一戸建ての売却を考え始めたときに、税金がどれくらいかかるのかは非常に気になるところです。家を売ったときの税金は利益にかかりますが、保有期間や条件によって税率が異なり、計算方法が一律ではありません。また、利用できる控除があれば税金を少なくできます。売却の計画時点から節税を考えるためには、税金や控除の理解しておきたいところです。
本記事では、一戸建て売却時に発生する税金種類と具体的な計算方法、さらに税負担を軽減できる特例や控除について詳しく解説します。税金面での不安を解消して、スムーズに売却を進めましょう。
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一戸建てを売却したときにかかる税金について
一戸建てを売却する際には、売却益にかかる譲渡所得税だけでなく、印紙税や登録免許税といった税金も発生します。まずは、それぞれの税金の内容と特徴について見ていきましょう。
売却した際の税金の基本
一戸建てを売却する際に発生する税金は、必ずかかるものと、状況によって必要になるものに分けられます。
【必ずかかる税金】
売買契約書に貼る印紙税は契約書の金額に応じて課税されます。通常、売主、買主ともそれぞれの分を負担します。例をあげると、売買代金1,000万以上5,000万円以下で印紙は2万円（令和9年3月31日までは軽減税率適用で1万円）です。
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【状況によってかかる税金】
譲渡所得税は、一般的に言われる「売却したときの税金」です。この税金は売却益（譲渡所得）に基づいて計算され、所有期間や控除により税額が異なります。
登録免許税は、住宅ローンが残っている場合で、抵当権を抹消するために必要です。一戸建ての場合は、土地と建物それぞれに1,000円ずつかかります。
譲渡所得税とは
譲渡所得税とは、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。この税金には、所得税と住民税、復興特別所得税が含まれています。
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。所有期間が5年以下の場合は税率が高く39.63％、5年以上の場合は税率が低く20.315％です。所有期間の数え方は、売却した年の1月1日現在で、その一戸建ての所有期間が5年を超えているかが基準となります。
所有期間は税負担に大きく影響を与えるため、確認することが重要です。
また、譲渡所得税は、控除や特例が適用される場合があります。後ほど税負担を軽減する控除や特例について解説します。
税金がかからない場合もある？
一戸建て売却時に、利益が出ない場合には譲渡所得税はかかりません。
たとえば、5,000万円で購入した一戸建てを3,000万円で売却した場合は、2,000万円の損失が出ているため、譲渡所得税は発生しません。また、売却利益が出ても、特例控除を利用して利益がゼロになるケースでは、税金は発生しません。ただし、特例控除を利用する場合、必ず確定申告をする必要があります。
特例控除を利用する場合は、適用条件を事前に正確に理解し、手続きを進めることが重要です。依頼した不動産会社や税理士に適用の可否について相談しながら進めていくことをおすすめします。
消費税はどうなる？
個人が一戸建てを売却する場合、消費税はかかりません。これは、土地や建物の売買が非課税取引として扱われるためです。確定申告時に消費税を申告したり支払ったりする必要はありません。
ただし、個人が売却する場合でも投資用不動産の売却時には、消費税が課されるケースがあります。また、法人や個人事業主が売却する場合は消費税が発生するため注意が必要です。
不動産売却時の費用である媒介手数料や司法書士への報酬には消費税が発生します。費用を計算する際は、消費税分も考慮して予算計画を立てましょう。
税金が発生する場合の確定申告
一戸建てを売却し、利益が出て税金が発生する場合、翌年に確定申告を行う必要があります。
確定申告の期間は、売却した年の翌年の2月16日から3月15日で申告と納付を行います。確定申告を怠ると、無申告加算税が課されるほか延滞税もかかります。期限内に申告すれば、払わなくても良いお金です。早めに、不動産の売買契約書や取得費明細書、領収書などを準備してスムーズに申告しましょう。
自分で申告書の作成などが無理だと感じたら、税理士に依頼することをおすすめします。費用は譲渡所得金額によりますが、一般的に10~20万円程度です。税理士は税金に関しての専門家で、控除や特例などにも詳しいため、早めに相談をしておくと安心です。
一戸建てを売却する際にかかる税金を抑えられる控除や特例を紹介
一戸建てを売却する際、条件に合えば節税のための特例や特別控除が利用できます。これらの特例には適用条件や期限があり、改正も頻繁に行われるため、事前にしっかり確認しておくことが重要です。
3,000万円の特別控除（マイホーム控除）
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は、マイホームを売却した際に最大3,000万円まで譲渡所得から控除できる制度です。この特例は、所有期間に関係なく適用されますが、いくつかの条件を満たす必要があります。
| ■主な適用条件 ・所有期間の長短は関係ない ・現在住んでいる家屋か以前住んでいた家屋 【期限】住まなくなってから3年を経過する年の12月31日まで 【注意】住まなくなった日以後、賃貸などに使用していてもかまわない ・家屋を取り壊した場合は敷地を他の用途に使用していないこと 【期限】取り壊しから1年以内に売却（譲渡契約）が行われること。 【注意】 更地にした後、駐車場などで貸し出していた場合は適用外 ・他の特例との併用ができないケースがある 【注意】住宅ローン控除との併用ができない |
他にも適用条件がありますので利用が可能かは十分に確認しましょう。併用できない特例や控除についてはどちらが得になるかを試算して選ぶことをおすすめします。
所有期間による軽減税率の適用
「所有期間による軽減税率の適用」は、長期所有の不動産を売却したときに、税負担を軽減できる特例です。譲渡所得税も所有期間により異なりますので、所有期間による税率は次のようになります。
■所有期間別の税率
・所有期間5年以下： 39.63％（所得税30％、住民税9％、復興特別税0.63％）
・所有期間5年超：20.315％ （所得税15％、住民税5％、復興特別税0.315％）
・所有期間10年超・譲渡所得が6,000万円以下：14.21％（所得税10％、住民税4％、復興特別税0.21％）
・所有期間10年超・譲渡所得が6,000万円超：6,000万円以下の部分には14.21％、6,000万円を超える部分には20.315％が課税される
「マイホーム控除の3,000万円」との併用が可能ですが、下記以外にも細かな条件があるため適用条件をよく確認することが大切です。
| ■主な適用条件 ・現在住んでいる家屋か以前住んでいた家屋 【期限】住まなくなってから3年を経過する年の12月31日まで ・売却する年の1月1日において、土地や建物の所有期間が10年を超えている ・他の特例との併用ができないケースがある 【注意】マイホーム控除の3,000万円の特別控除とは併用可能 |
5年近く、10年近く保有の場合は、保有期間を明確にして、売却のタイミングを検討しましょう。
相続不動産の特例 空き家・取得費の特例
相続した不動産を売却する際には、「空き家の3,000万円特別控除」や「取得費加算の特例」が適用される場合があります。
●空き家の3,000万円特別控除
手入れの行き届かない空き家が増えるのを解決するために導入された控除で、令和9年12月31日までに売却という期間が設定されています。
| ■主な適用条件 ・昭和56年5月31日以前に建築された建物 ・耐震リフォームを行うか、取り壊して更地にして売却 ・相続開始から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却 ・売却代金が1億円以下 【注意点】 ・相続人が複数の場合は、控除額が2,000万円になる |
●取得費加算の特例
「相続した家を売る際の税金」を軽減する特例です。売却する一戸建ての相続税を取得費として加算できます。
| ■適用条件 ・相続開始から3年10か月以内に売却する ・売却する一戸建てを取得した人に相続税が課税されている ・控除されるのは売却する一戸建てにかかった相続税のみ（他の相続税分は含まない） |
空き家特例と取得費加算の特例は併用できないため、状況に適した特例を選びましょう。どちらの控除も細かな条件があるため、不動産会社や税理士に相談しながら進めることをおすすめします。
損益通算の特例
「損益通算の特例」はマイホーム（旧居宅）を売却した際に損失（譲渡損失）が発生した場合、その損失を他の所得（その年の給与所得や事業所得など）から控除できます。
| ■適用条件 ・令和7年12月31日までにマイホーム（旧居宅）を売却 ・売却前年の1月1日から売却翌年12月31日までの間に50㎡以上の新居宅を買換取得 ・損益通算後でも控除しきれない譲渡損失は、翌年以降3年間にわたり繰越控除が適用可能 |
損失は避けたいものですが、やむえない場合はこの特例を利用して、他の所得の税負担を軽減しましょう。
一戸建てを売却した際にかかる税金の計算方法
一戸建てを売却した際にかかる税金を具体的にシミュレーションしていきます。
※各計算例の譲渡費用は四捨五入してわかりやすくしてあります。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得は不動産を売却した際の利益のことで、以下の計算式で求めます。
| 譲渡所得 ＝ 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用 |
譲渡費用は、仲介手数料・印紙代・抵当権抹消費用・測量費・ハウスクリーニング費用などです。
具体的な金額を当てはめて計算してみましょう。
1） 5,000万円で取得した不動産を4,000万円で売却
売却価格4,000万円 -取得費 5,000万円 - 譲渡費用 140万円 ＝ ▲1,140万円
損失が発生するため、譲渡所得税は発生しません。
2）5,000万円で取得した不動産を7,000万円で売却
売却価格 7,000万円 -取得費 5,000万円 -譲渡費用 240万円 ＝ 1,760万円
譲渡所得は1,760万円となり、税率に応じて譲渡所得税が課されます。
3）取得費が不明な場合は、売却価格の5％を取得費として計算します。
7,000万円で売却した場合：取得費は350万円 （7,000万円×5％）。
売却価格 7,000万円 - 取得費350万円 - 譲渡費用 240万円 ＝ 6,410万円
譲渡所得は6,410万円となります。
譲渡所得税の計算の仕方
譲渡所得税は、不動産を売却して利益が出た場合に課される税金で、 以下の計算式で求めます。
| 譲渡所得税額 ＝ 譲渡所得 × 税率 |
3,000万円で購入した家を6000万円で売却した場合を計算
譲渡所得 ＝ 6,000万円 - （3,000万円 + 200万 円） ＝ 2,800万円
1）短期所有（5年未満）
税額 ＝ 2,800万円 × 短期譲渡所得税率39.63％ ＝ 約1,109万円
2）長期所有（5年以上10年未満）
税額 ＝ 2,800万円 × 20.315％ ＝ 約569万円
3）長期所有（10年以上、軽減税率適用、6,000万円以下の場合）
税額 ＝ 2,800万円 × 14.21％ ＝ 約398万円
所有期間により税額が大きく変わるため、売却のタイミングは慎重に検討しましょう。
控除を使った場合の税金
控除や特例を活用すれば、譲渡所得税を大幅に軽減できます。控除が適用された場合の税額を計算してみましょう。
3,000万円で購入した家を6,000万円で売却した場合を計算
譲渡所得 ＝ 6,000万円 - （3,000万円 + 譲渡費用200万円） ＝ 2,800万円
1）3,000万円特別控除（マイホーム控除）を適用した場合
譲渡所得2,800万円 – 控除額3,000万円＝▲200万円 ＝税金はゼロ
譲渡所得が2,800万円であるため、控除額が譲渡所得を超える場合は、税金がゼロとなります。ただし、税金が発生しない場合でも、必ず確定申告が必要です。
2）空き家の特例3,000万円 を適用した場合
2,800万円の譲渡所得の場合、控除額が譲渡所得を超えるため税額はゼロになります。ただし、確定申告が必要です。また、耐震リフォームや解体費用などの費用がかかるため、注意が必要です。
【注意ポイント】
各特例や控除には期限があるため、事前に詳細を確認しましょう。期限が迫っている場合は、まずは不動産会社に相談し、至急、売却の準備を始めましょう。
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必要な税金を理解し、戸建て売却を進めよう
一戸建て売却時にかかる税金について解説しました。一戸建て売却時の利益には、譲渡所得税が発生しますが、特例や控除を活用することで負担を大きく軽減できます。ご紹介した税率や控除の条件を確認し、自分の売却予定の一戸建てに適用可能なものがあれば活用を検討しましょう。
特例や控除の詳細や手続きは複雑です。専門家である不動産会社の担当者や税理士への相談が成功のカギとなります。早めに相談を行い、適切な準備と売却準備を進めましょう。
| 監修者 海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） 【経歴】 ウスイホーム株式会社 取締役。 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 地域貢献活動にも力を入れ、2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会 不動産仲介士 試験問題監修委員 |
| 執筆者 ウスイホーム株式会社 広報チーム 1976年に神奈川県で創業。お客様と地域の発展のため、住宅に係わるあらゆるお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、新築戸建てや中古戸建てを検討・購入する際に役立つ最新情報を発信しています。 お問い合わせURL https://www.usui-home.com/contact |