不動産の売却タイミングは、季節的な需要だけでなく、市場の動きや税金、相続・生前贈与など多くの要素を考慮する必要があります。また、有利な価格で売却し、税制のメリットを受ける控除を最大限に活用できるよう、税率や売却時期に関わるルールを理解しておくことも重要です。
本記事では、不動産市場の動きや税金面でのタイミングに加え、相続後の売却や贈与のタイミングについても解説します。初めて不動産を売却する方が、最適なタイミングを見極められるよう例も挙げながら説明しています。不動産の売り時に悩んでいる方は、ぜひお役立てください。
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不動産売却のタイミング｜市場の動き
不動産を売却する際に、タイミングを見極めるためには市場の動向を把握することが重要です。
多くの買い手が不動産を探し始める時期に合わせて売却を始めると、早期に適正な価格での売却が期待できます。不動産会社への依頼や売却準備には1〜2カ月かかるため、計画的に市場が活発になるタイミングを狙い検討を始めましょう。
不動産売買市場が大きく動くタイミングは3月～4月
不動産市場が最も活発になるのは、企業の人事異動や子どもの進学・進級がある3月〜4月です。この時期は新しい住まいを探す人が多く、不動産売買が活発に行われます。
＜購入者（不動産を購入する側）のタイミング＞
●購入者が動き始めるタイミング（例：不動産の物件情報を調べる・ネットで問合せ）：12月～1月ごろ
●購入者の不動産契約が盛んになるタイミング（例：不動産会社訪問・内覧・契約）：2月～3月ごろ
＜売却者（不動産を売却する側）のタイミング＞
●売却の仲介を依頼する不動産会社を選んだり検討しはじめるタイミング：11月ごろ
●不動産会社に相談するタイミング：12月ごろ
●実際に不動産を売却するタイミング：1月～2月ごろ
売却を検討している場合は、11月頃に不動産会社を選び始めましょう。年末年始のお正月休みを考慮すると、売却に向けた初動が1月からでは遅れてしまう可能性があるため、12月中に不動産会社との事前相談までを行っておくのが理想です。
そのタイミングで動いておくことで、お正月休みに家族で話し合い、年明けからスムーズに売却を進められます。最も市場が活発に動く、3月〜4月にタイミングよく物件を売りに出せるでしょう。
9月～10月の引っ越しに向けたタイミングも不動産売買市場が動く
9月〜10月も企業の人事異動による引っ越しが多く、不動産市場が盛り上がる時期です。子どもの夏休みのタイミングで、引っ越しを希望する家族も多く、6月頃から不動産を探し始める動きも見られます。
＜購入者（不動産を購入する側）のタイミング＞
●購入者が動き始めるタイミング（例：不動産の物件情報を調べる・ネットで問合せ）：6月～7月ごろ
●購入者の不動産契約が盛んになるタイミング（例：不動産会社訪問・内覧・契約）：6月下旬～8月上旬ごろ
＜売却者（不動産を売却する側）のタイミング＞
●売却の仲介を依頼する不動産会社を選んだり検討しはじめるタイミング：5月ごろ
●不動産会社に相談するタイミング：5月下旬～6月ごろ
●実際に不動産を売却するタイミング：6月下旬～8月ごろ
子どものいる家族向けの戸建てやマンションを売却する際は、夏休み中の引っ越しを希望する家族にアピールできるように、6月下旬から7月上旬までに、インターネットに物件情報を公開できるよう手続きを進めることがポイントです。
早めに準備を進めることで、9月から10月にかけてタイミングよく売却を進めることが可能になります。
周辺地域の開発も不動産売買市場が動くタイミング
不動産市場が大きく動くタイミングとして、周辺地域の開発があります。大型ショッピングモールの開発や鉄道の新線開業や拡張など、インフラが整備される地域では、物件需要が高まり、地価が上昇傾向になります。
例を挙げてみましょう。
神奈川県横浜市を通っている相鉄線（相模原鉄道線）は、従来は横浜市内と一部藤沢市だけを運行していましたが、2019年にJR線、2023年に東急東横線との直通電車が開通し、都内へ直通できるようになりました。
従来の横浜方面行き、新しい新宿や渋谷方面行きのすべての電車が停車するターミナル駅になった西谷駅周辺では、2024年には公示地価が13％上昇したのです。
具体的には、横浜市保土ケ谷区西谷3-36-5の地価は1㎡あたり25万2000円で変動率は+13％。また、西谷2-7-22でも22万5000円/㎡、変動率+6.64％という非常に高い上昇率が見られました。
このように、地域の開発は、不動産の価値を引き上げます。開発が予定されている地域では、売却のタイミングを見逃さないことが重要になってくるのです。
参考： 令和6年地価公示（神奈川県分） 市区町村別 平均変動率地図（住宅地）
不動産価格や金利も注目
不動産を売却する際には、不動産市場全体の価格動向や金利もポイントです。
例えば、2024年時点で、東京都内の新築マンションの価格が1億円台になるなど、都心の不動産市場は全体が高い水準にあるといえるでしょう。このような不動産市場全体の価格推移を見極めることで、より有利な売却を進めるタイミングがつかめます。
住宅ローンの金利もチェックしてみましょう。金利が低ければ購入者がローンを組むハードルが下がり、家の需要が高まりますが、金利が上昇すれば購入のハードルが上がって一時的に需要が停滞することもあるためです。
とはいえ、実際のところは、一番高く売れるタイミングなど不動産市場の見極めは、不動産業界の熟練のプロでも難しいとされています。そのため、この視点だけにとらわれすぎず、いろいろな要素を検討し総合的な判断をすることをおすすめします。
不動産売却のタイミング｜税金・控除
不動産を売却する際の税金は、売却する時期や物件の取得からの年数によって変わることがあります。取得後5年を超えると税率が下がるため、所有年数は再確認しましょう。
また、空き家を売却する場合、一定の条件を満たせば空き家控除を利用できます。控除が適用されるタイミングでの売却を検討すると、税の負担を軽減できます。
※ここでの内容は2024年時点のものです。不動産にかかわる税率や法律は、年度によって変わることがあるため、必ず最新の情報を確認しましょう。
譲渡所得で考えるなら5年以上
不動産を売却する際、譲渡所得に対する税金は所有期間によって異なります。
所有期間が5年以内の場合、税率は39.63％ですが、5年を超えると20.315％に引き下げられ、その差は19.32％にもなります。
| 不動産を売却した場合の譲渡所得税の計算式 ： （譲渡所得－特別控除）×税率 |
譲渡所得税を抑えるためには、所有期間が5年を超えるタイミングで売却することが得策といえるでしょう。
ただし、相続によって取得した不動産の場合、被相続人の所有していた期間を引き継ぐことができます。 被相続人が5年以上所有していた場合は、相続してすぐに売却しても5年以上の所有の税率が適用されるのです。
売却を検討する際には所有期間を確認することが節税のポイントになります。
空き家対策で売却するなら早めに行動を
不動産を売却する際、空き家に対する控除を利用できるかどうかは重要なポイントです。
現在、一定の条件を満たすことで空き家売却時に、3,000万円の特別控除を受けられる可能性があります。
ただし、相続人が3人以上の場合は、特別控除額は2,000万円になるなど条件によって控除額が変わったり、あくまで「空き家の発生を抑制するための特例措置」という位置づけから、控除の制度の条件が変更されたり突然終了したりすることも考えられます。
税制上のメリットを活用するためにも、空き家の売却を検討している場合は、控除が使えるうちに手続きを進めることがおすすめです。
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不動産売却のタイミング｜ローン
住宅ローン返済中に戸建ての売却を検討するケースは少なくありません。通常、住宅ローンを完済しない限り売却は難しいとされていますが、ローン返済中でも戸建ての家を売却できる可能性があります。ここでは、ローン残債がある状態で不動産を売却する方法について詳しく解説します。
ローン残債と不動産売却相場を確認
不動産売却を検討し始めたら、最初にローン残債と不動産売却相場を確認することが重要です。
理由は、ローンが残っている家を売却する際には、ローンを完済して「抵当権」を抹消する必要があるためです。
抵当権とは、債務者が返済不能となった際、債権者が担保に取った不動産を処分して弁済を受ける権利のことです。一般的に、抵当権がついた家は買い手がつきにくいため、売却を進めるには、ローンを完済して抵当権を抹消しなくてはなりません。
ローンが残っている家を売却したいときには、まずは「ローンの残債がいくらあるのか」を自分で確認すると同時に、不動産会社に査定を依頼し「家の売却額がいくらになるか」を見積もってもらう必要があります。
現実的な売却額を把握することで、今後の資金計画や次の家の購入計画を立てやすくなります。
アンダーローンの場合
アンダーローンであることがわかった場合、売却のタイミングは比較的早めに進められます。
アンダーローンとは、現在抱えている「住宅ローンの残債」よりも、売却予定の「戸建ての売却金額」が上回るケースです。このケースでは、売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できる可能性が高いため、ローンが残っていても売却が可能になると考えられます。
ただし、事前に金融機関への相談が不可欠な点に注意しなくてはなりません。繰り上げ返済日のおよそ2週間前までに、「一括繰り上げ返済」と「抵当権抹消に関する手続き」を金融機関に依頼する必要があります。これらの手続きがスムーズに進むよう、早めに金融機関と相談しておくことが大切です。
オーバーローンの場合
オーバーローンと判明した場合、不動産売却のタイミングは慎重に検討する必要があります。
オーバーローンとは、「戸建ての売却額」よりも「住宅ローンの残債」の方が大きくなる状態を指します。このケースは、一般的には、通常の売買方法で家を売却することはできません。
まずは、貯蓄でローン残債を完済できるか確認し、難しい場合には別の方法を検討する必要があります。ここでは代表的な2つの方法をご紹介しますが、どちらも簡単ではない点にも注意が必要です。
まず、一つは「住み替えローン」です。
戸建ての売却を前提に、売却代金で返済しきれなかったローン残債（例：500万円のローン残高）と、新しく購入する不動産のローン（例：2,000万円）を、まとめて借り入れる（合計2,500万円）ローンです。融資額が大きくなるため審査が厳しく、ローン審査に通らないことも少なくありません。
もう一つの選択肢は「任意売却」です。
すでに住宅ローンの返済が滞っているケースで、金融機関の同意を得て不動産を売却する方法です。しかし、任意売却には厳しい条件があり、申請しても許可が出ないことが多く、任意売却後に残ったローンは引き続き返済する必要がある点にも注意しなくてはなりません。
ローンの支払いが苦しいために戸建ての売却を検討している場合は、金利の低いローン商品への借り換えや、返済期間の延長など、売却以外の方法を金融機関に相談することも検討することをおすすめします。
リースバックという方法もある
リースバック（ウスイホームの「レントホーム」）とは、家を売却して売却代金を得た後、その家を賃貸として借りて住み続ける方法です。
正式名称は「セール・アンド・リースバック」といいます。生活環境を変えずに売却できるため、資金が必要なタイミングで検討する価値のある方法です。
リースバックは、アンダーローン（ローンの残債が売却額を下回るケース）の場合に有効な方法です。
「老人ホームの資金が欲しいが、入居が決まるタイミングまで今の家に住み続けたい」「売却して現金を手にしたいが、子どもの学校や環境を変えたくない」といった場合に有効な方法といえるでしょう。
まとまった資金が短期間で手に入り、家を売却しても引っ越し不要なところがメリットです。売却した住まいを、買い戻せる権利（買戻し特約）を付帯することで、将来的に家を買い戻せる可能性を残すこともできます。
不動産売却のタイミング｜相続・生前贈与
亡くなった後に不動産を売却する場合や、生前に終活の一環として不動産売却のタイミングを検討する方に向けてポイントを解説します。
一般的に、所有者が生前に不動産を売却し、相続人に現金を渡す場合は相続ではなく「贈与」、所有者が亡くなった後に、現金を引き継いだ場合は「相続」と呼びます。
※法律や制度は変更されることがあるため、必ず最新情報を確認しましょう。
亡くなったタイミングから10カ月以内に相続して売却する
相続時には、不動産を含めた全体の財産について10カ月以内に確認し、適切な相続の手続きを取る必要があります。これは、法律として、相続税の申告、納付の期限が被相続人の死亡から10カ月以内となっているためです。
手続きが間に合わず10カ月を過ぎてしまうと、延滞税が加算されるほか、特例や控除が適用されなくなるなどのペナルティが課されてしまいます。早めに相続を決め、手続きを進めることが大切です。
被相続人が亡くなったタイミングで不動産売却を検討している場合、まず、妻や子どもなどの相続人が、一旦不動産を相続し名義変更を行います。これは、死亡した被相続人の名義では、不動産の売却ができないためです。
また、不動産はすぐに買い手がつくとは限らないため、できるだけ早めに名義変更を行い売却に取りかかるのがポイントです。
おすすめ記事： 【プロ監修】不動産相続｜売却する際の注意点・流れ
終活のタイミングで売却・生前贈与する場合は贈与税に注意
終活のタイミングで生前に不動産を売却し、現金を贈与することを検討している場合、受け取る側に高額な贈与税がかかる可能性があるため、十分に注意が必要です。
贈与税は相続税と異なり、控除額が少ないため税の負担が大きくなります。
亡くなってから相続する場合、被相続人が住んでいた住宅を相続する際には「3,000万円＋（法定相続人数×600万円）」の基礎控除があります。
このため、生前に贈与するよりも、相続の形で財産を引き継ぐ方が、受け取る側にとって節税のメリットが大きいといえるでしょう。ただし、個人や家族の事情などもあるため、不動産の売却のタイミングに関しては、以下の表も参考にしながら周囲とよく相談して検討しましょう。
| 小規模宅地等の特例 | 被相続人が自宅として使用していた使っていた土地を、配偶者もしくは生計を一にしていた同居親族が相続した場合に330平方メートルまでは土地の評価額を80%減額するもの。 該当すれば相続税を抑えられる。 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）国税庁 |
| 空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例 | 被相続人死亡により空き家になった建物・土地について、一定の要件に当てはまれば譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できる。 該当すれば所得税(と住民税)を抑えられる。 ※現行2024年12月31日までに空き家を売った際に適用できる特例 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 国税庁 |
| 取得費加算の特例 | 相続した財産を相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡した場合に、一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができる。 該当すれば所得税(と住民税)を抑えられる。 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例 |
家族信託を考えるタイミング
終活のタイミングで不動産を売却し、現金を贈与することを検討している場合、「家族信託」という制度を活用する方法もあります。
家族信託とは、戸建ての所有者が信頼できる家族に不動産や預貯金などの財産を託し、管理から処分を一貫して任せる手法です。この制度を使えば、相続に関しても家の所有者自身の意思で細かく指定することが可能です。
たとえば、家の所有者が認知症や病気で判断能力が低下した場合に、銀行口座が凍結されるケースがあります。家族信託を利用していれば、託された家族が口座から入院費などの必要な費用を引き出したり、不動産を売却して入院費に充てることができます。
従来より、銀行などが行っている「遺言信託」は、銀行が預金などの金融財産を管理し、不動産を対象としないことが一般的です。家族信託では預貯金だけでなく不動産も含めて、家族に託せる点が大きな特徴といえます。
家族信託を検討する場合、弁護士や司法書士、家族信託を扱う不動産会社や金融機関に相談するのが一般的ですが、自分で手続きを行うことも可能です。ただし、資産の所有者が、認知症や病気で判断能力が低下した後では申し込みができないため、早めの準備が必要です。
不動産売却の知識とプロへの相談が有利なタイミングにつながる
不動産売却のタイミングを見極めるためには、不動産市場や税金に関する知識が不可欠といえます。相続や贈与について理解し、適切なタイミングを逃さず行動し手続きすることで、税制のメリットを最大限に活用できます。
初めて不動産を売却する方は、よくわからないことも多く不安に思うことがあるかもしれません。自分で調べるだけではなく、プロに相談することで、より有利なタイミングで売却することが可能になります。相続不動産の売却を検討する場合は、まずは行動を起こし、不動産会社の専門家に相談することが成功への第一歩です。早めに動きだし、プロのアドバイスを受けながら売却を進めていきましょう。
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横浜・湘南・横須賀の不動産（マンション・アパート・事務所・一戸建て・土地）売却 | ウスイホーム
| 監修者 海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） 【経歴】 ウスイホーム株式会社 取締役。 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 地域貢献活動にも力を入れ、2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会 不動産仲介士 試験問題監修委員 |
| 執筆者 ウスイホーム株式会社 広報チーム 1976年に神奈川県で創業。お客様と地域の発展のため、住宅に係わるあらゆるお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、新築戸建てや中古戸建てを検討・購入する際に役立つ最新情報を発信しています。 お問い合わせURL https://www.usui-home.com/contact |