土地売却の検討を始めたら、売却完了まではどのような流れで進めていくのかが、気になるのではないでしょうか。初めての方にとっては、「どこに相談すればいいか」「必要な書類や費用は？」といった、多くの疑問が浮かぶことでしょう。
土地売却には、不動産会社への査定依頼や契約手続きなど、押さえておきたいポイントや、土地の状況に応じて注意点や検討すべき点も異なります。
本記事では、土地売却の基本的な流れと押さえるべきポイント、費用や節税対策まで詳しく解説します。流れを把握し、安心して土地売却を進めましょう。
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土地売却の流れ｜基本ステップの解説
土地売却の基本的な流れをご紹介します。売主や土地の状況でさまざまな条件がありますが、基本の流れは同じです。流れを理解して、計画や準備を進めていきましょう。
不動産会社に査定を依頼する
土地を売却するための最初のステップは、不動産会社に査定を依頼することです。自分で周辺の価格を調べたり、ネットの一括査定サービスを活用したりという方法もあります。
しかし、不動産会社に査定を依頼するのが、その土地の現実的な価格を早く知る方法です。不動産会社の査定は現地での調査も行うため、より適切な査定額が提示されます。
一括査定サービスでも、価格の見積もりを取得できます。しかし、土地の形や周辺状況によって実際の売却価格と差が生じるため、かなりざっくりした見積もりになってしまうのです。
不動産会社に相談をすると、「うちで売らせてください」という話が出ることもありますが、売却の際にはどこかと契約が必要です。信用のおける会社を見極めるためにも、査定を行うことが重要になります。
媒介契約を結ぶ
査定をもとに不動産会社と相談し、納得できたら媒介契約を結びます。契約後に、不動産会社は売却のための活動を開始します。
契約には3種類あり「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」です。
一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼できますが、他社が買主を見つける可能性があるため、各不動産会社の動きが消極的になる場合もあります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約では、契約は一社のみと行います。不動産会社が積極的に売却活動を進めてくれるでしょう。ただし、専属専任媒介契約では自分で買主を探せない制約があるため、売却計画に合わせて契約を選びましょう。
販売活動開始（売却活動と広告）
媒介契約後、売却活動を開始した段階では、主に不動産会社が販売のためのアピールを展開します。
・不動産ポータルサイト（例：スーモ、アットホーム）、自社サイトに物件掲載
・新聞乗り込みチラシ
・ポスティング
・不動産会社が持つ顧客リストから、買主を仲介する提案
・専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合は、レインズ（※）への登録
※レインズとは：不動産会社が物件の情報を交換するネットワークシステム
不動産会社が効果的な販売活動を行ってくれるかどうかに、売却スピードは大きく左右されます。
内覧希望者の案内
買主からの「内覧したい」という希望に対しては、不動産会社がスケジュールを調整します。
物件の説明やアピールのために、不動産会社が案内を担当するのが一般的です。売主は、除草や不用品の撤去を行い、清潔で明るいイメージづくりで、内覧者に良い印象を与えましょう。
また、不動産会社との連絡を密にし、買主の質問への対応を準備しておくと、スムーズに進みます。
売買契約を締結する
買主が決まり売買契約が成立すると、契約書を取り交わして手付金を受け取ります。この手付金は、契約が成立した証拠にも、キャンセル時の代償にもなるものです。
引き渡し時期は契約時に決定し、双方の都合を考慮し通常は双1～3か月後に設定されます。
契約成立時は、不動産会社に仲介手数料が発生するタイミングです。契約締結後に半額、引き渡し完了後に半額を支払うケースが一般的といえます。
契約内容や引き渡しスケジュールについて、不明点があれば遠慮なく確認しておきましょう。
決済・引き渡し
決済・引き渡しの段階では、買主から残金を受け取り、土地の引き渡しを正式に完了します。
当日は、司法書士が立ち会い、所有権移転登記や売却された土地に抵当権が付いていれば、その抹消登記の手続きを行います。事前に段取りを確認し、必要書類があれば準備しておきましょう。不動産会社がサポートしてくれるので、不明点があれば事前に相談しておくとスムーズに進みます。
確定申告
土地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、翌年の2月16日から3月15日までの間に、確定申告を行う必要があります。
譲渡所得税は、売却価格から取得費や譲渡費用、控除や特例を差し引いた金額に税率を掛けて計算します。確定申告時には、売却の契約書だけでなく、取得費を証明する書類や控除を適用するための書類が必要です。
確定申告を怠ると加算税などが課されます。自分で申告が難しいと感じたら、早めに税理士に相談し依頼しましょう。
相続した土地を売却する流れ
相続した土地を売却する場合には、通常の売却手続きに加えて、売却前の相続登記や、活用できる特例の確認と準備など特有の手順があります。相続した土地の売却の流れや注意点について解説します。
相続登記の手続き
相続した土地を売却する際には、まず相続登記（名義変更）を行う必要があります。土地の名義が被相続人（故人）のままでは売却ができません。
相続登記は法務局で手続きを行いますが、必要書類には以下があります。
・被相続人の戸籍謄本と住民票
・法定相続人の戸籍謄本と印鑑証明、固定資産課税明細書
・相続人となる人の住民票
・遺産分割協議書・登記申請書など
不動産を複数人で相続した場合、売却手続きを円滑に進めるために、代表者の名義で登記を行うのが一般的です。相続登記は法律で義務化されているため、期限は相続で取得したことを知った日から３年以内です。
売却時の特別控除
相続した土地を売却する際に適用できる特別控除には、以下の3つがあります。主な条件を記載しますが、他にも詳細な条件があり、法改正で内容が変わる場合もあるため必ず確認しましょう。
空き家の3,000万円控除 ：居住用財産（空き家）に係る特別控除
・昭和56年5月31日以前に建築された建物があること ・建物を取り壊して更地にするか、家と土地を売却する場合は耐震リフォームが必要
・相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
・相続人の数が3人以上である場合は2,000万円まで
取得費加算の特例 ：相続時に支払った相続税を譲渡所得から控除できる特例
・相続により財産を取得し相続税が課税されていること
・相続開始のあった日から3年10か月を経過する日までに売却
マイホームの3,000万円特別控除 ：同居していた家を相続し売却する際
・更地にして売却する場合は、家を取り壊してから1年以内に売買契約する
・住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
これらの空き家控除と取得加算の特例は併用できないため、どちらを選ぶ方が得か検討の必要があります。
古屋付きの土地を売却する流れ
古屋付きの土地を売却する際は、建物を解体するかそのまま売却するかの判断がポイントです。それぞれの流れや解体費用、売却時の注意点を理解することで、よりスムーズに売却を進められるようになります。
解体するかそのままで売却するか
古屋付きの土地を売却する際、解体するかそのまま売却するかという選択になります。ここでは、そのまま古屋付きで売却した場合のメリット・デメリットをご紹介します。
【メリット】
・解体費用がかからないため、出費を抑えられる
・空き家でも「住宅用地の特例」が適用され、土地のみの状態より固定資産税が安くなる
【デメリット】
・買主が見つかりにくくなる可能性がある。古屋の状態によっては見栄えが悪く、買主が躊躇することも。
・買主が購入後に解体費用を負担するため、売却価格が下がる
これらを踏まえ、売却前に解体するかどうか、不動産会社と慎重に検討しましょう。
解体費用はどれくらいかかる？
古屋を解体する際の費用は、建物の構造や面積、地域、業者によって異なります。一般的な目安として、坪あたりの価格は下記が目安になります。
・木造住宅：坪あたり4万～5万円
・鉄骨造やRC（鉄筋コンクリート）造：1坪あたり6万～10万円
・廃材の処分費用が追加されるケースもある
解体費用を抑えるためには、複数の業者から相見積もりを取るといいでしょう。不動産会社に相談すれば、信頼できる解体業者を紹介してもらえる場合もあります。
▼ウスイホームの社員が本音で教える、古屋付きの土地を売却する流れについて（関連記事）▼
【プロ監修】戸建ての解体費用とは？費用・期間・注意点を解説
解体の流れ
戸建ての基本的な解体の流れを見ていきましょう。
① 現地調査後に見積もり
② 工事業者との契約
③ ご近所へのあいさつ回り
④ 水道・ガスなどの停止や解約
⑤ 解体工事～整地
⑥ 滅失登記
期間は建物や土地の条件により、2週間から1か月が目安となります。滅失登記は解体工事完了後に法務局で、建物がなくなったことを登記します。
売却の際の注意点
古屋付きに限りませんが、土地を売却する際の注意点として、まず「境界確認」が重要です。土地の境界が不明確な場合、買主に不安を与えます。費用がかかりますが、測量士や土地家屋調査士に依頼して、境界線を明確にしておきましょう。
地中に埋設物がある場合には、それを撤去する義務があります。売却後に分かった場合、損害賠償を請求されることもあります。
土地売却にかかる費用と税金の種類
土地を売却する際には、仲介手数料や印紙税、登録免許税などさまざまな費用が発生します。また、売却益が出た場合には税金もかかります。ここでは、土地売却に必要な費用と税金の種類について解説します。
土地売却に必要な費用一覧
土地を売却する際に必要な費用を一覧にしました。
| 費用 | 概要と金額 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社の仲介手数料 ・「売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税」で算出 |
| 測量費用 | 土地の境界を明確にするための費用 ・100平方メートル程度の一般的な土地で現況測量費用は10万～20万円程度が目安（土地の形状などで異なる） |
| 解体費用 | ・木造住宅 4万～5万円/坪 ・鉄骨造やRC造： 6万～10万円/坪 ・解体後の滅失登記：4万～5万円（土地家屋調査士） |
| 埋設物の撤去費用 | 地中に埋まっているコンクリートや瓦などを撤去する費用 ・1平方メートルあたり12,000円～（埋まっているものにより費用が異なる） |
| 司法書士費用 | ・売渡書類作成費用1.5〜2万円 ・抵当権の抹消の登記1万～2万円 |
| 税金 | 印紙税：売買契約書に貼る印紙代（売却価格に応じて異なる） 登録免許税：抵当権抹消（費用土地だけの場合は1,000円） 譲渡所得税：売却益が出た場合にかかる税金 |
| その他 | 印鑑証明など書類の取得に価格費用 3,000円程度 |
地域や業者、条件により費用は異なります。事前に見積もりを取るなどして、費用を把握することが大切です。
土地売却の節税対策
土地売却での税金負担を抑えるためには、適切な控除の理解と活用がポイントになります。
【控除制度を活用】
土地売却時に利用できる控除や特例の活用で、税金が大幅に減るのはもちろん、ゼロになるケースもあります。ゼロになった場合でも確定申告は必須です。
【税理士への依頼を検討】
確定申告は自分で行うことも可能ですが、税理士に依頼すれば安心です。ミスを防ぐだけでなく、利用可能な控除をきちんと適用できるため、結果的に節税につながる可能性があります。
土地売却で押さえておきたいポイント
土地売却を成功させるためには、事前準備や注意点を押さえることが重要です。この章では、必要な書類やスムーズに売却を進めるためのポイントを解説します。
売却前に確認する書類
土地を売却する際には、必要な書類を事前に準備しておくことが重要です。査定や契約など、流れにより必要な書類が異なります。また、売却で使った書類は確定申告でも必要になるものがあるため、事前に確認してまとめておきましょう。
| ・本人確認書類（マイナンバーカードなど） ・住民票 ・印鑑証明 ・固定資産税評価証明書 ・固定資産税納税通知書 ・購入時の契約書や領収書 ・境界確認書 ・確定測量図 ・登記簿謄本 |
売却をスムーズに進めるためのコツ
土地の売却をスムーズに進めるためには、以下のポイントを押さえておきましょう。
・信頼できる不動産会社と契約する
・必要書類を早めに準備
・土地の清掃と整備をする
・不明点は不動産会社に確認
不動産会社は、売却時の心強いパートナーです。信頼できる不動産会社に依頼することで、売却でのストレスを減らし、円滑に進めていけます。
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土地売却の流れを理解して安心の売却を
土地売却の流れや注意点について解説してきました。土地の売却時には、疑問や不安が出てきます。売却を進めるためには、経験豊富で信頼できる不動産会社のサポートが欠かせません。
土地売買で、不安な点があればまず不動産会社に相談しましょう。土地の境界確認や必要書類の準備、売却価格の設定、税金対策など、専門的なアドバイスがもらえます。
信頼できる不動産会社を選び、しっかりと伴走してもらうことで、安心してスムーズに売却を進めることができます。本記事を参考に、事前準備を整えながら納得のいく土地売却を目指しましょう。
| 監修者 海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） 【経歴】 ウスイホーム株式会社 取締役。 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 地域貢献活動にも力を入れ、2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会 不動産仲介士 試験問題監修委員 |
| 執筆者 ウスイホーム株式会社 広報チーム 1976年に神奈川県で創業。お客様と地域の発展のため、住宅に係わるあらゆるお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、新築戸建てや中古戸建てを検討・購入する際に役立つ最新情報を発信しています。 お問い合わせURL https://www.usui-home.com/contact |