共有名義の土地売却方法と注意点を解説｜費用や税金についても解説

共有名義の土地は所有者が複数存在するため、売却する際には通常とは異なる手続きや注意するべき点が多くあります。

まず、共有名義の土地の売却には、所有者全員の同意が必要です。一人でも反対者がいれば売却はできません。そのため、同意が取れない場合の対策や、トラブルになる可能性などは最も気になるところではないでしょうか。

この記事では、共有名義の土地を売却する具体的な方法や注意点、費用や税金について解説し、トラブルを回避しながら売却を成功させるためのポイントをご紹介します。

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共有名義の土地を売却する理由と注意点

共有名義の土地は「売りたくない」所有者がいる場合は売却が難しくなります。共有名義の土地がある場合は、意志の統一ができるうちに、売却するか単独名義にするのが理想の対処方法です。

この章では、共有名義の土地売却の理由と注意点を解説します。

共有名義とは？

共有名義とは、一つの土地や不動産に複数の所有者がいる状態を指します。

親から相続した土地を兄弟姉妹で共有する場合や、親子や夫婦で購入資金を出し合って購入した場合に、共有名義にするケースがあります。

単独名義（所有者が一人）の場合と異なり、共有名義ではその土地の所有者が複数いるため、売却には共有者全員の同意が必要となります。

また、共有名義の土地の個々の所有分は、それぞれの権利の割合に応じた持ち分となり、これを「共有持分」と呼びます。

共有名義の土地や不動産では手続きが複雑な場合もあり、時間もかかります。売却する場合は、余裕をもって取り掛かりましょう。

共有名義の土地の売却は難しいケースがある

共有名義の土地は、いざ売却を考えたときに手続きが非常に煩雑になるケースがあります。

相続が繰り返され、所有者が増えて権利関係が複雑化してしまった場合です。売却には共有者全員の同意が必要なため、権利者一人ひとりの同意を取るのは大変な作業です。

また、売却に反対する共有者との対立で、兄弟や親子間で信頼関係が損なわれるだけでなく、トラブルに発展するリスクもあります。

将来トラブルを未然に防ぐためには、意志の統一ができるうちに、売却して代金を按分することが有効な対策といえます。

共有名義の土地売却でよくあるトラブル

共有名義の土地の売却には、以下のようなトラブルが起こる可能性があります。

【共有者間で同意が得られないケース】
売却には、共有者全員の同意が必要なため、反対する人がいると売却が進まなくなります。

【権利関係が複雑化】
相続が繰り返されて所有者が増え、権利関係が複雑化してしまうと、権利者の特定から始める必要があります。

【持ち分の売却後の問題】
自分の持ち分のみを第三者に売却した場合、残った共有者との間で大きなトラブルになる可能性があります。

共有者間での話し合いと専門家への相談を早めに行い、トラブルを回避することが大切です。

共有名義の土地を売却する方法

共有名義の土地を売却する方法には、「共有者全員で土地全体を売却する方法」と「自分の持ち分だけを売却する方法」があります。それぞれの具体的な内容と注意点について見ていきましょう。

方法1：共有者全員で土地全体を売却する

共有者全員で土地全体を売却する方法は、最もスムーズに売却が進みます。全員の同意が得られれば、ほぼ通常の不動産売却の流れに沿って売却を行うことが可能です。

【売却時のポイント】

• 早めに話し合い、共有者全員の意思を統一する
• 不動産会社か不動産鑑定士に査定を依頼し、客観的な価格を共有者に示し納得を得る
• 売却費用や売却額は共有持分に応じて公平に分けることで、トラブルを防ぐ

共有名義の土地のスムーズな売却には、共有者全員の協力が欠かせません。

方法2：自分の持ち分のみを売却する

共有者全員の同意が得られない場合には、自分の持ち分だけを売却する方法もあります。ただし、この方法にはリスクもあるため、十分に理解した上で進めなくてはなりません。

他の共有者への売却

自分の持ち分を他の共有者に売却する方法は、共有者間で合意が得られればスムーズに進められます。ただし、共有者が3人以上いる場合には、他の所有者から「なぜ自分に譲ってくれなかったのか」といったクレームが出る可能性もあります。事前に話し合いを行い、全員が納得して進めることが大切です。

持ち分専門の買取業者の利用

共有者の同意が得られない場合、「持ち分専門の買取業者」を利用することで、自分の持ち分のみを売却することが可能です。しかし、後々トラブルになるリスクが非常に高いため十分な考慮が必要です。

持ち分専門の買取業者に売却するメリットは、他の共有者の同意が不要なため、迅速に売却を進められる点です。ただし、買取価格は市場価格よりも大幅に低くなります。

また、買取業者は他の持ち分を安く買い取るか、購入した持ち分を高額で買い戻させることを目的とするため、無理な売買を持ち掛け、他の所有者との間で深刻なトラブルを引き起こす可能性があります。

もしトラブルが発生した場合は、早めに弁護士や専門家に相談し、適切な対応を取ることをおすすめします。

土地を分筆して、自分の持ち分だけを売却

分筆して土地を分け、自分の持ち分の土地を売却するという方法があります。

分筆とは、一つの土地として登記簿謄本に記載された土地を、いくつかに分ける手続きです。共有名義の時点では、土地の所有権を共有しています。分筆手続きをして、持ち分に応じた土地を所有権登記することで共有が解除され、各々が単独所有することになります。

分筆した土地のデメリットは、土地が小さくなった場合、売却しにくくなったり価格が下がったりといった可能性があることです。

同じ持ち分でも、分筆後の土地の向きや位置により価値が変わるため、同じ面積で分けるのは難しいこともあります。共有者間で納得できるよう、土地家屋調査士などに依頼し適正な手続きを行いましょう。

なお、分筆には費用が発生し、時間もかかるため十分に検討して進めましょう。

方法4：共有物分割請求を利用する

「共有物分割請求」は、共有者間で同意が得られない場合に、裁判所に申し立てをして解決を図る方法です。この請求では、共有状態を解消し、共有名義人個々の権利を明確にするために行われます。

裁判所は、まず和解による解決を勧めますが、話し合いが難しい場合は以下の方法で共有状態の解消案が提示されます。

• 現物分割：土地を分割し、それぞれの持ち分を明確にする方法（多くの場合分筆を伴う）
• 代償分割：共有者の誰かが、他の共有者の持ち分を買い取り、代金を支払う方法
• 換価分割：土地全体を売却し、その売却代金を共有者間で分ける方法

共有物分割請求には時間と費用がかかります。弁護士や専門家に相談し、適切な手続きを進めましょう。

共有名義の土地を売却する流れと必要書類

共有名義の土地を売却する際には、基本的な手順と必要書類を全員が把握しておきましょう。ここでは、売却の流れと準備すべき書類について詳しく解説します。

共有名義の土地を売却する流れ

共有名義の土地を売却する際は、一般的に以下の流れで進めていきます。

共有者全員を特定 共有者全員が売却の意思を持っていることを確認 不動産会社に査定を依頼 信頼できる不動産会社に査定を依頼し、土地の適正価格を把握 話し合いと合意形成 共有者全員で話し合い、売却への合意を得る。費用負担割合や売却代金の按分、売却方針について決定する 必要書類を準備し媒介契約を締結 必要書類を揃え、不動産会社に売却を依頼し売却活動を開始する 売買契約と引渡し 買主が見つかれば、売買契約を締結し土地を引き渡す

もし共有者に行方不明の人がいる場合は、裁判所に「不在者財産管理人」の選任を請求し、代理人で売却手続きを進めることができます。

共有名義の不動産売却で準備すべき書類

共有名義の土地を売却する際には、通常の売却時に必要な書類の他に、名義人それぞれが準備する書類もあります。

【土地と税金関連の基本書類】

書類名	概要
登記識別情報（権利証）	所有権を証明する書類
土地測量図や境界確認書	土地の正確な範囲を確認するために必要。ない場合は、土地家屋調査士に依頼して作成できる（※）
購入時の契約書や領収書	譲渡所得税の計算時に必要
固定資産税の納付書	固定資産税の清算に必要

※土地測量図や境界確認書は売却時の義務ではありませんが、スムーズに進めるために必要な書類です

【共有者全員が準備すべき書類】

書類名	概要
身分証明書	免許証・マイナンバーカードなど
印鑑証明書	売買契約書などに実印を使用するために必要
住民票	共有者全員の住所を確認するために必要
実印	売買契約書に押印するために必要

【追加で必要な場合がある書類】

書類名	概要
委任状	売却手続きに来られない共有名義人の委任状
相続登記関連書類	相続登記が完了していない場合は必要

書類の準備は、不動産会社に確認しながら進めましょう。書類に不備があると手続きが滞るため、事前のチェックが大切です。

共有名義の土地売却にかかる費用と税金

共有名義の土地を売却する際には、売却にかかる費用や税金について、各自の負担分を話し合う必要もあります。ここでは、費用と税金について解説します。

費用の種類

共有名義の土地を売却する際には、以下の費用が発生します。事前に把握しておくことで心づもりができ、売却後のトラブルを防ぎやすくなります。

費用	概要
仲介手数料	不動産会社に支払う手数料で、売却価格により異なる。 400万円以上の場合は、「売却価格×3％+6万円+消費税」で算出
測量費	土地の境界を明確にするために必要な費用。境界が不明確な場合、土地家屋調査士に依頼して測量を行う。30～100万円（土地の条件により費用が異なる）。

これらの費用は売却のケースによって異なるため、事前に不動産会社や税理士に相談し、詳細を確認することをおすすめします。

税金の種類

共有名義の土地を売却する際には、以下の税金が発生します。事前に内容を理解しておきましょう。

費用	概要
譲渡所得税	土地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合に課税される 譲渡所得税は「売却価格 − （取得費 + 譲渡費用）×税率」で計算でき、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」（税率20.315%）
登録免許税	抵当権抹消が必要な場合に発生。土地1筆につき1000円。司法書士に依頼する場合は報酬（20,000円前後）が必要 参考：所有権移転登記は、一般的に買主の負担
印紙税	不動産売買契約書に貼る印紙税。売却金額により異なる。1000万～5,000万円は1万円（軽減税率適用時は1万円）
固定資産税	その年の1月1日から引渡し日までの分は売主負担

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1,000万の土地売却時にかかる税金と節税特例の活用法

【贈与税が発生するケースに注意】
共有者間で持ち分を贈与した場合や、売却益を共有者間で分ける場合に、不公平に分けた場合、贈与と見なされて贈与税が課される場合があります。持ち分に応じた按分が大切です。

共有名義の土地売却を成功させるポイント

共有名義の土地売却は、一人で悩むより不動産会社や税理士、弁護士といった専門家に相談することが上手な売却への近道です。トラブルを防ぎながら売却を進めるポイントを解説します。

トラブルを回避するための準備

共有名義の土地売却を円滑に進めるためには、以下がポイントになります

• 共有者間で事前に話し合い、売却方針や条件を決めておく
• 書類の不備は売却の遅滞の原因になるため、正確に揃える
• 売却にかかる費用負担や売却代金の按分について事前に明確に決めておく
• 毎回、全員が集まれない場合は、代表者を決めて委任状を作成すると効率的
• 譲渡所得税は確定申告が必要なため、事前に税理士に相談がおすすめ

事前に必要な事項を決めることで、後のトラブルの発生を防げます。　

不動産会社を選ぶ際の注意点

共有名義の土地売却をスムーズに進めるためには、適切な不動産会社を選ぶことが重要です。

【不動産会社を選ぶポイント】

• 初回の相談時に、共有名義の売却の経験を質問して、共有名義や持ち分売却の実績があるかを確認
• 査定価格の根拠や、広告の方法、広告の掲載内容などを具体的に説明できるかを確認
• 質問へのレスポンスが早く、丁寧な対応ができるかどうか

確定申告をスムーズに行う方法

共有名義の土地を売却した場合、売却した翌年の2月15日～3月15日に、按分した譲渡益を各々で確定申告する必要があります。確定申告に必要な書類の準備のコツは、売却中に書類をファイルしておくことです。申告時に添付書類などが速やかに整います。

【贈与税の申告】
共有者間で売却代金を按分した際の分け方が、持ち分に沿っていないなどの場合は贈与税が課される可能性があります。これは、税金に関する知識がない場合は、難しいと感じるケースともいえます。税理士などに相談し、適切な按分を行うか、贈与税の確定申告を行いましょう。早めに依頼すると、適切なアドバイスももらえますので、安心して売却し代金を分けることができるでしょう。

【相続時に活用できる空き家控除】 相続した空き家を一定の条件で売却した場合、譲渡所得税が軽減される特例があります。条件により土地だけの場合も含まれますので、事前に確認しておきましょう

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相続不動産を売却したら確定申告は必要？税理士に依頼した場合の費用相場も紹介

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共有名義の土地売却はトラブルに注意、専門家への相談が賢明

共有名義の土地売却は、通常の売却よりも手続きが複雑で、注意点も多いため慎重に進める必要があります。本記事で紹介した売却の流れや売却方法を参考にして、所有者で話し合い全員が納得できる売却を目指しましょう。

売却時には、共有名義の不動産の売却経験が豊富な不動産会社を選ぶことが、スムーズな売却につながります。不明点やトラブルの懸念がある場合は、早めに専門家へ相談し、適切なアドバイスを受けることをおすすめします。

監修者　海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） 【経歴】 ウスイホーム株式会社 取締役。 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 地域貢献活動にも力を入れ、2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会　不動産仲介士　試験問題監修委員

執筆者　ウスイホーム株式会社　広報チーム 1976年に神奈川県で創業。お客様と地域の発展のため、住宅に係わるあらゆるお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、新築戸建てや中古戸建てを検討・購入する際に役立つ最新情報を発信しています。 お問い合わせURL　https://www.usui-home.com/contact