一戸建て売却の仲介手数料とは？　費用・計算方法・手取りを増やすコツを解説

戸建てを売却する際、手数料や印紙代などは避けられない費用です。どれくらいの手数料が発生するのか、諸費用にはどのようなものがあるのか、そしてそれらを抑える方法があれば知りたいと思う方も多いのではないでしょうか。

本記事では、戸建て売却にかかる仲介手数料や諸費用、そして税金の計算方法をわかりやすく解説します。また、費用を抑えるためのコツや、税負担を軽くする特例や控除の活用方法も紹介します。戸建て売買の費用が気になる方は、ぜひ最後までお読みください。

戸建て売却時の手数料や諸費用の一覧

まずは、戸建て売却で発生する手数料と諸費用を一覧で見ていきましょう。必ずかかる費用と該当する場合にのみ発生する費用があります。

	費用名
必ず発生する費用	仲介手数料 印紙税 税証明書などの発行手数料
該当する場合、必要な場合にかかる費用	登録免許税 司法書士費用 譲渡所得税 ローン一括返済手数料 確定測量図作成費用 ハウスクリーニング費用 インスペクション費用 引っ越し費用

費用の中で大きな比率を占めるのが不動産会社に支払う仲介手数料です。戸建て売却時に不動産業者の果たす役割は大きいため、納得いく売却ができるよう、売却活動と仲介手数料について理解を深めておきましょう。

マンションとは違う？戸建て特有の「実費」と諸費用（測量・解体・撤去等）

戸建て売却とマンション売却の決定的な違いは、「土地」と「建物」の維持管理責任がすべて売主個人にある点です。

マンションであれば、敷地境界や外壁の管理は管理組合が行いますが、戸建ての場合は売主自身で権利関係や建物の状態を整備してから引き渡すのが原則です。
そのため、仲介手数料とは別に、境界確定測量や解体工事、残置物撤去といった戸建て特有の費用が発生するケースがあります。

「手元に残るお金が予想以上に少なかった」という事態を防ぐためにも、以下の3点を査定段階で把握しておくことが重要です。

・必要金額はいくらか
・仲介手数料や税金などの支払いのタイミング
・売主・買主どちらが支払う手数料か

戸建て売却にかかる具体的な金額や支払時期を知っておくことで、安心して売却を進めることができます。

参考記事：戸建て売却の流れと注意点！売却を成功させるポイントを解説

仲介手数料は売却額により変動する

仲介手数料は戸建て売却時に不動産会社に支払う費用です。何のための費用なのかを理解しておくことが良い売却につながります。ここでは、仲介手数料の基本的な知識と、契約がキャンセルになったときの仲介手数料について解説します。

仲介手数料とは？ 仕組みと金額

仲介手数料は、不動産会社に支払う成功報酬です。不動産会社は、広告活動、売主と買主への案内や調整、書類の作成、相談へのアドバイスなど、さまざまな役割を担います。

支払いのタイミングは、売買契約が成立した際に半額、引き渡し時に残りの半額を支払うのが一般的です。

手数料は下記の表の計算式で出された額が上限とされます。

＜仲介手数料計算の計算式＞

金額区分	仲介手数料
200万円以下	（売却価格×5％）+消費税10％
200万を超える～400万以下	（売却価格×4％+2万円 ）+消費税10％
400万を超える	（売却価格×3％+6万円）+消費税10％

※売却価格が800万円以下の空き家の売買には特例が設けられています。

最近は「仲介手数料無料」をうたう不動産会社も見られますが、事務手数料などの別費用が発生するケースがあるため注意が必要です。仲介手数料が無料や安い不動産会社は利益をどのように得ているのか、サービスの質は良いかを確認する必要があります。不動産会社選びを軽く考えるのは間違いです。経験が豊富で信頼できる不動産会社を選び、しっかりしたサポートで納得のいく売却を目指しましょう。

800万位以下の空き家の仲介手数料の特例

令和6年7月1日から、空き家の流通を促進するために「800万円以下の空き家の売買の仲介手数料の特例」が設けられました。この特例では、800万円以下の空き家に限り、仲介手数料の上限が一律33万（税込み）と定められています。

従来の計算方法では、200万円の物件なら55,000円、400万円なら19.8万円と、表の式で計算した手数料が適用されていましたが、不動産会社がビジネス的に扱いにくい価格帯でした。この特例により、空き家流通の活性化が期待されています。

キャンセルが発生した場合の仲介手数料は？

起こってほしくないことですが、売買契約後に、なんらかの理由で契約がキャンセルになることがあります。この場合、仲介手数料はどうなるかも理解しておきましょう。

この場合、媒介契約の条件に従って、支払いするかしないかが決まります。

一般的に、買主のローンが通らないといったケースには、仲介手数料は発生しないという条項が盛り込まれています。

ただし、売主・買主側の自己都合や契約内容に違反した場合のキャンセルは、仲介手数料は発生すると考えておきましょう。買主側の都合でキャンセルになった場合は、手付金が残りますのでそこから仲介手数料を支払えます。支払金額の割合については、不動産会社と相談する必要があります。

戸建て売却時の手数料の計算方法

戸建て売却時に発生する仲介手数料は正確に計算ができます。売却計画を立てる上で重要ですので、仲介手数料の計算方法を、具体例を交えながら解説します。

仲介手数料の計算方法  

400万を超える不動産の売却では、下記の式を使って計算します。

計算式：（売却価格×3％＋6万円）×消費税（10％）  具体例として、売却価格が5,000万円の場合の仲介手数料を計算すると以下のようになります。 売却価格5,000万円×3％＋6万円＝156万円156万円×10％（消費税）＝15.6万円5,000万円の物件の仲介手数料は171.6万円

売却価格に応じた仲介手数料を事前に把握しておけば、売却後に手元に残る金額をより正確に見積もることができます。

仲介手数料の早見表（千円単位で繰り上げ）

売却額（円）	仲介手数料（税込み・円）
200万	11万
400万	19万8,000円
800万	33万円
1,000万	39万6,000円
2,000万	72万6,000円
3,000万	105万6,000円
4,000万	138万6,000円
5,000万	171万6,000円
6,000万	204万6,000円
7,000万	237万6,000万円
8,000万	270万6,000円
9,000万	303万6,000円
1億	336万6,000円

その他の諸費用と税金の一覧

戸建て売却では仲介手数料以外にもさまざまな費用が発生します。売却で利益が出た場合には、譲渡所得税が課税されます。これらを把握しておくことで、計画的な売却と資金繰りが可能です。ここでは仲介手数料以外の費用を一覧にしました。

＜主な費用と税金＞

項目（※は該当する場合）	概要・費用の目安
印紙税	売買契約書に貼付する印紙代。契約金額に応じて数千円から数万円程度
登録免許税	抵当権を抹消するための費用。1,000円/件（土地と建物2,000円）
司法書士費用	抵当権抹消手続きにかかる司法書士への報酬。（2万円前後）
譲渡所得税	売却で利益が発生した場合に課税される
証明書などの発行手数料	印鑑証明書などの取得費用、（数百円程/枚）
ローン一括返済手数料 ※	金融機関により異なる（3万円程度）
確定測量図作成費用※	確定測量図作成が必要な場合に作成（30万円～100万円）
ハウスクリーニング費用　※	物件の状態により、（5万円～）
インスペクション費用 ※	不動産業者によっては無料のケースも（5万円程度）
引っ越し費用　※	距離・荷物の量により変動　（30万円～）
税理士費用　※	確定申告を依頼する場合、（数万円～30万円程度）

これらの費用は物件や状況によって異なるため、事前に必要な項目とかかる額をチェックし、費用の全体像をつかんでおきましょう。

なお、所有権移転の登録は買主が行いますが、抵当権の抹消や住所変更にかかる費用は売主の負担となります。

参考：神奈川のインスペクション（建物状況調査） | ウスイホーム

戸建て売却で手取りを最大化するコツ

戸建てを売却する際は、不動産会社により売却の成功が左右される可能性が高いといえます。信頼できる不動産会社を選び、損をしない売却をすることを考えましょう。また、節税のための対策や、かかる費用を上手に抑えることで手取りを大きくすることを目指しましょう。

不動産会社の選び方

不動産会社の選び方は、戸建ての売却を成功させる非常に重要なポイントです。不動産会社によって、売却額、売却スピードが変わる可能性もあります。信頼できる不動産会社を選ぶことが何より大切です。

＜不動産会社選びの5つのポイント＞ ・算出した査定額の理由を明確にできるか ・地域の相場と比べ適切な査定を出しているか ・物件のある地域に強く実績があるか ・サイトに掲載する物件の見せ方が上手か ・控除や特例の知識があるか

仲介手数料を支払わずに不動産を売却する方法には、不動産会社の買い取りがあります。不動産会社が直接自社で買い取るため、手数料は不要になります。ただし、市場で売却する場合と比較して、買取価格が安くなる傾向がある点には注意が必要です。

参考記事：【プロ監修】不動産売却｜不動産会社の選び方・見極め方のポイント

税金を抑えるための特例の活用

戸建て売却時に税金を抑えるためには、以下のような特例や控除の活用を検討しましょう。

・10年超所有軽減税率

売却した年の1月1日時点で、その家と土地の所有期間が10年を超えている場合に使える特例です。通常、長期譲渡所得（5年超所有）の税率は約20％ですが、特例により利益のうち6,000万円以下の部分について税率が約14％まで軽減されます。

・3000万円の空き家控除

相続した家の売却にあたり、その譲渡所得の金額から3,000万円が控除される特例です。
昭和56年5月31日以前に建築された空き家が対象で、控除を受けるには確定申告が必要になります。

・特定居住用財産の買い替え特例

今の家を売却して新しい家に買い替える場合に使える特例です。
今回の売却でかかるはずだった税金を、将来新居を売却するときまで先送りします。

これらの特例には適用条件や期限が設けられており、改正によって内容が変更されることもあるため、利用時には確認が必要です。また、特例の活用は売却後ではなく、準備段階から確認しておきましょう。専門的な知識が必要な場合は税理士や不動産会社に相談がおすすめです。

自分の状況に合う特例を適用することで、大幅な節税が期待できます。

参考記事：戸建て売却時の税金はいくら？計算方法と3つの節税方法を紹介

その他費用の節約ポイント

戸建て売却時に押さえることが可能な費用としては、ハウスクリーニングがあります。複数社を比較し、価格やサービス内容を吟味してコストを抑えましょう。

また、測量費用については、地域の業者と交渉することで費用が軽減される場合もあります。事前に相見積もりをとるなどして、適正な価格を確認することも重要といえます。

戸建て売却の仲介手数料が高額になるケース

800万円以下の空き家の仲介手数料の特例

令和6年7月1日から、空き家の流通を促進するために「800万円以下の空き家の売買の仲介手数料の特例」が設けられました。この特例では、800万円以下の空き家に限り、仲介手数料の上限が一律33万（税込）と定められています。

従来の計算方法では、200万円の物件なら55,000円、400万円なら19.8万円と、表の式で計算した手数料が適用されていました。しかし、800万円以下の空き家の場合、計算式で算出した手数料よりも高くなるため注意しましょう。

遠方への調査・出張費用

物件が不動産会社の営業エリアから遠方にある場合、現地調査や契約業務に伴う「交通費・宿泊費」を実費で請求されることがあります。これは事前に売主からの要望と承諾がある場合に限られます。

売主依頼による「特別な広告費」

通常の販売活動（SUUMOなどのポータルサイトへの掲載）以外に、売主が特別に広告（ドローン空撮、有料情報誌への掲載、特殊な新聞折込など）を依頼した場合、その実費は別途請求されます。

戸建て売却の仲介手数料を抑えるコツ

仲介手数料の値引き交渉

仲介手数料は法律で上限が定められていますが、下限は決まっていないため値引き交渉は可能です。ただし、仲介手数料は、広告費や人件費など調査・営業活動の資金になります。

無理に手数料を削ると、広告が減らされたり、他社への紹介が消極的になったり、結果として売却価格が下がって損をする可能性があります。

高額物件の売却、一社だけに仲介を依頼する「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を結ぶことによって値下げ交渉がしやすくなる場合もありますが、一般的には断られる可能性が高いことを念頭においておきましょう。

仲介手数料の割引制度を利用する

不動産会社によっては、友人や家族の紹介、再度の契約により仲介手数料が割引になる制度を設けています。

ウスイホームの仲介手数料割引サービスの主な例

①紹介した方には最高で7万円、紹介された方には売買仲介手数料の10%割引
②再度の購入・売却で規定仲介手数料から20%割引

こうした割引制度を上手く活用することで、仲介手数料を抑えることができます。

参考URL：ウスイグループのお友達・ご家族ご紹介制度

買取を利用する

不動産会社に仲介業務を依頼せず、直接買い取ってもらう方法です。この仕組みでは不動産会社が買主となるため仲介業務が発生せず、仲介手数料は無料となります。
築年数が古く解体が必要な家や、雨漏りなどの不具合がある物件、あるいは事情により急いで現金化したい場合に有効な選択肢です。

注意点として、買取価格は市場相場の7〜8割程度に設定されることが一般的です。
「手数料分が得になる」以上に「売却価格そのものが安くなる」ケースが多いため、仲介で売る場合と比べて最終的な手取り額がどう変わるか、慎重に判断しましょう。

空き家バンクを利用する

地方自治体が運営する「空き家バンク」に物件情報を登録し、買主とのマッチングを目指すのも一つの方法です。 自治体によっては、成約時の手数料に対して補助金が出る制度があります。コストを抑えられる点はメリットですが、不動産ポータルサイトへ掲載するなどの宣伝活動は行われないため、買主が見つかるまでに長い時間がかかる可能性があります。

参考：横須賀市空き家バンク

個人間売買を行う

不動産会社を通さず、知人や隣人に直接売却する「個人間売買」を行えば、仲介手数料は一切かかりません。しかし契約書の作成や登記手続き、住宅ローンの調整などをすべて自分で行う必要があります。
さらに、戸建て売却では土地の境界の未確定、地中埋設物や、建物の欠陥（雨漏りやシロアリ）などが後から発覚し、深刻なトラブルに発展する可能性もあります。不動産取引について高度な知識がある方以外にはおすすめできない方法です。

戸建て売却の費用シミュレーションと計画の立て方

戸建て売却を成功させるには、予算を立てておくことが大切です。費用シミュレーションを通じて手取り額の予測を立てて、売却を進めましょう。

戸建て売却時の手数料と費用・税金シミュレーション

売却価格4,000万円の戸建てを想定したシミュレーションを行い、発生する費用を確認してみましょう。特例の3,000万円控除を適用した場合としない場合の比較です。

費用の条件は下記で計算します。

・取得から12年の戸建て売却価格：4,000万円 ・戸建ての取得費（購入時の価格と取得時の諸費用）：2,000万円 ・仲介手数料（138.6万円）と印紙税その他の諸費用計：200万円 ・税率：14.21％（10年を超えるマイホームの軽減税率の特例）

＜特例を使用しない場合＞
・仲介手数料：4,000万円×3％＋6万円＝126万円（消費税10％込みで138.6万円）
・譲渡所得： 売却額（4,000万）－取得費（2,000万）－諸費用（200万）＝1,800万円
・譲渡所得税：1,800万×14.21％＝255.78万円
2,557,800円の税金がかかります。

【手取り額】4,000万 － 200万（諸費用） － 約256万（税金） ＝ 約3,544万円

＜3,000万円のマイホーム特例を利用＞
譲渡所得（1,800万）－特別控除（3,000万）＝0
税金はゼロになります。

【手取り額】4,000万 － 200万（諸費用） － 0（税金） ＝ 3,800万円

このように特例を活用することで、大幅に税金を抑えられることがわかります。売却前にシミュレーションを行い、適用可能な特例を確認することが大切です。

余裕をもった資金計画の立て方

余裕をもった資金計画があれば、戸建て売却をスムーズに進められます。売却にかかる手数料や税金だけでなく、売却後には、引っ越し費用や新居の費用、生活費も考慮する必要があります。予期せぬトラブルや追加費用に備えて余裕をもった予算を立てておきましょう。

不動産会社と相談し、売却スケジュールや売却方法に合わせた計画を練ることをおすすめします。

戸建て売却の手数料に関するよくある質問

戸建て売却にかかる費用については、多くの方が疑問や不安をもっています。本章では、仲介手数料や税金、その他費用に関するよくある質問を3つ取りあげ解説します。

戸建て売却で仲介手数料は必ず発生しますか？

仲介手数料は、不動産会社を通じて売却を行う場合に発生する費用です。自分で買い手を見つけて直接売買した場合にはかかりません。ただし、専門的な知識がないため、後々トラブルが発生するリスクがあります。安心して売買するためには不動産会社を利用することをおすすめします。

不動産会社が買い取りを行う場合は、仲介手数料は発生しません。

戸建て売却で仲介手数料の値引き交渉は可能？

仲介手数料は法律で上限が定められていますが、下限は決まっていないため値引き交渉は可能です。

ただし、手数料の値引きを交渉することで、担当者のモチベーションが低下し、サポートが十分でなくなるリスクもあります。

もし、値引き交渉をする場合は、媒介契約前や売却活動が始まる前にするのがマナーです。媒介契約書には仲介手数料の額が記されているため、契約内容をよく確認することも大切です。

印紙税や譲渡所得税の節約方法は？

印紙税や譲渡所得税を節約する方法は、いくつか考えられます。

まず、印紙税は売買契約書に必要な費用ですが、売主と買主それぞれが自分の分を出すようにしましょう。譲渡所得税を軽減するには、利用可能な控除や特例がないか事前に確認することが重要です。特例に関する不動産会社の知識に不安がある場合は、税理士に相談がおすすめです。費用は発生しますが、確定申告のサポートを受けることで控除を最大限活用でき、結果的に節税につながるケースもあります。

キャンセルが発生した場合の仲介手数料は？

起こってほしくないことですが、売買契約後に、なんらかの理由で契約がキャンセルになることがあります。この場合、仲介手数料はどうなるかも理解しておきましょう。

この場合、媒介契約の条件に従って、支払いするかしないかが決まります。

一般的に、買主のローンが通らないといったケースには、仲介手数料は発生しないという条項が盛り込まれています。

ただし、売主・買主側の自己都合や契約内容に違反した場合のキャンセルは、仲介手数料は発生すると考えておきましょう。買主側の都合でキャンセルになった場合は、手付金が残るため、そこから仲介手数料を支払うことができます。支払金額の割合については、不動産会社と相談する必要があります。

売却活動をしても売れなかった場合、手数料はかかりますか？

仲介手数料は成功報酬として支払う費用のため、売れなかった場合や、契約に至る前に売却を中止した場合に支払う必要はありません。

ただし、売主の要望で実施した「特別な広告宣伝費（遠隔地への出張や特殊な広告など）」については、事前に承諾を得ている場合に限り、実費を請求される可能性があります。

関連記事：戸建て売却が進まない理由と解決策｜早期売却するための秘訣を解説

仲介手数料は現金払いと銀行振込のどちらですか？

仲介手数料は、「売買契約時」と「引き渡し時」の2回に分けた、半金ずつの支払いが一般的です。

支払い方法は主に現金払いですが、不動産会社によっては銀行振込に対応している場合があります。 注意点として、1回目の支払いは売却代金（残代金）が入ってくる前に行う必要があるため、手持ちから支払いをすることになります。

不安がある場合は、媒介契約を結ぶ前に不動産会社へ相談しましょう。

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戸建て売却における手数料の把握は重要！

戸建て売却では、仲介手数料や税金、その他諸費用を正しく把握することが、売却成功への第一歩です。成約価格が決まれば、仲介手数料の計算が可能になります。特例や控除を調べ、その他の費用も計算して、手数料や費用、手取りになる金額などの全体像を把握しましょう。

知識と実績のある信頼できる会社に依頼して、相談しながら売却を進めれば安心感があります。無料査定や担当者への相談で疑問や不安を解消することが重要です。戸建て売却は、不動産会社への相談から始まります。良い不動産会社を選び納得のいく売却を実現しましょう。

監修者　海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会　不動産仲介士　試験問題監修委員

執筆者　ウスイホーム株式会社　広報チーム 1976年に神奈川県で創業。お客様と地域の発展のため、横浜・湘南・横須賀エリアで戸建て売却のお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、新築戸建てや中古戸建ての売却を検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL　https://www.usui-home.com/contact