土地売却で贈与税がかかるケースとは？安く売る場合の注意点や計算方法を解説

土地を譲る際に、「親族に安く売っても、代金を受け取れば贈与税はかからない？」「売却と贈与ではどちらが得？」と疑問を持つ方もいるのではないでしょうか。

土地を通常の価格で売却すれば、原則として贈与税はかかりません。

しかし、時価より著しく低い価格で売却すると、時価との差額が贈与とみなされ、買主に贈与税が課される可能性があります。

この記事では、土地の売却で贈与税がかかるケースや計算方法、売却と贈与でかかる税金の違い、親族間売買の注意点などをわかりやすく解説します。

土地の売却では原則贈与税はかからないが安く売る場合は注意

土地を通常の価格で売却した場合、買主は代金を支払って土地を取得するため、原則として贈与税はかかりません。

贈与税は、個人から贈与によって財産を受け取った人（受贈者）に課される税金です。

そのため、通常の土地売却で売主に贈与税がかかることはありません。

ただし、親子や親族間に限らず個人間の取引では、土地を時価より著しく低い価格で売却すると、時価との差額が贈与とみなされて買主に贈与税がかかる可能性があります。

また、土地を無償で譲った場合も、受け取った人に贈与税がかかる可能性があります。

土地の取引方法と贈与税の関係をまとめると、次のとおりです。

取引方法	贈与税
通常の価格で売却	原則かからない
時価より著しく低い価格で売却	買主にかかる可能性がある
無償で譲渡	受け取った人にかかる可能性がある

このあと、それぞれのケースについて詳しくみていきましょう。

土地の売却で贈与税がかかるケース

土地を売買していても、売却価格や代金の支払い状況によっては、買主が贈与を受けたものとみなされることがあります。

どのようなケースで贈与税がかかる可能性があるのかみていきましょう。

時価より著しく低い価格で売ると差額が贈与とみなされる

個人から土地を著しく低い価格で譲り受けた場合は、土地の時価と実際に支払った金額との差額が、贈与によって取得したものとみなされます。親族間の取引などで注意したい、いわゆる「低額譲渡」です。

たとえば、時価3,000万円の土地を親から子へ1,000万円で売却したとします。

売買代金を支払っていても、時価との差が著しく大きければ、差額にあたる2,000万円について贈与税がかかる可能性があります。

このケースでの注意点は、「時価の何割までなら贈与税がかからない」という一律の基準がないことです。

著しく低い価格に該当するかどうかは、個々の具体的な事情に基づいて判断されます。

なお、ここでいう「土地の時価」とは、通常の取引価額に相当する金額です。

代金を支払わず名義変更すると贈与と判断される可能性がある

親子や親族間で売買契約書を作成し、「実際には売買代金を支払わず土地の名義を変更する」というケースは、実質的に贈与と判断される可能性があります。

国税庁でも、親の土地や家屋を無償で子の名義に変更したときは、原則として、新たに名義人となった人がその財産を贈与によって取得したものとしています。

そのため、親族間で土地を売買する際は、売買契約書を作成するだけでなく、契約内容に沿って実際に代金を支払うことが重要です。

土地は売却と贈与のどちらが得？かかる税金を比較

土地を売却して利益が出た場合、売主には所得税・住民税等がかかり、通常の税率は所有期間に応じて20.315％または39.63％です。

一方、贈与税は土地を受け取った人に課され、暦年課税では10～55％の税率が適用されます。

ただし、税金の対象になる金額や利用できる控除などが異なるため、税率だけでどちらが得とは判断できません。

売却と贈与でかかる主な税金を比較してみましょう。

税金	売却	贈与
所得税・住民税等	売主の課税譲渡所得にかかる	―
贈与税	―（※）	受贈者にかかる
不動産取得税	買主にかかる	受贈者にかかる
登録免許税	所有権移転登記でかかる	所有権移転登記でかかる
印紙税	書面の売買契約書にかかる	書面の贈与契約書に原則200円かかる

※著しく低い価格で売却したときは、買主に贈与税がかかる可能性があります。

実際の税負担は、土地の価格や取得費、所有期間、贈与する金額などによって異なります。

そのため、売却と贈与のどちらが得かは、双方にかかる税金を計算したうえで判断しましょう。

土地の低額譲渡で贈与税がかかる場合の計算方法

土地を時価より著しく低い価格で売却し、時価との差額が贈与とみなされた場合は、その金額をもとに贈与税を計算します。ここでは、贈与税の課税方法と具体的な計算例を確認しましょう。

暦年課税では110万円の基礎控除がある

贈与税の課税方法には「暦年課税」と「相続時精算課税」があります。

暦年課税は、1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の合計額をもとに贈与税を計算する方法です。

年間110万円の基礎控除があり、贈与財産の合計額が110万円以下であれば、贈与税はかかりません。

暦年課税の税率には「一般税率」と「特例税率」があります。

贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上の人が、父母や祖父母などの直系尊属から贈与を受けた場合は特例税率、それ以外は一般税率を適用します。

どちらも税率は10～55％で、課税価格に応じて税率や控除額が異なる仕組みです。

一方、相続時精算課税は、一定の要件を満たす贈与で選択できる制度です。年間110万円の基礎控除に加え、累計2,500万円までの特別控除があります。

将来、贈与者が亡くなったときは、原則として贈与財産の価額から年間110万円の基礎控除額を差し引いた残額を相続財産に加えて相続税を計算します。

時価との差額をもとに贈与税を計算する

時価より著しく低い価格で土地を売却し、時価との差額が贈与とみなされた場合、暦年課税では、その年に受けたほかの贈与と合計し、110万円の基礎控除を差し引いて贈与税を計算します。

ここでは、次の条件で計算します。

・土地の時価：1,000万円 ・売却価格：500万円 ・親から、その年の1月1日時点で18歳以上の子へ売却 ・暦年課税を適用 ・その年にほかの贈与はない

①時価と売却価格の差額を求めます。
1,000万円－500万円＝500万円

この500万円が贈与によって取得したものとみなされたと仮定します。

②基礎控除110万円を差し引きます。

500万円－110万円＝390万円

③親から、その年の1月1日時点で18歳以上の子への贈与にあたるため「特例税率」を適用します。

基礎控除後の課税価格390万円では税率15％、控除額10万円です（贈与税の速算表は本項の末尾に掲載）。

390万円×15％－10万円＝48万5,000円

この例では、贈与税は48万5,000円です。

ただし、「時価1,000万円の土地を500万円で売れば必ず500万円が贈与とみなされる」という意味ではありません。

著しく低い価格に該当するかは個々の事情に応じて判断されるため、実際の取引では注意が必要です。

出典：国税庁「確定申告書等作成コーナー」を加工して作成

土地を売買したときに売主・買主へかかる税金

土地の売買では、売主だけでなく買主にも税金が発生します。

ただし、課される税金の種類やタイミングはそれぞれ異なります。ここでは、売主・買主が負担する主な税金を確認していきましょう。

売主にかかる税金

土地を売却して利益（譲渡所得）が生じると、所得税・復興特別所得税・住民税がかかります。

税金を計算するベースになる譲渡所得の計算式は、次のとおりです。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

取得費は土地の購入代金や購入時の仲介手数料など、譲渡費用は売却時の仲介手数料など売却のために直接かかった費用です。

取得費がわからないときは、売却価格の5％を概算取得費として計算できます。

特別控除を利用する際は、譲渡所得から控除額を差し引いて課税譲渡所得を求めます。

土地の売却で譲渡所得が生じた場合と特別控除を利用する場合は、確定申告が必要です。

▼ウスイホームの社員が本音で教える、不動産売却にかかる税金について（関連記事）▼
不動産売却でかかる税金一覧とポイント解説

また、売買契約書を作成する際には、契約金額に応じた印紙税がかかります。

買主にかかる税金

土地を購入した買主には、不動産取得税や所有権移転登記にかかる登録免許税、売買契約書にかかる印紙税などがかかります。

また、土地を所有すると、毎年1月1日時点の所有者が固定資産税の納税義務者となり、市街化区域内では原則として都市計画税も対象です。

なお、個人から著しく低い価額で土地を購入した場合は、時価と購入価格との差額について、贈与税が課税される可能性があります。

土地を購入する際は、売買価格だけでなく、取得時や取得後にかかる税金も確認しておきましょう。

贈与された土地を売却するときにも税金がかかる

贈与された土地を売却する際も、税金の基本的な考え方は通常の土地と同じです。

売却によって譲渡所得が生じれば、特別控除などを差し引いて課税譲渡所得を計算し、所得税・復興特別所得税と住民税が課されます。

特別控除の適用によって課税譲渡所得が0円になれば、これらの税金はかかりません。

通常の贈与によって土地を取得したときは、原則として贈与者の取得費と取得時期を引き継ぎます。

たとえば、親が500万円で購入した土地を子へ贈与し、贈与時の時価が1,000万円だったとしても、取得費が1,000万円になるわけではなく、親が購入した際の取得費を引き継ぎます。

将来の売却に備えて、贈与者が土地を購入した際の売買契約書や領収書など、取得費を確認できる資料も引き継いでおくと安心です。

親族間で土地を売却するときの注意点

親族間で土地を売買するときは、売買価格の決め方や代金の授受などに注意が必要です。

安易な価格設定や形式だけの売買にすると、贈与税が課される可能性があります。ここでは、親族間売買で押さえておきたい注意点を解説します。

土地の適正価格を確認する

親族間売買では、「親子だからこのくらいでいいだろう」と話し合いだけで適当に売買価格を決めるのは避けましょう。

時価より著しく低い価格で売却すると、買主に贈与税が課される可能性があります。

土地の価格を検討する際は、固定資産税評価額などの公的な評価額だけで判断せず、不動産会社に査定を依頼すれば、市場で売却できる価格の目安を把握できます。

不動産会社により査定額が異なる場合があるため、複数社の査定を比較するのもよいでしょう。

ただし、査定価格がそのまま税務上の「時価」と認められるとは限りません。

専門的な評価が必要なときは、不動産鑑定士へ依頼する方法もありますが、費用がかかります。

低額譲渡や贈与税など税務上の判断に迷ったときは、税理士や税務署への相談も検討しましょう。

売買契約書を作成して代金を実際に支払う

親族間であっても売買契約書を作成し、契約内容に沿って売買代金を実際に授受する必要があります。

契約書だけを作成して代金を支払わず、土地の名義を移すなど実態が無償譲渡であれば、贈与と判断されて贈与税が課される可能性があるためです。

代金は手渡しではなく、銀行振込など支払いの記録が残る方法を検討しましょう。

また、所有権移転登記などの登記情報は、法務局から税務署へ通知される仕組みになっています。

書類上の形式だけを売買に整えるのではなく、契約内容に沿った取引を行うことが重要です。

土地の売却価格を知りたいならウスイホームへ

土地を売却する際は、適正な売却価格を把握することが大切です。

特に親子や親族間売買では、根拠なく価格を決めると贈与税が課される可能性もあるため、まずは不動産会社へ査定を依頼して価格の目安を確認しましょう。

ウスイホームは、1976年の創業以来、横浜・湘南・横須賀エリアを中心に地域密着で不動産に関するご相談を承ってきました。

「所有する土地がいくらで売れるのか知りたい」「親族間での売却を検討している」という方も、まずはお気軽にウスイホームへご相談ください。

▼横浜・湘南・横須賀エリアで土地売却についてのご相談はこちら▼
神奈川県の不動産売却はウスイホーム（マンション・アパート・事務所・一戸建て・土地）

土地の売却と贈与の違いを理解して適切な方法を選ぼう

土地を通常の価格で売却する際は、原則として贈与税はかかりません。

ただし、個人間で時価より著しく低い価格で売却すると、差額が贈与とみなされ、買主に贈与税が課される可能性があります。

特に親子や親族間の売買では、安易に価格を決めず、売買契約書を作成して実際に代金を授受することが重要です。

売却と贈与では、かかる税金の種類や税率、税額の計算方法が異なります。

どちらが得かは一概に判断できないため、それぞれの税額を試算し、土地の価格や将来の相続なども考慮したうえで、自分に合った方法を選びましょう。

監修者　海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会　不動産仲介士　試験問題監修委員

執筆者　ウスイホーム株式会社　広報チーム 1976年に神奈川県で創業。横浜・湘南・横須賀エリアで多くの方々の土地売却をサポートさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、土地の売却を検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL　https://www.usui-home.com/contact