土地を売却する際、重要になるのが「適正な売却価格」を見極めることです。しかし、土地の価格はさまざまな要因に左右されるため、適切な価格の決め方は複雑です。
土地の価格を自分で調査したい場合は、まずは、路線価や固定資産税評価額など、土地価格の指標を理解しましょう。指標がわかれば売却価格の目安がわかるようになるでしょう。
本記事では、売却価格の決め方の基本になる土地価格の指標の調べ方と、土地の価格が将来的に上がる要因について解説します。また、できるだけ高く土地を売却するのための準備とコツもご紹介します。納得のいく売却のために、土地価格の決め方をしっかり理解しましょう。
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売買価格が決まる要因とは？
土地の売買価格を決める要因は多くあり、主な要因には下記があります。
| ・需要と供給：不動産市場が活況であれば高値が期待でき、低調な場合は低くなってしまう ・立地条件：駅や商業施設へのアクセスがよく、治安がよい地域ほど、高値がつく傾向がある ・土地の形状や広さ：四角形の土地は建物を建てやすいため、価値が高い。不規則な形状や旗竿地の場合は、同じ面積でも価格が低い傾向がある ・法的な規制：用途地域や建ぺい率、高さ制限などが価格に影響を及ぼす可能性がある ・金利：金利が低いときはローンを組みやすいため土地が購入しやすい |
これらの要因を理解すれば、土地売却時の適正価格の決め方の助けになります。
価格に影響する5つの指標
土地の売買価格の決め方では、さまざまな指標を基に算出します。
指標には、「公示地価」「基準地価」「路線価」などの公的な評価基準や「固定資産税評価額」、市場で実際に取引される「実勢価格」があります。これらを活用して、適正価格がいくらなのかを確認し決めていきます。それぞれの指標について詳しく見ていきましょう。
公示地価
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点の標準地価格を基に、3月に公表する地価指標です。土地の適正価格を把握するための重要な基準で、一般の土地売買や、相続や固定資産税の評価の基準にもなります。
基準地価
基準地価は、都道府県が毎年7月1日時点の基準地価格を調査し、9月に公表する指標です。公示地価とともに、一般の土地の売却価格を決める際の参考になります。
相続税路線価
相続税路線価は、一般に「路線価」と呼ばれている指標で、相続税や贈与税の計算基準となる土地の価格です。公示地価のおおよそ80％を目安に設定されています。土地の評価額を把握する際に役立ちます。
固定資産税路線価
固定資産税路線価は、道路に面した土地の1平方メートルの価格です。固定資産税を評価する際の計算基準となる土地の単価で、公示地価の約70％を目安に設定されています。
実勢価格
実勢価格は、実際に土地の売買取引が成立した際の価格を指します。公示地価や路線価と異なる場合が多く、現実の市場動向を反映した価格です。国土交通交省のサイトで確認することもできますが、固定資産課税明細書に記載されている評価額を利用して、「固定資産税評価額÷0.7×1.1」でおおよそを算出できます。
土地の売買価格の調べ方
土地の売買価格を調べ、価格を決める際には、土地価格の指標を参考にすることが大切です。それぞれの指標の具体的な調べ方を解説します。
公示地価を利用する
国土交通省が公開している「不動産情報ライブラリ」を活用すれば全国の公示地価を調べられます。
調べ方は以下の通りです。
| 【不動産情報ライブラリを使った公示価格の調べ方】 1）「不動産情報ライブラリ」の「国土交通省地価公示・都道府県地価調査の検索」にアクセス 2）「地価公示」を選択し、調べたい地域を指定 3）用途区分や調査年を選択して、条件を絞り込み一覧表示させる 4）下段に、1平方メートルの価格で検索結果が表示される。 |
この価格は、売却する土地の価格を決める際の参考価格で、売却価格設定の目安となります。
路線価で評価額を確認する
路線価は、土地の評価額を確認する際に役立つ指標です。道路ごとに価格が設定されていますので、近隣の地価と見比べ価格を把握する際に役立ちます。
| 【路線価図・評価倍率表を使った路線価の調べ方】 1）国税庁の「路線価図・評価倍率表」または「全国地価マップ」にアクセス 2）路線価を確認したい場所の件名を選択 3）市区町村名を選択し調べたい土地に近い番地を選択 3）売却したい土地が接している道路の路線価を確認する 4）路線価図の数字に1,000をかける |
路線価は公示地価より詳細で、具体的な土地価格を把握したいときに役立ちます。不動産会社と適正な売却価格を決める際の参考にしましょう。
固定資産税評価額から見る相場
固定資産税評価額は、市町村が発行する固定資産課税明細書で確認できます。もし通知書が手元にない場合は、市町村の役所で固定資産課税台帳を閲覧できます。
明細があれば簡単に計算できるため、売却価格を確認したい場合の最も手軽な方法かもしれません。
| 【固定資産税評価額から売却価格の目安を推定する方法】 ・明細書の固定資産税評価額を確認する ・土地の場合は「固定資産税評価額 × 約160％」で計算する。 （建物の場合は固定資産税評価額×約140％） |
ここで計算できる価格はあくまでも目安です。実際に取引される価格とは異なるため、不動産会社の査定や市場の動向もあわせて確認することが重要です。固定資産税評価額は相場を理解するための便利な指標の一つとして活用しましょう。
「不動産情報ライブラリ」を活用する
公示地価の調べ方でもご紹介した「不動産情報ライブラリ」は、国土交通省不動産取引の参考になるデータを公開しているサイトです。
このサイトを活用することで、売却予定の土地がある地域周辺の実際の取引情報を確認できます。ただし、地域によってデータの量にばらつきがあり、必要な情報の掲載がない場合もあります。
| 【不動産ライブラリの活用】 1）「不動産情報ライブラリ」にアクセス 2）「地域から探したい方」を選択し、住所や駅名を指定 3）検索結果から「価格情報」の制約情報にチェックを入れ、「決定」をクリック 4）青い■が地図に表示されるので選択し、「詳細表示」をクリックすれば、該当エリアのデータ一覧が表示される。 |
これを活用することで、取引事例を基にした具体的な価格検討が可能になります。
不動産会社に査定を依頼する
土地の売却価格を最も適正に確認できる方法は、不動産会社に査定を依頼することです。
自分で確認した場合は、その土地固有の状態（形や現状など）や、不動産市場の状況を反映した価格を出すことは難しいためです。
査定は、地域の不動産会社が現地を訪れて土地の状況を確認し、調査したうえで、より適正な価格を査定書として提示してくれます。査定は無料の場合がほとんどで、不動産会社により査定額が異なるため、複数の不動産会社に依頼して比較することもできます。
価格にばらつきがある場合は、根拠を確認しましょう。地域に強い不動産会社で購入希望者をすでに確保している場合もあれば、単価を高く見積もっただけの場合もあります。査定額が理由なく高いだけの会社を選んでも、その価格で売れなければ値引きが必要になります。
適正な価格の根拠を納得できるまで確認し、信頼できる不動産会社を選ぶことが、売却成功の第一歩です。
土地の売買価格が上がる要因
土地の売買価格は、周辺環境や需要の変化が影響するため、地域の再開発や人口の増加など、価格が上がる要因を理解することも必要です。
土地の売却時には、周辺の状況を調査することが、売却のタイミングを見極めるヒントになります。
都市開発や交通インフラの整備
郊外に新しい住宅地を開発するなどの「都市開発」と、老朽化市街地の「再開発」はどちらも土地価格が上がる要因です。周辺地域が住みやすくなるため、住民が増加し、住宅建設のために土地の需要が生まれます。
また、鉄道や高速道路などの交通インフラの整備は、通勤や移動の利便性が高まり、沿線地域の土地需要増加の要因です。
自治体のサイトに、事業の計画が掲載されていることもありますが、地域の情報に詳しい不動産会社に相談しながら、売却タイミングを計画するという方法もあります。
人口増加
地域の人口増加も、不動産価格を押し上げる重要な要因です。
人口が増えることで住宅需要が高まり、新たな住宅や商業施設の建設が進み、土地の需要が増えるためです。
短期的に人口が増加する原因としては、企業誘致、産業の活性化による移住などが考えられます。子育て世帯や若年層の流入が多い地域では、学校や医療機関、ショッピングセンターなどの施設が充実し利便性が向上します。その結果、さらに人口が増え土地の需要が高まるのです。
売却地域の人口動向の把握は、土地売却のタイミングを見極め、価格を決める際に非常に役立つ情報の一つといえます。
インバウンド需要の拡大
近年、日本を訪れる外国人観光客の増加が土地の価格に影響を与える現象が見られます。
観光地やその周辺地域では、観光客による消費や宿泊など、観光関連インフラへの需要が高まってくるためです。需要の高まりが、新たなホテルや観光施設の建設や既存施設のリニューアルなどを促進し、地価の上昇につながるケースが見られます。
また今後、インバウンド需要がさらに高まるエリアでは、外国人向けの物件や店舗が注目され 、観光資源を活用した開発計画が進む可能性があります。
土地を高く売るための準備とコツ
土地を高く売却するには、事前の準備が大切です。3つのポイントを抑えることで、売却の成功率が高くなります。
| 【押さえておくべき準備とコツ】 ・売却前に調べたり整えたりしておくポイント ・売却に適切なタイミングはいつか ・不動産会社選びのコツ |
土地売却前に整えておきたいポイントを理解しておく
売却前の下準備をしっかり行い、決めた価格に納得してもらうことが売却のコツといえます。
買主の安心のために、境界線を明確にしておきましょう。境界が不明な場合、価格にマイナスの影響が出るかもしれません。測量士に依頼して境界線を確認し、杭を打つことで将来のトラブルを防げます。
さらに、売買する土地の、用途地域や建築条件を調べ、土地の環境や制約について正確な情報を提供できるよう準備しておきましょう。
また、敷地の不要なものを取り除き、草抜きと掃除を行いましょう。買主によいイメージを与えます。
適切な売り出し時期を見極める
土地を高く売却するためには、適切な売り出し時期の検討は欠かせません。
売却を急がない場合、地域の開発プロジェクトが動き出すタイミングを狙うことで、地価の上昇を期待できます。
不動産市場が活況な時期や、土地購入が増える1〜3月の年度末や9〜11月の秋も売却に効果的です。さらに、住宅ローンの金利が低い時期や、税優遇制度の改正や新設が発表された際も、不動産への関心が高まるため、適した売却時期といえます。
市場動向を確認し、売却に有益な情報を確認しながら最適なタイミングを見つけましょう。
信頼できる不動産会社を選ぶ
土地の売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社選びが非常に重要です。不動産会社により、売却のスピードや価格が異なるケースもあるためです。
まずは、依頼する不動産会社が、売却する土地がある地域に強みを持っているか確認します。不動産会社のホームページや口コミで、過去の実績がチェックできるでしょう。
次に、査定額がどのように算出されたのか、根拠を明確に説明してくれる会社を選びましょう。担当者の経験や対応力、さらには自分との相性も重要なポイントです。
安心して任せられる不動産会社に依頼することで、土地売却の成功率が高まります。
土地の売却についてお悩みならウスイホームへご相談を
土地売却の検討中でお悩みをお持ちの方は、ぜひウスイホームにご相談ください。安心して土地売却を進められるよう、全力でサポートいたします。
ウスイホームは、1976年の創業以来、横須賀・湘南・横浜エリアを中心に、豊富な実績とノウハウを活かし、不動産売買仲介をはじめとして、「住まい」と「暮らし」に関する幅広いサービスを提供している会社です。
注文住宅建設からリフォーム、不動産管理や高齢者支援、保険、保育事業に至るまで、お客様のライフステージに合わせたサポート体制を整えています。
経験豊富なスタッフがお客様のお悩みや状況を丁寧にお伺いしますので、どうぞお気軽にご相談ください。
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適正な売却価格を設定し、土地の売買を進めよう
土地の売却価格は、公示地価や路線価などの指標を基に、土地の特性や周辺環境を考慮して決まります。
適切な価格の決め方のポイントは、価格の調べ方を理解し、売り出し時期を見極めるなど、計画的な進行にあります。また、より希望に合う価格になるよう、境界線の明確化や土地の掃除などの準備をしっかり行いましょう。
信頼できる不動産会社のサポートを得て、ポイントを押さえた売却計画を立て、成功につなげましょう。
| 監修者 海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） 【経歴】 ウスイホーム株式会社 取締役。 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 地域貢献活動にも力を入れ、2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会 不動産仲介士 試験問題監修委員 |
| 執筆者 ウスイホーム株式会社 広報チーム 1976年に神奈川県で創業。お客様と地域の発展のため、住宅に係わるあらゆるお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、新築戸建てや中古戸建てを検討・購入する際に役立つ最新情報を発信しています。 お問い合わせURL https://www.usui-home.com/contact |