家を売却するのは人生の中でも大きな決断であるため、初めての戸建て売却では、どのように進めればよいのか不安に感じる方も多いのではないでしょうか。
本記事では、戸建て売却の流れを7つのステップで解説し、各ステップで何をするか、必要な準備や費用、注意点について説明します。また、戸建てを高く早く売却するためのポイントや、仲介を依頼する不動産会社の重要性と選び方のコツもご紹介します。
最後までお読みいただき、スムーズに戸建て売却を進めるための知識をこの記事で身につけてください。
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戸建て売却全体の流れを理解しよう
戸建てを売却する際には、全体の流れを把握しておくと次に何をするかがわかるため、不安やストレスを少なくして売却を進めていけます。売却は事前準備から確定申告まで、いくつかの流れを経て進めていきます。
平均的な売却期間は3～6か月程度で、以下が、売却の流れです。
| 1.事前準備 2.査定 3.媒介契約：仲介の契約をする 4.販売活動 5.売買契約 6.引渡しと決済 7.確定申告 |
それぞれのステップを見ていきましょう。
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戸建て売却の各ステップとポイント
戸建てを売却する際は、各ステップで理解しておきたいポイントがあります。全体を把握しながら、それぞれのステップを見ていきましょう。一連の流れを理解し、行動につなげることが、売却成功のカギになります。
【ステップ①】売却価格の相場を調べる
戸建ての売却を決断したときには、まず売却価格の相場が気になるのではないでしょうか。自分で調べるにはインターネットを活用しましょう。
不動産一括査定サイトを利用すれば、複数の不動産会社から査定額を比較できます。
自分で近隣地域の物件価格を調べる方法も効果的です。不動産ポータルサイトや販売チラシで、同じような広さや築年数の物件が、どの程度の価格で売られているか確認しましょう。調べている間に、相場が大まかでも理解でき、現実的な売却価格がわかってきます。
【ステップ②】不動産会社に査定を依頼する
不動産会社に無料の査定を依頼すると、実際に現地調査をして、正確な査定額として提示してくれます。依頼する際は、事前に必要な書類をそろえておくとスムーズです。必要書類は不動産会社に確認しましょう。
【査定に必要な書類 】
・権利証か登記識別情報通知
・購入時の売買契約書
・固定資産税の通知書
・建築確認済証
・住宅ローンの残高証明書
・リフォーム・増改築の履歴
複数の不動産会社に依頼がおすすめですが、会社により査定額が異なり、ばらつきが出ることもあります。
【ステップ③】不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定額が出たら、その額を基に不動産会社と相談し、売却に向けて媒介契約（仲介を依頼する契約）を結びます。媒介契約には3つの種類があります。
・専任媒介・専属専任媒介：契約した1社のみに仲介を依頼する。専任媒介では売主が買主を見つけることが可能。必ずレインズ（不動産流通機構）に物件情報が登録され、広範囲に情報が共有される。
・一般媒介：複数社に依頼が可能だが、他社が売買する可能性もあり、積極的な売買活動はしてもらえない可能性がある。レインズへの登録は業者次第。
契約後、不動産会社と売却にかかる時間や市場動向などを相談しながら、売り出し価格を決め販売活動に取り掛かります。
【ステップ④】販売活動
販売活動は、基本的に不動産会社が行います。
【販売活動】
・インターネットでの広告
・不動産ポータルサイトや会社の自社サイトへの掲載
・チラシやポスティング
・不動産情報誌への掲載
・内覧のスケジュール調整
※活動内容は不動産会社により異なります
インターネットのサイトに掲載される写真は第一印象を左右するため、明るくきれいな写真と魅力的な説明文を記載することが大切です。これらは不動産会社の担当者が行いますので、担当者との相性も大切といえます。
【ステップ⑤】内覧対応を経て売却決定
内覧は、購入希望者が物件を直接確認する重要なステップです。購入希望者から申し込みがあれば、不動産会社とスケジュールを調整します。
住みながら売却を進める場合は、好印象を与えるように、部屋の片づけや清掃を徹底しましょう。空き家の場合は、不動産会社に内覧対応を任せることも可能です。購入の希望があれば、不動産業者を交えて価格交渉や設備に関しての条件などを話し合い、合意できれば売却が決定します。
【ステップ⑥】買主と売買契約を結ぶ
条件の合意ができ、買主が決まれば、売買契約を結びます。この際に、買主から手付金が支払われるのが一般的です。引渡し時期は通常1か月以内で決めることが多く、双方のスケジュールを調整して決定します。
引渡し日には決済も行われ、住宅ローンが残っている場合は振り込まれた代金で支払いを完了し、抵当権を抹消して所有権の移転登記を行います。依頼した司法書士が、当日に手続きを行うのが通常です。
【ステップ⑦】確定申告をする
戸建てを売却して利益が出た場合には、確定申告が必要です。税金の計算は複雑なため税理士に依頼するという方法が確実かもしれません。以下に【確定申告時の注意ポイント】をご紹介します。
・税金は、売買代金から、取得費用と売却のための諸費用を引いた利益（譲渡所得）にかかる
・譲渡所得税の税率は、売却した戸建てを5年以上保有していた場合は20.315％、5年未満の場合は39.63％
・戸建て売却の特別控除には、マイホーム特例・空き家対策控除・取得費の加算特例などがある。適用可能かを事前に確認する
・控除後に利益がゼロになるケースでも確定申告は必須
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戸建て売却のための準備
戸建てをスムーズに売却するためには、事前の準備をしておくといいでしょう。必要な書類の用意や物件の状態確認、ローン残高の把握などができていると、ステップの流れに沿って売却が円滑に進みます。
書類の準備
戸建ての売却時に必要な書類は、早いうちに準備しておくと、ストレスなく売却を進めていけます。
査定や売却に必要になる主な書類は以下の通りです。
・権利証または登記識別情報通知
・購入時の売買契約書および関連書類
・固定資産税・都市計画税の納付書
・建築確認済証（新築戸建ての場合）
・リフォーム・増改築履歴があればその記録
・住宅ローン返済予定表（残債がある場合）
・測量図（ない場合は新たに作成することを検討）
・家の設備の説明書
無料査定や売却時に必要な書類は、確定申告にも活用できるため、まとめて保管しておきましょう。
物件の状態の確認とメンテナンス
戸建ての状態を確認し、必要なメンテナンスを行うことは、良い条件で売却するために重要なポイントです。
【確認しておきたい箇所】
・修繕箇所の確認：傷んだ箇所や設備の故障があれば、不動産会社と相談し、修理やリフォームを検討
・ハウスクリーニング：長年の汚れや自分で落とせない汚れも、プロの技術の掃除なら落ちる可能性がある
・不要な物の撤去
家の内外がきれいであれば、買主の印象がよくなり、購入へのハードルが低くなります。
必要に応じて住宅ローンの残高確認を
住宅ローンが残っている場合、売却に取り掛かる前にローン残高を必ず確認しましょう。
ローンが残っている場合の戸建ての売却は事前に以下の手順が必要です。
1） ローン残債の確認：住宅ローンの返済予定表や金融機関からの通知を確認
2-1）一括返済：貯金などで残債を一括返済する
2-2）売却代金でローンを完済：売却価格がローン残債を上回ることを確認し、金融機関に相談して許可を得る
金融機関との売却の相談に時間がかかる場合があるため、早めに動きだしましょう。
住宅ローン残債は売却価格などに影響を与える場合もあるため、早い段階で確認し、スムーズに売却を進められるよう準備しましょう。
戸建て売却相場を把握する
戸建てを売却する際には、物件に応じた相場を把握することが重要です。ここでは、不動産会社を活用した相場調査と戸建ての売却価格に影響を与えるポイントについて解説します。
不動産会社への相談と相場を調べる方法
物件の相場は、自分で調べることもできますが、より適切な売却物件の相場を知るには不動産会社に相談をするのが一番です。
不動産会社に査定を依頼すれば、実際に現地調査を行い、物件の立地や築年数、状態を踏まえた適正な価格を査定額として提示してくれます。一括査定サイトを利用すれば手軽に調査ができそうですが、会社によって査定額が大きく異なるケースや、物件自体の現状が反映されないため、現実の価格とは差が出てしまいます。
インターネットでは大まかに地域の相場を調べるにとどめ、地元に詳しく信頼できる不動産会社に査定を依頼すると適正価格がわかります。
一戸建ての売却相場の見方を紹介
一戸建ての売却相場は、物件の立地や条件によって大きく異なります。土地面積が約10平方メートル、間取り4LDKの同じ3つの物件を見てみましょう。
| 価格 | 土地面積 | 間取り | 築年数 | 駅からの距離 | 地域 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件A | 6,900万円 | 100.41平方メートル | 4LDK | 18 | 徒歩9分 | 横浜市港北区 |
| 物件B | 3,799万円 | 108.39平方メートル | 4LDK | 34 | バス7分 | 横浜市戸塚区 |
| 物件C | 2,580万円 | 103.12平方メートル | 4LDK | 41 | 徒歩23分 | 横浜市戸塚区 |
表からわかる通り、同じ横浜市内でも、築年数・駅からの距離・地域が異なると価格は大きく異なります。価格を比較する際には、築年数や間取り、土地面積に加えて、周辺環境や交通アクセスの利便性もチェックポイントです。条件により売却価格は大きく異なるため、売却物件のある地域で、条件の似た戸建ての売却事例を参考にすることが重要です。
戸建て売却でかかる費用を確認
戸建てを売却する際には、仲介手数料や登記費用、税金などの諸費用が発生します。これらの費用を事前に把握しておくことで、売却後の資金計画を立てることができます。
仲介手数料と諸費用
仲介手数料は、不動産会社に支払う費用で、売却価格に応じて計算されます。
| 計算式は、 仲介手数料＝売却価格の3％＋6万円＋消費税 例）売却価格が3,000万円の場合、仲介手数料は105.6万円 3000万円×3％+6万円＝96万円 96万円+9.6万円（消費税）＝105.6万円（税込み） |
このほか、売買契約書に貼る印紙税も必要で、売却価格が1,000万～5,000万円の場合は2万円（軽減税率適用の場合1万円）です。名義変更時の登録免許税は買主が負担するケースが一般的です。登記簿謄本など必要書類をそろえる際の費用なども事前に確認しておきましょう。
住宅ローンが残っている場合の抹消費用
住宅ローンが残っている場合は、売却時に抵当権抹消登記が必要です。抹消登記の登録免許税は、土地と建物で2,000円がかかります。手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、費用は1.5万円程度です。
引渡し決済日に入金された代金でローンを完済。その後、抵当権を抹消し、名義変更や買主側のローンの設定が行われます。
引っ越し費用と税金
住んでいる戸建てを売却する場合、引っ越し費用や仮住まいの費用が必要になることもあります。引っ越し代は荷物量や移動距離、時期によって異なりますが、10万～50万円程度が目安です。また、仮住まいが必要な場合は賃貸の契約費用や家賃が発生します。これらの費用を事前に見積もり、資金計画に含めておくと安心です。
戸建てを高く売るためのコツ
戸建てを高く売るためには、不動産会社選びが最も重要なポイントです。地域で実績がある不動産会社なら、その地域の特性がよくわかっているため、心強いパートナーになってくれます。
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不動産売却編 売却は担当がすべて！【いっしょに不動産Vol.7】
複数社に査定を依頼し、信頼できる不動産会社を選ぶ
戸建てをできるだけ高くスムーズに売却するためには、信頼できる不動産会社選びが重要になります。
複数の査定を依頼した場合、提示額にばらつきが出ますが、査定額が高い会社が良いとは限らないため注意が必要です。売却活動の内容や担当者の対応力、サポートの手厚さを選ぶポイントにして、地域の市場に詳しく取り扱い実績が豊富な会社を優先しましょう。
信頼できる不動産会社と契約することで、安心して売却活動を進められます。
内覧対応の準備をする
戸建てをスムーズに売却するためには、内覧時の物件の印象が大切です。家の外と室内外の清掃を徹底して行い、清潔なイメージを保ちます。
特に玄関や水まわりは、購入希望者がじっくり見る箇所です。きれいに掃除をしておきましょう。
内覧者がその家に住んだときのイメージができるように、ホームステージングを活用するのもおすすめです。おしゃれな家具や雑貨を配置することで、生活感を薄めながらも空間を演出できます。
様々な工夫により物件の魅力を最大限に引き出し、内覧者の購買意欲を高めましょう。
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1976年の創業以来、横須賀・湘南・横浜エリアで豊富な実績を積み重ね、売買・賃貸仲介から、注文住宅・リフォーム・不動産管理・保険・保育・高齢者支援まで、多岐にわたる事業を展開しています。お客様のライフステージに応じた最適な提案を行い、質の高いサービスと経験に基づくノウハウで「住宅」から「生活」まで包括的なサポートを行っています。
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戸建て売却の流れを理解し、スムーズに進めよう
戸建ての売却を成功させるためには、全体の流れをしっかりと理解することが大切です。準備から始まり売却活動や引渡しを経て、確定申告までの7つのステップで戸建ての売却は完了します。事前に必要な書類やポイントを押さえておくことで、スムーズに進められるでしょう。
不動産会社選びをしっかり行い、物件の魅力を最大限にアピールすることで、売却を成功へと導けます。
計画的な準備を整え、納得のいく売却を目指しましょう。
| 監修者 海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） 【経歴】 ウスイホーム株式会社 取締役。 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 地域貢献活動にも力を入れ、2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会 不動産仲介士 試験問題監修委員 |
| 執筆者 ウスイホーム株式会社 広報チーム 1976年に神奈川県で創業。お客様と地域の発展のため、住宅に係わるあらゆるお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、新築戸建てや中古戸建てを検討・購入する際に役立つ最新情報を発信しています。 お問い合わせURL https://www.usui-home.com/contact |