2,000万円の土地を売却すると税金はいくら？計算方法と節税のポイントを解説

売却を考えている土地価格が2,000万円くらいと予測したときに、「税金はいくらだろう？」と不安を感じる方は多いのではないでしょうか。

土地売却では、譲渡所得税をはじめとするいくつかの税金が発生しますが、利益の有無や特例の活用によっては税金がかからないケースもあります。

この記事では、2,000万円の土地を売却した場合の税金の種類や計算方法、具体的なシミュレーション、税負担を抑えるポイントをわかりやすく解説します。

2,000万円の土地売却にかかる税金の種類と計算の基本

土地を2,000万円で売却した場合の税額は、土地の条件により異なります。これは、税額が「売却価格」ではなく、「利益（譲渡所得）」によって決まるためです。

まずは、土地売却で発生する税金の基本を確認しておきましょう。

土地売却で発生する主な税金の種類

土地を売却する際には、譲渡所得税を思い浮かべる方が多いのですが、実は3種類の税金が発生します。支払いのタイミングも含めて確認しておきましょう。

土地売却で発生する税金は次の3種類です。

税金の種類	内容	支払いのタイミング
譲渡所得税	所得税・復興特別所得税	売却した翌年の2月16日～3月15日の間に確定申告をして納付
	住民税	売却した翌年の6月以降に納付書が届く
印紙税	売買契約書に貼付 2,000万円の契約では、1万円の収入印紙が必要（令和9年3月31日までは軽減税率適用）	売買契約時
登録免許税	抵当権の抹消登記などがある場合	売却時（引き渡し時が一般的） 土地1筆1,000円、建物1戸1,000円

なお、土地を売却する際、土地そのものの売買には、消費税はかかりません。

また、古家がある場合でも、個人が中古住宅を売却する場合は事業売上に当たらないため、基本的に消費税は発生しないと考えておくとよいでしょう。

最も大きな税金は「譲渡所得税」

土地売却で発生する税金の中で、金額が大きいのが「譲渡所得税」です。この税金は、売却価格ではなく、利益（譲渡所得）に対して課税されるため、赤字の場合には税金は発生しません。

譲渡所得は、次の計算式で求められます。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用） ・取得費：売却する土地の購入費用（相続の場合は被相続人の購入費用を引き継げる） ・譲渡費用：土地を売却するために直接かかった費用。仲介手数料・印紙代・測量費・古家の解体費など。

譲渡所得を基準として税額が決まるため、売却価格が同じでも、取得費や費用によって税金の額は大きく変わります。

さらに、譲渡所得税の税率は、土地の所有期間によって大きく変わります。

■譲渡所得税の税率

区分（所有期間）	税率（合計）
短期譲渡所得（5年以下）	39.63％（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％）
長期譲渡所得（5年超）	20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）

相続した土地の場合は、被相続人の所有期間を引き継ぐため、長期譲渡に該当するケースが多いのが特徴です。

2,000万円で売却しても税金がかからないケース

2,000万円で土地を売却しても、必ず譲渡所得税が発生するとは限りません。

税額は「売却価格」ではなく、「利益（譲渡所得）」によって決まるためです。たとえば、次のようなケースでは税金はかかりません。

■税金がかからない主なケース

• 売却価格より取得費や費用が高く、利益が出ていない場合
• 3,000万円特別控除などの特例が適用される場合

まずは、「取得費」や「譲渡費用」がいくらかを把握することが、税金の目安を知る第一歩となります。

2,000万円の土地売却の税金をシミュレーション

2,000万円の土地の売却で、どのくらいの税金がかかるのか、具体的な数字で計算してみましょう。

ここでは、土地のみを売却した場合を想定し、次の条件で税金の目安をシミュレーションしていきます。

■シミュレーションの前提条件 ・売却価格：2,000万円 ・取得費：800万円 ・譲渡費用：100万円

まずは、税額のもとになる譲渡所得を計算します。

譲渡所得の計算式の「譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）」に、金額を当てはめて計算します。

■売却価格：2,000万円－（取得費：800万円＋譲渡費用：100万円）＝譲渡所得：1,100万円

次に、この譲渡所得1,100万円に対して、3つのケースでシミュレーションを行います。

まずはケース別に、税額の目安を一覧表で確認してみましょう。

条件	譲渡所得税
【ケース1】短期譲渡所得（5年以下）	約436万円
【ケース2】長期譲渡所得（5年超）	約223万円
【ケース3】取得費が不明な場合	約365万円

同じ2,000万円で売却しても、条件によって譲渡所得税が大きく異なる理由を見ていきましょう。

【ケース1】短期譲渡所得（5年以下）の場合

売却した年の1月1日時点で土地の所有が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は約39.63％です。短期間で売却する場合は、税負担が大きくなる点に注意が必要です。

■短期譲渡所得の税額：1,100万円×39.63％＝約436万円

税金の高さに驚かれた方もいるかもしれません。このケースが、最も税金が高くなる例です。次に、5年以上の保有になる長期譲渡を計算してみましょう。

【ケース2】長期譲渡所得（5年超）の場合

売却した年の1月1日時点で土地の所有が5年超になる場合は「長期譲渡所得」となり、税率は約20.315％です。短期に比べて税率が下がるため、税負担も大きく下がります。

■長期譲渡所得の税額：1,100万円×20.315％＝約223万円

所有期間が5年を超えている場合は、短期譲渡所得に比べ、ほぼ半分の税率になるため譲渡所得税が低く抑えられます。

売却のタイミングによっては、5年を超えてから売却することで税負担を軽減できます。

【ケース3】取得費がわからない場合｜概算取得費の説明

相続した土地や昔から所有している土地で、「取得費」がわからないケースでは、「概算取得費」を使用して計算します。

概算取得費とは、取得費を「売却価格の5％」とみなして計算する方法です。

■概算取得費での計算例
概算取得費：2,000万円×5％＝100万円
譲渡所得の計算

売却価格：2,000万円－（概算取得費：100万円＋譲渡費用：100万円）＝譲渡所得：1,800万円

長期譲渡所得（税率20.315％）として計算すると、

1,800万円×20.315％＝約365万円

となり、取得費がわかる場合より税額が大きくなります。

購入時の契約書や領収書など、取得費がわかる書類を探すことが非常に重要といえます。

2,000万円の土地売却で税金を抑える方法

土地を2,000万円で売却する際、制度や特例を活用することが、税負担を抑えるポイントになります。

ここでは、土地売却時に活用したい主な特例と、節税のポイントを紹介します。

3,000万円特別控除を活用

土地売却の税金を抑える代表的な特例が、「3,000万円特別控除」の活用です。一定の条件を満たせば、税金がゼロになる可能性があります。

■3,000万円特別控除の種類

特例の種類	主な対象	特徴
マイホーム特例	自宅として住んでいた住宅と土地	譲渡所得から最大3,000万円控除
空き家特例	相続した空き家・土地	一定条件を満たすと最大3,000万円控除

それぞれ適用条件が異なるため、事前の確認が必要です。

マイホーム売却の場合

自分が住んでいた家や土地を売る際は、「マイホーム特例（居住用財産の3,000万円特別控除）」を活用できる可能性があります。

■主な適用条件

• 売却する建物が自分の自宅であること
• 住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却
• 前年や前々年にこの特例や他の買換え特例を受けていないこと
• 家を解体した場合は解体から1年以内に売却すること

所有期間の長さにかかわらず適用でき、複数の条件があるものの、マイホームの売却であれば比較的適用しやすい特例といえます。

相続した空き家の場合

相続した土地を売る際は、「空き家特例（相続空き家の3,000万円特別控除）」が適用できる場合があります。

■主な適用条件

• 昭和56年5月31日以前に建築された（旧耐震基準）戸建
• 被相続人が一人で居住していたこと
• 一定の耐震改修を行うか、建物を解体して更地にして売却
• 相続開始から3年目の年の12月31日までに売却すること

詳細で複雑な条件が多いため、適用を考える場合は早めに信頼できる不動産会社に相談するのが安心です。

所有期間5年超で売却する

売却する土地の所有期間が5年前後の際は注意が必要です。売却時期を調整できる場合は、所有期間を確認してタイミングを検討することで、税率がほぼ半分になり節税につながるためです。

区分	所有期間	税率
短期譲渡所得	5年以下	39.63％
長期譲渡所得	5年超	20.315％

ただし、所有期間の数え方が「取得から丸5年を経過した翌年の1月1日以降に売却する」点に注意が必要です。

10年以上所有したマイホームは軽減税率が使える

10年以上所有した自宅を売る場合、長期譲渡所得（20.315％）よりさらに低い税率が適用できる可能性があります。

■軽減税率の表

譲渡所得額	税率
6,000万円以下の部分	14.21％
6,000万円超の部分	約20.315％

先にシミュレーションした「2,000万円の土地を売却した場合の条件」で、譲渡所得1,100万円の税額を比較してみましょう。

通常の長期譲渡所得（20.315％）では税額約223万円でしたが、この特例を適用できれば、約156万円となり、約67万円の節税となります。

軽減税率を適用した計算式：譲渡所得税＝1,100万円×14.21％＝約156万円

3,000万円特別控除とも併用できるため、10年超所有している場合は必ず適用条件を確認しましょう。

売却にかかった費用をしっかり計上する

土地の売却にかかった費用は、「譲渡費用」として利益から差し引くことができます。

費用を漏れなく計上するために、売却の準備を始めた段階から領収書や請求書を保管しておきましょう。

主な譲渡費用は以下のとおりです。

• 仲介手数料
• 売買契約書の印紙代
• 測量費
• 古家の解体費
• 売却のために支払った立退料

なお、抵当権抹消のための登録免許税や司法書士費用、相続に関連する費用などは、原則として譲渡費用には含まれません。

どの費用が対象になるか判断に迷う場合は、事前に税理士や不動産会社に確認しておくと安心です。

2,000万円の土地売却で知っておきたい注意点

土地を売却する際には、確定申告や税金の支払い時期などの注意点を、事前に把握しておくことが大切です。

確定申告が必要なケースが多い

土地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、売却した年の翌年に確定申告が必要になります。

また、「3,000万円特別控除」などの特例を利用する場合には、必ず確定申告を行わなければなりません。

■確定申告の時期

• 申告期間：翌年2月16日～3月15日
• 対象：利益が出た場合、または特例を利用する場合

申告の際には、「売買契約書や譲渡費用の領収書」と「取得費のわかる書類」が必要になるため、売却の準備段階からまとめて保管しておくと、申告の際に慌てずに済みます。

税金の支払い時期を把握しておく

土地売却で発生する税金は、翌年に支払います。売却代金をすべて使ってしまうと、税金の支払い時に資金が不足する可能性があるため注意が必要です。

■主な税金の支払い時期

• 所得税・復興特別所得税：翌年の確定申告時（3月15日まで）
• 住民税：売却した翌年の6月以降（通常は4回に分けて納付）

譲渡所得税は金額が大きいため、あらかじめ税額を把握して資金を確保しておきましょう。

相続した土地の場合の注意点

相続した土地を売却する場合は、先に紹介した「空き家特例」以外に、「取得費加算の特例」が利用できる可能性があります。

この特例を適用すると、相続税の一部を取得費に加算できます。空き家特例よりも適用しやすいケースが多いため、事前に期限などの条件を確認しておきましょう。

また、相続した土地は取得費がわからないケースが多いため、被相続人が土地を購入した際の契約書や領収書などが残っていないか、早めに確認しておくことが大切です。

土地の売却ならウスイホームへお任せください

土地の売却では、判断に迷う場面が多くあります。なかでも相続した土地や古家がある場合は、測量や解体なども含めた計画が必要です。

1976年創業のウスイホームは、土地の査定から売却、古家の解体までワンストップでご相談いただけるため、初めての売却でも安心して進められます。

横浜・湘南・横須賀エリアに密着した不動産会社として、地域の特性を踏まえた土地売却のご提案を丁寧に行っています。「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。

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2,000万円の土地売却は税金を理解して賢く進めよう

2,000万円の土地を売却する際の税金は、売却価格ではなく譲渡所得にかかります。取得費や譲渡費用、特例の活用によって税額は大きく変わるため、事前に理解しておくことが大切です。

「3,000万円特別控除」や「所有期間による税率の違い」などを把握していれば、税負担を抑えられる可能性があります。

まずは、早めに査定や相談を行い、土地の価格や税金の目安を把握して、計画的に売却を進めていきましょう。

監修者　海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会　不動産仲介士　試験問題監修委員

執筆者　ウスイホーム株式会社　広報チーム 1976年に神奈川県で創業。横浜・湘南・横須賀エリアで多くの方々の土地売却をサポートさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、土地の売却を検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL　https://www.usui-home.com/contact