土地の売却を考えたときに、気になるのは税金ではないでしょうか？ 土地の売却時には消費税はかかりませんが、所得税や住民税といった譲渡所得税のほか、印紙税や登録免許税など、さまざまな税金がかかります。この記事では、1,500万円で土地を売却した場合の税金の種類や計算方法を、わかりやすく解説し、具体的な計算例を挙げながら、節税に役立つ特例や控除方法も紹介します。
初めて土地を売却する方にも、税金を把握して計画的に売却手続きを進める心強いガイドになるでしょう。
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目次
土地を1,500万円で売却する際にかかる税金とは？
土地を1,500万円で売却する際には、所得税や住民税などの譲渡所得税と印紙税、登録免許税、固定資産税精算金などの税金が発生します。まずは、それぞれの税金の内容と発生するタイミングを理解しておきましょう。
所得税・住民税（譲渡所得税）
所得税・住民税（譲渡所得税）は、土地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合に課される税金です。売却価格から購入代金（購入時の費用も含む）や売却にかかった費用を差し引いた金額が課税対象です。
印紙税
印紙税は、売買契約書に貼る印紙の代金です。金額は契約金額に応じて異なり、1,500万円の契約では通常2万円、軽減税率が適用される場合は1万円になります。
登録免許税
登録免許税は、不動産売却時に抵当権を抹消する際にかかる税金です。1件（筆）あたり1,000円です。司法書士に依頼する場合は、20,000円前後の費用が別途発生します。
固定資産税精算金
固定資産税精算金とは、土地や建物の所有期間に応じて日割りで計算される税金です。売主は1月1日から引き渡し前日までを負担します。納税済みの場合は、引き渡した日から12月31日までの固定資産税が買主から支払われます。
税金がかかる基準と発生するタイミング
土地売却時に所得税が発生する基準は、売却によって利益（譲渡所得）が出た場合です。利益に対して、所得税や住民税が課税され、確定申告時に支払います。また、売買契約時には印紙税が、抵当権抹消の必要があれば登録免許税が必要となります。
税金はそれぞれのタイミングで発生するため、事前に計算して準備をしておきましょう。
関連記事：1,000万の土地売却時にかかる税金と節税特例の活用法
土地売却時にかかる税金の計算方法
土地売却時にかかる税金は、譲渡所得を基に算出されます。税額は条件により異なりますので、まず基本となる譲渡所得の具体的な計算方法を解説し、譲渡所得から引ける取得費と、税率について理解しましょう。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得とは、土地を売却して得た利益のことです。利益が出ていない場合は所得税はかかりません。
| 【計算式】 譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用 ・売却価格：土地を実際に売却した金額 ・取得費：土地を購入した際の代金や購入にかかった費用。取得費が不明な場合は、売却価格の5％で計算 ・譲渡費用：土地を売却するためにかかった費用で、不動産会社への仲介手数料や測量費、解体費用などが該当 |
取得費の計算と注意点
取得費は、土地を購入した際にかかった費用で、以下のような項目が含まれます。
・購入時の価格：土地の購入代金。相続した土地の場合は、被相続人（故人）が購入した際の価格を引き継ぐ
・購入に伴う諸費用：仲介手数料、登録免許税、不動産取得税など。
取得費に含まれるものや、不明な場合など注意点が多いため、しっかり把握して計算したい費用です。
取得の諸費用の注意点
諸費用には、土地を購入してから改良した費用も含まれます。埋め土や盛り土、地ならしの費用、土地利用を目的として建物付きの土地を購入し上屋を取り壊した費用（おおむね購入から1年以内）など、土地の改良費用も含まれます。
取得費が不明な場合の注意点
取得費が不明な場合は売却額の5％を取得費としますが、先祖代々の土地を相続したケースなどを除くと、実際の購入価格は5％を上回る場合が多いと考えられます。取得費を証明するための資料を探す努力が重要です。
| 【領収書や売買契約書がない場合に検討したい方法】 ・広告やパンフレット：販売した不動産会社から取得できる場合がある ・不動産会社や売主への問い合わせ：購入時に関わった不動産会社や売主に情報の提供をお願いする ・抵当権の確認：借入金で購入した場合は、抵当権の設定額が購入価格の参考になる |
税務署が認めてくれる正確な資料を探すことがポイントになります。不動産会社にも相談しながら資料を探しましょう。
土地と建物をセットで購入した物件の土地だけの売却の注意点
取得費は土地と建物を分けて計算する必要があります。土地は減価償却がないため購入時の土地分の購入価格がそのまま取得費になります。購入時の契約書に、建物と土地の価格が記載していないかを確認しましょう。もし、ない場合は固定資産税の評価額を参考にするという方法もあります。
土地の購入額の算出方法や具体的な計算方法は、不動産会社や税理士に相談することをおすすめします。
税率の計算と適用期間
土地売却で発生する譲渡所得税の税率は、所有期間が売却した年の1月1日で5年を超えるかどうかにより、適用される税率が異なります。具体的な税率と適用期間は以下の通りです。
| 税率（内訳） | 内訳 | |
| 短期譲渡所得 （所有期間が5年以下） | 39.63％ | ・所得税30％・住民税9％・復興特別所得税0.63％ |
| 長期譲渡所得 （所有期間が5年超） | 20.315％ | ・所得税15％・住民税5％・復興特別所得税0.315％ |
長期所有の場合、税率が低く設定されており、節税効果があります。さらにマイホームとして住んでいた物件であれば「10年超所有の軽減税率の特例（詳細は後述）」もあります。
【所有期間の計算】
土地の取得日は「引き渡しを受けた日」で判断します。売却した年の1月1日時点で、取得日から5年を超えていれば「長期譲渡所得」が適用されます。
売却時期の調整が可能であれば、所有期間を計算して税負担が少ないタイミングで売却することを検討しましょう。
1,500万円の土地売却にかかる税金の計算例
ここでは、1,500万円で土地を売却した場合にかかる税金の具体例を紹介します。取得費や譲渡費用の条件別にシミュレーションし、税額を見ていきましょう。
| 【税金計算の基になる譲渡所得の計算式】 譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用 |
取得費が500万円の場合のシミュレーション
土地売却で利益が出るケースの具体例を見てみましょう。
| ・売却価格：1,500万円 ・取得費：500万円 ・譲渡費用：仲介手数料などで50万円と仮定 1,500万円（売却価格） - 500万円（取得費） - 50万円（譲渡費用） = 950万円譲渡所得の950万円が、課税の対象になります。 【所有期間別税額の試算】 短期譲渡所得（5年以下の場合）：950万円 × 39.63％ =約 376万円 長期譲渡所得（5年超の場合）：950万円 × 20.315％ =約 193万円 |
上記の計算から、所有期間による税額の違いが大きいことがおわかりいただけるでしょう。特例や控除で節税できるケースもあるため、税金の対策のためにも事前の計算が重要といえます。
取得費が2,000万円の場合のシミュレーション
取得費が売却額を上回るケースの具体的な計算例です。
| ・売却価格：1,500万円 ・取得費：2,000万円 ・譲渡費用：仲介手数料などで50万円と仮定 1,500万円（売却価格） - 2,000万円（取得費） - 50万円（譲渡費用） = △550万円 譲渡損失（赤字）となるため、この場合には譲渡所得税が発生しません。 |
残念ながら、譲渡所得が赤字になっても、通常は他の所得（事業所得や給与所得など）と合算して損益通算は通常できません。
ただし、買い換えのために5年以上所有のマイホーム（更地にした場合も含む）を売却した場合に生じた譲渡損失は、他の所得との損益通算が可能な特例があります（※）。
※「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」
取得費が不明な場合のシミュレーション
取得費が不明な場合、税法上のルールに従い、売却価格の5％を取得費として計算します。
| ・売却価格：1,500万円 ・取得費：売却価格の5％（1,500万円 × 0.05 = 75万円） ・譲渡費用：仲介手数料などで50万円と仮定 1,500万円（売却価格） - 75万円（取得費） - 50万円（譲渡費用） = 1,375万円 【所有期間別税額の試算】 ・5年以下の場合：1,375万円 × 39.63％ =約 545万円 ・5年超の場合：1,375万円 × 20.315％ =約 280万円 |
取得費が不明な場合は、売却価格から引ける金額が少ないため、税金も高くなりがちです。購入額がわかる資料が取得できる場合は、準備することが大切です。
次に、土地の売却で譲渡所得が発生した場合に利用できる特例と控除をご紹介します。ケースによっては税金がゼロになります。どのようなものがあるかを把握しておきましょう。
税金を抑えるために活用できる特例と控除
土地売却時には税金を軽減できる特例や控除がいくつかありますが、利用の際は条件や期限に注意が必要です。特例の利用を検討する際は、売却前に最新情報を確認し、条件に適合するよう計画を立てる必要があります。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」は、マイホーム売却時に最大3,000万円までを譲渡所得から控除できます。先ほどのシミュレーションで950万円と1,375万円の譲渡所得が発生した計算例がありましたが、この特例を利用するとどちらも税金はゼロになります。
ただし、適用には条件を満たすことが必要です。主な条件をご紹介します。
・売却する土地がマイホームであったこと
・家を取り壊して更地で売る場合は、取り壊した日から1年以内に売買契約を締結する
・居住しなくなってから3年目の12月31日までに売却を完了する
特例を適用するには、控除に必要な書類を揃えて、必ず確定申告を行う必要があります。
相続した土地を売却する際の取得費加算の特例
「相続した土地を売却する際の取得費加算の特例」は、相続した不動産を売却した際に、相続税のうち一定金額を売却する土地の取得費として計算できる特例です。取得費が増えることで譲渡所得が減り、譲渡所得税の負担を軽減できます。
以下が主な条件です。
・相続が開始された日の翌日から3年10か月以内に相続財産を売却する
・売却する土地が相続財産であること
・相続した本人に相続税が課税されていること
特例を利用する際は、必要な書類を揃えて確定申告時を行う必要があります。
参考記事：土地売却に必要な書類はこれで完璧！種類・取得方法・タイミングまで解説
10年超所有で利用できる軽減税率の特例
譲渡所得にかかる税率は所有期間が5年以下と5年超で異なりますが、10年を超えている不動産は、さらに税率が下がり、下記が適用されます。
| ・6,000万円までは14.21％（所得税10％・住民税4％・復興特別所得税0.21％） ・6,000万円超えた分部には15.315％が（長期譲渡所得所有期間5年超と同じ税率） |
主な適用条件は以下の通りです。
・そのマイホームに居住しなくなって3年を経過する年の年末までに売却
・家を取り壊した日の属する年の1月1日で所有期間が10年以上
・家屋を取り壊した日から1年以内に売買契約を締結
・更地にした後その敷地を貸駐車場等に利用しない
所有期間が10年を超える場合はこの特例の適用で税金の負担を軽減できます。利用に際しては、条件をしっかり理解することがポイントです。また、必要書類を整えて確定申告をする必要があります。
土地売却で税金以外に必要な主な費用
土地を売却する際に発生する税金以外の費用も確認しておきましょう。
・仲介手数料
不動産会社に支払う手数料です。400万円以上の売買金額の場合「（売却額×3％）+ 6万円+消費税」が計算式です。1,500万円の売却価格の場合は、561,000円（税込）になります。
・測量費
測量図がない場合に土地の境界を明確にするために作成します。将来的な隣地との境界トラブルを防ぐため、買主に安心感を与えスムーズな売却につながります。
・建物の解体費用
建物がある土地を、更地で売却する場合に必要な費用です。費用は建物の規模や構造によって異なります。解体後は固定資産税が最大6倍になるため、注意が必要です（解体翌年の1月1日から税金が上がる）。
これらの費用は売却計画の一部として事前に予算を立てておきましょう。
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土地を1,500万円で売却する際、事前の理解があれば安心
今回は土地を売却する際に発生する税金と、節税のために利用できる特例や控除について解説しました。これらは、事前に理解しておくことで売却時期や、建物の取り壊し時期のタイミングを計ることができます。
知らないまま売却に取り掛かると、予想外の税額に悩むことになりかねません。しっかりとした準備と知識を持つことで、スムーズに安心して土地売却を進められます。
良い不動産会社を選び相談しながら、より良い売却を目指しましょう。
参考記事：土地売却の流れや手順を紹介｜押さえておきたいポイントも解説
| 監修者 海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会 不動産仲介士 試験問題監修委員 |
| 執筆者 ウスイホーム株式会社 広報チーム 1976年に神奈川県で創業。横浜・湘南・横須賀エリアで多くの方々の土地売却をサポートさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、土地の売却を検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL https://www.usui-home.com/contact |