住宅ローン支払いの途中でも、戸建てを売却するケースは少なくありません。 住み替えや転勤、離婚、ローン返済の負担軽減など、売却の理由はさまざまです。
しかし、ローン返済中の売却の場合、金融機関への相談と残債の一括返済、抵当権の抹消など通常の売却とは異なる手続きが必要です。
この記事では、住宅ローンが残っている戸建てを売却できるかの確認手順や注意点、オーバーローン・アンダーローンの場合の対処方法、税金の控除や特例などを解説します。ぜひ最後までお読みいただき、ローン中の戸建て売却をスムーズに進めるためにお役立てください。
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住宅ローンが残っている戸建ての売却は可能？
住宅ローンが残っている戸建てでも、基本的に売却は可能です。ただし、売却のためには、ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。売却代金を返済に充てるという方法も可能ですので、まずは、必要事項の確認から始めましょう。
住宅ローン中の家を売る基本的な確認事項
住宅ローンが残っている家の売却を検討する際は、ローンで一括返済が可能かの確認が重要です。初めにローン残高を確認して、完済方法を考えましょう。貯金などの自己資金で完済できる場合は支障なく売却が可能です。
自己資金が不足する場合は、予測できる売却価格とローン残債を比べ、アンダーローンかオーバーローンかを確認しましょう。
| アンダーローン：売却価格がローン残債を上回る場合、ローンを完済できるだけでなく、利益（譲渡所得）が出る可能性がある オーバーローン：売却価格がローン残債を下回る場合、ローンが残るため支払方法を検討します。 |
ローンの状況を把握し、自己資金を確認して売却計画を立てていきましょう。
抵当権の抹消が必要｜住宅ローンと不動産登記の関係
住宅ローンが残る戸建てを売却する場合、金融機関へ相談する必要があります。これは、ローンの担保として不動産に金融機関の抵当権が設定されているからです。売却には、抵当権の抹消が必要ですので、勝手に売却することはできません。
ローン完済後には、金融機関から発行される完済証明書などの書類を添えて、登記上の抵当権を抹消する手続きをします。
この手続きは自分でも可能ですが、司法書士に依頼するのが一般的です。
売却後もローンが残る場合の対処法
売却代金を返済に充てても、ローンが残る場合は以下の方法を検討することになります。
| 自己資金で一括返済する 住み替えローンを申し込む 任意売却 競売 |
任意売却と競売は、内容が大きく異なります。それぞれを理解しておきましょう
【任意売却】
家を売却してもローンが残った場合、分割で返済していく方法です。保証会社が残債を建て替えるため、保証会社に返済していきます。借主の信用情報に傷がつき、新たな融資などが制限される可能性があります。
【競売】
ローンを滞納すると、金融機関が競売を申立てるケースがあります。強制退去になるうえ、売却価格は安くなるため競売は回避して、任意売却の選択が望ましいといえます。
住宅ローンが残っている戸建てを売却できるかを確認する流れ
住宅ローンが残っている戸建て売却のポイントは、ローンが完済できるかの判断です。金融機関への相談は、その結果を踏まえたうえで行います。
ローンが返済できるかどうかを確認する流れを見ていきましょう。
1．ローン残債と返済能力を確認
住宅ローンが残っている戸建てを売却する場合は、現在のローン残高を正確に把握することから始めます。
ローン残高の確認は、返済予定表か金融機関からに送付される年末残高証明書を確認します。どちらも見つからない場合は、金融機関に残高証明書か返済予定表等の再発行を依頼しましょう。
インターネットバンキングを利用できる場合、ログインして最新の残高を確認することも可能です。
2．戸建ての査定価格を調べる
売却を検討する際は、現在の家の市場価値を把握することが重要です。査定額を知るには2つの方法があります。
不動産一括査定サイトは、一度の申し込みで複数の不動産会社の査定額を比較できます。机上査定（データのみの査定）のため、実際の売却価格と乖離があるかもしれません。
地域の不動産会社に無料の訪問査定を依頼すると、家の状態や立地を踏まえ、適切な査定額を提示してもらえます。より正確な価格を知るために、地域の不動産会社の査定を活用するのがおすすめです。
3．売却費用を把握する
戸建ての売却には、費用が発生します。売却額の4～6％程度が目安となるため、事前に把握しておきましょう。
| 費用 | 金額の目安 |
| 不動産会社への仲介手数料 | 売却額400万円以上は 「売客価格×3％+6万円+消費税」で計算 |
| 印紙代 | 契約額により異なる 1,000万～5,000万円は2万円（軽減税率適用時は1万円） |
| 抵当権抹消費用・司法書士費用 | 土地1筆につき1,000円と司法書士費用（20,000円前後） |
| 住宅ローン手続き費用 | 0～55,000円（金融機関により異なる） |
| ハウスクリーニング費用 | 掃除か所により異なる（20,000円～） |
| ゴミ処理費用 | ゴミの量・種類により異なる（10,000円～） |
| 引っ越し費用 | 距離・量・時期により異なる（100,000円～） |
| 譲渡所得税 | 売却で利益が出た場合にかかる |
| その他 | 書類の取得費など（数千円） |
4．完済できるか判断
ローンの残債と査定額を基に、完済できるかどうかを慎重に判断します。
- 残債を自己資金で完済できる場合
売却前にローンを完済し、抵当権抹消の手続きを行えば問題なく売却が可能 - 売却代金で完済を予定する場合
・売却価格がローン残債を上回るアンダーローンなら、売却代金で完済できる
・残債が残るオーバーローンの場合は、金融機関に相談し、対応策（任意売却など）を検討する
残債が残るかどうかによって、売却の進め方が変わります。事前にしっかり確認しましょう。
オーバーローン・アンダーローンでの売却時のポイントと注意点
住宅ローンが残っている戸建てを売却する際、ローンの残債と売却価格によってアンダーローンとオーバーローンに分かれます。この2つのケースは、売却の進め方や注意点が異なるため、ポイントと対策について解説します。
アンダーローンでの売却益に関する注意点
アンダーローンの場合、売却代金で住宅ローンを完済でき、さらに売却益（譲渡所得）が発生するかもしれません。
売却益には譲渡所得税がかかるため、特例や控除を利用して、節税を考えましょう。
「マイホーム控除」と呼ばれる特例は、譲渡所得3,000万円までを控除できます。住み替えの際に住宅ローンを新たに組む場合は、「住宅ローン控除」を活用することもできます。しかし、この2つは併用できないため、注意が必要です。
また、譲渡所得税は、所有期間が5年以下か5年を超えるかで税率が異なります。10年を超えると税率が低くなる特例があります。
売却益が出る場合は、事前に特例の条件をチェックして活用することがおすすめです。
オーバーローンの場合の対処法
オーバーローンは、売却価格が住宅ローン残債を下回るため、ローンが残ります。下記の対処が考えられます。
・自己資金で一括返済
預貯金や親族からの借入れなどで、ローンの残債を一括返済する方法です。
・住み替えローンを利用する
売却時の残債と住み替え先の住宅ローンを合算して借りられるローンです。審査が厳しいため、慎重な検討が必要です。
・任意売却と競売（自己資金がない場合）
任意売却を検討する場合は、金融機関との交渉になります。ローンの滞納が続く場合は、競売にかけられる可能性があるため、早めに金融機関に相談しましょう。
オーバーローンの場合は、金融機関や不動産会社と相談しながら、最適な対処方法を選びましょう。
つなぎ融資と住み替えローンについても把握しておこう
住宅ローンが残っている状態で住み替えをする場合、つなぎ融資や住み替えローンを活用するという方法があります。それぞれの特徴と注意点を把握しましょう。
| 【つなぎ融資】（アンダーローン時に検討できる方法） 新居の購入資金を一時的に借り、家の売却後に返済。 ・メリット：売却を待たずに新居を購入可能 ・デメリット：短期間の融資のため、金利が高め 【住み替えローン】（オーバーローン時に検討できる方法） 新居購入資金と現在のローン残債合算で借りるローン ・メリット：自己資金がなくても住み替えが可能 ・デメリット：審査が厳しく、返済負担が大きい |
これらのローンを利用する場合は、返済計画をしっかり立てることが大切です。
住宅ローン返済中に注意すべきケース
住宅ローン返済中に戸建てを売却する際は、状況によって注意すべきポイントが異なります。離婚や住み替えのケースでは、ローンの取り扱いや売却の進め方に影響が出るため、とくに注意が必要です。
離婚した場合の住宅ローンの取り扱い
ここでは、離婚時に売却したい戸建てに、住宅ローンが残っている場合の注意点をご紹介します。
まず、売却は共有名義の場合には、双方が同意しないと売却できません。また、配偶者が住宅ローンの連帯保証人になっている場合、離婚後も変更できないのが一般的で、離婚後も連帯保証人として残るリスクがあるため注意が必要です。
さらに、ローン中の戸建ての名義を財産分与で変更する際は、金融機関の承認が必要で、勝手に名義の変更はできません。
離婚時の住宅ローンはケースにより、複雑な問題を伴うため、弁護士や金融機関と相談しながら進めましょう。
住み替え時の「売り先行」「買い先行」
今の家を売却して、新居を購入する場合、今の家の売却と、新居の購入のタイミングを「売り先行」と「買い先行」という言葉で表します。
| 売り先行（今の家を先に売却する） 売却代金で住宅ローンを完済後に新居を購入できれば、二重ローンを回避できます。ただし、一時的に賃貸住宅などに引っ越す必要があります。 買い先行（先に新居を購入する） 現在のローンを完済できる場合に向いている方法です。ローン残債がある場合は旧居の売却ができるまで、二重ローンになるため負担が大きいといえます。 |
どちらの方法が適しているかは、資金計画やローンの状況を考慮して判断しましょう。
住宅ローンが残っている戸建てを売却する際の税金特例【譲渡・所得】
住宅ローンが残っている戸建てを売却する際には、税金の特例や控除の活用で税負担を軽減できる場合があります。ただし、各控除には適用条件や期限があり随時改正されるため、売却前に最新情報を確認しましょう。
【アンダーローンで使える特例】3,000万円控除と軽減税率
アンダーローンでは、利益（譲渡所得）が発生するため、所得税や住民税が課税されます。マイホーム控除の3,000万円特別控除や軽減税率の特例を活用することで、税負担を大幅に軽減できます。
| 【3,000万円特別控除（マイホーム特例）】概要 マイホームを売却した際、譲渡所得から3,000万円まで非課税になる特例。 主な条件 ・自分が住んでいる家 ・住宅ローン控除とは併用不可 【軽減税率の特例】 l 概要 売却した不動産の所有期間が10年超の場合、譲渡所得の税率が軽減される。 l 税率 6,000万円以下の部分：14.2％（通常、5年超の税率が20.315％） 6,000万円超の部分：20.315％ |
【オーバーローンで使える特例】譲渡損失控除
オーバーローンでは、売却価格が住宅ローン残債を下回り損失（譲渡損失）が発生します。損益通算と繰越控除の特例を活用することで、他の所得税と相殺できます。
| 【譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例】 概要 住宅ローンの残債がある状態で損失が出た場合、一定の条件を満たせば、給与所得や事業所得など他の所得から控除できる。損益通算しきれなかった分は、3年間繰り越して控除できる 主な条件 ・自分が住んでいる家屋 ・売買契約日の前日に住宅ローン残高があること（10年以上） |
住宅ローン控除を受け続けるための条件
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、ローン支払中の所得税や住民税の負担を軽くする制度です。現在の住み替え後もこの控除を活用するためには、以下の条件を満たす必要があります。
| 【住宅借入金等特別控除】 概要 住宅ローンを利用して家を購入した際に10年間、年末の残高の0.7％が控除される 主な適用条件 ・新居が「住宅ローン控除」の要件を満たしていること（床面積や耐震基準など） ・「3,000万円特別控除（マイホーム特例）」との併用不可 ・年末残高等の上限2,000万円（認定住宅ではない場合） ・年間の所得合計が2,000万円以下 |
売却前に、新居で住宅ローン控除が適用できるかを金融機関や税理士に確認すると安心です。控除を最大限活用するためにも、事前に適用条件を確認し、計画的に売却と住み替えを進めましょう。
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1976年の創業以来、横須賀・湘南・横浜エリアに特化した地域密着型のサービスを提供し、売買実績が豊富です。お客様の不安や疑問を解消し、最良の結果を実現できるよう全力でサポートいたします。まずはお気軽にご相談ください。
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住宅ローン返済中の戸建て売却で失敗しないためにプロに相談しよう
住宅ローンが残っている状態での戸建て売却は、ローンをどう完済するかといった課題があります。売却の検討は、残債の確認と売却価格の査定から始めましょう。
住宅ローンが残っている戸建ての売却は、通常の売却とは異なる手続きもありますが、計画的に進めれば売却の成功は見えてきます。不明点や不安がある場合は、不動産会社に相談し、専門家のアドバイスを受けながら売却を進めましょう。適切なサポートを受けることで、失敗を防ぎ、安心して次の住まいへのステップを踏み出せます。
| 監修者 海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） 【経歴】 ウスイホーム株式会社 取締役。 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 地域貢献活動にも力を入れ、2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会 不動産仲介士 試験問題監修委員 |
| 執筆者 ウスイホーム株式会社 広報チーム 1976年に神奈川県で創業。お客様と地域の発展のため、住宅に係わるあらゆるお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、新築戸建てや中古戸建てを検討・購入する際に役立つ最新情報を発信しています。 お問い合わせURL https://www.usui-home.com/contact |