不動産の売却の検討を始めると、さまざまな疑問や不安がわいてくるかもしれません。「売却の進め方はどうすればよいか」「良い条件で高く売却するコツはあるか」「売却以外の方法は」など、確認したいことや知りたいことが出てくるでしょう。
本記事では、不動産売却の方法やコツを解説し、後悔しないように売買を進めるポイントを抑えていきます。売却の取り掛かりでするべきことや売却方法の種類、注意点、上手な売却のコツまで最初に知っておきたい事柄と、トラブルを避けつつ、より良い売却を目指すコツも解説します。スムーズな売買のスタートを切り、納得できる売買のためにお役立てください。
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【一覧】不動産を売却する方法
不動産売却を考えたときに、最初に押さえておきたいポイントや知っておきたい売却方法を、チェックリストにまとめました。それぞれの項目を、この後詳しく解説していきます。
| □ 周辺地域の不動産相場を調べる □ 売却方法を検討する ・仲介 ・買取 ・リースバック ・個人売買 □ 不動産会社を選ぶ・相談する |
不動産を売却する方法
不動産を売却する際、売却物件の周辺の不動産相場を調べ、売却価格の目安を把握しましょう。
次に、自身の事情や希望に沿った売却方法を検討し、信頼できる不動産会社に相談をすることが、不動産の適切な売却につながります。
周辺地域の不動産相場を調べる
具体的な売却方法を検討する前に、多くの人が気になるのは売却したい不動産の価格がどれくらいなのかというポイントかもしれません。価格の目安をつかむには、不動産情報サイトなどを利用して、周辺地域の物件相場を調べるという方法があります。
売却価格は自分の希望でつけられますが、相場に合わない価格では買主が見つかりにくいという結果を招きます。不動産価格は市場の需要や、物件のあるエリアの人気によって変動するため、昔はこれくらいだったという思い込みで売却を決断すると、売却に取り掛かる段階で計画が崩れてしまうため、注意が必要です。
相場を自分で調べるのは限界があるため、信頼できる不動産会社に査定を依頼すれば、今のその地域の市場価格で見積もってもらえるでしょう。
売却方法を検討する
ここからは具体的な不動産の売却方法を紹介します。代表的な方法として、「仲介」「買取」「リースバック」「個人売買」という主に4つの選択肢があります。市場の売却だけにとらわれず、自分や家族、周囲の状況や希望に合った方法を検討することが大切です。
それぞれの売却方法のメリットとデメリット、特徴をよく理解した上で、不動産会社と相談しながら決定することをおすすめします。
仲介
不動産売却の方法のひとつである「仲介」は、不動産会社に買主を探してもらい、売却まで仲介手続きをしてもらう方法です。契約の種類によって依頼の範囲が異なるため、違いを把握しておくことが大切です。仲介には以下の3つの媒介契約があります。
- 一般媒介契約
複数の不動産会社に仲介の依頼ができます。売主自身が買主を見つけることもできる自由度の高い契約です。 - 専任媒介契約
1社の不動産会社にのみ仲介を依頼する契約です。自分で買主を見つけることは可能ですが、他社に重複して依頼できません。他社の介入がなく、売却が不動産会社の売上に直結するため、積極的な売却活動を期待できます。 - 専属専任媒介契約
専任媒介契約と同様に1社のみ仲介を依頼する契約ですが、自分で買主を見つけることもできません。依頼した不動産会社のみが売却の交渉を担当します。この契約も、不動産会社の積極的な売却活動が期待できるメリットがあります。
それぞれの契約の特徴をつかみ、自身の売却に合うのはどの契約方法かをよく検討し、不動産会社と相談しながら進めましょう。
買取
買取は、不動産会社が直接物件を買い取ってくれる売却方法です。
この方法の大きなメリットは、買主が見つかるのを待つ必要がなく、不動産会社との売買契約が成立すれば、すぐに売却できる点です。
また、インターネットの不動産情報サイトやチラシに掲載されることがないため、売却活動や売却価格が他人に知られにくいというメリットもあります。プライバシーを重視する方には有効な売却方法といえるでしょう。
ただし、買取は市場相場やニーズ、建物や土地の条件など客観的な根拠を基に決まるため、自分の希望価格より売却価格が低くなることがあるため、早期の売却や秘密保持を優先したい場合に有効な選択肢のひとつとなります。この辺りを事前にふまえた上で検討すると良いでしょう。
リースバック
リースバックは、不動産会社に物件を売却した後、賃貸契約を結び、引き続きその家に住み続けられる売却方法です。
これにより、売却代金を手に入れながら、引っ越しをせずに現在の家での生活を続けられます。急に資金が必要な場合や、住み慣れた家から出られないような場合にメリットのある選択肢です。
ただし、リースバックにはいくつかの注意点があります。
ポイントは、売却後に支払う賃貸料金です。賃貸住宅になると固定資産税や維持管理費が発生しない代わりに、毎月家賃が発生します。
賃貸契約を結んだ後の家賃が、収入や資産に見合った額であるか、長期間にわたって家賃の支払いを続けられるかを、検討する必要があります。事前にしっかりとシミュレーションを行い、無理のない計画を立てることが大切です。
個人売買
個人売買は、親子や親族、友人などの個人間で不動産の売買を行う方法です。
知っている人が買主ですでに信頼関係があるため、簡単に売買が進みそうな印象があるかもしれません。しかし、不動産の売買には、専門的な書類の準備や法律的な知識が必要になるため、素人だけで進めるのは難しいといえます。
そのため、不動産会社に間に入ってもらい、取引を進めることをおすすめします。
また、親族や知人に売却する場合は、割安で譲りたいと考えるケースもありますが、市場価格より大幅に値下げすると贈与税がかかる可能性があります。
通常、市場価格の8割程度が値下げの限度とされています。将来、世代が変わったときにトラブルが起こらないよう、正式な売買契約書を作成し、関係書類、通帳上の支払履歴などを明確に残しておくことが大切です。
不動産会社を選ぶ・相談する
不動産会社を選ぶ際には、全国に支店がある大手不動産会社から小規模な昔ながらの不動産会社までいろいろあり、それぞれに特徴があります。
住みたい地域が決まっているなら、その地元で実績が豊富な不動産会社を選ぶのもアリ。地元の不動産だからこそ、知っている地域の特徴やアドバイスを得られる可能性があります。
また、先ほども紹介したような複数の売却方法について相談に乗ってくれるかも、会社選びのポイントにすると良いでしょう。
注意する点として、不動産会社に依頼した際の、査定金額は会社ごとに差異があります。査定で重要なのは、適正な価格です。高額査定の不動産会社が良い会社と思ってしまいがちですが、実際の市場価格と差異があれば売れ残る可能性もあり、最終的に値下げするようなケースもあります。冷静な判断が必要です。
自分で確認できるポイントでは、不動産会社のウェブサイトや情報サイトで、物件を魅力的に紹介しているかも確認しましょう。買い手の目線で物件をアピールできる会社は、売却を有利に進めてくれる可能性が高いといえます。
担当者との相性も大事な要素です。売却まで、何度も相談を重ねること、そして何より、不動産は売主の大切な資産であり、人生を左右しかねない売却であると理解している担当者が理想でしょう。
不動産売却｜後悔しないための注意点
不動産の売却は、長年住んだ家や思い出ある家を手放す決断でもあります。人生を左右するような大きな金額が関わるため、慎重に判断する必要があります。売却後に「売らなければよかった」と後悔しないためにも、事前に確認しておくべき重要な注意点を把握しておきましょう。
注意点①本当に売却だけが手段か考える
家の売却を後悔しないために、売却がベストな選択かは慎重に考える必要があります。
思い入れのある不動産を売却した場合、喪失感や罪悪感に襲われるケースや、引っ越し先の住み心地に不満が出るケースがあります。また、売却を急ぎ過ぎると、納得できない価格や条件で手放してしまうことが起こるかもしれません。
先ほど紹介した売却方法以外にも、家を賃貸に出して収益を得たり、土地を活用して資産運用したりといった方法もあります。
売却を急がない場合は、家族信託という選択肢も検討するとよいでしょう。
家族信託とは、信頼できる家族に不動産などの資産を任せる方法です。自分が判断できなくなったときに備え、元気なうちに話し合って決めた内容に基づいて、家族が資産を管理や処分をしてくれます。
さまざまな選択肢を考え、自分だけでは判断が難しい場合は、親族や信頼できる第三者、不動産会社に相談しましょう。
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注意点②兄妹・親戚とよく相談する
親や親族の家を相続して売却する際、普段仲が良い兄妹や親戚でも感情的になり、トラブルに発展することがあります。
「長男だから」 「遠方に住んでいるから」といった各人の言い分や立場もありますが、冷静に解決策を探ることが重要です。売却の可否や維持する場合の管理費用、売却手続きにかかる費用など、長期的な視点で話し合うことをおすすめします。
注意点③売却の条件をよく検討する
売却時には、売却価格だけでなく、その他の条件も十分に検討しましょう。
たとえば、先ほど紹介した「リースバック」は、不動産を現金化して相続対策をしたい方に向いた方法です。また、売却益を老人ホームの入居資金にして、入居までの期間を住み慣れた家で暮らすという方には便利な方法です。
ただし、一般的に、リースバックの契約は数年単位での更新となるため、賃料の上昇や条件変更のリスクがあることを理解しておく必要があります。契約時には、売却価格、賃料、契約期間、契約形態などの内容を十分に確認し、10年、20年と住み続けられるかを慎重に検討してから判断しましょう。
不動産売却｜早く・高く売るためのコツ
不動産売却を決断したら、売るためのコツを押さえて準備を進めることが大切です。効果的な工夫を行い、売却価格をできるだけ引き上げ、なおかつ短期間での売却を目指しましょう。
コツ①販売価格を多方面から検討する
少しでも高く売りたいという気持ちになりますが、価格を設定する際には、地域の相場だけでなく、さまざまな要素を考慮する必要があります。
地域の相場より高すぎると、売れ残ってしまう可能性が高まりますが、価格は単に相場だけで決まるものではありません。例を挙げると、築年数が5年以内の戸建てやマンションに比べて、10年を超える物件は売買価格が下がる傾向があります。
同じ駅を利用できるエリアでも、駅からの距離や立地条件（坂道や崖、旗竿地など）によって価値が異なります。地域の相場や希望価格に固執せず、周辺環境や物件の状況に見合った価格設定をじっくり検討しましょう。
コツ②不動産の魅力をアピールする
自分の住んでいる家や相続した家の魅力は、意外と気づかないことが多いものです。そのため、不動産会社の社員など、第三者の客観的な視点を取り入れて魅力を整理することが買主にアピールするコツです。
戸建てやマンションを売却する際には、不動産情報サイトに掲載される写真が印象を大きく左右するため、部屋の片づけをするなどして写真撮影にはこだわることをおすすめします。
不動産会社の担当者が撮影してくれることが多いですが、物件情報を見た人の視点を冷静に想像して「買いたい」と思えるような写真になっているかを、担当者と協力しながら準備しましょう。
また、売却情報をサイトに掲載すると、興味を持った買主候補が内覧に訪れることがあります。この際、家の中の「明るさ」や「清潔感」を意識して掃除などの対策をするのがポイント。家族では気づかない「家のニオイ」にも注意が必要です。絨毯やカーテンの取り換えや、ハウスクリーニングの検討など、より良い印象を与える工夫が、内覧時の印象をアップさせるコツです。
コツ③不動産会社とよく相談する
不動産会社の担当者は、売買のプロであり、売るための秘訣を熟知しています。
売主の希望やアイデアを主張することも大切ですが、最終目標の「売却」を成功させるためには、不動産会社とパートナーとして連携し、アドバイスをもらうことが売買成功へのコツといえます。
不動産売却は、担当者の手腕によって大きく成果が左右されます。担当者だけでなく、仲介を依頼している不動産会社の店長などもチームの一員です。しっかり対応してもらえるよう相談しながら進めることが、より良い結果につながります。
また、不動産会社との契約方法は、先に解説した「一般媒介契約」 「専任媒介契約」 「専属専任媒介契約」の3つです。
「一般媒介契約」は自由度が高い反面、不動産会社はその物件で他社と競合するため、物件への売買活動が制限されます。「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を選ぶことで、不動産会社は売買活動の提供がしやすくなるという面があります。
売主のニーズや状況に合う媒介契約を、不動産会社としっかり相談することが、納得できる売却につながるのです。
コツ④買取やリースバックも検討する
短期間で不動産を売却したい場合には、「買取」や「リースバック」も検討しましょう。
買取やリースバックの物件は市場に出回らないため、売却を考える際にあまり馴染みがないかもしれません。しかし、表に出にくいからこそ利用されている方法でもあります。
買取は、不動産会社が直接物件を購入するため早期売却が可能で、リースバックは売却後もそのまま住み続けられるため引っ越しを避けたい場合に有効です。
詳細や利点がよくわからない場合は、不動産会社に遠慮なく質問をして、売却方法の選択肢を広げることが大切です。最適な売却方法を選べるように、不動産会社にサポートを求め、より良い売却へつなげましょう。
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不動産売却の方法とコツを押さえて、より良い売却を目指そう
不動産売却には多くの疑問や不安がつきものですが、基本的な流れやポイントを押さえることで、スムーズな売却が可能です。本記事で紹介した方法やコツを参考にして売却準備を行ってください。
売却方法の検討や不動産会社の選定、売却価格の設定など、しっかりと計画を立てることで、より良い条件で売却を実現できます。信頼できる不動産会社に依頼し、相談を繰り返しながら、納得のいく売却を成功させましょう。
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横浜・湘南・横須賀の不動産（マンション・アパート・事務所・一戸建て・土地）売却 | ウスイホーム
| 監修者 海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） 【経歴】 ウスイホーム株式会社 取締役。 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 地域貢献活動にも力を入れ、2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会 不動産仲介士 試験問題監修委員 |
| 執筆者 ウスイホーム株式会社 広報チーム 1976年に神奈川県で創業。お客様と地域の発展のため、住宅に係わるあらゆるお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、新築戸建てや中古戸建てを検討・購入する際に役立つ最新情報を発信しています。 お問い合わせURL https://www.usui-home.com/contact |