「兄弟と共有で相続した土地を売却したい」、「広すぎる土地を分けて売却したい」などの場合に考えたいのが土地の分割です。土地は、分割して登記することで、一部の面積のみ売却が可能になります。
この記事では、土地の分割・分筆・共有持分の違いを整理したうえで、分筆のメリット・デメリットと、分筆して売却する際の具体的な登記の手続きについて丁寧に解説します。
神奈川県で土地売却をお考えの方へ
ウスイホームの土地売却ならこちら
目次
土地は分割して売却できない？できる？
土地は「分割」ではなく、「分筆」の手続きを行えば、分けて売却することが可能です。しかし、「分割」「分筆」など、似たような用語が多く、混同しやすいともいえます。まず、これらの用語の違いを整理して、理解しましょう。
「分割」と「分筆」と「共有持分」の違い
土地を「分ける」方法にはいくつか種類があり、それぞれ意味が異なります。まずは基本的な3つの用語の違いを理解しておきましょう。
| ・分割 「土地を分ける」ことを指しますが、登記的な手続きは行われないケースです。土地の使い方を決める時などに使いますが、法的に土地が分かれたことにはなりません。 ・分筆 土地を法的に区画ごとに分ける手続きで、境界の測量を行い確定させて、法務局への登記を行います。分筆登記をすることで、それぞれの区画を個別に売却できるようになります。 ・共有持分 1つの土地に対して、複数人が権利を所有している状態で、相続でみられるケースです。共有持分では、共有者の同意なく土地自体の売却はできません。土地売却のためには、他の共有者と協議して分割方法を決め、手続きが必要になります。 |
この記事では、土地を区画分けして売却につなげる手順を紹介しているため、以降「分筆」を使って解説していきます。
共有持分の解消には「換価分割」「代償分割」という方法も
相続した土地を相続人で分ける場合、分筆して実際に土地を分ける「現物分割」のほかに、「代償分割」と「換価分割」という選択肢があります。
- 現物分割：土地を持ち分に応じて分筆し単独所有者になる方法
- 代償分割：共有者が他の共有者の持ち分を買い取り、単独所有者になる方法
- 換価分割：共有している土地を売却し、持ち分に応じて代金を分配する方法
どの方法が適しているかは、相続人で協議して決定します。
分筆に比べて手続きが簡単なため、換価分割が用いられることが多いといえます。
参考記事：共有名義の土地売却方法と注意点を解説｜費用や税金についても解説
「分筆登記」をすれば1区画は売却できる
土地を分けて売却するには、「分筆登記」を行う必要があります。分筆は、現在1つの土地として登記簿に記載されている土地を、複数の登記簿に分ける法的な手続きで、分筆登記を行えば分けた1区画だけを売却できるようになります。
ただし、分筆によって1区画あたりの面積が狭くなると、売却がしにくくなるケースがあるため、注意が必要です。分筆前に、売却の見通しが立つように、不動産会社と十分に相談することが大切です。
【重要！】個人は分割後に複数区画は売れない？！
大きな土地を分割した複数区画を、不動産会社を通さずに個人で売買する場合は、注意が必要です。1区画であれば問題ありませんが、短期に2区画以上を販売すると、「反復継続して不動産を売却している」と見なされ、宅建業法違反になる可能性があります。違反した場合は、懲役や罰金などの罰則が科せられます。
土地を分筆し、売りに出す場合は、不動産会社に仲介を依頼しましょう。仲介を依頼すれば、複数の区画を同時に売りに出しても、法律に抵触することはないため安心です。
土地を分割（分筆）して売却するメリットとデメリット
土地を分筆すると売却が可能になりますが、費用や土地の条件に注意が必要です。トラブルを避けるためにも、メリットとデメリットの両面を理解しておきましょう。
メリット
土地を分割して売却するメリットには下記のようなものがあります。
| ・買い手が見つかりやすい広すぎる土地は利用方法が限られますが、小分けにすることで、買いやすい価格や面積になり、宅地などの需要が高い土地になる ・売却価格が総額で高くなる可能性もある 利用しやすい土地になるため、1区画ごとの単価が上がり、売却額が高くなる場合もある ・一部だけを売却できる 必要な分だけを売却して現金化し、残りの土地を引き続き所有することも可能 ・次の世代の相続時のトラブル防止に 共同所有の土地は、次の世代に相続された場合に権利関係が非常に複雑になる可能性がある。分筆されていれば持ち分が明確になり、トラブル防止にも役立つ |
このように、分筆は売却や次の世代の相続時に大きなメリットをもたらします。
デメリット
土地を分筆して売却する際には、デメリットもあるため、あらかじめ理解しておきましょう。
| ・測量や登記に費用がかかる 土地を分筆するには、土地家屋調査士による測量や境界確定、分筆登記が必要になるため、費用が発生する ・接道義務や最低敷地面積を満たす必要がある 土地を分筆する際には、建築基準法に適合するように分ける必要がある（詳細は後述）。条件を満たさない土地は建築や売却が難しい ・土地の価値が下がる可能性がある 形がいびつな土地や使いにくい区画は、売却価格が下がるため、全体の価格も低くなる可能性がある |
分筆にはリスクもあるため、土地家屋調査士や不動産会社のアドバイスを受けながら手続きを進めましょう。
土地を分割（分筆）して売却する流れ｜6つのステップ
土地を分筆して売却するには、段階を踏んで進めていく必要があります。
不動産会社への相談から分筆登記、売買契約までの基本的な流れを6つのステップに分けて解説します。
【ステップ1】不動産会社に相談・査定依頼
土地を分筆して売買を検討し始めたら、まずは不動産会社へ相談することをおすすめします。土地を分筆して売却するのが本当に最善の方法かどうか、プロの視点でアドバイスを受けましょう。土地全体や分筆後の区画ごとの査定も依頼すると、売却価格の目安が把握できます。
次に、法務局で公図や地積測量図と登記記録を調べ、必要に応じて取得します。また、自治体の都市計画課などで、都市計画図を取得すると同時に、土地に制限がかかっていないかの確認も必要です。
【ステップ2】分筆の仕方・活用方法を決める
分筆の区画を決める際は、面積を揃えて土地を分ければよいというわけではありません。現地を確認して活用方法を検討し、以下に注意しながら最適な分け方をする必要があります。
| ・利用目的 住宅用地、駐車場、店舗など、用途によって区画の形や面積が異なる ・売買価格 形や接道条件が良い分け方にすることで、高価格での売却につながる ・接道義務と環境 建築基準法の接道条件を満たすとともに、日当たりや風通しなどにも配慮する |
不動産会社や土地家屋調査士と相談し、買い手にとって魅力的な土地となるように分けていきましょう。
【ステップ3】測量と境界確定を依頼
分筆登記を行うには、土地家屋調査士に依頼して、正確な面積と境界を確定しなくてはなりません。すでに隣地との境界が確定されている場合もありますし、立ち合いから行うケースもあります。
主な流れは以下のとおりです。
| 1）隣地所有者との立ち会い 測量の際には、隣接する土地の所有者と現地で立ち会い、境界の合意を行う 2）境界確定測量の実施 境界点に杭を打ち、正確な位置と面積を測定する 3）境界確定書・地積測量図の作成 隣地との境界を記載した「境界確認書」と登記の際に必要な「地積測量図」を作成 |
境界の確定は、将来のトラブルを防ぐために重要で、境界が確定していない状態では分筆登記ができません。費用がかかりますが、測量は欠かせないステップです。
【ステップ4】分筆登記を行う
境界確定と測量が完了し、書類が揃ったら、いよいよ法務局で分筆登記です。分筆登記は一般的に土地家屋調査士が行いますが、相続などの分筆で名義変更がある場合は、司法書士へ依頼する必要があります。
分筆登記が完了すれば、分筆した区画を個別に売却できる状態になります。
【ステップ5】媒介契約を結び販売活動を開始
分筆登記が完了したら、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を行います。媒介契約には主に3種類あり、それぞれ特徴があるため、自分の売却方針に合う契約を選びましょう。
| 一般媒介契約：複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる 専任媒介契約：1社にのみ依頼するが、自分で買主を探すこともできる 専属専任媒介契約：1社にのみ依頼でき、自分で買主を探すことは不可 ※専任契約では、他社が売却することがないため、丁寧なサポートが期待できます。 |
買主が現れたら、買付申込書が不動産会社に届きます。価格の交渉や契約日と引き渡し日を調整して、売却が決定します。
【ステップ6】売買契約〜引き渡し〜所有権移転登記
契約日には、売主・買主双方が立ち会い、不動産会社の宅地建物取引士から「重要事項説明書」の説明を受け確認後に、契約書に署名捺印を行います。同時に、買主から手付金が支払われます。
引き渡し・決済日は、土地と土地に関する書類の引き渡しと手付金を引いた残金の支払いを行う日です。同日に、司法書士が所有権の移転登記（登記費用は一般的に買主の負担）を行い、不動産会社へ仲介手数料の支払いも完了させます。
仲介手数料は一般的に契約日に50％、引き渡し日に残りの50％を支払いますが、不動産会社によって異なる場合があるため、事前に確認しておきましょう。なお、土地を売却して利益が出た場合は、確定申告が必要となり、翌年の2月15日～3月15日に申告を行います。
参考記事：
土地の売却にかかる仲介手数料はいくら？上限・計算方法・その他の費用まで解説
土地の分割（分筆）の費用と目安
土地の分筆にかかる費用は、売却後に手元に残る金額を予測するためにも、あらかじめ把握しておきたい項目です。一般的な分筆にかかる費用は30万～100万円程度ですが、測量や境界確定の費用は土地の面積や形、隣地との状態などで、費用が大きく異なります。そのため、土地の状態によっては数百万円かかるケースもあります。
以下は、分筆にかかる費用の項目とポイントです。
| ①測量・境界確定の費用：土地により変動が大きいため見積もりは必須 ②書類の作成費用：境界確認書・地積測量図・公図などの作成費用 ③分筆登記にかかる登録免許税：分筆後の土地の筆数×1,000円 ④登記申請手数料：相続による分筆で名義が変わる場合は司法書士に依頼 ⑤その他：境界に打ち込む杭代や交通費など |
分筆を依頼する際は、事前に土地家屋調査士に見積もりを依頼し、費用を確認しましょう。
土地を分割（分筆）・売却する際の注意点
土地を分筆して売却する際には、重要なポイントがあります。誤ると、売却ができなくなったり刑事罰を受けたりする可能性もあります。
| ・接道義務：土地を分筆する際に、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接する必要がある ・最低敷地面積の制限：自治体によっては、1区画あたりの最低面積の制限がある ・宅建業法に抵触：個人が繰り返し土地を分筆・売却すると、懲役や罰金の恐れがある |
こうしたリスクを避けるためには、分筆や相続に詳しい地元の不動産会社に依頼しましょう。地域の情報にも精通しているため、的確なアドバイスが期待できます。
相続した土地を分割（分筆）して売る時の注意点
相続した土地を分割して売却する場合は、通常の分筆・売却の注意に加えて、相続特有の注意点もあります。令和6年（2024年）から、土地の相続後3年以内に相続登記（名義変更）が義務付けられています。以前に相続した土地の場合、名義変更をしているか確認しましょう。
また、相続した土地を分筆するには、その土地の相続人全員の同意が必要です。自分だけの判断では分筆できないため、協議が必要になります。協議の結果、分割や分筆が決まった場合は、「遺産分割協議書」を作成し、誰がどの部分を相続し売却するのかを記載し、署名・捺印しましょう。
分筆・売却の前に相続関係を整理し、書面に残しておくことで、後々のトラブル対策につながります。
参考記事：相続した不動産をスムーズに売却！流れ・税金・注意点まで解説
こんなケースは分割して分筆売却が有効
土地を分筆して売却する方法は、すべての土地に適しているわけではありませんが、次のようなケースでは、有効な売却手段となります。
- 各区画が接道義務を満たせるように分筆できる土地：道路に2m以上接する形で分けられる土地であれば、宅地としてスムーズに売却できる
- 隣地の住人に一部だけ売りたい場合：隣接する土地の持ち主が購入を希望している場合は、一部を分筆して売却すれば双方のメリットになる
- 複数の相続人がいて、一部だけ売却したい場合：土地を保有したい相続人と、売却したい相続人がいる場合には、分筆によって各区画の単独所有者となり、売却が可能になる
土地の分筆は、柔軟な土地活用や、相続への対応に役立つ方法といえます。
土地の分割・分筆でお悩みならウスイホームにご相談を
土地を分筆して売却したいとお考えの方は、ぜひ地域密着型の不動産会社・ウスイホームにご相談ください。ウスイホームは1976年創業、横浜・湘南・横須賀エリアに精通した豊富な実績を持つ不動産会社です。
複雑な分筆の手続きや、地域特有の条件も丁寧にサポートいたします。「何から始めればよいかわからない」「分けたら売却できるのか不安だ」という方も、まずはお気軽にお問い合わせください。
▼横須賀・湘南・横浜エリアで土地の売却についてのご相談はこちら▼
神奈川の不動産（マンション・アパート・事務所・一戸建て・土地）売却 | ウスイホーム
土地を分割・分筆して売るなら早めに不動産会社へ相談を
分割・分筆について、注意点や手続きの流れをご紹介しました。土地を分割して売却するには、「分筆」の方法を理解し、その土地に最適な分け方や売却方法を選ぶことが大切です。相続や遺産分割が関わる場合は、相続人全員の同意や登記などの手続きも必要となります。早めに対応を始めましょう。
分筆は専門知識が必要なため、一般の方には難しい手続きともいえます。トラブルなく進めるためにも、不動産会社や土地家屋調査士へ相談し、不安なく手続きを行いましょう。
| 監修者 海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会 不動産仲介士 試験問題監修委員 |
| 執筆者 ウスイホーム株式会社 広報チーム 1976年に神奈川県で創業。横浜・湘南・横須賀エリアで多くの方々の土地売却をサポートさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、土地の売却を検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL https://www.usui-home.com/contact |