戸建て売却時の税金はいくら？計算方法と3つの節税方法を紹介

戸建てを売却する際には、「譲渡所得税」や「住民税」などの税金が発生する可能性があります。これらの税金は、売却によって得た利益や、物件の所有期間などによって大きく異なります。一見難しく感じる税金の仕組みですが、条件を満たせば控除や特例を適用でき、税負担を大きく抑えることも可能です。

本記事では、戸建て売却時にかかる主な税金の種類や計算方法、節税のポイントまでを、はじめて売却を検討する方にもわかりやすく整理して解説します。

戸建てを売却する際に税金はかかる？

戸建てを売却した際に税金がかかるかどうかは、「売却によって利益（売却益）が出たかどうか」によって決まります。利益が出た場合、原則として「譲渡所得税」と「住民税」が課税されます。これらは、売却によって得た利益に対して課されるもので、給与所得や年金とは別に計算されるのが特徴です。 

一方、売却によって赤字が出た、つまり購入時より安い金額で売却した場合は、そもそも利益が発生していないため、譲渡所得税や住民税はかかりません。

このように、課税の有無は「利益が出たかどうか」が判断基準となるため、まずは売却によってどのくらいの利益が出たのかを正確に把握することが重要です。

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戸建て売却時の税金（基本的に発生する税金）

戸建てを売却する際には、譲渡益が出た場合の所得税や住民税以外にも、売買契約の手続きに関連して発生する税金があります。これらは売却の有無や利益の大小に関係なく、手続きを進めるうえで基本的に必要となる税金です。

まずは、「印紙税」と「消費税」について詳しく見ていきましょう。

印紙税

印紙税は、不動産売買契約書を作成する際に課税される税金で、契約金額に応じて税額が決まります。通常、契約書に収入印紙を貼付して納税する必要があります。不動産売買では高額の契約になることが多いため、税額の確認は重要です。

現在は、印紙税の負担を軽減するための特例措置が適用されています。令和6年4月に施行された「所得税法等の一部を改正する法律」により、この軽減措置は延長され、令和9年3月31日までは軽減税率が適用されることが決まっています。

以下は、契約金額に応じた本則税率と軽減税率の比較表です。

契約金額（売買価格）	本則税率（通常税額）	軽減税率（〜令和9年3月31日まで）
100万円超〜500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超〜1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円超〜5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円超〜1億円以下	60,000円	30,000円
1億円超〜5億円以下	100,000円	60,000円

軽減措置の適用には、売買契約書の作成日が令和9年3月31日以前である必要があります。適用期限以降は、税額が本則に戻る可能性があるため、売却時期と契約日の確認が重要です。

消費税

戸建ての売却では、個人が自宅を売却する場合、土地や建物そのものの価格には基本的に消費税はかかりません。これは、土地が非課税取引、建物が居住用財産の個人間売買であれば非課税となるためです。

ただし、売却に付随して発生するさまざまな「サービス」には消費税が課税されます。特に見落としやすいのが、不動産会社への仲介手数料や、登記などを依頼する司法書士報酬などです。

以下に、主な項目と消費税の課税対象の有無をまとめました。

項目	消費税の扱い	備考
土地（個人間売買）	非課税	土地自体は消費税の対象外
建物（個人間売買）	非課税	不動産業者が売主の場合は課税対象になることがある
仲介手数料（不動産会社）	課税（10％）	成約時に支払う仲介報酬に消費税がかかる
司法書士への報酬	課税（10％）	所有権移転登記などの報酬に課税
測量・調査などの委託サービス	課税（10％）	土地家屋調査士、建築士への依頼など

たとえば、不動産会社に支払う仲介手数料が33万円（税抜）の場合、消費税10％として3万3,000円が加算され、総額は36万3,000円となります。このように、売却に直接関係する費用の中には課税対象が含まれているため、売却コストを正確に把握するには、消費税も含めて計算しておくことが重要です。

戸建て売却時の税金（条件や取引内容によって発生する税金）

戸建ての売却に際しては、基本的な税金のほか、取引の内容や状況によって発生する税金もあります。ここでは、代表的な「登録免許税」や「譲渡所得税」と、譲渡所得税に付随して課される「住民税」や「復興特別所得税」について整理して解説します。

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記内容を変更する際に課税される税金です。戸建てを売却する際には、主に「抵当権抹消登記」や「所有権移転登記」に関連して発生します。

以下は、主な登記の種類と登録免許税の概要です。

登記の種類	発生する場面	税率または定額	備考
抵当権抹消登記	住宅ローン完済後に抵当権を消す場合	1件につき1,000円（定額）	必要書類：登記識別情報、金融機関の解除証明書など
所有権移転登記	相続や贈与による名義変更など	固定資産税評価額 × 所定の税率	相続（0.4％）、贈与（2.0％）など内容により異なる

登録免許税は登記申請時に納付しなければならず、司法書士に依頼する場合は手数料も加算されます。住宅ローン返済済みの物件を売却する際には、抵当権抹消登記の税額（1,000円）が必要となるケースが多いです。

譲渡所得税

譲渡所得税は、戸建ての売却によって利益（譲渡益）が出た場合に課税される税金です。売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いた「譲渡所得」に対して税率がかかります。

以下に、譲渡所得の概要と税率を表にまとめました。

項目	内容
譲渡所得の計算式	売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
所有期間による区分	・5年超：長期譲渡所得（税率：所得税15％＋住民税5％＋復興税2.1％） ・5年以下：短期譲渡所得（税率：所得税30％＋住民税9％＋復興税2.1％）
譲渡費用の例	仲介手数料、登記費用、測量費用、建物解体費用など
控除適用可能性	特定の条件を満たせば、3,000万円の特別控除や買い換え特例などが使える可能性あり

所有期間が5年を超えると大きく税率が下がるため、タイミング次第で負担を抑えることが可能です。節税対策を講じるうえで、所有年数の確認は非常に重要なポイントとなります。

住民税

住民税は、譲渡所得に対して課される地方税で、所得税とは別に納税が必要です。税率は所有期間が5年超（長期）の場合は住民税5％、5年以下（短期）の場合は住民税 9％となります。

項目	内容
税率	長期5%・短期9%
課税対象	売却益（譲渡所得）
所得税との関係	譲渡所得税（所得税15％または30％）に加算される
所有期間の影響	譲渡所得が 5年超（長期） の場合は住民税率が 5％、5年以下（短期） の場合は住民税率が 9％ に変わる
納付タイミング	原則、確定申告により計算し、翌年度に納付

たとえば、譲渡所得が500万円の場合、住民税は25万円（5％）となります。長期譲渡・短期譲渡にかかわらず必ず課税されるため、税負担の全体像を把握するうえで見落とせない要素です。

復興特別所得税

復興特別所得税は、東日本大震災の復興財源確保を目的として導入された臨時的な税金です。2037年までの時限措置として設定されており、譲渡所得税に対して加算されます。

項目	内容
税率	所得税額の2.1％
課税対象	譲渡所得税（所得税部分）に対して課税
所得税との関係	所得税に自動的に上乗せされる
適用期間	2037年12月31日まで（復興特別所得税法による）
計算例	譲渡所得税が100万円の場合 → 復興特別所得税は2万1,000円

つまり、譲渡所得税が大きいほど、復興特別所得税の額も比例して増える構造です。確定申告の際に自動的に加算されるため、特別な手続きは不要です。

譲渡所得の計算方法

戸建ての売却で利益が出た場合、その金額は「譲渡所得」として課税対象になります。正確な納税のためには、計算方法と費用の内訳を理解しておくことが大切です。 

ここからは、譲渡所得の基本的な計算式と、取得費が不明な場合の対応について解説します。

譲渡所得の基本的な計算式

譲渡所得は、次の計算式で求められます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）

それぞれの項目には以下のような費用が含まれます。

項目	内容の例
取得費	購入時の物件価格、仲介手数料、登記費用、不動産取得税など
譲渡費用	売却時の仲介手数料、測量費、建物解体費、契約書の印紙代など

つまり、売却価格からこれらの費用を差し引いた金額が「譲渡所得」となり、そこに税率をかけて所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。譲渡費用には経費として認められる範囲があるため、可能な限り領収書や契約書類を保管しておきましょう。

取得費が不明な場合

物件の取得費が不明な場合には、税法上「概算取得費」を使って譲渡所得を計算することが認められています。概算取得費とは、売却価格の5％を取得費として見なす方法で、あくまで例外的な扱いです。

ケース	対応方法	注意点
契約書・領収書が残っていない場合	概算取得費（売却価格の5％）を使用	取得費が実際より少なくなり、課税所得が大きくなる可能性がある
相続物件など過去の資料がない場合	同上	税負担が大きくなるため、資料が残っているか必ず確認すること

特に相続した戸建ては、購入記録や契約書が残っていないことが多く、取得費の特定が難しくなるケースが一般的です。場合によっては、税理士など専門家への相談が必要となることもあります。

戸建て売却時、実際にどれくらいの税金がかかる？

譲渡所得の計算方法や税率を理解したうえで、実際にどの程度の税金がかかるのかを把握することは非常に重要です。特に、物件の所有期間や売却益の大きさによって税額が大きく変わります。

ここでは目安となる金額やシミュレーションを紹介します。

所有期間による税率の違いと目安額

戸建てを売却して利益が出た場合、その税率は所有期間によって大きく異なります。所有期間が5年以下の物件は「短期譲渡所得」として扱われ、約39.63％（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％）が課税されます。

一方、5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、税率は約20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）に抑えられます。

所有期間	税率の内訳	合計税率
5年以下（短期）	所得税30％＋住民税9％＋復興税0.63％	約39.63％
5年超（長期）	所得税15％＋住民税5％＋復興税0.315％	約20.315％

このように税率の差は約2倍近くに及ぶため、売却時期の判断は課税額に直結する重要な要素といえるでしょう。

売却益ごとの税金シミュレーション

実際にいくら税金がかかるのかをイメージするためには、売却益ごとの試算が有効です。以下は、長期譲渡所得（5年超保有）での目安を示したシミュレーションです。

売却益	税率（長期譲渡所得 約20.315％）	税額の目安
500万円	約20.315％	約101.5万円
2,000万円	約20.315％	約406.3万円

このように具体的な数字を把握することで、売却後の手取り額を見通しやすくなり、資金計画や買い替えの検討にも役立ちます。なお、税額はあくまで目安であり、控除や特例の適用によって変動する場合があります。

戸建て売却時に活用できる節税方法はある？

戸建てを売却して譲渡所得が発生した場合でも、条件を満たせば税負担を大きく軽減できる特例制度があります。売却益が出るかどうかにかかわらず活用できる制度もあるため、制度の内容をあらかじめ理解しておきましょう。

ここでは代表的な3つの節税方法を紹介します。

3,000万円特別控除で大幅に課税額を減らす

自宅として使っていた戸建てを売却する場合、一定の要件を満たせば「居住用財産の3,000万円特別控除」を適用できます。この制度を活用すれば、売却で得た譲渡益から最大3,000万円を差し引いて税金を計算できるため、譲渡益が3,000万円以内であれば所得税・住民税がかからないケースも多くあります。

項目	内容
控除額	最大3,000万円
対象となる条件	売主本人が住んでいた戸建ての売却であること、親族間売買でないことなど
注意点	控除を使うと、他の特例（買換え特例など）と併用できない場合がある

この控除は税負担の軽減効果が大きく、長期譲渡・短期譲渡の別なく適用できる点が大きな特徴です。条件をしっかり確認して、適用できるか早めに判断しましょう。

所有期間10年超なら軽減税率で節税できる

所有期間が10年を超えるマイホームの売却では、一定の所得額までは特別な軽減税率（14.21％）が適用される制度があります。通常の長期譲渡所得の税率（約20.315％）よりも低くなるため、売却タイミングの調整次第で大きな節税効果を得られます。

所得額	軽減税率の内訳	合計税率
6,000万円以下の部分	所得税10％＋住民税4％＋復興税0.21％	14.21％
6,000万円超の部分	通常の長期譲渡所得税率（20.315％）が適用される	20.315％

この特例は、10年以上保有した戸建ての売却に限定されるため、事前に所有期間を正確に把握し、適切な売却時期を見定めましょう。

損益通算・繰越控除で売却損も節税に活かす

戸建ての売却で赤字となった場合でも、その損失は給与所得などの他の所得と相殺できる「損益通算」という制度があります。さらに、相殺しきれなかった分については、最長で3年間繰り越して控除することが可能です。これにより、翌年以降の税負担を軽減する効果も期待できます。

節税方法	内容
損益通算	売却損を給与所得や事業所得などと相殺できる
繰越控除	控除しきれなかった売却損は翌年以降最大3年間控除可能
適用条件	損益通算・繰越控除を利用するには確定申告が必須。「買い換え特例」と「特定のマイホーム特例」の2種類があり、それぞれ所有期間・住宅ローン・親族間売買の有無など細かい要件が定められている

損益通算と繰越控除は、利益が出た場合だけでなく、損失が出た場合にも適用できる数少ない節税制度です。たとえ赤字になる売却であっても、他の所得と相殺したり翌年以降の税額を減らしたりできるため、有効な節税策となり得ます。

参照：

No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）

確定申告の手続きと注意点

戸建てを売却した場合、税金の有無にかかわらず確定申告が必要になるケースがあります。控除や特例を受けるためにも、申告のタイミングや必要書類を正しく把握し、漏れのない準備を心がけましょう。

確定申告が必要となるケースとは？

戸建ての売却時には、次のようなケースで確定申告が必要になります。税金が発生する場合だけでなく、控除や特例を利用するためにも申告が求められる点に注意が必要です。

確定申告が必要な主なケース	確定申告が必要な理由
譲渡益が出た場合	利益に対して所得税・住民税が課税されるため
3,000万円特別控除などの特例を使う場合	控除適用の条件として確定申告が必要（税金がゼロでも要申告）
相続した不動産を売却した場合	相続資産の売却は譲渡所得の対象になり、特例の適用や取得費の扱いなどで税務確認が必要
譲渡損失が出て、損益通算や繰越控除を行いたい場合	旧居宅の所有期間が5年超であること、住まなくなって3年以内に売却した国内資産であることが条件。さらに、買換特例では新居宅の取得や住宅ローンの要件、特定マイホーム特例では譲渡価額がローン残高を下回る必要がある。両特例とも親族間売買など「特別の関係」がある場合は適用不可。繰越控除を適用する際は翌年以降も連続して申告が必要

申告の有無は自己判断せず、控除や特例を使いたい場合は必ず事前に確認し、早めに準備することが大切です。

確定申告時の注意点

確定申告を適切に行うには、期限の厳守や必要書類の準備など、いくつかの注意点を押さえておく必要があります。特例や控除を適用するためにも、以下のポイントを事前に確認しておきましょう。

注意点	解説
提出期限の厳守	原則として、売却した翌年の2月16日から3月15日までに申告が必要。期限を過ぎると特例が適用されないことがある
控除や特例の申請漏れに注意	3,000万円特別控除や損益通算などは、確定申告を行わなければ適用されない。要件や必要書類を事前に確認しておく
必要書類の不備に注意	売買契約書、登記簿謄本、領収書（仲介手数料・登記費用など）を揃える必要がある。不備があると申告が通らないこともある
専門家への相談も検討	所得区分や特例の適用判断に迷う場合、税理士など専門家の意見を仰ぐことで申告ミスを防げる

確定申告は、控除や節税策を適切に活用するための重要な手続きです。スケジュールに余裕を持ち、準備を早めに進めましょう。

戸建て売却の税金に関するご相談はウスイホームへ

戸建てを売却する際の税額は、売却益の有無や所有期間だけでなく、特例や控除の適用状況によっても大きく変わります。これらの制度を把握せずに申告を怠った場合、本来払う必要のない税金を支払ってしまう可能性もあります。

ウスイホームでは、戸建て売却に関する税金の仕組みや特例活用のアドバイスまで幅広く対応しています。経験豊富なスタッフが一人ひとりの状況に応じたご相談に対応しておりますので、不安や疑問があればお気軽にご相談ください。

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神奈川の不動産（マンション・アパート・事務所・一戸建て・土地）売却 | ウスイホーム

賢く節税して戸建て売却を成功させよう

戸建ての売却では、特例や控除を正しく活用することで、税負担を大幅に軽減できます。たとえば、3,000万円特別控除や軽減税率の適用を受けられれば、数百万円単位で税額を減らせるケースもあります。

大切な資産をより多く手元に残すためにも、制度の理解と活用は不可欠です。早い段階から準備を進め、必要であれば税務や不動産の専門家に相談することも検討しましょう。正しい知識と段取りで、納得のいく売却を目指してください。

監修者　海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会　不動産仲介士　試験問題監修委員

執筆者　ウスイホーム株式会社　広報チーム 1976年に神奈川県で創業。お客様と地域の発展のため、横浜・湘南・横須賀エリアで戸建て売却のお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、新築戸建てや中古戸建ての売却を検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL　https://www.usui-home.com/contact