認知症の方の土地は売却できる？成年後見制度や手続きの流れを解説

親が認知症になったからといって、必ずしも土地が売却できなくなるわけではありません。

本人に売買契約の内容を理解し、判断できる意思能力があれば売却できるケースがあります。

一方で、判断能力を失っている場合には、成年後見制度を利用することで売却が可能です。ただし、成年後見制度を利用する場合は、手続きが複雑になり時間もかかります。

この記事では、すでに認知症が疑われる方や、認知症と診断された方の土地売却を検討しているご家族に向けて、売却の可否や成年後見制度、手続きの流れと注意点をわかりやすく解説します。

認知症の親が所有する土地は売却できる？

認知症になった場合に、土地を売却できるかどうかは、本人に契約内容を理解して判断できる「意思能力」があるかどうかによって決まります。

状態	売却
判断能力あり	本人が契約できる
判断能力なし	成年後見制度などが必要

まずは、判断能力ごとの違いを確認しましょう。

認知症でも判断能力があれば売却できる場合がある

土地を売却するためには、売買契約の内容を理解し、自分の意思で契約するかどうかを判断できる「意思能力」が必要です。

本人が土地を売却することや売却代金、契約内容、売却後の生活について理解したうえで、自らの意思で契約できる状態であれば、認知症と診断されていても土地を売却できる場合があります。

土地売却では、契約時だけでなく決済・引き渡し時にも本人の意思能力の確認が必要です。決済時には、登記手続きを担当する司法書士が本人確認を行い、契約内容を理解しているかなどを慎重に確認します。

医師から認知症と診断されているかどうかだけで売却の可否が決まるわけではなく、契約や決済の時点で本人に意思能力があるかどうかが重要です。

家族でも本人に代わって自由に売却はできない

親の施設の入居費用や治療費のためであっても、子どもや配偶者は、土地の所有者である本人に代わって自由に売却はできません。

土地の売買契約は、契約内容を理解し、自分の意思で契約することが法律上の前提となっています。そのため、本人に十分な意思能力があると確認できない場合は、土地の売買契約を進められません。

これは本人の財産を守るためだけでなく、契約後に「契約は無効ではないか」といったトラブルから買主を守るためでもあります。

本人の意思確認なしに売却はできない

本人の意思能力が確認できないまま土地を売却した場合、売買契約が法律上無効と判断される可能性があります。

売買契約が無効になると、取引に関わった本人や買主、不動産会社、司法書士、銀行などに大きな影響を及ぼし、状況によっては損害賠償を巡るトラブルにつながりかねません。

本人の判断能力に不安がある場合は、自己判断で手続きを進めず、不動産会社や司法書士などの専門家へ早めに相談しましょう。

成年後見制度を利用した土地売却の方法と注意点

本人に意思能力がなく、自ら売買契約を結ぶことが難しい場合は、「成年後見制度」を利用して土地を売却する方法があります。

ただし、この制度を利用するには、家庭裁判所への申立てなど所定の手続きが必要です。

制度の概要や売却までの流れ、利用前の注意点や費用について確認しましょう。

成年後見制度とは

成年後見制度とは、認知症や知的障害、精神障害などにより意思能力が十分でない方を財産管理や身上保護の面から法的に支援する制度です。

成年後見制度には、「任意後見制度」と「法定後見制度」の2種類があります。法定後見制度は、本人の判断能力の程度に応じて「後見」「保佐」「補助」の3つに分かれます。

制度	利用するタイミング	特徴
任意後見制度	判断能力が十分あるうち	将来に備えて、自分で後見人になってほしい人と契約しておく制度
法定後見制度	判断能力が低下した後	家庭裁判所への申立てにより、成年後見人を選任。本人の財産管理や契約を支援する制度

成年後見制度以外にも、本人に十分な判断能力があるうちであれば、家族信託という方法を活用して将来の財産管理に備えることもできます。

土地の売却方法や必要な手続きは、後見・保佐・補助のどの制度が選ばれるかによって異なります。

保佐人や補助人が本人に代わって土地を売却する場合は、不動産の処分に関する代理権が必要です。本記事では、主に成年後見人が売却を進めるケースを中心に解説します。

成年後見制度を利用して土地を売却するまでの5つの流れ

成年後見制度を利用して土地を売却する一般的な流れは、次のとおりです。

手順と内容

【STEP1】家庭裁判所へ後見・保佐・補助開始の申立てを行う

【STEP2】家庭裁判所が成年後見人・保佐人・補助人を選任する

【STEP3】査定を依頼し、媒介契約を締結した後、売却活動を進める

【STEP4】売却物件が居住用不動産の場合は家庭裁判所の許可を得る

【STEP5】売買契約を締結し、決済・引き渡しを行う

成年後見人等が選任された後は、不動産会社へ査定を依頼し、売却活動を進めます。保佐人や補助人が本人に代わって手続きを行う場合は、土地の売却に必要な代理権が付与されているかを確認します。

買主が決まり契約を結ぶ段階になったら、本人が住んでいる家や、施設入所前まで住んでいた家などの居住用不動産を売却する場合は、家庭裁判所の許可が必要です。一方、空き地や遊休地など、居住用不動産に該当しない土地は、原則として許可を受ける必要がありません。

成年後見人等は本人の利益を最優先に判断する必要があるため、売却価格や売却の必要性を十分に検討したうえで手続きを進めます。

成年後見制度を利用する前に知っておきたいポイント

成年後見制度は一度利用を開始すると、本人の判断能力が回復するか亡くなるまで、原則として途中で終了できません。そのため、「土地を売却したい間だけ利用する」ということは基本的にできない制度です。

また、成年後見人が選任された後も、本人の財産は本人の利益を最優先に管理されます。家族の都合だけを理由に土地を売却したり、相続対策を目的として売却したりすることは認められません。

さらに、専門職（弁護士・司法書士など）が成年後見人に選任された場合は、本人の財産から毎月の報酬を支払う必要があります。成年後見制度は原則として途中で終了できないため、利用期間によっては報酬の総額が大きくなる場合もあります。

成年後見制度は本人を保護するために重要ですが、一度利用すると長期間にわたって利用し続ける制度です。内容や利用後の影響を十分に理解したうえで、利用を検討しましょう。

成年後見制度にかかる費用

成年後見制度を利用する場合は、申立てに必要な費用のほか、専門職が成年後見人に選任されたときは継続的な報酬も発生します。

家庭裁判所へ申立てをする際に必要となる主な費用は、次のとおりです。

費用	目安
申立手数料	800円
登記手数料	2,600円
連絡用の郵便料	申立先の家庭裁判所によって異なる
診断書	数千円
鑑定費用（実施する場合）	個々の事案によって異なる（多くは10万円以下）

成年後見人等の報酬は、本人の財産額や後見事務の内容などを考慮して家庭裁判所が決定します。月額数万円程度が基本報酬の目安として示される例がありますが、実際の金額は事案によって異なり、特別な業務を行った場合は付加報酬が認められることもあります。

家族が成年後見人に選任された場合も報酬付与を申し立てられますが、申立てをせず無報酬で後見事務を行うケースも見られます。

制度を利用する際は、売却にかかる費用だけでなく、成年後見制度の利用費用もあわせて確認しておきましょう。

認知症の親の土地売却でよくある疑問

認知症の親の土地売却では、「委任状があれば家族が代わりに売れる？」「家族名義に変更すれば売却できる？」など、さまざまな疑問を持つ方が少なくありません。

ここでは、土地売却に関するよくある質問とその回答を紹介します。

委任状があれば家族が代わりに売却できる？

本人が意思能力を失った後に作成した委任状では、家族が本人に代わって土地を売却することはできません。

認知症で意思能力がない状態で作成された委任状は無効です。これは、本人が誰に何を委任するのか、その内容を理解して意思表示できないためです。そのため、家族がその委任状を使って土地を売却することはできません。

土地の売買契約は高額な財産を処分する重要な法律行為であるため、本人が契約内容を理解し、自分の意思で判断できることが求められます。

一方、判断能力が十分なうちに作成された委任契約や任意後見契約がある場合は、契約内容や代理権の範囲によって対応が異なります。

既存の委任状がある場合も自己判断で売却を進めず、司法書士や弁護士へ確認しましょう。

家族名義へ変更してから売却できる？

認知症の親の土地を家族名義へ変更してから売却することは、原則としてできません。

土地の名義変更（生前贈与）も法律上の契約にあたるため、本人に契約内容を理解し、自ら判断できる意思能力が必要です。

認知症によって意思能力が失われた後は、家族が本人に代わって名義変更の手続きを行えません。そのため、家族名義に変更してから土地を売却することもできないのです。

本人の生活を守るために土地を売却する必要がある場合は、成年後見制度の利用を検討しましょう。成年後見制度では、土地の売却が本人の利益（安心して生活を続けられるため）に必要かどうかを基準に判断されます。

介護施設の費用に充てるためなら土地を売却できる？

認知症になった親の介護施設への入居費用や治療費を確保するために、土地を売却したいと考える方は少なくありません。

しかし、土地の売買契約には所有者本人の意思能力が必要です。

本人のために使う費用であっても、本人の意思能力が失われた後は、家族が本人に代わって契約書へ署名したり、売却したりすることはできないのです。

このような場合は、成年後見制度の利用を検討する必要があります。

選任された成年後見人は、土地の売却が本人の利益となるかどうかを判断し、必要な手続きを進めることになります。

認知症の方の土地を売却するときの注意点

認知症の方の土地を売却する場合は、通常の不動産売却とは異なる手続きがあります。スムーズに売却を進めるためにも、事前に押さえておきたいポイントを確認しておきましょう。

居住用不動産は家庭裁判所の許可が必要

本人が現在住んでいる家や、介護施設などへ入所する前まで住んでいた家とその敷地を売却する場合は、成年後見人が手続きを行う場合でも家庭裁判所の許可が必要です。

居住用不動産は、本人の生活の基盤となる大切な財産です。現在は施設や病院に入所していても、将来自宅へ戻る可能性があるため、売却の必要性は家庭裁判所によって慎重に審査されます。

家庭裁判所の許可を得ずに売却した場合、その処分は無効となる点に注意が必要です。そのため、売買契約を締結する前に必要な許可を得ることが重要です。

なお、居住用不動産に該当しない土地は原則家庭裁判所の許可は不要です。

手続きには時間がかかる

認知症の方の土地売却では、成年後見人の選任や家庭裁判所の許可が必要になる場合があり、通常の不動産売却よりも時間がかかる傾向があります。

おおよその期間の目安を表にしました。

手続き	期間
後見・保佐・補助開始の申立て～審判まで	申立てから審判までおおむね1～2か月程度（鑑定や追加資料が必要な場合はさらに期間を要する）
土地の査定依頼～売却活動スタートまで	1週間～1か月程度
売却活動～買主が決まるまで	数か月
居住用不動産の場合は家庭裁判所の許可	家庭裁判所の審理状況や提出書類によって異なる
売買契約を締結～決済・引き渡し	1～2か月程度

成年後見人の選任から売却完了までには、状況によって半年以上を要することもあります。

介護施設への入居費用などで売却を急ぐ場合は、できるだけ早めに準備へ取りかかりましょう。

意思能力があるうちに不動産会社へ相談する

認知症が進行すると、本人の意思能力が認められず、成年後見制度の利用が必要になります。

土地の売却を検討している場合は、少しでも早く不動産会社へ相談し、準備を進めましょう。本人の意思能力が十分あるうちに相談すれば、成年後見制度を利用せずに売却できる可能性があります。

認知症になる前なら家族信託という選択肢も

本人に十分な判断能力がある場合は、家族信託を活用して将来の財産管理に備えることも可能です。

家族信託では、本人が信頼できる家族へ、あらかじめ財産の管理や処分を託します。契約内容によっては、本人が認知症になった後も、成年後見制度を利用せずに土地の管理や売却を進められます。

ただし、家族信託は契約内容を慎重に決める必要があり、不動産がある場合は信託登記などの手続きも必要です。利用を検討する際は、司法書士や弁護士などの専門家へ相談すると安心です。

土地の売却でお困りならウスイホームへ

認知症の方が所有する土地の売却は、通常の不動産売却とは異なり、成年後見制度や家庭裁判所の許可など、専門的な知識や手続きが必要になるケースがあります。

状況によって必要な手続きも異なるため、まずは現在の状況を整理することが大切です。

ウスイホームでは、成年後見制度の利用が必要な場合は、司法書士や弁護士などの専門家と連携し、一人ひとりの状況にあわせて売却をサポートいたします。

「まずは相談だけしたい」という段階でも、お気軽にご相談ください。

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認知症が心配なら土地売却は早めの相談が安心

認知症によって本人の意思能力が失われると、土地を売却するために成年後見制度の利用が必要になる場合があります。そのため、将来的に土地売却を考えている場合は、本人の判断能力が十分あるうちに準備を進めましょう。

認知症の方の土地売却を考え始めたら、早めの不動産会社への相談が、親の生活を支えるカギになります。状況に応じた売却方法や必要な手続きを確認でき、より適した方法を選択できる可能性があるからです。

わからないことや不安があれば、そのままにせず、適切なタイミングで準備を始めましょう。

監修者　海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会　不動産仲介士　試験問題監修委員

執筆者　ウスイホーム株式会社　広報チーム 1976年に神奈川県で創業。横浜・湘南・横須賀エリアで多くの方々の土地売却をサポートさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、土地の売却を検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL　https://www.usui-home.com/contact