戸建て売却で利益が出たら税金はいくらかかる？｜3,000万円控除でシミュレーション

戸建てを売却して利益が出た場合、譲渡所得に対して税金がかかることをご存じでしょうか。税金の種類や計算方法は複雑で、事前に理解しておかないと、思ったより手元に残らないというケースもあります。

本記事では、戸建て売却時にかかる主な税金の基本から、売却益の計算方法、マイホームや相続した不動産に使える3,000万円特別控除などの特例、実際のシミュレーションまで詳しく解説します。

戸建てを売却するとどんな税金がかかる？

戸建ての売却には、さまざまな税金が関わってきますが、大きく分けると「手続きにかかる税金」と「売却益にかかる税金」の2種類に分類されます。税金の種類によって計算方法や負担の有無が異なるため、売却を検討する際にはそれぞれの内容を把握しておくことが重要です。

ここでは、戸建て売却時にかかる主な税金について、種類別にわかりやすく解説します。

戸建て売却でかかる税金は大きく2種類

戸建ての売却に関わる税金は、大きく分けて「手続きにかかる税金」と「売却益にかかる税金」の2種類があります。どの税金が発生するかは、売却の状況や利益の有無によって異なるため、全体像を把握しておくことが大切です。

区分	主な税金・費用	概要
手続きにかかる税金	印紙税、登録免許税など	売買契約書の作成や登記手続きに伴って発生する税金
売却益にかかる税金	所得税、住民税、復興特別所得税	売却によって譲渡所得が出た場合にのみ課税される

不動産の売却には消費税がかかると思われがちですが、個人が所有する土地や建物を売却する場合、原則として消費税は課税されません（※不動産会社など事業者による新築販売等は除く）。また、売却価格から取得費や売却費用を差し引いた結果、課税対象となる利益が出なければ、譲渡所得税も発生しません。

売却益にかかる税金は、「売却価格」そのものではなく、取得費や譲渡費用を差し引いて算出した「譲渡所得」をもとに計算されます。そのため、税額を正しく把握するには、どの費用が差し引けるのかを理解しておく必要があります。

手続きにかかる税金

戸建てを売却する際には、契約や登記などの手続きに関連して、いくつかの税金や費用が発生します。内容を事前に理解しておくことで、思わぬ出費を防ぎ、スムーズな売却につながります。

以下に、代表的な税金・費用の種類と、それぞれの概要・注意点をまとめました。

項目	内容・概要	補足・注意点
印紙税（収入印紙代）	売買契約書に貼付するための税金。契約金額に応じて金額が変わる	例：1,000万円超〜5,000万円以下の売買契約の場合、1万円（軽減措置適用時）
登録免許税	登記簿の住所変更や抵当権抹消など、登記手続き時に発生する税金	・住所変更登記は、登記上の住所と現住所が異なる場合に必要 ・住宅ローン完済後の抵当権抹消登記も必要なケースあり
仲介手数料	不動産会社に売却を依頼した際に発生する報酬。税金ではないが費用として発生	・法律で上限が決められている ・目安：「（売却価格×3％）＋6万円＋消費税」 ・譲渡所得の計算時に控除可能

これらの費用は、売却のタイミングや状況によっても異なります。特に仲介手数料は金額が大きくなる傾向があるため、事前に見積もりを取っておくと安心です。

また、税金の中には軽減措置が適用されるものもあるため、最新の情報を確認しながら準備を進めましょう。

売却益が出たときにかかる税金

戸建てを売却して利益が出た場合には、「譲渡所得税（所得税）」に加えて「住民税」や「復興特別所得税」が課税されます。これらはまとめて譲渡所得課税と呼ばれます。

譲渡所得は、以下の計算式で求められます。

譲渡所得＝売却価格−取得費−譲渡費用

購入時の費用（取得費）や、売却時にかかった仲介手数料・登記費用など（譲渡費用）を差し引いた実際の利益が課税対象です。売却価格が高くても、経費や控除によって課税されない場合もあります。譲渡所得が出ていない場合や赤字で売却した場合、利益が特別控除の範囲内であれば税金はかかりません。

また、譲渡所得にかかる税率は所有期間によって異なり、5年以下の短期譲渡よりも、5年を超える長期譲渡のほうが税率は低くなります。さらに、マイホームを売却した場合、「3,000万円特別控除」が適用できれば、課税額を大幅に減らせる可能性があります。

戸建て売却の「譲渡所得」の計算方法

戸建てを売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して税金が課されます。この譲渡所得は単純に「売却価格」から計算するわけではなく、取得費や経費、特別控除を差し引いて算出される点に注意が必要です。

ここでは、譲渡所得の基本的な計算式や、取得費が不明な場合の対応、所有期間によって異なる税率の考え方について解説します。

譲渡所得の基本の計算式

譲渡所得は、以下の計算式で求められます。

譲渡所得＝売却価格−（取得費＋譲渡費用）−特別控除額

それぞれの項目の内容は以下のとおりです。

項目	内容例
売却価格	不動産の実際の売買価格（契約書記載の金額）
取得費	購入時の価格、仲介手数料、登記費用、設備費用など
譲渡費用	売却時の仲介手数料、測量費、解体費、クリーニング費など
特別控除額	居住用財産の3,000万円特別控除など、条件を満たせば控除可能な非課税枠

これらの費用を差し引いた「実質的な利益」が課税対象となるため、必要経費を把握しておきましょう。

取得費が不明なときの「概算取得費」とは？

古い戸建てや相続で取得した物件では、購入時の契約書や領収書が残っておらず、「取得費がわからない」というケースもあります。このような場合に使われるのが、「概算取得費」という考え方です。

概算取得費は、売却価格の5％を取得費として見なす方法で、たとえば売却価格が2,000万円であれば、100万円（＝2,000万円×5％）が取得費となります。

ただし、実際の取得費が判明している場合は、概算より高くなることが多いため、できるだけ当時の書類を探し、実費で計算したほうが有利です。建売住宅の場合、購入時のチラシや契約書、領収書などがあれば取得費に含めることができます。

また、相続で取得した戸建ては、被相続人が購入した際の取得費を引き継ぐ形になります。相続税の一部を取得費に加算できる特例もあるため、該当する場合は税理士など専門家への相談がおすすめです。

所有期間で変わる税率

譲渡所得に対する税率は、所有していた期間の長さによって異なります。

所有期間	区分	税率（合計）	詳細内容
5年以下	短期譲渡所得	39.63%（所得税30%+住民税9%+復興税0.63%）	税負担が大きくなる
5年超	長期譲渡所得	20.315%（所得税15%+住民税5%+復興税0.315%）	税率が優遇され、節税につながる

所有期間の判断は、「売却した年の1月1日時点で5年を超えているか」が基準になります。税率が大きく異なるため、売却のタイミング次第で節税につながることもあります。

戸建て売却でかかる主な税金の種類とポイント

戸建ての売却では、「売却手続きで発生する費用」と「売却益が出た場合にかかる税金」の2つに分けて考えるとわかりやすくなります。以下に、主な税金とその目安を整理しました。

【売却時の手続きでかかる費用】

税目	ポイント・金額の目安
印紙税	売買契約書に貼付する税金。契約金額によって異なる。 金額の目安：1,000万円超〜5,000万円以下の場合は約1万円（軽減税率適用時）
登録免許税	登記の際にかかる税金。売主は抵当権抹消時に必要 金額の目安：土地・建物それぞれ1,000円程度
消費税	仲介手数料などのサービスに課税される。 金額の目安：仲介手数料の10％が加算される

【売却益が出たときにかかる税金（利益がなければ非課税）】

税目	ポイント・税率の目安
譲渡所得税	不動産の売却益に課される税金。所有期間により税率が異なる。 税率の目安：所有期間5年超の長期譲渡では約20.315％
住民税	譲渡所得に対して課される地方税。 税率の目安：おおむね5％程度
復興特別所得税	所得税に上乗せされる追加課税。 税率の目安：譲渡所得税の2.1％

このように、誰にでも発生するのは手続き関連の費用ですが、譲渡所得に関する税金は「売却益が出た場合」に限られます。所有期間や控除の有無によって税率や課税額が変わるため、早めに確認しておきましょう。

戸建て売却で使える主な特例

戸建てを売却する際、一定の条件を満たせば税負担を軽減できる「特例」がいくつか用意されています。ただし、いずれも要件が細かく、最新の制度内容に基づく確認が大切です。ここからは、主な節税特例と注意点について解説します。

【節税できる特例①】マイホームの3,000万円特別控除

居住用財産（マイホーム）を売却した際に利用できる代表的な特例が、「3,000万円特別控除」です。この制度を使うと、譲渡所得から最大3,000万円までを差し引くことができ、売却益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税がかからないケースもあります。

適用対象となるのは、実際に住んでいたマイホームであることが原則で、住まなくなってから売却する場合でも一定期間内であれば対象になることがあります。一方で、賃貸に出していた住宅やセカンドハウスなどは対象外となるのが基本です。

また、この特例は自動的に適用されるものではなく、売却した翌年に確定申告を行うことが必須です。申告を忘れると控除を受けられないため注意しましょう。要件は細かく定められており、売却前に適用可否を確認しておくことで、想定外の税負担を防ぐことにつながります。

マイホーム以外の物件を売却する場合

賃貸用として所有していた戸建てや、別荘・セカンドハウスなどのように自身が居住していなかった不動産を売却する場合、「3,000万円特別控除」の対象外となるのが原則です。これは、制度の趣旨が「生活の拠点だった住まい」に対する救済措置であるためです。

ただし、実際には一時的に住んでいた期間がある物件や、転居後すぐに売却するケースなど、判断が分かれる事例もあります。物件の利用実態や売却時期によっては例外的に控除が認められることもあるため、制度の適用可否は慎重に確認することが重要です。

判断に迷う場合は、売却前に税理士や不動産会社へ相談し、自分のケースが特例に該当するかどうかを確認しておくと安心です。

【節税できる特例②】所有期間10年超の軽減税率の特例

居住用財産を10年以上所有していた場合に適用できるのが、「軽減税率の特例」です。この制度では、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分に対して14.21％の軽減税率が適用され、税負担を抑えることができます。

この特例は、3,000万円特別控除と併用することも可能ですが、要件や計算方法が複雑なため、適用を希望する場合は早めに手続きと確認を行いましょう。

【節税できる特例③】相続空き家の3,000万円特別控除

相続により取得した空き家を売却する場合でも、条件を満たせば「被相続人の居住用財産の3,000万円特別控除」を利用できることがあります。

ただし対象となる条件は細かく、登記状況や居住実態などによって扱いが異なるため注意が必要です。譲渡所得の計算方法は通常と同様で、取得費や所有期間は被相続人のものを引き継ぎます。

段取りに時間がかかるケースもあるため、不動産会社や税理士への早めの相談が重要です。

売却損が出たときの損益通算・繰越控除

戸建ての売却で譲渡損失が出た場合、一定の条件を満たせば他の所得（給与所得など）と損益通算できる特例があります。

たとえば、売却価格が住宅ローンの残高や取得費を下回った場合、譲渡損失が発生します。控除しきれなかった損失は、翌年以降に繰り越して控除することも可能です。

損失が出た場合でも、節税に活かせる可能性があるため、該当しそうな方は制度の要件を確認し、活用を検討するとよいでしょう。

戸建てで実際にかかる税金をシミュレーション

ここでは、戸建てを売却した場合にどのような税金が発生し、最終的に手元にいくら残るのかを、具体的な条件をもとにシミュレーションします。特例の有無によって税負担は大きく変わるため、それぞれのケースを比較しながら見ていきましょう。

シミュレーションの前提条件

今回は以下のような条件でシミュレーションを行います。数字はあくまで一例ですので、ご自身の状況に合わせて調整してみてください。

• 売却価格：3,000万円
• 取得費：1,800万円
• 譲渡費用（仲介手数料・登記費用など）：200万円
• 所有期間：10年

シミュレーション① 譲渡所得の計算方法

まず、譲渡所得の計算式に基づいて課税対象となる金額を求めます。

• 譲渡所得＝売却価格−取得費−譲渡費用
• 譲渡所得＝3,000万円−1,800万円−200万円
• 譲渡所得＝1,000万円

この1,000万円が課税対象となる譲渡所得です。ここに特例を適用するかどうかで、実際の税額が変わってきます。

シミュレーション② 特例なしと3,000万円特別控除を使った場合

ここでは、特例を適用しない場合と、特例を適用した場合の税額を比較します。今回の前提では、所有期間10年を超えるマイホームの売却であるため、軽減税率と3,000万円特別控除の併用が可能です。

【特例を適用しない場合】
譲渡所得1,000万円に対し、長期譲渡所得の税率が適用されます（所有期間5年超の場合）。

• 所得税：15％
• 住民税：5％
• 復興特別所得税：0.315％
• 合計税率：20.315％

1,000万円×20.315％＝約203万1,500円

【3,000万円特別控除を適用した場合】
譲渡所得1,000万円から3,000万円を控除するため、課税対象は0円となります。この場合、譲渡所得税は発生しません。

特例あり／なしの手取り額の違い

税額の違いによって、売却後に手元に残る金額は以下のようになります。

区分	手取り額の目安	備考
特例なし	約2,796万円	3,000万円から約203万円の税額を控除
特例あり（控除を適用）	約3,000万円	譲渡所得税が発生しない

※ここでの手取り額は「税額の有無による差」をわかりやすく示すため、譲渡費用は含めずに算出しています。

このように、特例の活用によって数百万円の差が生まれることもあります。自分のケースでどの特例が利用できるのか、事前に把握しておくことが大切です。

戸建て売却と確定申告

戸建てを売却した場合、利益の有無や特例の利用に応じて、確定申告が必要になることがあります。ここからは、確定申告が必要なケースと不要なケース、申告時期や準備すべき書類について解説します。

確定申告が必要になるケースと不要なケース

戸建てを売却した際に、確定申告が必要になるかどうかは状況によって異なります。

基本的には、売却によって譲渡益（利益）が発生し、課税対象となる場合は確定申告が必要です。また、譲渡所得から税額を軽減できる3,000万円特別控除や、他の所得と損益を相殺する「損益通算」、翌年以降に損失を繰り越せる「繰越控除」などの特例を使いたい場合も、税金が発生しないケースであっても申告が必須となります。

一方で、譲渡益が出ておらず、特例も適用しない場合は、確定申告が不要となることもあります。ただし、正確な判断には専門知識が必要なため、不明な点がある場合は税務署や税理士、不動産会社などへの相談を検討するとよいでしょう。

確定申告のタイミングと準備しておきたい書類

確定申告は、売却した翌年の2月中旬から3月中旬までの間に行います。申告にあたっては、以下のような書類を事前に準備しておくとスムーズです。

• 売買契約書
• 仲介手数料などの支払いを証明する領収書
• 登記簿謄本
• 取得費がわかる書類（購入時の契約書や領収書など）

相続した戸建てを売却する場合は、相続関係を証明する書類も必要になります。たとえば、遺産分割協議書や相続税申告書の写し、相続税の申告書に添付した明細書などが該当します。

書類の準備には時間がかかることもあるため、余裕をもって確認・整理を進めておくと安心です。こちらも不明点があれば専門家へ相談しましょう。

戸建て売却と税金の相談はウスイホームへ

ウスイホームは1976年の創業以来、横浜・湘南・横須賀エリアを中心に、地域に根ざした不動産サービスを提供してきました。戸建ての売却はもちろん、住み替えや建て替え、相続を含む幅広いご相談に対応できる点が私たちの強みです。

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戸建ての税金は仕組みと特例の理解がポイント

戸建ての売却では、利益が出た場合に税金が発生します。課税対象となるのは譲渡所得であり、その計算方法や適用できる特例によって、実際にかかる税額や最終的な手取り額が大きく変わるのが特徴です。

まずは査定を通じておおよその売却価格を把握し、利益が出そうであれば、利用できる特例の有無を確認しておくことが大切です。判断が難しい場合は、不動産会社や税理士など、専門家へ早めに相談しましょう。

監修者　海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会　不動産仲介士　試験問題監修委員

執筆者　ウスイホーム株式会社　広報チーム 1976年に神奈川県で創業。お客様と地域の発展のため、横浜・湘南・横須賀エリアで戸建て売却のお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、新築戸建てや中古戸建ての売却を検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL　https://www.usui-home.com/contact