相続した不動産を、売却するかどうかでお悩みでしょうか。もし、相続物件が空き家であれば、早めに決断し行動する必要があります。
相続から3年以内であれば、「相続空き家の特別控除」や「相続税を取得費として算入できる控除」が使えるからです。
そこで今回は、これら2つの特例の内容や条件、3年という期間のとらえ方、相続不動産売却での節税ポイントを紹介します。
売却を迷っている場合に考えをまとめるサポートになりますので、ぜひ最後までお読みください。そして、特例の期間があるうちに不動産会社へ相談しましょう。
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相続した不動産を3年以内に売却すると譲渡所得税を節税できる
相続した不動産を売却し、譲渡所得（利益）が発生すれば、譲渡所得税が発生します。しかし、3年以内に売却することで特例が適用され、節税できるのです。ここでは、譲渡所得と税金の関係、そして3年以内に売却すると節税になる理由を解説します。
相続不動産の譲渡所得とは
譲渡所得税は売買代金にかかるのではなく、不動産を売ったときの利益（譲渡所得）にかかります。売却価格から以下の項目を差し引いて計算します。
- 取得費…被相続人が不動産を取得した際の金額が適用される。しかし、取得金額が不明な場合は、通常「売却価格の5％」が取得費とみなされる
- 譲渡費用…売却時にかかる不動産会社の仲介手数料、契約書の印紙税、測量費などの諸費用
譲渡所得の計算式は以下のとおりです。
| 譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 + 売却にかかる諸費用） |
数字を当てはめて計算してみましょう。
例）売却価格が5,000万円、取得費が3,000万円、売却にかかった費用が200万円と仮定
| 譲渡所得 ＝ 5,000万円 －（3,000万円 + 200万円） ＝ 1,800万円 |
譲渡所得は1,800万円となり、これの金額に対して、譲渡所得税が課税されます。
ただし、相続不動産の売却では譲渡所得税の負担を軽減できる特例があります。その適用期限が相続から3年が一つの目安なのです。
3年以内に売却するメリット
相続した不動産を3年以内に売却するメリットは節税です。
一つは、取得費加算の特例 です。この特例を利用すると、相続税として支払った金額の一部を不動産の取得費に加算できるため、譲渡所得を減らせます。
もう一つは、相続空き家の3,000万円特別控除です。この特例が適用できると、譲渡所得から最大3,000万円までの控除が受けられ、譲渡所得税が大幅に減額されます。譲渡所得の金額によっては、課税がゼロになることもありえます。
ただし、これらの特例は相続後3年を超えて売却すると適用されないため、早めに売却の手続きを進めることが重要です。
3年の数え方
相続不動産を売却する際に特例を適用するには、「3年」の数え方に注意が必要です。
取得費加算の特例では、相続税の納税から3年以内に売却することが条件です。具体的には、被相続者が亡くなった日（相続開始）の翌日から、相続税の申告期限（10か月）の翌日以後3年を経過する日までに、譲渡（売却）を完了している必要があります。
相続空き家の3,000万円特別控除は、被相続者が亡くなった日（相続開始）から、3年を経過する日が属する年の12月31日までに、譲渡（売却）を完了することが条件の一つです。
相続不動産売却が3年以内なら利用できる特例｜取得費加算と空き家特別控除
相続した不動産を3年以内に売却する際、利用できる特例として「取得費加算の特例」と「空き家特別控除」が適用できると、譲渡所得税の大幅な節税が可能になります。条件や手続きを詳しく見ていきましょう。
取得費加算の特例とは？
取得費加算の特例とは、相続した不動産を売却した際に、その不動産の取得費に相続税の一部を加算して、譲渡所得税や住民税を軽減できる制度です。
相続不動産の場合、売却価格が取得費の数倍～数十倍にもなるケースが考えられます。昔に購入した不動産で近年地価が大きく上がった場合や、購入価格が不明で売却価格の5％とみなされた場合などがこれに当たります。こういったケースでは、譲渡所得も高額になるため、取得費加算の特例を適用すれば、相続時に支払った相続税を取得費に加えることができるのです。
この特例では、相続税を支払った相続人本人が売却する場合に適用され、売却した不動産に対する相続税が対象となるため、複数の不動産を相続した場合はその不動産の相続税分だけの加算になります。
数字を当てはめて、取得価格が不明な不動産を売却したケースで計算してみましょう。
例）相続した土地の売却価格が5,000万円で、売買にかかる諸経費200万円。相続税として支払った金額が500万円と仮定。取得価格は売却価格の5％である250万円。
| ■取得費加算の特例を使った場合 売却額－ 諸費用 －みなし取得費－取得費加算＝譲渡所得 5,000万円－200万 －250万円 －500万円＝ 4,250万円 ■取得費加算の特例を使わない場合 売却額 －諸費用 －みなし取得費＝譲渡所得 5,000万円－200万円－250万円 ＝4,550万円 |
取得費加算の特例を使うことで、譲渡所得が減るため、これにかかる税金も減り節税になります。この特例は、相被相続人の死亡から3年10か月以内に売却を完了することが条件となるため、売却時期に注意が必要です。
相続空き家の3,000万円特別控除とは？
相続空き家の3,000万円特別控除とは、相続によって取得した空き家を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるものです。利用できれば、大幅な節税効果が期待できますが、適用にはいくつかの条件があります。主な条件は以下のとおりです。
- 昭和56年5月31日以前に建築された建物
- 一人暮らしの被相続人が住んでいた家で、亡くなった後に相続した空き家が対象
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
- 耐震化リフォームして売却もしくは、譲渡日の翌年2月15日までに耐震基準に適合させる
- 家屋を解体して売却もしくは、譲渡日の翌年2月15日までに家屋を解体
- 相続開始から3年以内に譲渡が完了
- 賃貸などに使用されておらず、相続後、空き家のままであること
- 売買代金1億円以下
数字を当てはめて、3,000万円特別控除を適用したケースを見ていきましょう。
例）空き家の売却価格5,000万円、売買にかかる諸経費200万円、みなし取得費250万円。
| ■相続空き家の3,000万円特別控除を使った場合 売却額－ 諸費用 －みなし取得費－特別控除＝譲渡所得 5,000万円－200万 －250万円 －3,000万円＝1,500万円 |
3,000万円の特別控除を使えると譲渡所得は1,500万円となり、控除を使わない場合の譲渡所得は4,500万円です。この特例が使えると譲渡所得税が大きく軽減されるのがわかります。
特例を利用する際の注意点
特例を利用する際には、取得費加算の特例と空き家の特別控除が併用できない点や、不動産の名義変更をしておく必要がある点に注意が必要です。また、共有名義の不動産では適用条件が異なる場合があるため、事前確認が大切です。
取得費加算の特例と空き家の特別控除特例は併用不可
取得費加算の特例と空き家の特別控除は、併用が認められておらず、どちらか一方の特例の選択制となります。
相続不動産の売却時にどちらの特例を利用するのが有利かは、譲渡所得の額や相続税額によって異なるため、事前に税金をシミュレーションし、慎重に検討することが大切です。シミュレーションが難しい場合や、選択に迷う場合は、特例に詳しい不動産会社や税理士に相談して、適切なアドバイスを受けましょう。
名義変更手続きを済ませてから売却
相続した不動産を売却する際、亡くなった方の名義のままでは売買契約ができません。そのため、まずは相続人名義に変更する必要があります。名義変更後、すぐに売却しても問題ありません。
複数人で不動産を相続し、売却益を分ける場合には、相続人の代表者名義にすることが一般的です。ただし、複数人で相続する場合は、相続空き家の特別控除の控除額が2,000万円に減額される点に注意が必要です。
共有名義の不動産は要注意
共有名義の不動産は、売却が難航する可能性があるため、早めに売却準備に取り掛かる必要があります。
相続した不動産が複数人の共有名義になっている場合、売却にはすべての名義人の同意が必要です。名義人の意見が一致しない場合、売却が滞り、計画通りに売却できないリスクが高くなります。
売却にも時間が必要になるため、共有名義の不動産は、とくに早めに話し合いを始めることが大切といえます。
特例を利用する際の手続き方法
特例を利用する際には、必要な書類を準備し、税務署での手続きが必要です。ここでは、取得費加算の特例や空き家特例を利用するためにそろえる書類や、確定申告の注意事項を解説します。
取得費加算の特例の手続き方法
取得費加算の特例を適用するためには、必要な書類をそろえて確定申告する必要があります。申告に必要な書類は以下のとおりです。
- 譲渡所得の内訳書【土地・建物用】（確定申告書付表計算明細書）譲渡（売却）された土地・建物・取得代金・売却費用などを記載
- 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
取得費加算の特例は、相続税を支払った相続人自身が売却する場合にのみ適用されます。申告時には不足書類や記入漏れがないように準備を整えることが大切です。
相続空き家の3,000万円特別控除の手続き方法
確定申告時に空き家の特別控除を利用する場合、不動産の状況によりそろえる書類が異なるため、注意が必要です。
【不動産の状況】
①耐震基準に適合
②更地
③譲渡の日の翌年2月15日までの間に、家屋が耐震基準に適合、家屋の全部の取壊し除却
【確定申告時に必要な書類】
■基本的に必要な書類
・被相続人居住用家屋等の確認書
・被相続人の住民票の除票の写し
・相続人の住民票の写し
・家屋およびその敷地の登記事項証明書（状況により「閉鎖事項証明書」）
・家屋またはその敷地等の売買契約書のコピーなど
・電気、水道またはガスの使用中止日が確認できる書類など
■②更地の場合
・更地であることがわかる写真
■③売却後に要件を満たす場
・当該家屋が耐震基準に適合または当該家屋を取壊し等することがわかる売買契約書等の特約部
・工事請負契約書のコピーおよび工事費用の請求書や領収書等
・家屋の閉鎖事項証明書（更地にした場合）
空き家の特別控除を受けるには、そろえる書類が多いのが特徴です。自分で準備するのが不安な場合は税理士や専門家に相談しましょう。
申告のタイミング
申告は、相続不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に行う必要があります。この期間内に確定申告を行わないと、加算税などのペナルティが発生します。余裕をもって準備を進めましょう。
もし準備が間に合わないと思った場合や不安な場合は、早めに税理士に依頼することをおすすめします。税理士に依頼する費用の相場は、一般的に10万～20万円程度が目安です。
相続した不動産を売却する際の注意点
相続した不動産を売却する際には、税金や名義変更、売却のタイミングなど注意すべきポイントが多くあります。特例を利用することで節税できますが、条件や手続きが複雑なため、事前に十分に確認しましょう。
相続空き家の3,000万円特別控除を使う場合
相続空き家の特別控除を利用する際は、細かな要件が多いため物件が条件を満たしているか確認することがポイントです。平成5年に改正され、適用期限が2027年（令和9年）12月31日に延長されています。相続から3年という期限だけでなく、この適用期限もありますので、空き家の売却を検討中の場合は、至急売却の準備に取り掛かることをおすすめします。
3,000万円の控除は非常に大きな節税効果があるため、あきらめずに方法を検討しましょう。特例や控除に強い不動産会社を選ぶと、適切なアドバイスを受けられるでしょう。
売却のタイミングと市場状況
不動産市場には変動があり、売却のタイミングによって売却価格が異なることがあります。市場が活況な時期を狙うことで、より高い価格での売却が期待できるでしょう。
しかし、タイミングを待ちすぎると、節税できる特例の3年をのがすかもしれません。早めに不動産会社に相談し、適切なアドバイスを受けながら売却の計画を進めることが賢明です。
▼ウスイホームの社員が本音で教える、不動産を売却する際の注意点について（動画）▼
【2024年最新版】不動産売却の流れと注意点
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ウスイホームは、横須賀・横浜・湘南エリアで、地域密着型の不動産会社として1976年創業以来の実績があります。地域ごとの市場動向や不動産の特性を熟知しており、相続不動産の売却を計画されている方へ、適切なアドバイスを提供しています。
ウスイホームに相談することで、安心して相続不動産の売却を進めることができ、最適なタイミングと価格での売却を実現できるでしょう。
売却のご相談だけでなく、不動産相続、不動産活用などのご相談も可能ですので、お気軽にお問い合わせください。
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相続不動産の節税特例を活用するために、早めの売却がベスト
相続した不動産を3年以内に売却すれば、取得費加算や相続空き家の特別控除など、節税につながる特例を活用できます。ただし、これらの特例は相続から3年という期限や特例自体の適用期限があります。
また、不動産は売却を決めてから、買主が現れ契約までに時間がかかるのが通常です。期限前に慌てなくてもいいように、早めに売却の準備に取り掛かりましょう。
相続不動産の売却を迷っている方は、まずは信頼できる、地域に強い不動産会社に相談し、特例を有効活用する道へ踏み出しましょう。
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| 監修者 海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） 【経歴】 ウスイホーム株式会社 取締役。 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 地域貢献活動にも力を入れ、2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会 不動産仲介士 試験問題監修委員 |
| 執筆者 ウスイホーム株式会社 広報チーム 1976年に神奈川県で創業。お客様と地域の発展のため、住宅に係わるあらゆるお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、新築戸建てや中古戸建てを検討・購入する際に役立つ最新情報を発信しています。 お問い合わせURL https://www.usui-home.com/contact |