不動産の売却を検討し始めたものの、書類を揃える手間がプレッシャーになってしまうケースがあるかもしれません。まずは、必要書類をざっと一覧確認し、どのように使うから必要なのか、ないものはどうすればよいかを把握しましょう。
本記事では、不動産売却に必要書類について詳しく解説し、各書類の取得方法や、なぜ必要かにも触れています。自分一人で揃えるのは大変と感じたら、不動産会社に相談し、サポートを受けながら必要書類を整えるのも一つの手段です。スムーズな売却のためにぜひ参考にしてください。
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【一覧】不動産売却を依頼するときに必要な書類
| 【一覧】不動産売却を依頼時に必要な書類 ・本人確認書類 ・印鑑（認印でも可能） ・土地、建物の権利証（登記識別情報通知書） ・ローン残高証明書（住宅ローンの残債がある場合） ・建物に関する書類 ・物件購入時の契約書や重要事項説明書 ・間取り図 ・物件のパンフレット ・付帯設備表および告知書 ・建築確認済証や検査済証 ・耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書 など |
一般的に、戸建てを売却する際には、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、不動産会社に売却の仲介役を依頼する契約です。この契約を行うことで、不動産会社が、インターネット上に不動産情報を掲載するなどの対応をとってくれるようになります。
※不動産の条件や売主の状況などにより、必要書類の追加があったり、提出するタイミングが異なったりする場合があります。
不動産売却を依頼するときに必要な書類とポイント
不動産売却を依頼する際には、まず、不動産会社と「媒介契約」を結ぶための書類を揃える必要があります。必要な書類はどうやって取得するか、なぜ必要なのかを把握しておくと書類を理解しながら準備ができます。
物件の種類や状況によって必要な書類が異なるケースがあるため、不動産会社の担当者と密にコミュニケーションをとりながら進めることがスムーズに進めるコツです。
本人確認書類
不動産会社が媒介契約を結ぶ際には、売主が本人であることを確認するための書類が必要です。マイナンバーカード、運転免許証、パスポートなどの写真付きの書類がこれに当たります。
もし、写真付きの書類がない場合は、健康保険証と戸籍抄本や住民票など、2点の書類が必要となるケースが一般的です。事前に不動産会社に確認し、必要な組み合わせを確認しておきましょう。
書類が不足するとさまざまな手続きが遅れる可能性があるため、早めの準備が大切です。また、念のため書類有効期限も確認しておくと安心です。
印鑑（認印でもよい）
不動産売買では、実印を使わなくてはと思いがちですが、媒介契約の際は認印で十分です。買主との売買契約には、印鑑証明書と共に実印が必要になります。
認印は安価なものでも構いませんが、シャチハタなどのスタンプ式印鑑は使用できないため注意が必要です。
また、このタイミングで実印が印鑑登録されているかを確認しておきましょう。売却手続きが滞らないよう、印鑑の種類と用途を理解して準備しましょう。
土地・建物の権利証（登記識別情報通知書）
不動産の「権利証」という呼び名は俗称で、正式には登記済証または登記識別情報通知書のことです。
平成17年の不動産登記法の改正により名称が変わり、改正前に取得した不動産には「登記済証」、それ以降の取得では「登記識別情報通知書」が交付されています。
これらの書類は、法務局から登記名義人に交付され、不動産の所有を証明する非常に重要な書類です。万が一紛失してしまった場合には、再発行はできません。
法務局の「事前通知措置」を利用するか、司法書士か公証人に「本人確認情報」の作成を依頼することで代替えすることになります。
もし、書類がない場合は、早急に不動産会社の担当者に相談しましょう。
参考：登記済証（権利証）を紛失したのですがどうしたらよいのですか｜法務局
ローン残高証明書（住宅ローンの残債がある場合）
住宅ローンが残っている場合、ローン残高証明書が必要です。
この証明書は、金融機関に依頼して発行してもらうもので、売却時にローンの残債がいくらあるかを確認するために用います。また、返済予定表が代わりに使用できるケースもあるため、不動産会社に事前に確認しましょう。
なお、毎年10月頃に金融機関から、住宅ローン控除用に残高証明書が送付されるので、それを活用することもできます。
ローンの残債を確認することで、売却が可能かの判断や、価格設定の参考になります。
建物に関する書類｜間取り図
住宅の購入希望者にとって間取り図は非常に重要な情報です。
物件の広さや部屋の配置、家族の部屋割りなどをシミュレーションしながら確認する材料です。売却時には必須の図といえるでしょう。
もし手元に間取り図がない場合は、家を建てた工務店に問い合わせてみましょう。古い物件でも、図面が保管されている場合があります。
見つからない場合は、不動産会社に間取り図の作成を依頼することが可能です。
建物に関する書類｜物件購入時の契約書や重要事項説明書
重要事項説明書は物件取得時に、細かな情報を読み合わせて確認した際の書類です。
これらには、物件の所有者情報や住所・面積・建物の構造・権利関係、都市計画法や建築基準法に基づく規制、災害警戒区域、ガス・水道・電気・下水などのライフラインの状況など、物件全体の情報が網羅されています。
同時に非常に大切な情報となるのが、住宅や土地に関するマイナス面の情報です。例えば、建物の雨漏り、土地の状態や形状に関する点、近隣に関する情報などが挙げられます。これらは売却にマイナスになるため、隠したいところです。
しかし、記載しないまま契約や売却ができたとしても、事実が分かった時点で、売主が損害賠償の義務を負うことになります。これは売却後や引き渡し後であっても適応される他、仲介する不動産会社が記載し損ねた場合も、売主の責任となるのが通常であるため、誠実な対応が必須といえるでしょう。
物件が売れたときには、新しい重要事項説明書が作成されます。しかし、自分が取得したときの重要事項説明書があれば、作成がスムーズになるというメリットがあります。もしない場合は、早めに不動産会社に相談しましょう。
建物に関する書類｜建築確認済証や検査済証
建築確認済証と検査済証は、建物が建築基準法に適合して建てられているという証明です。
建築確認済証は、住宅の建築工事開始前に申請し、建築確認済証が発行されたら工事にとり掛かれる書類です。
検査済証は、建物が完成した後に、完了検査を経て発行され、建物が基準に適合していることを証明します。
もしこれらの書類が手元にない場合は、指定検査機関に依頼して「報告書」を作成してもらいます。古い建物ではこれらの書類がない場合もあるため、早めに確認し、不動産会社に相談し対策をとりましょう。
参考：検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」について - 国土交通省
建物に関する書類｜付帯設備表および告知書
付帯設備表は、物件に設置されている設備に関する情報を記載した書類です。
たとえば、給湯器やビルトインの食洗器、浴室乾燥機などの設備の設置状況や、不具合の有無が記載されます。エアコンなどの電気製品の設備をそのまま残して引き渡す場合にも、設備の有無と不具合などの状況の記載が必要です。
告知書は、物件自体やその周辺環境に関する問題点を記載する書類で、将来のトラブルを防ぐために、必要な事項を漏れなく記載することがポイントになります。
一般的にこれらの書類は、不動産会社のサポートを受けながら売主が記載し、作成は不動産会社が行います。担当者と相談しながら進めましょう。
建物に関する書類｜耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書
耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書は、住宅の耐震性やアスベスト（石綿）の使用有無を証明する書類で、書類の作成には事前に専門家の調査が必要です。
旧耐震基準で建設されている1981年以前の建物は、耐震診断報告書があると買主にとって安心材料となり、売却時のアピールポイントにもなります。これらの書類は義務ではありませんが、用意しておくと信頼性を高めることができます。
参考：アスベストや耐震診断の重要事項説明 - 公益社団法人 全日本不動産協会
建物に関する書類｜物件や設備に関するパンフレットや説明書
物件に関するパンフレットや設備の取扱説明書は、不動産会社が物件のデータを作成する際に役立ちます。建売住宅の場合、パンフレットやチラシには建物の構造や面積、間取りなどの詳細が記載されています。これらがあればスムーズに情報をまとめ、販売のための資料を早く作成できるのです。
また、家の設備の取扱説明書も買主に引き渡したいものです。インターネットで説明書は閲覧できますが、紙の説明書を揃えておけば、丁寧で信頼できる印象を与えることができ、売却時のイメージアップにつながるでしょう。
不動産売却｜売買契約時に必要書類とポイント
| 【一覧】売買契約時に必要な書類 ・本人確認種類/住民票 ・実印/印鑑証明書 ・登記済証または登記識別情報 ・確定測量図、境界確認書 ・銀行口座の通帳 ・抵当権抹消書類 ・固定資産税納税通知書、固定資産税評価証明書 |
不動産会社との媒介契約の際に揃える書類より少ないのが、売買契約時の書類です。
しかし、「確定測量図・境界確認書」や「抵当権抹消書類」は事前に準備する必要があります。不動産会社の担当者と相談をして早いうちに作成しましょう。それぞれを詳細に解説します。
本人確認書類/住民票
すでに媒介契約で本人確認が済んでいるので、再度の本人確認書類が必要かどうかは不動産会社に確認しましょう。
住民票は、売買物件の住所と、印鑑証明に記載されている住所が異なる場合に必要になります。有効な住民票は発行から3カ月以内です。
住民票は市役所や区役所で発行できますが、近年ではオンラインやコンビニでも取得できます。
実印/印鑑証明書
実印と印鑑証明書は、不動産売買契約書に押印する際に必要で、印鑑証明書は、その印鑑が市町村の役所に登録された実印であることを証明する書類です。
登記申請書に添付する印鑑証明は、発行日から3カ月以内のものを用意する必要があります。
印鑑証明書は役所の窓口で取得できるほか、マイナンバーカードを使ってコンビニやオンラインでも取得可能です。
登記済証または登記識別情報
不動産売買契約時に準備する登記済証または登記識別情報は、不動産の名義変更（所有権移転登記）の際に使用されます。
不動産の売買契約の後、買主には新しい登記識別情報が発行され、売主には提出した登記済証か登記識別情報が戻ってきます。
不動産の所有権は買主に移っているため、売主にとっては不要な書類となりますが、記念として保管しておくことも可能です。不要であれば、登記を依頼した司法書士に破棄を依頼するか自分で破棄もできます。
確定測量図・境界確認書
確定測量図と境界確認書は、売却する土地と隣接する土地との境界を示す書類です。不動産売買時には、土地の境界が確定し、正確な面積がわかっている必要があります。
これらの書類は、売買の際の義務ではありませんが、境界が不明確では、隣家とのトラブルにつながる可能性があります。また、地価の高い地域では、面積の違いが価格に大きく影響するかもしれません。確定測量図と境界確認書があれば、買主にとっても物件を選ぶ際に安心できる材料になります。
現地での測量と図面作成に日数がかかります。
銀行口座の通帳
預金通帳は、不動産売買代金を振り込みで受けとる際に必要になります。
支払いは、一般的に2回に分けて行われ、契約時に手付金が支払われ、決済・引き渡し日に残額と、固定資産税の清算金が支払われます。
もし住宅ローンの残債を返済する場合は、ローン用の通帳と銀行印も用意しておくとスムーズです。
抵当権抹消書類
ローンの残債がある場合は、不動産に抵当権が設定されています。そのままでは、売主は不動産の売却ができず、買主は抵当権がついた物件を担保にしてローンを組めません。
売却前にローンを完済する場合は、契約日までに抵当権の抹消を行い、抵当権抹消書類を準備しましょう。
もし、不動産の売却代金でローンの残債を支払う場合は、「同時決済」という手法がとられます。
金融機関と司法書士に依頼し、引き渡し決済日に、「売買代金の入金」「ローンの完済」「抵当権の抹消」「買主側のローンの融資」を行うのです。「同時決済」の手続きが必要な場合は、不動産会社に相談しながら、適切な準備を行うことが重要になります。
固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書
固定資産税納税通知書は、その年度の固定資産税や都市計画税の金額を示す書類で、毎年4〜5月頃に市町村から送付されます。この書類は、売主と買主の間で固定資産税と都市計画税を精算する際に使用されます。
また、固定資産評価証明書は、所有権移転登記の際に必要な、登録免許税を計算するために用いられる書類です。この証明書は、最新年度のものが必要で、古い年度の証明書は使用できないため注意が必要です。
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不動産売却に必要な書類はプロのサポートを受けながら準備するのがベスト
不動産売却時に必要な書類と、使われ方、取得方法、書類がない場合の対策をご紹介しました。漠然と書類が必要と考えるより、書類についての理解が進むと、準備がしやすくなるものです。
不動産売却の際は、相性のいい担当者についてもらい、不明点や困っていることにアドバイスをもらいながら進めていくのがおすすめです。
測量図面や間取り図を一から作るのは、やはり時間が必要になります。適切なタイミングで準備ができるよう、早めにとりかかり、スムーズな売却を目指しましょう。
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横浜・湘南・横須賀の不動産（マンション・アパート・事務所・一戸建て・土地）売却 | ウスイホーム
| 監修者 海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） 【経歴】 ウスイホーム株式会社 取締役。 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 地域貢献活動にも力を入れ、2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会 不動産仲介士 試験問題監修委員 |
| 執筆者 ウスイホーム株式会社 広報チーム 1976年に神奈川県で創業。お客様と地域の発展のため、住宅に係わるあらゆるお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、新築戸建てや中古戸建てを検討・購入する際に役立つ最新情報を発信しています。 お問い合わせURL https://www.usui-home.com/contact |