大切な資産である不動産。「できるだけ高く、そしてスムーズに売却したい」と考えるのは当然のことです。しかし、不動産売却は専門的な知識が必要な場面も多く、何から始めれば良いのか分からないという方も少なくありません。
今回は、不動産売却の専門家監修のもと、基本的な売却方法の種類から、具体的な流れ、高く・早く売るためのコツ、さらには状況別の注意点まで解説します。
不動産売却を成功させるための第一歩として、ぜひお役立てください。
神奈川県で不動産売却をお考えの方へ
ウスイホームの不動産売却ならこちら
目次
不動産売却の方法│種類と選び方のコツ
不動産売却と一言でいっても、その方法は一つではありません。売主の状況や希望によって、最適な方法は異なります。まずは、どのような売却方法があるのか、それぞれの特徴を理解し、自分に合った選び方のコツを掴むことが重要です。
4つの不動産売却方法｜それぞれの特徴を解説
主な不動産売却の方法は、「仲介」「買取」「リースバック」「個人売買」の4つです。
それぞれのメリット・デメリットを把握し、ご自身の状況と照らし合わせてみましょう。
売却方法①「仲介」
「仲介」とは、不動産会社に依頼して、物件を買ってくれる買主を探してもらう方法です。不動産会社が売主と買主の間に入り、専門家として売却活動から交渉、契約、引き渡しまでをトータルでサポートしてくれます。
売却成功の最大のコツは、信頼と実績があるだけでなく、売却する地域に精通した不動産会社をパートナーに選ぶことです。
仲介のメリット
①市場価格に近い、高値での売却が期待できる
広く一般の購入希望者に向けて販売活動を行うため、市場の相場に近い価格、あるいはそれ以上で売れる可能性があります。「少しでも高く売りたい」と考えるなら、第一の選択肢となる方法です。
②不動産会社のサポートを受けながら売却活動ができる
広告活動、購入希望者との交渉、契約書の作成、引き渡しまで、専門的な知識が必要な手続きの多くを不動産会社に任せることができます。
③幅広い購入希望者に情報を届けられる
不動産会社は、SUUMOやHOME'Sといった大手ポータルサイトや、全国の不動産会社が閲覧する情報ネットワーク「レインズ」など、多様な販売経路を持っています。
これらのネットワークを駆使して幅広く物件情報を拡散するため、より多くの購入希望者の目に触れる機会が生まれます。結果として、より良い条件の買主が見つかる可能性が高まります。
仲介のデメリット
①売却までに時間がかかる
買主が見つかるまでの期間は、物件や市況によりますが、一般的に3か月～半年程度、場合によってはそれ以上かかることもあります。
②仲介手数料がかかる
売買契約が成立すると、成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
③内覧対応などの手間がかかる
購入希望者が現れるたびに、物件を見学してもらう「内覧」の対応が必要です。
週末の予定が拘束されたり、室内の掃除や片付けに気を配る必要があります。
売却方法②「買取」
「買取」とは、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法です。
市場で買主を探すのではなく、不動産会社が買主となります。
買取のメリット
①売却スピードが速い
最大のメリットは、現金化までの圧倒的な速さです。価格の合意さえできれば、最短で1週間から1か月程度で売買が完了します。急いで現金が必要な場合や、住み替えのスケジュールが迫っている場合に有効です。
②仲介手数料が不要
不動産会社が直接の買主となるため、成功報酬である仲介手数料（売買価格の3%＋6万円＋消費税が上限）がかかりません。
③近所に知られずに売却できる
広告活動を行わないため、「売りに出していること」を周囲に知られる心配がありません。プライバシーを重視したい方に向いています。
買取のデメリット
①売却価格が安くなる傾向がある
「仲介」に比べて、売却価格は低くなるのが一般的です。
不動産会社は、買い取った物件をリフォームするなどして付加価値をつけ、再販売することで利益を得ます。そのため、買取価格は市場価格の6割～8割程度が目安となります。
② 物件によっては買取を断られるケースもある
「買取ならどんな物件でも必ず売れる」というわけではありません。
不動産会社は、再販売して利益を出すことを目的としています。
そのため、あまりに特殊な物件や、法律上の問題が複雑すぎる土地、再販売が著しく困難と判断されるエリアの物件などは、買取自体を断られる可能性があります。
③悪質な不動産会社に当たるリスクがある
売主の「早く売りたい」という弱みにつけこむ悪質な不動産会社に当たる可能性があります。
必ず複数の不動産会社に「買取査定」を依頼し、提示された価格と担当者の対応を徹底的に比較、検討するようにしましょう。
参考記事：【プロ監修】不動産売却｜不動産会社の選び方・見極め方のポイント
売却方法③「リースバック」
「リースバック」とは、自宅を不動産会社や投資家に売却した後、その買主と賃貸借契約を結び、家賃を支払いながらそのまま家に住み続けることができる方法です。
「まとまった現金は必要だが、今の家には住み続けたい」「先に自宅を売却し、じっくり理想の転居先を探したい」といったニーズを持つ方におすすめです。
将来的に改めて購入することもできます。
リースバックのメリット
①慣れ親しんだ家に住み続けられる
最大のメリットは、売却後も引っ越しをせずに、今の生活環境を維持できる点です。お子様の学区を変えたくない場合や、愛着のある家を離れたくない場合に有効です。
②まとまった資金を一度に得られる
売却によって、まとまった現金を一括で手に入れることができます。老後の生活資金、事業資金、借金の返済など、様々な用途に活用できます。
③固定資産税などの維持費が不要になる
所有者ではなくなるため、毎年かかる固定資産税や都市計画税、マンションの場合は管理費・修繕積立金などの負担がなくなります。
リースバックのデメリット
①毎月の家賃が発生する
売却後は賃貸として住むため、当然ながら毎月の家賃支払いが発生します。
②売却価格は市場価格より安くなる
「買取」と同様に、売却価格は市場価格よりも低くなる傾向があります。
③長期的に住み続けられるとは限らない
リースバックの賃貸借契約には、契約の更新で住み続けられる「普通借家契約」と契約の更新がない「定期借家契約」の２つがあります。
普通賃貸借契約であれば、原則住み続けることができますが、一方で定期借家契約の場合、ずっと住み続けられる保証はありません。
貸主と借主が合意すれば再契約できますが、長期間住むことを前提とする場合は普通借家契約を選ぶと良いでしょう。
売却方法④「個人売買」
個人売買とは、不動産会社を介さずに、知人や親族などと直接売買契約を結ぶ方法です。
仲介手数料がかからないというメリットがある反面、次のようなリスクが伴います。
個人売買のデメリット
①トラブルのリスクが非常に高い
専門知識がない個人間での取引は、トラブルの温床です。価格設定の妥当性、契約書の不備、物件の欠陥（契約不適合責任）をめぐる争いなど、後々大きな問題に発展するリスクが極めて高いです。
②全ての工程を自分で行う必要がある
適正な売買価格の調査、法的に有効な契約書の作成、代金決済、所有権移転登記の手配など、専門的で煩雑な手続きをすべて自分たちで行わなければなりません。
③住宅ローンを利用しにくい
買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関は審査の過程で、宅地建物取引業者が作成した重要事項説明書や売買契約書を求めます。これらがない個人売買では、ローンの審査が通らない可能性が高くなります。
これらのことから、専門知識がない場合はリスクが非常に高いと言えます。
不動産取引に関する十分な知識があり、かつ買主が親族など信頼できる相手に限定される場合に検討しましょう。
【プロ解説】仲介と買取、不動産を売却するならどちらの方法がおすすめ？
「仲介と買取、メリット・デメリットは分かるけど、自分の場合はどうなんだろう…」
そんな疑問を解決するため、ウスイホームの不動産売却のプロが「どのような人に、どちらがおすすめか」を、動画で分かりやすく解説しています。まずは、その核心となるポイントをご紹介しましょう。
【この動画で分かることリスト】
- 「仲介」と「買取」の決定的な違い
- 「仲介」のメリット・デメリット
- 「買取」のメリット・デメリット
- 「仲介」と「買取」がおすすめな人
- 不動産屋のこんな口車には要注意
これらのテーマをもとに、文章だけでは伝えきれないプロならではの視点を、10分ほどの動画に凝縮しました。
ご自身の状況と照らし合わせながら最適な選択をするための、決定的なヒントがきっと見つかるはずです。ぜひ、動画で詳細をご確認ください。
参考動画：不動産のプロが解説する仲介・買取のメリット・デメリットはこちら（拓ちゃんねる│ウスイホーム）
不動産売却の方法│7ステップで解説する売却の流れ
不動産売却は、一般的に以下のようなステップで進みます。全体像を把握しておくことで、計画的に、そして安心して売却活動に臨むことができます。
ここでは仲介での不動産売却を例に、その手順を確認していきましょう。
①不動産会社への査定依頼
まずは、売却したい不動産がいくらで売れそうか、プロの目線で価格を算出してもらう「査定」からスタートします。
・ 机上査定（簡易査定）：物件情報（住所、面積、築年数など）をもとに、周辺の相場や過去の取引事例からおおよその価格を算出します。
・ 訪問査定：実際に不動産会社の担当者が現地を訪れ、物件の状態（日当たり、眺望、室内の綺麗さ、設備の状況など）を細かく確認し、より精度の高い査定価格を算出します。
成功のコツは「複数の会社に査定を依頼すること」です。
1社だけの査定では、その価格が適正かどうか判断できません。最低でも3社以上に依頼し、査定価格とその根拠を比較検討することが、高値売却への第一歩です。
②媒介契約の締結と売出価格の決定
査定結果や担当者の対応などを比較し、売却を任せる不動産会社が決まったら、「媒介契約」を結びましょう。媒介契約には3つの種類があります。
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる、最も自由度の高い契約方法です。また売主自身で買主を見つけることも可能です。
複数の会社で対応力を比較したい、競わせて少しでも高く売却したい方に適しています。
注意点として、不動産会社にはレインズ（全国の不動産会社だけが閲覧できる物件情報サイト）への登録や、定期的な活動報告の義務はありません。
さらに複数の不動産会社とのやり取りにその都度手間がかかることも考慮する必要があります。
専任媒介契約
専任媒介契約は、1社の不動産会社に絞って売却を任せる契約です。
不動産会社には2週間に1回以上の活動報告と7日以内のレインズ（全国の不動産会社だけが閲覧できる物件情報サイト）への物件の登録が義務付けられており、熱心な販売活動が期待できます。売主自身で買主を見つけることも可能です。
窓口が1社のみのため、やり取りがスムーズで状況を把握しやすい点も特徴です。
信頼できる1社を見つけ、二人三脚で売却を進めたい方や、販売状況の報告を定期的に受け、進捗をきちんと把握したい方におすすめです。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、1社の不動産会社に売却の全てを任せる、最も拘束力の強い契約方法です。売主自身で買主を見つけること（自己発見取引）はできない一方、不動産会社には1週間に1回以上の活動報告と5日以内のレインズ（全国の不動産会社だけが閲覧できる物件情報サイト）への不動産情報登録が義務付けられます。
不動産会社としては確実に仲介手数料を得られる契約で熱心な販売活動が期待できるため、スピードを最優先したい方に適しています。
それぞれの契約の特徴をつかみ、自身の売却に合うのはどの契約方法かをよく検討し、不動産会社と相談しながら進めましょう。
契約を結んだら、担当者と相談しながら、実際に売り出す価格である「売出価格」を決定します。査定価格を参考にしつつ、売主の希望や売却戦略を盛り込んで最終決定します。
③売却活動の開始
媒介契約と売出価格の決定後、いよいよ売却活動がスタートします。不動産会社は、以下のような様々な方法で買主を探します。
- 不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME'Sなど）への掲載
- 自社ホームページへの掲載
- 不動産流通機構「レインズ」への登録（※専任・専属専任媒介の場合）
- 新聞折り込みチラシやポスティング
- 既存顧客への紹介
購入希望者から問い合わせがあれば、物件を見学してもらう「内覧（オープンハウス）」の対応が必要になります。
④購入申込と条件交渉
内覧などを経て、購入したいという希望者が見つかると、「購入申込書（買付証明書）」が提出されます。ここには、購入希望価格や引き渡しの希望日、住宅ローンの利用の有無などの条件が記載されています。
価格やその他の条件について、売主の希望と異なる場合は、不動産会社を通じて交渉を行います。双方が納得できる条件で合意を目指します。
⑤売買契約の締結
価格や引き渡し条件など、全ての条件で合意に至ったら、買主と「不動産売買契約」を締結します。契約時には、宅地建物取引士から重要事項説明を受け、契約書の内容を十分に確認します。
契約締結の際には、買主から売買代金の一部として「手付金」を受け取ることが一般的です（売買価格の5〜10%程度）。
⑥決済と物件の引き渡し
契約書に定めた日時に、残代金の決済と物件の引き渡しを行います。
通常、買主が利用する金融機関などに関係者（売主、買主、不動産会社担当者、司法書士など）が集まり、手続きを行います。
この日、買主から残りの売買代金を受け取り、同時に所有権移転登記の手続きを司法書士に依頼し、物件の鍵を買主に渡して、全ての取引が完了となります。
⑦確定申告
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、売却した翌年に「確定申告」を行い、納税する必要があります。
譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)
取得費（物件の購入代金など）や譲渡費用（仲介手数料など）が売却価格を上回り、利益が出なかった場合は、原則として確定申告は不要です。ただし、特定の特例を利用して税金の還付を受けられる場合もあるため、税務署や税理士に確認することをおすすめします。
参考記事：【図解】不動産売却の流れとポイント｜査定調査～売却まで
不動産売却の必要書類
不動産売却をスムーズに進めるためには、事前の書類準備が重要です。売却の相談から引き渡しまでに、主に以下の書類が必要となります。
【権利に関する書類】
- 登記済権利証 または 登記識別情報通知書（いわゆる「権利証」。所有者本人であることを証明する最も重要な書類）
- 実印 および 印鑑証明書（契約時や登記手続きに使用。発行から3か月以内のもの）
【物件に関する書類】
- 固定資産税納税通知書 および 固定資産評価証明書（税金の計算や登記費用の算出に使用）
- 間取り図、測量図（購入時のものがあれば準備。特に土地・戸建てでは重要）
- 建築確認済証 および 検査済証（建物が法的に正しく建築されたことを証明する書類）
【本人確認のための書類】
- 本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカードなど）
- 住民票（登記簿の住所と現住所が違う場合に必要）
※この他にも、マンションの場合は管理規約など、物件の種類によって必要な書類が異なります。事前に不動産会社に確認しておくと安心です。
参考記事：【プロ監修】不動産売却の必要書類一覧｜取得方法や費用まで徹底解説
不動産売却の費用
不動産売却では、売却代金がそのまま手元に残るわけではなく、様々な費用や税金がかかります。主なものは以下の通りです。
【売却時にかかる主な諸費用】
- 仲介手数料
売買を仲介してくれた不動産会社へ支払う成功報酬です。売却費用の中で最も大きな割合を占めます。
（計算式：売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税 が上限） - 印紙税
売買契約書に貼付する印紙代です。売買価格によって金額が決まります。 - 抵当権抹消費用
住宅ローンが残っている場合に、抵当権を抹消するための登記費用です。司法書士へ依頼する報酬も含まれます。 - その他
必要に応じて、ハウスクリーニング費用、測量費用、建物の解体費用などがかかる場合があります。
参考記事：不動産売却の費用一覧｜空き家・リースバック・資産運用などの資産活用法
【利益が出た場合にかかる税金】
- 譲渡所得税・住民税
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合にのみ、その利益に対して課税されます。赤字だった場合はかかりません。
※マイホームの売却では、利益から最大3,000万円を控除できる特例などがあり、税金がかからないケースも多くあります。
参考記事：不動産売却でかかる税金一覧とポイント解説
不動産売却の方法｜早く・高く売るためのコツ
せっかく不動産を売却するなら「できるだけ早く売りたい」、「少しでも高く売りたい」と思う売主の方は多いでしょう。ここでは、売却を成功に導くための具体的なテクニックを「早く売る」「高く売る」という2つの視点から解説します。
不動産売却│早く売るための6つのコツ
まずは不動産をできるだけ早く売りたい方に有効な6つのコツをご紹介します。
コツ①：販売価格を多方面から検討する
相場よりも高すぎる価格設定は、売れ残る最大の原因です。不動産会社の査定価格だけでなく、自分でポータルサイトなどをチェックし、同じエリアの類似物件がいくらで売り出されているか、どのくらいの期間掲載されているかを確認しましょう。客観的な視点で「売れる価格」を見極めることが、早期売却の鍵です。
コツ②：「買取保証付き仲介」の活用
「買取保証付き仲介」とは、一定期間「仲介」で売却活動を行い、もし期間内に売れなかった場合に、あらかじめ約束した価格で不動産会社が「買取」をしてくれるサービスです。
「高く売れる可能性がある仲介のメリット」と「必ず売れる買取の安心感」を両立できるため、住み替えなどで売却期限が決まっている場合に有効な方法です。
コツ③：買取やリースバックも検討する
とにかく現金化を急ぐ事情がある場合は、初めから「買取」を選択するのが最も早い方法です。仲介のように買主を探す必要がなく、価格交渉がまとまればすぐに売買が成立します。また、売却後も住み続けたいという希望があるなら「リースバック」も有力な選択肢となります。
コツ④：事前に「インスペクション（建物状況調査）」を実施する
インスペクションとは、専門家が建物の劣化状況や欠陥の有無を調査することです。
売却前に実施し、その結果を買主に開示することで、物件への信頼性が高まります。
買主は安心して購入を決断できるため、結果的にスムーズな売却に繋がりやすくなります。特に築年数が古い戸建てなどは効果的です。
コツ⑤：専任媒介契約で「1社」に集中投下させる
早く売りたい場合、窓口を1社に絞る「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」が有利に働くことがあります。不動産会社は、自社で必ず仲介手数料を得られるため、広告費などの販売コストを積極的に投下し、熱心に売却活動を行ってくれる傾向があります。
コツ⑥：必要書類を早めに準備
売却活動中や契約時に必要となる書類は多岐にわたります。
例えば、「登記済権利証（または登記識別情報）」「測量図」「建築確認済証」などは、いざという時に見つからないことも。事前にリストアップし、早めに準備しておくことで、いざ買主が見つかった際に手続きをスムーズに進めることができます。
不動産売却│高く売るための5つのコツ
不動産の売却価格を最大限に引き上げるための戦略です。
ここでは、戸建てやマンション、土地の売却に共通して役立つコツをご紹介します。
コツ①：戦略的な売却価格の設定
高値売却を目指す場合でも、相場を無視した価格設定は逆効果です。
相場の範囲に収めながらも値引き交渉に応じられる価格にしておくと、相手からの心象も良くなり成約につながる可能性が高まります。
不動産会社の担当者と密に連携し、最適な価格を探りましょう。
コツ②：売却する不動産の第一印象を最大化する
不動産を売却する際のコツとして、第一印象は重要なポイントです。
戸建てやマンションの場合は、売却する物件に家具や照明、小物を配置してモデルルームのように演出する「ホームステージング」も有効です。
また土地を売却する際には、草刈りや樹木の選定といった管理を徹底しておきましょう。
コツ③：不動産の魅力を伝える「アピール資料」の作成
ポータルサイトの写真や情報だけでは伝わらない、実際に不動産の「魅力」を伝えるオリジナル資料を作成するのも効果的です。例えば、以下のような内容です。
- 周辺施設の利便性（スーパーの特売日、おすすめの飲食店、病院の診療時間など）
- 時間帯ごとの日当たりの変化
- 子育て環境の良さ（公園、学校、習い事など）
- 実際に住んで感じた快適さ（風通しの良さ、静かさなど）
内覧時に配布することで、他物件との差別化を図るだけでなく、後に買主が振り返って検討する際にも役立ちます。本格的な資料を作成せずとも、内覧時にこれらの魅力を口頭で伝えられるよう準備しておくだけで効果的です。
コツ④：その地域に強い不動産会社を選ぶ
不動産会社と一言でいっても、エリアや得意な物件種別（マンション、戸建て、土地など）は様々です。売却したい物件と同タイプの取引実績が豊富で、そのエリアの市況に精通している会社を選びましょう。会社の規模だけでなく、担当者の熱意や提案力も不動産売却における重要な要素です。
参考記事：【プロ監修】不動産売却｜不動産会社の選び方・見極め方のポイント
コツ⑤：不動産が売却しやすい「繁忙期」のタイミングを狙う
不動産市場にも繁忙期があります。一般的に、新生活が始まる前の1月〜3月や、人事異動が多い9月〜11月は、購入希望者が増える傾向にあります。このタイミングに合わせて売却活動を開始できるよう、逆算して準備を進めることで、高値での売却が期待しやすくなります。
参考記事：【プロ監修】不動産売却のタイミングとは？市場・税金や控除・相続や生前贈与
状況・物件別の不動産売却のコツと注意点
不動産売却は、売主の状況や物件の種類によって、押さえるべきポイントが異なります。
ここでは代表的なケース別に、成功のコツと注意点を解説します。
【状況別のコツ】6つのケースで見る売却の注意点
ケース①：住み替えによる不動産売却
現在の家を売却し、新しい家を購入する「住み替え」では、「売り」と「買い」のタイミング調整が最大の鍵となります。
・ 売り先行
先に今の家を売却する方法です。売却資金を新居の購入資金に充てられるため、資金計画が立てやすくなります。ただし、売却から新居への入居までに期間が空くと、仮住まいが必要になる場合があります。
・ 買い先行
先に新居を購入する方法で、気に入った物件をじっくり探せるのがメリットです。
一方で、今の家が想定通りに売れないと、二重ローンになるリスクもあります。
どちらの方法にも一長一短があります。自己資金の状況やローンの残債、新居への希望などを整理し、不動産会社と綿密に計画を立てることが重要です。
ケース②：相続した不動産の売却
親などから不動産を相続した場合、いくつかの注意点があります。
①遺産分割協議
相続人が複数いる場合、売却する前に「遺産分割協議」を行い、誰が不動産を相続するのか、売却代金をどのように分けるのかを全員で合意し、「遺産分割協議書」を作成する必要があります。
②相続登記
不動産の名義を、亡くなった方から相続人へ変更する「相続登記」が必須です。これが完了しないと売却活動はできません。
③ 特例の活用
相続した空き家を売却する場合、「相続空き家の3,000万円特別控除」など、税制上の優遇措置を受けられる可能性があります。適用には条件があるため、税理士や不動産会社に相談しましょう。
参考記事：相続した不動産をスムーズに売却！流れ・税金・注意点まで解説
ケース③：離婚による不動産売却
離婚に伴う不動産売却では、財産分与が大きなポイントになります。
①住宅ローンの残債確認
まずは住宅ローンがいくら残っているかを確認します。売却価格がローン残債を上回る「アンダーローン」か、下回る「オーバーローン」かで進め方が大きく異なります。
②オーバーローンの場合
売却してもローンを完済できないため、自己資金で不足分を補う必要があります。それが難しい場合は、任意売却などの方法を検討することになります。
③財産分与の合意
売却によって得た利益（または残った負債）をどのように分けるか、事前に夫婦間で明確に合意しておくことがトラブル回避の鍵です。合意内容は必ず公正証書などの書面に残しておきましょう。
参考記事：【専門家監修】離婚時の不動産売却で後悔しない進め方｜財産分与・ローン・税金まで解説
ケース④：空き家の売却
①所有者名義の確認と変更
不動産を売却できるのは、登記簿上の名義人本人のみです。
特に相続した空き家の場合、亡くなった親名義のままでは売却できません。
必ず事前に「相続登記」を済ませ、ご自身の名義に変更しておく必要があります。
②空き家の定期的な管理
空き家の資産価値を維持するためにも、定期的な清掃が必要です。
管理せずに放置し、倒壊の危険などがあると行政から「特定空家」に指定されることがあります。その場合、税金の軽減措置が適用されなくなり、固定資産税が最大で6倍に跳ね上がるリスクがあります。
ケース⑤：認知症になった親の不動産売却
①子供の代理売却は不可、成年後見制度が必須
親が認知症で意思能力がない場合、たとえ子供であっても親名義の不動産を代理で売却することはできません。一般的な委任状も無効です。唯一の正規な方法は、家庭裁判所に申し立てを行い、法的な代理人である「成年後見人」を選任してもらうことです。
②後見人でも売却は自由ではない、裁判所の許可が必要
成年後見人に選任された後も、すぐに不動産を売れるわけではありません。
特に、親が住んでいた家を売却するには、「介護費用のため」など売却の必要性を証明し、別途「家庭裁判所の許可」を得る必要があります。
この一連の手続きには数か月以上かかるため、売却の必要性が生じたら一日も早く専門家へ相談しましょう。
ケース⑥：住宅ローン支払い中の不動産売却
①ローンを完済しないと売れない
売却代金でローンを全額返済し、金融機関の担保権（抵当権）を抹消することが絶対条件です。
②売却価格で足りない場合は自己資金が必要
売却価格がローン残高を下回る（オーバーローン）場合、その差額を自己資金で補えなければ、売却そのものができません。
【物件別の不動産売却のコツ】
一戸建て売却特有のコツ
①土地と建物の両面からアピール
戸建ての価値は、建物と土地の相乗効果で決まります。それぞれの魅力を掛け合わせ、買主が「ここで暮らす価値」を具体的にイメージできるようにすることが重要です。
建物なら間取り、設備、リフォーム履歴など、土地なら広さ、形状、日当たり、接道状況などの魅力をあわせてアピールしましょう。
②土地の境界を明確にしておく
土地の境界線が曖昧なままでは、買主は将来の隣地トラブルを懸念します。
事前に土地家屋調査士に依頼して「境界確定測量」を行い、隣地所有者と合意した「境界確認書」を取り交わしておくことが理想です。
③庭や外構の手入れで第一印象を上げる
一戸建ては、買主が最初に目にする「外観」が物件の第一印象を決定づけるため、マンション以上に手入れが重要です。外壁や駐車場の洗浄、庭木の剪定や雑草の処理などきちんと管理・清掃を行いましょう。
特に、雑草が伸びやすい夏場や落ち葉が増える秋口は、管理状態が悪い印象を与えがちです。
④「再建築不可物件」でないかを確認する
これは特に古い戸建ての場合に重要な確認事項です。建築基準法上の道路に敷地が2m以上接していない場合、現在の建物を解体すると新しい家を建てられない「再建築不可物件」の可能性があります。
この条件に当てはまると資産価値が大きく変わるため、売却活動を始める前に必ず不動産会社に調査を依頼しましょう。
マンション売却特有のコツ
①管理状態をアピール
マンションは管理状態が重視されます。
管理規約や長期修繕計画、修繕積立金の状況などを明確に提示し、管理体制の良さをアピールしましょう。
②同じマンション内・近隣の「競合物件」を徹底的に調査する
マンション売却では、同じ建物内の売り出し中物件が最も直接的な競合相手です。不動産ポータルサイトなどで、それらの物件が「いくらで、どのくらいの期間」売りに出されているかを常にチェックしましょう。競合物件の価格や特徴を把握することは、ご自身の売却価格や販売戦略を立てる上で重要な指標となります。
③共用部分の魅力を伝える
エントランス、宅配ボックス、ゲストルーム、キッズスペース、ゴミ置き場の清潔さなど、共用部分の充実はマンションならではの魅力です。内覧時には、お部屋の中だけでなく、充実した共用施設や管理の行き届いた様子も忘れずに案内しましょう。
④専有部分の「強み」を明確にアピールする
同じマンション内に売り出し中の部屋（競合物件）がある場合、埋もれないようにご自身の部屋ならではの「強み」を強調することが重要です。
角部屋、上層階で眺めが良い、一階のため階下への足音を気にしなくて良いなど、強みがあれば積極的にアピールしましょう。
土地売却特有のコツ
①土地の価値を明確にする
土地の売却では、「その土地にどのような建物を建てられるか」が最も重要です。用途地域や建ぺい率、容積率といった法的な規制を正確に把握し、買主に提示する必要があります。
②土壌汚染や土地の地盤を調査する
買主が最も懸念する土壌汚染や地盤の不安は、売主側で事前に調査し、情報を開示するのが得策です。リスクの不透明さを解消することで物件の信頼性が増し、安全でスムーズな取引を実現します。
③広い土地は分筆する
「分筆（ぶんぴつ）」とは、登記簿上で一つの土地を、複数の土地へと法的に分割する手続きのことです。
広すぎて高額な土地は、複数の区画に分筆して売り出すことで、個人を含む一般の買い手にも手が届きやすくなり、購入者層が格段に広がります。結果として、合計売却額が分筆前より高くなる効果も期待できます。
④確定測量の実施
土地の面積を正確に把握し、隣地との境界を確定させる「確定測量」は、ほぼ必須と言えます。測量図がないと、買主は安心して購入できません。
⑤古家がある場合は解体も検討
土地として売る場合、上に建っている古家はマイナス要因になることがあります。買主側の解体費用負担や手間をなくすため、更地にしてから売却した方がスムーズに進むケースもあります。ただし、解体費用がかかるため、不動産会社と費用対効果を相談して判断しましょう。
参考記事：【プロ監修】戸建ての解体費用とは？費用・期間・注意点を解説
不動産売却ならウスイホームにご相談を
不動産売却をお考えなら、ぜひウスイホームにご相談ください。ウスイホームは1976年の創業以来、横須賀・湘南・横浜エリアを中心に、長年培った豊富な経験と実績を基に、地域密着型の安心できるサービスを提供しています。
無料でできる一括査定サービスを通じて、お客様の物件に最適な売却プランをご提案いたしますので、不安や疑問を解消しながら、安心して売却を進めていただけます。ぜひ一度お問い合わせください。
▼横須賀・湘南・横浜エリアで不動産の売却についてのご相談はこちら▼
神奈川の不動産（マンション・アパート・事務所・一戸建て・土地）売却 | ウスイホーム
不動産を高く、早く売りたいなら信頼できる不動産会社選びが成功のコツ
不動産売却は、人生における大きなイベントの一つです。そして、その成否は、どの不動産会社をパートナーに選ぶかにかかっていると言っても過言ではないでしょう。
今回ご紹介した4つの売却方法、7つのステップ、そして高く・早く売るための数々のテクニック。これらを最大限に活かすためには、あなたの状況を深く理解し、的確な戦略を立て、力強く実行してくれる不動産会社の存在が不可欠です。
複数の会社に査定を依頼し、その提案内容や担当者の人柄をじっくりと比較検討することから始めてみてください。
| 監修者 海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会 不動産仲介士 試験問題監修委員 |
| 執筆者 ウスイホーム株式会社 広報チーム 1976年に神奈川県で創業。お客様と地域の発展のため、横浜・湘南・横須賀エリアで不動産売却のお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、不動産売却を検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL https://www.usui-home.com/contact |