不動産の売却時には、仲介手数料や諸費用が発生し、売却金を全額手にできるわけではありません。売り主にどれくらいの費用がかかるのかは気になるところでしょう。
本記事では、不動産売却時にかかる費用の一覧と計算の仕方を解説します。
また、空き家として活用する方法、売却後も住み続けられるリースバック、資産として運用する際のポイントなど有効な活用方法についても、プロ監修の情報を紹介します。
不動産売却は大きな取引です。必要な情報を把握し、最適な方法を選択できるよう本記事をお役立てください。
| 監修者 海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） 【経歴】 ウスイホーム株式会社 取締役。 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 地域貢献活動にも力を入れ、2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会 不動産仲介士 試験問題監修委員 |
不動産売却にかかる主な費用一覧
まずは、不動産売却にかかる費用の全体を把握するために、売却時に売主にかかる費用の一覧を見ていきましょう。費用の詳細と計算の仕方は、後ほど解説します。
※ここでは2024年7月時点の代表的な費用を一覧にしています。年度ごとの税制や個人の状況によって変わることがあるため、目安として参考にしましょう。
売主が支払う一覧表
ここでは不動産を売却する側の視点で、不動産売却時にかかる代表的な費用を一覧表にまとめました。
| 費用項目 | 金額 | 備考 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却金額の3～5％+消費税 | 例）3000万円の場合、105.6万円 |
| 【更地にして売る場合】 家の解体費用、埋設物の除去費用など | 坪4～5万円が目安 | 古家付き不動産として家をそのまま売却する場合は通常不要 |
| 家財などの撤去費用 | 17～50万円 | 自分で処理・撤去する場合は不要 |
| 【境界が不明な場合】 測量費や登記にかかる費用 | 30～100万円 | - |
| 住宅ローンの清算手数料 | 1.1～5.5万円 | 金融機関に支払う手数料 |
| 抵当権抹消登記費用 | 1個につき1,000円（戸建ては土地と家屋で2,000円） | - |
| 抵当権抹消の司法書士費用 | 1～2万円 | 自分で抹消登録を行う場合は、通常不要 |
| 印紙税 | 1～3万円 | 売買契約書に貼付 |
| 譲渡所得税 | 短期譲渡（所有期間が5年以下）39.63％ 長期譲渡（所有期間が5年以上）20.315％ | 「特別控除」がある ※2024年7月時点 |
| 引っ越し費用 | 30万円～ | - |
| ハウスクリーニング | 5～6万円 | 古家を解体して更地にする場合は不要 |
| リフォーム・家の修繕費用 | 30万円～ | 古家の状態による古家を解体して更地にする場合は不要 |
| 固定資産税 | 例年と同程度の金額 | 売却のタイミングによってかからないケースもある 家を解体して更地にした場合は、住宅特例がないため高くなる可能性あり |
この後に、一覧表で紹介した売却時の各費用について紹介していきます。
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仲介手数料
仲介手数料に正式な決まりはありません。しかし、宅地建物取引業法（宅建業法）で上限が決まっており、売却時には上限額が仲介手数料として適用されるケースが多いです。
| ・200万円以下の場合は「売却価格×5％×1.1（消費税）」 ・400万円以下の場合は「売却価格×4％＋2万円×1.1（消費税）」 ・400万円を超える場合は「売却価格×3％＋6万円×1.1（消費税）」 |
このように仲介手数料は売却価格によって、掛ける割合が異なります。売却価格が3,000万円の不動産を例に計算してみると、以下のようになります。
計算例：（3,000万円×3%+6万円）×1.1＝1,056,000円
売買契約時に半金を支払い、引き渡し当日に残り半分を支払うのが一般的ですが、仲介手数料の金額や支払いのタイミング、支払い方法については、不動産会社によって異なるため事前に確認しましょう。
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不動産売却のその他諸費用
不動産を売却する際には、さまざまな諸費用が発生します。
更地にして売却する場合、家の解体費用、廃材処理費用、埋設物の除去費用などが必要です。これらの費用は、物件の状況によって異なりますが「浄化槽」など土中の埋設物の撤去も必要なケースもあり、平均的な解体費用（木造戸建て）は100万円前後〜150万円前後です。
空き家を中古戸建てとしてそのまま売却するケースでは、家財の撤去が必須です。遠方の不動産を売却する場合など、自分で処理できない状況では事業者に撤去廃棄費用を支払うことで依頼することも可能です。家財の量、家の広さや状態に応じて17〜50万円前後が相場の目安です。
土地の境界が不明確な場合、不動産会社や土地家屋調査士に依頼して、確定測量を行わなくてはなりません。土地の広さや、周囲の環境により費用が異なり、目安は30〜100万円です。依頼する際は、事前に見積もりを取ることをおすすめします。
住宅（不動産）ローン手続き費用
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、売却代金でローンを清算する必要があり、そのローン清算時に、金融機関に支払う手数料が発生します。
住宅ローンを清算する際の手数料は金融機関や手続き方法によって異なりますが、目安は11,000円から55,000円程度です。支払いのタイミングは、実際に住宅ローンの精算するのと同日が多いです。事前に金融機関に手数料と手続き方法を確認しておくと良いでしょう。
抵当権抹消登記費用
住宅ローンが残っている場合は、抵当権抹消登記費用が発生します。不動産1個につき1,000円で、戸建ての場合は土地と家屋で2,000円です（2024年7月時点）。
この手続きを司法書士に依頼した際の費用は10,000〜20,000円が相場ですが、報酬の金額は司法書士によって異なります。売却の流れの中で、不動産会社が契約している司法書士に依頼することも多く、売却の手数料や諸費用の一部として請求されるケースもあります。
印紙税
不動産売買契約書には印紙を貼る必要があり、その費用は売買代金によって異なります。印紙税の発生するタイミングは、買主が決まり契約書を作成するタイミングです。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万以上50万以下 | 400円 | 200円 |
| 50万以上100万以下 | 1千円 | 500円 |
| 100万以上500万以下 | 2千円 | 1千円 |
| 500万以上1千万以下 | 1万円 | 5千円 |
| 1千万以上5千万以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5千万以上1億以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億以上5億以下 | 10万円 | 6万円 |
※平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成される契約書には、軽減税率が適用されます（2024年7月時点）。
譲渡所得税（確定申告）
譲渡所得税は、土地、建物、有価証券などの資産を売却することで生ずる所得に対して課される税金です。課税されるのは所得税と住民税で、支払いのタイミングは売却があった年の翌年の確定申告時です。ここでは、不動産売却に関する主な譲渡所得税について説明します。
※内容は2024年7月時点のものであり、最新情報の確認をおすすめします。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得の金額は、次のように計算します。
収入金額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額
特別控除
譲渡所得には特別控除が適用されるケースがあります。
一般的に、マイホーム（居住用財産）を譲渡した場合、3,000万円の特別控除が受けられるため、売買益が3000万円までは税金がかかりません（2024年7月時点）。
譲渡所得税額は、所得税と住民税を合算すると以下になります。
| ・長期譲渡所得への税金は所有期間が5年を超える不動産に対し、20.315％が課税 ・短期譲渡所得への税金は所有期間が5年以下の不動産に対し、39.63％が課税 |
※短期長期どちらに当たるかは、譲渡した年の1月1日現在の所有期間で判断されるのが一般的です。
空き家を譲渡した場合
被相続人の居住用財産である空き家を譲渡した場合、特別控除として3,000万円が適用されます（2024年7月時点）。特例を受けるためには以下のような要件を満たす必要があります。代表的な例を紹介します。
| ・平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売却 ・建物が昭和56年5月31日以前に建築されている ・区分所有建物登記がされていないこと ・相続の開始直前に被相続人以外に居住していた人がいなかったこと |
特別控除が適用されれば大きな節税になるため、売却のタイミングを見極めることが大切です。
参考：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
引っ越し費用
居住している物件を売却する際には、引き渡し日までに引っ越さなくてはなりません。
新居が決まっていない場合は仮住まいが必要でしょう。この場合には仮住まいの費用と、仮住まいから新居への引っ越し費用も追加で発生します。また引っ越しが多い3月〜4月、7月〜8月はするため、売買を計画する際には、タイミングを考えることをおすすめします。
ハウスクリーニング・リフォーム費用
引っ越し後に、ハウスクリーニングやリフォームを行う場合の費用も計画に入れておきましょう。
売却時に「現状引き渡し」という条件をつければ、クリーニングやリフォームなしで引き渡すことも可能です。
ただし、クリーニングや修繕済みの方が内覧時のイメージが良いため、売却がスムーズに行く可能性があります。また、ハウスクリーニングやリフォームをしている物件と比較して、売却価格が安くなる傾向です。
固定資産税
不動産の売却を計画して、その年内に売却してが完了し、所有者の変更まで至れば問題ありませんが、年をまたいで翌年になる場合、翌年の固定資産税や都市計画税の支払いが発生します。
これは1月1日時点の所有者が税金を支払う義務があるためです。
支払いのタイミングは、通常その年の4月末から5月ごろに市役所などから届く通知に記載されており、一括または分割で納付するのが一般的です。
おすすめ記事：【プロ監修】戸建ての固定資産税はいくら？目安・計算法・減税措置
参考：
固定資産税・都市計画税について 横浜市
固定資産税・都市計画税 藤沢市
固定資産税・都市計画税 横須賀市
不動産売却・活用するポイント｜一般的な売却
不動産の売却といっても、実はいくつかの方法があります。ここからは、「不動産売却」の中でも代表的な手段として、「一般的な売却」「空き家」「リースバック」「資産運用」を紹介し、どういう人に向いているのか、メリットやポイントをプロ監修のもと解説します。
一般的な売却はこんな人におすすめ
多くの人が想像する「今まで住んでいた家を中古物件として売却する」「更地にして売る」といった「一般的な売却」の方法は、速やかに不動産を処分したい人や、できるだけ早く売却資金を得たい人に向いているといえます。
また、相続など、複数人で売却代金を分配する必要がある場合にも適しているといえるでしょう。
不動産を売却・活用する際のポイント
不動産を速やかに売却するためには、地域に強い不動産会社を選ぶのがおすすめです。地域の相場や事情に詳しく、県や市で実施している補助制度にも詳しいため、適切なアドバイスが期待できます。
売却を急ぐ場合は、不動産会社に、不動産を直接買い取ってもらう「買取」という方法もあります。その際の買取価格（売却価格）は、地域の相場や不動産の状態、市場ニーズ等で判断するため、自分たちが希望とする理想的な価格よりも低くなる可能性があるのを知っておきましょう。
▼神奈川県の不動産売却のご相談は、ウスイホームへ▼
横浜・湘南・横須賀の不動産（マンション・アパート・事務所・一戸建て・土地）売却 | ウスイホーム
▼不動産会社の社員が本音で教える、不動産を高く売る秘訣（動画）▼
必見！不動産、高く売る方法はどっち！？【不動産投資/投資/税金/不動産売却｜拓ちゃんねる（ウスイホーム）】
不動産売却・活用するポイント｜空き家
空き家は、維持管理が必要なだけでなく、固定資産税がかかります。万が一、家屋が荒れて「特定空き家の指定」などを受けると、固定資産税が最大6倍になる可能性もあります。空き家の売却だけでなく、有効活用の方法についても検討してみましょう。
こんな人におすすめ
「更地にするにはもったいないけれど、誰も住む予定がない」という古家つきの不動産の売却を検討している場合は、「空き家」を売却する方法と同時に、うまく活用する方法についても検討してみましょう。
とくに、賃貸として貸出し収入を得たい人には、空き家を有効活用する方法がおすすめです。
空き家を売却・活用する際のポイント
空き家の活用には、そのまま中古戸建てとして「売却」する方法と「賃貸」として貸し出す方法があります。
どちらの場合でも、物件の状態を確認するために、不動産会社などに相談し「インスペクション（住宅診断）」を受けておきましょう。購入者や借主に安心感を提供でき、売却価格・賃料の適正化にもつながります。
空き家を賃貸として貸し出したいが、運営に自信がない場合やリフォーム資金がない場合は、不動産会社に賃貸管理を相談してみるのもおすすめです。
空き家の場合は売却だけでなく、賃貸も含めた選択肢を検討し、自分にとって最適な方法を探していきましょう。
| 空き家活用法「リ・バースユー」とは？ ウスイホームが、空き家の所有者から3年〜10年前後の期間で空き家を借り受け、第三者に空き家を貸出し、賃料の一部を所有者へ還元するという仕組みです。 空き家のリフォームもウスイホームが全額負担した上で実施し、入居者募集・入居後の管理などすべてをウスイホームが担うため、空き家を管理する手間や費用を大きく減らすことができます。 借り受け契約終了後には、リフォームにより価値が向上した建物をそのまま所有者様に返却されます。 ▼神奈川県の空き家の活用（賃貸）のご相談は、こちら▼ ウスイホームの空き家再生・活用サービス リ・バースユー（RE・BIRTH+U）ー横浜・湘南・横須賀不動産・賃貸） |
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横浜・湘南・横須賀の賃貸・不動産管理（アパート・マンション・一戸建て）｜ウスイホーム
不動産の売却・活用するポイント｜リースバック
リースバックは、不動産を売却してもそのまま住み続けられるシステムです。家を手放しても、引っ越しをしないで、環境を変えずに住めるメリットがあります。
こんな人におすすめ
リースバックは、売却する意思は決まっているが、今すぐ引っ越しできない・したくないという人におすすめです。
高齢者施設への入居待ちの人、売却は決まっているが引っ越しは少し先の将来になる人、引っ越しはしたくないがまとまった資金が必要な人、老後資金に不安がある人に有効な選択肢だといえるでしょう。
リースバックを活用する際のポイント
リースバックとは、自宅を売却して売却代金を受け取り、その後、買い取った不動産会社と賃貸契約を結ぶシステムをいいます。
月々の賃貸料を支払うことで、引っ越さずにそのまま住み続けられ、将来的に買い戻し（購入）も可能です。
売却することで得られる資金調達と居住の継続が同時に実現できるため、ご近所や周りに売却したことを知られないというのも大きなメリットといえるでしょう。
▼神奈川県の不動産のリースバックのご相談は、こちら▼
横浜・湘南・横須賀のリースバック「レントホーム」
不動産の売却・活用するポイント｜資産運用
不動産の売却を検討する際は、資産運用という視点についても検討してみましょう。不動産資産の中でも一戸建て住宅やマンションなどの建物は、時間を置くと価値が下がるのが一般的であるため、不動産会社に相談するだけでも早めに動き出してみることをおすすめします。
こんな人におすすめ
すぐに売却する予定はないが、使っていない土地や住んでいない家をお持ちの人におすすめです。
また、古いマンションやアパートを所有しているが十分に活用できていないなど、不動産資産の課題を感じている人にも最適です。
不動産の資産運用をはじめることで、固定資産税などの維持費に当てられたり、利益を得られる可能性もあるでしょう。
資産運用する際のポイント
不動産資産を有効活用するためには、プロのサポートが必要です。不動産会社は、所有者の希望だけでなく、地域の相場やニーズ、敷地固有の特性、開発条件や法規制などをプロの視点で調査した上で、最適な方法を提案してくれるのが一般的です。
専門家のアドバイスを受けることで、不動産資産を上手に活用できるようになるでしょう。
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資産運用・相続 - 横浜・湘南・横須賀不動産・賃貸｜ウスイホーム
不動産売却｜まずは不動産会社へ相談してみよう
明確な売却時期や具体的な計画が決まっていない状況でも、まずは不動産会社に相談だけでもしてみることをおすすめします。
素人ではわからない不動産売却に関する判断材料、物件の相場などについて助言を得られるのは大きなメリットです。
売却の決心がつかない場合には、売却以外の活用方法についても相談することで、次の一手が見えてくるかもしれません。大切な資産を有効に活かす方法をプロと一緒に検討して最適な方法を見つけましょう。
| 執筆者 ウスイホーム株式会社 広報チーム 1976年に神奈川県で創業。お客様と地域の発展のため、住宅に係わるあらゆるお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、新築戸建てや中古戸建てを検討・購入する際に役立つ最新情報を発信しています。 お問い合わせURL https://www.usui-home.com/contact |