相続した土地を3年以内に売却すると節税できる？税金・特例・注意点を完全解説

相続した土地を保有していると、「売却するべきか」「タイミングはいつがいいか」「税金はどのくらいかかるのか」とさまざまなことが気になります。

実は、相続した土地は3年以内に売却することで特例が利用でき、税金の負担を抑えられる可能性があります。とくに、空き家や使っていない土地を相続した場合は、固定資産税や管理の手間を考えると早めの判断が大切です。

この記事では、3年以内に売却するメリットや利用できる特例、確定申告についてわかりやすく解説します。

相続した土地を3年以内に売却すると税金はどうなる？

相続した土地を売却する場合、3年以内に売却することで、税金の負担を抑えられる特例を利用できる可能性があります。まずは、売却時にかかる主な税金の種類について見ていきましょう。特例については、次の章で解説していきます。

相続した土地の売却でかかる主な税金

土地の売却では、譲渡所得税などいくつかの税金が発生します。

譲渡所得税

一般的に最も大きな金額になるのが、譲渡所得税です。譲渡所得税とは、所得税・住民税・復興特別所得税をまとめた呼び方で、土地を売って得た「利益（譲渡所得）」に対して課税されます。

譲渡所得は、次のように計算されます。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用） ・取得費：その土地の購入代金と購入時の費用（被相続人が購入したときの取得費を引き継ぐ） ・譲渡費用：仲介手数料や測量費用、印紙代など

以下のケースをシミュレーションしてみましょう。

• 売却価格：2,000万円
• 取得費：1,200万円
• 譲渡費用：100万円

譲渡所得＝2,000万円－（1,200万円＋100万円）＝700万円です。

気になる税額は、この譲渡所得700万円に税率を掛けて決まります。

なお、譲渡所得税の税率は所有期間によって異なり、所得税・住民税・復興特別所得税を合計した税率が適用されます。

所有期間	譲渡所得税率	譲渡所得税の内訳
		所得税率	住民税率	復興特別所得税率 （所得税額の2.1％）
短期譲渡（5年以下）	39.63％	30％	9％	0.63％（30％×2.1％）
長期譲渡（5年超）	20.315％	15％	5％	0.315％（15％×2.1％）

相続した土地の場合、所有期間は被相続人が取得した日を引き継ぐため、長期譲渡となり、税率が低くなるケースが多いのが特徴です。

その他の税金

ここまで説明した譲渡所得税のほかにも、土地売却時にはいくつかの税金が発生します。主なものは次のとおりです。

• 印紙税：売買契約書を作成する際に印紙を貼付します。
• 登録免許税：相続登記の際にかかる税金（すでに相続登記が完了している場合は、売却時には新たに発生するものではありません）。

これらの税金の金額は、譲渡所得税ほど大きくないのが一般的ですが、あらかじめ把握しておくことで、資金計画が立てやすくなります。

3年以内に売却すると節税できる理由

相続した土地を早めに売却すると節税につながるといわれるのは、「取得費加算の特例」や「相続空き家の3,000万円特別控除（以下、空き家特例）」などの制度を利用できる可能性があるためです。

ただし、「3年以内」というのはあくまで一般的な目安であり、実際の売却期限は特例ごとに異なります。例えば、取得費加算の特例は「相続開始から3年10か月以内」、空き家特例は「相続開始から3年を経過する日が属する年の12月31日まで」と、それぞれ異なる期限が設定されています。

これらの特例を活用すると、課税対象となる譲渡所得を減らすことができ、その結果として税金の負担を抑えられます。ただし、いずれも適用期限を過ぎると利用できなくなるため、相続した土地は早めに売却の検討を進めることが重要です。

3年以内とはいつから数える？期限の考え方

3年の起点となるのは、被相続人が亡くなった日（相続開始日）ですが、特例により起点からの期間が異なるので注意が必要です。

取得費加算の特例では、相続開始日の翌日から、相続税の申告期限（10か月）の翌日以後3年を経過する日が売却期限になりますので、相続開始から3年10か月が期限となります。

空き家特例は、相続開始日から、3年を経過する日が属する年の12月31日までに、譲渡（売却）を完了することが条件の一つです。

表にまとめると以下になります。

制度	売却期限
取得費加算の特例	相続開始日から3年10か月
空き家特例	相続開始日から、3年を経過する日が属する年の12月31日まで

期限を正しく理解し、早めに売却の検討を始めることが大切です。

相続した土地を3年以内に売却する際に利用できる特例制度

相続した土地を3年以内に売却すると、税金の負担を軽減できる特例制度があります。それぞれの内容や適用条件を確認し、どの制度が自分のケースに合うかを理解することが大切です。

取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、「相続した土地を一定期間内に売却した場合に、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度」です。

取得費が増えることで、譲渡所得が減り、結果として譲渡所得税の負担を抑えられる可能性があります。

■取得費加算の特例の主な適用条件

• 相続税を支払っている
• 相続した不動産を売却している
• 相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却
• 確定申告を行っている

適用できるかどうかは、相続税額や売却価格によっても異なるため、適用条件などを事前に確認しておくことが大切です。

取得費加算の特例を使った税金シミュレーション

取得費加算の特例を利用すると、どの程度税金が変わるのかを簡単な例で確認してみましょう。

■前提条件

項目	金額
売却価格	3,000万円
取得費	1,000万円
譲渡費用	200万円
相続税額	500万円
売却した土地の相続税評価額	2,000万円
相続財産総額	8,000万円

■取得費加算額は、次の式で求められます。

取得費加算額＝相続税額×（売却した土地の相続税評価額÷相続財産の総額）

この例では、
500万円×（2,000万円÷8,000万円）＝125万円
が取得費に加算されます。

■譲渡所得税を計算してみましょう（ここでは長期譲渡の税率20.315％で計算します）

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

■特例なしの場合
譲渡所得＝3,000万円－（1,000万円＋200万円）＝1,800万円
譲渡所得税＝1,800万円×20.315％＝約366万円

■特例ありの場合（125万円を加算するため取得費は1,000万円+125万円＝1,125万円になる）
譲渡所得＝3,000万円－（1,125万円＋200万円）＝1,675万円
譲渡所得税＝1,675万円×20.315％＝約340万円

譲渡所得税額は、特例なしの場合は約366万円、特例ありの場合は約340万円で、特例を利用すると約26万円の節税となります。

取得費加算の特例の手続きについて

取得費加算の特例を利用するためには、売却した翌年に確定申告を行う必要があります。申告に必要な書類は以下のとおりです。

■主な必要書類

• 譲渡所得の内訳書【土地・建物用】（売却した土地・取得費・譲渡費用などを記載）
• 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書

この特例は、相続税を支払った相続人自身が売却する場合にのみ適用され、確定申告をしなければ利用できません。確定申告を忘れないように行いましょう。

相続空き家の3,000万円特別控除（空き家特例）

空き家特例は、相続した空き家やその敷地を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。控除額が大きいため、譲渡所得が3,000万円以下であれば、税金が発生しないケースもあります。

■主な適用条件

• 被相続人が一人で居住していた住宅
• 昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の住宅（一定の要件を満たせば、建物を解体して更地にした場合でも適用可能）
• 相続開始後に空き家となっている
• 相続開始から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却している

複雑な条件が多いため、適用できるかどうかは、制度の内容を十分に確認する必要があります。売却や建物の解体を進める前に、不動産会社や税理士へ相談することをおすすめします。

内部リンク：戸建て売却で利益が出たら税金はいくらかかる？｜3,000万円控除でシミュレーション

相続空き家の3,000万円特別控除（空き家特例）の手続きについて

空き家特例を利用する場合は、売却した翌年に確定申告を行う必要があります。確定申告を怠ると、控除は適用されません。

■主な必要書類

• 売買契約書
• 登記事項証明書
• 被相続人が居住していたことを証明する書類
• 自治体が発行する確認書
• 確定申告書、譲渡所得の内訳書など

自治体の確認書の取得に時間がかかることがあるため、売却を検討し始めた段階で準備を進めておくと安心です。

2つの特例は併用できない｜違いと選び方

取得費加算の特例と空き家特例は、併用することはできません。そのため、どちらが有利になるかを比較して選ぶ必要があります。

項目	取得費加算の特例	空き家特例
効果	取得費が増える	最大3,000万円控除
適用条件	少ない	条件が多い
併用	不可	不可
向いているケース	相続税が高い場合	旧耐震基準の古家がある場合

一般的には、控除額が大きい空き家特例の方が有利ですが、適用条件が多く、利用できない場合もあります。一方、取得費加算の特例は比較的利用しやすいため、自身の状況に応じて慎重に判断することが大切です。

相続した土地の売却時に特例を利用する際の注意点

相続した土地の売却で特例を利用するつもりでも、事前の確認が漏れると適用できないケースもあります。ここでは、特例を利用する際の主な注意点を解説します。

名義変更（相続登記）を済ませてから売却する

相続した土地を売却するためには、事前に相続登記（名義変更）を済ませておく必要があります。土地の名義が被相続人（亡くなった方）のままでは、売却手続きを進めることができません。

相続人が複数いる場合は、遺産分割協議によって不動産を単独名義にする方法と、共有名義のまま売却する方法のいずれかを選択することになります。単独名義にする場合は、あらかじめ分割方法を決めておく必要があり、共有名義のまま売却する場合は、すべての共有者の同意が必要です。

いずれの方法でも、相続人同士の合意形成が不可欠となるため、手続きに時間がかかることも少なくありません。売却を検討している場合は、できるだけ早い段階で話し合いと手続きを進めることが重要です。

共有名義の土地はとくに注意が必要

相続した土地が共有名義になっている場合は、売却の際にすべての名義人の同意が必要です。一人でも反対する人がいると、売却が滞るリスクがあります。

■共有名義で起こりやすい問題

• 名義人の意見がまとまらない
• 遠方の名義人との書類のやり取りに時間がかかる
• 売却のタイミングを逃してしまう

このようなトラブルを防ぐためにも、共有名義の土地の売却は早めに話し合いを進めておくことが重要です。

売却した翌年には確定申告が必要

相続した土地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合や、特例を利用する場合には、売却した翌年の2月16～3月15日に確定申告を行う必要があります。申告を怠ると、特例が適用されないだけでなく、加算税などのペナルティが発生する可能性があります。

書類は売却時から随時ファイルにまとめて保管し、期限までに忘れず申告を行うようにしましょう。

相続した土地の売却が3年を過ぎた場合はどうなる？

相続した土地は、3年以内に売却すれば節税につながる可能性があるため、早めの判断が重要です。もちろん、期限を過ぎても売却自体は可能です。3年を過ぎた場合の影響について解説します。

3年を過ぎると特例が使えなくなる

相続した土地を3年以内に売却することで利用できる「取得費加算の特例」と「空き家特例」は、一定の期限が設けられており、この期限を過ぎると、これらの特例は利用できなくなります。

土地の売却自体はいつでも可能ですが、特例が使えないことで譲渡所得が増え、その分税金の負担が大きくなる可能性があります。特例を活用した節税を考えている場合は、期限を意識して早めに売却を検討することが重要です。

相続した土地を放置するリスク

相続した土地を、活用することなく保有し続けるのは、さまざまなリスクがあります。とくに空き家がある場合は、維持管理の負担が大きくなりやすく、固定資産税の支払いが続くため注意が必要です。

■相続した土地を放置する主なリスク

• 毎年の固定資産税の負担
• 空き家の老朽化や倒壊、外壁の落下の危険
• 害虫・害獣の発生と景観の悪化
• 管理せずに放置することで「特定空き家」に指定される可能性
• 資産価値が下がり、売ろうとしたときに売却価格が低くなっている可能性

「特定空き家」に指定されると住宅用地の特例が外れ、固定資産税が最大6倍に上がることもあります。このようなリスクを避けるためにも、相続した土地は早めに活用方法を検討し、売却を含めた選択を考えましょう。

相続した土地の売却はウスイホームへご相談ください

相続した土地の売却では、特例の適用条件や売却のタイミングなど、判断に迷うポイントが多くあります。とくに、3年以内の売却を検討している場合は、期限や手続きを正しく理解して進めることが大切です。

ウスイホームでは、相続した土地や借地の売却・活用に対応する専門チームを設けており、相続に関する複雑な手続きや売却の進め方について丁寧にサポートしています。

1976年創業のウスイホームは、横浜・湘南・横須賀エリアに密着した不動産会社として、地域の市場動向を踏まえたご提案が可能です。「まだ売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。

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相続した土地は3年以内に売却して税金の負担を抑えよう

相続した土地を3年以内に売却すれば、「取得費加算の特例」や「空き家特例」を活用して、税金の負担を抑えられる可能性があります。相続した土地の活用や売却は早めに検討し、売却する場合はタイミングを逃さないようにしましょう。

相続した土地をそのまま保有していると、固定資産税や管理の負担が続くこともあります。
まずは現在の土地の価値と売却の可能性を知るためにも、不動産会社の査定を活用し、損のない判断につなげていきましょう。

監修者　海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会　不動産仲介士　試験問題監修委員

執筆者　ウスイホーム株式会社　広報チーム 1976年に神奈川県で創業。横浜・湘南・横須賀エリアで多くの方々の土地売却をサポートさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、土地の売却を検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL　https://www.usui-home.com/contact