（約20万円） が発生しますが、かかり続ける維持費を考えると検討の価値はあるでしょう。
土地には以下の条件が求められます。
・更地であること
・境界が確定していること。
・土壌汚染や埋設物がないこと
これらの条件を満たしていない場合は、利用できないため、申請前に土地の整備が必要になります。
自治体や法人への寄付を検討する
自治体や特定団体への寄付を検討することで、売却が難しい土地を手放せる場合があり、以下のような特徴があります。
自治体や認可地縁団体（町内会や自治会）が、有効活用できると判断した場合、無償で土地を引き取ってもらえる可能性があります。引き取りできる条件を満たしている必要がありますので、まずは担当窓口で相談が必要です。
自治体への寄付は地域貢献にもなるため、検討に値する方法といえるでしょう。
土地を活用して価値を高める
土地を売却する前に実際に活用し、買い手に土地の価値をアピールするという方法があります。活用方法としては以下のようなものが考えられます。
・駐車場として貸し出す
・資材置き場として貸し出す
・太陽光発電用地として整備
十分な利益が出る場合は、自分で資産運用するという考え方もあります。やはり手放したい場合は、土地の利用価値を実証することで、売却への可能性が高まります。
土地売却でお悩みならウスイホームへご相談を
土地の売却でお困りの方は、ぜひウスイホームにご相談ください。ウスイホームは1976年の創業以来、横須賀・湘南・横浜エリアを中心に、地域に密着した不動産サービスを提供しています。豊富な経験により地元のニーズを把握しており、売却が難しい土地についても解決策をご提案可能です。
初めての土地売却や特別な条件を伴う土地でも安心してご相談いただけるよう、丁寧なサポートを心がけていますので、お悩みを解消する一歩として、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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売却できない土地も適切な対策で手放せる
需要が少ない土地や条件の悪い土地でも、適切な対策を講じれば手放せる可能性が高くなります。土地の魅力を高める工夫や、不動産会社の対応を再考することで、売却への道が開けます。
どうしても売却できない場合は、買取サービスの利用や自治体への寄付といった選択肢を検討しましょう。売却が難しい土地で困っている場合は、地元に詳しく実績がある不動産会社とじっくり相談することで、解決が見えてくる場合もあります。自分の負担を減らしながら最適な解決策を見つけましょう。
| 監修者 海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） 【経歴】 ウスイホーム株式会社 取締役。 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 地域貢献活動にも力を入れ、2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会 不動産仲介士 試験問題監修委員 |
| 執筆者 ウスイホーム株式会社 広報チーム 1976年に神奈川県で創業。お客様と地域の発展のため、住宅に係わるあらゆるお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、新築戸建てや中古戸建てを検討・購入する際に役立つ最新情報を発信しています。 お問い合わせURL https://www.usui-home.com/contact |