【プロ監修】不動産売却の必要書類一覧｜取得方法や費用まで徹底解説

「不動産を売却したいけど、どんな書類を、いつまでに準備すればいいのだろう？」

不動産売却の第一歩を踏み出す際に多くの方が直面するのが、この複雑で膨大な「必要書類」の壁です。手続きの全体像が見えないままでは、不安が募ってしまうことでしょう。

今回は、不動産売却に必要な書類を全てリストアップ。それぞれの取得方法や費用、有効期限、注意点まで分かりやすく解説します。

後悔のない不動産売却のためにぜひお役立てください。

【ケース別】不動産売却の必要書類・取得方法・費用まとめ

不動産売却の必要書類は、売主様や物件の状況によって多岐にわたります。
ここではまず、基本となる「全員必須の書類」を解説した後、より詳細な「ケース別の必要書類」もご紹介します。

不動産売却で必要な基本書類

物件の種類や売主のケースにかかわらず、売主全員に共通して必要となる書類です。

書類名	取得方法	費用（目安）	有効期限
登記済権利証 または 登記識別情報通知書	自身で所持しているもの （物件購入時に法務局から交付）	０円（紛失時の代替手続きには5万～10万円程度）	なし
本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカード等）	自身で所持しているもの	種類による（更新・再発行時に数千円）	書類記載の有効期限
実印	印章店で作成し、市区町村役場で印鑑登録を行ったもの	数千円～（印鑑作成費）※印鑑登録は無料～数百円	なし
印鑑登録証明書	住民登録のある市町村役場の窓口またはコンビニ交付サービス	1通200円～400円	発行3か月以内
固定資産税・都市計画税納税通知書	物件所在地の市区町村（東京23区は都税事務所）から毎年4月～6月頃に郵送	0円※紛失時に取得する評価証明書等は300円～400円 程度	最新年度のもの
固定資産評価証明書	物件所在地の市区町村役場（東京23区は都税事務所）	物件所在地の市区町村役場（東京23区は都税事務所）	登記申請する年度のもの（最新年度）
購入時の売買契約書・重要事項説明書	物件購入時に不動産会社から受け取り、ご自身で保管	（取得済み）※紛失時は不動産会社に相談	なし
銀行口座の通帳	自身で所持しているもの	取得済みのため不要	なし
住民票	住民登録のある市区町村役場の窓口、またはコンビニ交付サービス	1通 200円～400円 程度	発行から3か月以内

登記済権利証 または 登記識別情報通知書

法務局が発行したその不動産の所有者本人であることを証明する書類です。
平成17年の不動産登記法の改正により名称が変わり、改正前に取得した不動産には「登記済証」、それ以降の取得では「登記識別情報通知書」が交付されています。
買主へ所有権を移転する登記手続きの際に法務局へ提出し、本人の売却意思を証明します。この書類は絶対に再発行されません。 万一紛失した場合は、司法書士による「本人確認情報」の作成など代替手続きが必要となり、別途費用と時間がかかります。
売却を決めたら優先的に有無を確認しましょう。

本人確認書類

取引の当事者が間違いなく本人であることを証明するための書類です。
運転免許証やマイナンバーカード、パスポートなどの写真付きの書類がこれに該当します。

実印

市区町村の役所に登録した法的な効力を持つ印鑑も必要になります。
不動産売買契約書や、所有権移転登記に必要な委任状など、取引における特に重要な書類への押印に使用します。

印鑑証明書

印鑑証明書は、その押印が間違いなく本人の実印によるものであることを証明する公的書類です。不動産取引では発行後3か月以内のものを求められます。
売買契約時と、決済・引渡し時の2回必要になることが多いですが、取得のタイミングは不動産会社に確認しましょう。

固定資産税納税通知書

固定資産税納税通知書とは、年度ごとの固定資産税や都市計画税の金額を示す書類です。

毎年4月～6月頃に物件所在地の市区町村（東京23区の場合は都税事務所）から送付され、引渡し日を基準に売主と買主とで税額を日割り精算する際の計算に使用します。

固定資産評価証明書

所有権移転登記の際に法務局へ納める登録免許税を算出するために用いられる「固定資産税評価額」を証明する書類です。
不動産所在地の役所（東京23区は都税事務所）で取得します。
最新年度のものが必要になるため注意しましょう。

物件購入時の契約書や重要事項説明書

物件購入時の契約書や重要事項説明書は、不動産売却で新たな書類を作成する際の重要な参考資料となります。

これらには、雨漏りなどのマイナス情報も含まれており、売却時にはその内容を誠実に告知する義務があります。事実を隠して売却すると、引き渡し後でも契約不適合責任を問われ、損害賠償につながる恐れがあるため注意が必要です。

銀行口座の通帳

預金通帳は、不動産売買代金を振り込みで受けとる際に必要になります。
支払いは、一般的に2回に分けて行われ、契約時に手付金が支払われ、決済・引き渡し日に残額と、固定資産税の清算金が支払われます。

もし住宅ローンの残債を返済する場合は、ローン用の通帳と銀行印も用意しておくとスムーズです。

住民票

所有権移転登記の申請時に、登記名義人の現住所を証明するために必要です。

登記簿上の住所と現住所が異なる場合は、住所変更登記も必要となり、その繋がりを証明するために「戸籍の附票」が追加で必要になることがあります。

住宅ローン残債がある場合に追加で必要な書類

書類名	取得方法	取得方法	有効期限
ローン残高証明書または住宅ローン返済表	借入先の金融機関（銀行など）から取得	無料〜1,000円程度 金融機関や取得方法（Web/郵送/窓口）により異なる	なし
抵当権抹消書類一式	決済日当日に、ローンを完済した金融機関から司法書士へ直接交付されるのが一般的	15,000円〜30,000円程度（司法書士への依頼費用）	なし（決済日にあわせて準備・取得）

ローン残高証明書

住宅ローンが残っている場合、ローン残高証明書が必要です。
ローンの残債を確認することで、売却が可能かの判断や、価格設定の参考になります。

証明書は、金融機関に依頼して発行します。毎年10月頃に金融機関から、住宅ローン控除用に送付される残高証明書を活用することも可能です。

また、住宅ローン返済予定表が代わりに使用できるケースもあるため、不動産会社に事前に確認しましょう。

抵当権抹消書類

ローンの残債がある場合は、不動産に抵当権が設定されています。

抵当権が残ったままでは、所有権を完全に買主に移転できず、また買主もその物件を担保に新たな住宅ローンを組むことができません。

自己資金など、売却代金以外でローンを完済する場合は、残金決済日までに抵当権の抹消を行い、抵当権抹消書類を準備しましょう。

もし、不動産の売却代金でローンの残債を支払う場合は、「同時決済」という手法がとられます。

金融機関と司法書士に依頼し、引き渡し決済日には「売買代金の入金」「ローンの完済」「抵当権の抹消」「買主側のローン実行」といった手続きを同時に行います。「同時決済」の手続きが必要な場合は、不動産会社に相談しながら、適切な準備を行うことが重要になります。

マンションを売却する際に追加で必要な書類

マンションを売却する際に、そのマンションのルールや管理状態を証明するために必要な書類です。

書類名	取得方法	費用（目安）	有効期限
管理規約・使用細則	自身で保管（購入時に受領）。紛失時はマンションの管理会社または管理組合に請求	0円 ※取り寄せの場合は無料～数千円	なし（最新が望ましい）
長期修繕計画・総会議事録	自身で保管（購入時に受領）。紛失時はマンションの管理会社または管理組合に請求	0円 ※取り寄せの場合は無料～数千円	なし（直近のものが必要）
管理費・修繕積立金等の清算書	決済日が確定後、不動産会社を通じてマンションの管理会社に発行を依頼。	無料～数千円（発行手数料）	決済日当日のみ有効

管理規約・使用細則

マンションのルールを定めた書類で、買主の重要な判断材料です。

自身で保管しているものを提出するのが基本ですが、紛失した場合は管理会社に請求します。 その際、発行手数料として数千円かかることがあります。

長期修繕計画書・総会議事録

マンションの健全な管理状態を示す指標となります。

買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関からこれらの提出を求められることもあります。

書類は自身で保管しているものを提出しますが、ない場合は管理会社に請求します。

費用は管理会社により異なり、無料から数千円程度です。

戸建て・土地を売却する際に追加で必要な書類

土地と建物をセット、または建物がない土地を売却する際に、基本書類に加えて必要となる書類です。

書類名	取得方法	費用（目安）	有効期限
土地測量図・境界確認書	自身で保管しているもの（購入時に受領）。紛失時は法務局で「地積測量図」を取得。境界確認書がない場合は、「土地家屋調査士」に作成を依頼。	0円※地積測量図の取得は450円程度※境界確認書の作成は30万円～80万円	なし
建築確認済証・検査済証	自身で保管しているもの（建築時に受領）。紛失時は物件所在地の市町村役場で「建築台帳記載事項証明書」を取得。	0円※証明書の取得は200円～400円程度	なし
物件の鍵一式	自身で保管しているもの	0円	なし
付帯設備表	不動産会社が準備した書式に、自身で記入。	0円	なし
各種設備の取り扱い説明書・保証書	自身で保管しているもの	0円	なし

建築確認済証・検査済証

建物が法律を守って建てられたことを証明し、買主の信頼を得るための重要書類です。
ご自身で保管しているものを探しますが、紛失しても再発行はされません。
その場合は、物件所在地の市区町村役場で、1通200円～400円程度の費用で「建築台帳記載事項証明書」を取得して代用します。有効期限はありません。

土地測量図・境界確認書

土地の範囲を明確にし、将来のトラブルを防ぐための書類です。基本的には自身で保管しているものを探します。ない場合は、法務局で「地積測量図」を1通450円程度の費用で取得できることがあります。隣地所有者の合意が必要な「境界確認書」の新規作成には、土地家屋調査士への依頼で数十万円以上の高額な費用がかかる場合があるため、早めに不動産会社に相談しましょう。

参考記事：土地売却に必要な書類はこれで完璧！種類・取得方法・タイミングまで解説

付帯設備表

不動産売却の際に、物件と一緒に引き渡す設備を明確にするための書類です。

エアコンや給湯器、照明といった設備について、「何を残し、何を撤去するのか」、また「正常に使えるか、故障しているか」といった現状を一覧で示します。

売買契約書に添付され、引き渡し後の「言った・言わない」というトラブルを防ぐ役割を果たします。これにより、売主・買主双方が安心して取引できます。

相続した不動産を売却する際に追加で必要な書類

自身が正当な相続人であることの証明や、税金の特例を利用するために必要な書類です。
これらの多くは、売却の前段階である「相続登記」の際に準備した書類の控えとなります。

書類名	取得方法	費用（目安）	有効期限
遺産分割協議書	（相続登記で使ったものの控え）相続人全員で作成し、実印を押印したもの。	0円※司法書士等への作成依頼は5万円～15万円程度	なし
相続税の申告書の写し	自身で保管しているもの（相続申告時に税務署へ提出した控え）	0円
戸籍謄本・除籍謄本など一式	（相続登記で使ったものの控え）被相続人の本籍地があった市区町村役場などで収集。	1通450円～750円程度※収集範囲が広いと数千円～になることも。	なし

遺産分割協議書

複数の相続人がいる場合に、どの相続人が不動産を取得するのか、相続人全員で合意した内容を証明する書類です。相続登記の根拠となった重要書類であり、売却の際にも正当な所有者であることを示すために役立ちます。ご自身で保管している、相続登記の際に作成した控えを準備します。保管しているものは費用がかかりませんが、新規作成を司法書士に依頼した場合は5万円以上かかることもあります。有効期限はありません。

戸籍謄本・除籍謄本など一式

誰が法的な相続人であるかを公的に証明する一連の書類です。相続登記の際に必要となった書類の控えが、売却時にも相続の経緯を不動産会社などに説明するために役立ちます。被相続人の本籍地があった市区町村役場などで収集したもので、1通450円～750円程度の費用がかかります。相続関係が複雑な場合は、収集に数千円以上かかることもあります。

相続税の申告書の写し

相続税を納税した場合に、その税額の一部を売却時の経費として計上できる特例（取得費加算の特例）を利用するために必須となります。

節税に直結する重要な書類です。ご自身で保管している、税務署へ提出した申告書の控えを用意します。費用はかかりません。

参考記事：

相続不動産を売却したら確定申告は必要？税理士に依頼した場合の費用相場も紹介

3年以内に相続不動産を売却すると税金が安くなる？利用できる特例 も紹介

成年後見人が不動産売却をする際に追加で必要な書類

成年後見人が、被後見人に代わって不動産売却の手続きを行う際に、ご自身の権限を証明するために必要な書類です。

書類名	取得方法	費用（目安）	有効期限
家庭裁判所の不動産処分許可審判書	物件所在地の家庭裁判所に「居住用不動産処分許可の申立て」を行い、許可を得て受領する。	申立てに収入印紙800円と郵便切手代（数千円）	なし
後見登記事項証明書	全国の法務局・地方法務局の本局の窓口、または東京法務局に郵送で請求。	1通550円	発行から3か月以内
成年後見人の実印	後見人自身が印鑑登録している実印を使用する。	0円（お持ちのもの）	なし
成年後見人の印鑑登録証明書	後見人自身の住民登録がある市区町村役場の窓口、またはコンビニ交付サービス。	1通 200円～400円 程度	発行から3か月以内
成年後見人の本人確認書類（運転免許証など）	自身で所持しているもの	0円	書類記載の有効期限

家庭裁判所の不動産処分許可審判書

 売却許可を証明する、取引の前提となる書類です。物件所在地の家庭裁判所に申立てを行い、収入印紙800円と郵便切手代（数千円）の費用で取得します。

この許可なく締結された売買契約は無効です。有効期限はありませんが、審判書記載の条件に従う必要があります。

後見登記事項証明書

後見人自身の正式な資格を証明する書類です。

全国の法務局・地方法務局の本局の窓口、または東京法務局への郵送請求で、1通550円の費用で取得します。取引の際には発行から3か月以内のものが必要になります。

相続財産管理人が不動産を売却する際に追加で必要な書類

相続人がいない等の理由で、家庭裁判所から選任された相続財産管理人が手続きを行う場合に、ご自身の権限を証明するために必要な書類です。

書類名	取得方法	費用（目安）	有効期限
家庭裁判所の権限外行為許可審判書	相続財産管理人を選任した家庭裁判所に「権限外行為許可の申立て」を行い、許可を得て受領する。	申立てに収入印紙800円と郵便切手代（数千円）	なし（ただし審判書記載の条件に従う）
相続財産管理人の選任審判書	相続財産管理人を選任した家庭裁判所から選任時に受領する。	0円（選任時）※再発行は150円	なし
相続財産管理人の印鑑証明書	家庭裁判所に届け出た印鑑の証明書を、家庭裁判所で取得する。	1通 150円	発行から3か月以内
相続財産管理人の届出印	家庭裁判所に届け出た印鑑を使用する。	0円（お持ちのもの）	なし

相続財産管理人が売却を行うには、家庭裁判所から与えられた公的な権限を示す、以下の書類が必須です。

家庭裁判所の権限外行為許可審判書

 売却行為そのものの許可を証明する書類です。

相続財産管理人を選任した家庭裁判所に申立てを行い、収入印紙800円と郵便切手代の費用で取得します。有効期限はありません。

選任審判書と家庭裁判所発行の印鑑証明書

管理人としての資格を証明する選任審判書と、家庭裁判所に届け出た印鑑を証明する印鑑証明書が必要です。

いずれも選任された家庭裁判所で、それぞれ1通150円の費用で取得します。印鑑証明書は発行から3か月以内のものが有効です。

海外在住の非居住者が不動産売却をする際に追加で必要な書類

海外に住んでいて、日本の住民票や印鑑登録証明書が取得できない方が、それらの代わりに用意する書類です。

書類名	取得方法	費用（目安）	有効期限
サイン証明書（署名証明書）※印鑑証明書の代わり	現地にある日本の大使館または総領事館の窓口で、領事の面前で書類に署名して取得する。	1通 1,500円～2,000円相当の現地通貨	発行から3か月以内を求められるのが一般的
在留証明書※住民票の代わり	現地にある日本の大使館または総領事館の窓口で、住所を証明する書類（公共料金の請求書など）を提示して取得する。	1通 1,000円～1,500円相当の現地通貨	発行から3か月以内を求められるのが一般的

サイン証明書（署名証明） 

印鑑証明書の代わりです。現地の日本大使館・総領事館で、1通1,500円～2,000円相当の現地通貨の費用で取得します。「発行から3か月以内」のものを求められるのが一般的です。

在留証明書 

住民票の代わりです。現地の日本大使館・総領事館で、1通1,000円～1,500円相当の現地通貨の費用で取得します。こちらも「発行から3か月以内」のものが必要になります。

法人特有の必要書類

法人が所有する不動産を売却する際に、法人の存在や意思決定を証明するために必要な書類です。

書類名	取得方法	費用（目安）	有効期限
会社の登記事項証明書（登記簿謄本）	全国の法務局・地方法務局の窓口、またはオンラインで請求する。	1通 480円～600円	発行から3か月以内を求められるのが一般的
会社の印鑑証明書	全国の法務局・地方法務局の窓口、またはオンラインで請求する。	1通 390円～450円	発行から3か月以内
会社の実印（代表者印）	会社設立時に法務局に登録した印鑑を使用する。		なし
株主総会または取締役会の議事録	会社法および自社の定款の規定に則り、社内で作成・承認する。	0円	なし

会社の登記事項証明書

法人の公式なプロフィールを証明します。法務局で、1通480円～600円の費用で取得します。「発行から3か月以内」のものを求められるのが一般的です。

会社の印鑑証明書

会社の実印（代表者印）を証明する書類です。法務局で、1通390円～450円の費用で取得します。こちらは「発行から3か月以内」の有効期限が厳に求められます。

取締役会議事録など

不動産売却という会社の重要な意思決定が、正規の手続きを経て行われたことを証明します。社内で作成・承認するため、費用はかかりません。

外国人の方が不動産を売却する際に追加で必要な書類

日本に在住していても印鑑登録をしていない外国人の方や、海外在住の外国人の方が、印鑑証明書や住民票の代わりに用意する書類です。日本に住民登録があり、印鑑登録もしている外国人の方は、基本的に日本人と同じ書類（住民票、印鑑登録証明書）で手続きが可能です。

書類名	取得方法	費用（目安）	有効期限
サイン証明書（署名証明）※印鑑証明書の代わり	本国の公証人または、在日大使館・総領事館で、担当官の面前で署名し、認証を受ける。	国や認証機関により異なる（数千円～数万円）	発行から3か月以内を求められるのが一般的
宣誓供述書※住民票の代わり	本国の公証人または、在日大使館・総領事館で、住所・氏名・生年月日などを記載した書類が真実であると宣誓し、認証を受ける。	国や認証機関により異なる（数千円～数万円）	発行から3か月以内を求められるのが一般的
本人確認書類（在留カード、パスポート等）	自身で所持しているもの	0円	書類記載の有効期限内

サイン証明書（署名証明）

印鑑証明書の代わりとなる書類です。本国の公証人または在日大使館・総領事館で、担当官の面前で署名し、認証を受けます。費用は国や認証機関により異なり、数千円～数万円かかる場合があります。発行から3か月以内のものを求められるのが一般的です。

宣誓供述書

住民票の代わりとなる書類です。本国の公証人または在日大使館・総領事館で、住所等が真実であると宣誓し、認証を受けます。費用や有効期限はサイン証明書と同様です。

遺言執行者の方が不動産を売却する際に必要な書類

書類名	取得方法	費用（目安）	有効期限
遺言書（公正証書遺言または検認済の自筆証書遺言）	公正証書遺言：作成した公証役場または保管していたもの自筆証書遺言：保管していたものを家庭裁判所で検認手続きする	0円（保管品）※検認申立ては収入印紙800円＋切手代	なし
検認済証明書（自筆証書遺言の場合）	家庭裁判所の検認手続き後に申請する	1通 150円	なし
遺言執行者の実印	遺言執行者自身が印鑑登録している実印を使用する	0円（お持ちのもの）	なし
遺言執行者の印鑑登録証明書	遺言執行者自身の住民登録がある市区町村役場の窓口、またはコンビニ交付サービス	1通 200円～400円 程度	発行から3か月以内
被相続人の死亡を証明する戸籍（除籍）謄本	被相続人の最後の本籍地があった市区町村役場	1通 750円	なし
遺言執行者の戸籍謄本	遺言執行者自身の本籍地がある市区町村役場	1通 450円	発行から3か月以内を求められる場合あり

不動産売却で書類が必要になる4つのタイミング

ここでは、一般的な売却プロセスに沿って、不動産売却における各段階で必要となる書類を解説します。

①査定・媒介契約時に必要な書類

物件の価値を正確に把握し、信頼できる不動産会社に販売活動を正式に依頼します。

この時点では下記のような書類が必要になります。

• 本人確認書類
• 実印／印鑑登録証明書（媒介契約締結時）
• 登記済権利証 または 登記識別情報通知書
• 固定資産税・都市計画税の納付書
• 購入時の売買契約書
• 住宅ローン残高証明書または住宅ローン返済予定表（住宅ローン残債がある場合）
• 間取り図、測量図、建築確認済証（戸建ての場合）など物件の詳細がわかるもの

この段階では、不動産会社は物件の正確なスペックを把握し、精度の高い査定価格を算出するためにこれらの書類を必要とします。

所有者本人であることの確認や、物件の広さ、固定資産税額などを基に、プロの視点で具体的な販売戦略を立案します。

②売買契約時に必要な書類

買主と売買条件について正式に合意し、法的に有効な契約を締結します。

• 本人確認書類（原本）
• 実印
• 印鑑証明書（発行後3か月以内）
• 登記済権利証または登記識別情報通知書
• 固定資産税・都市計画税納税通知書
• 付帯設備表

売買契約は、法的な拘束力を持つ極めて重要な行為です。

売主本人であることの厳格な証明と、契約内容に対する明確な同意の意思表示として、これらの書類が必要となります。

③決済・物件引渡し時に必要な書類

売買代金の全額を受け取り、物件の所有権を完全に買主へ移転するための最終手続きを行います。

• 登記済権利証 または 登記識別情報通知書（原本）
• 実印
• 印鑑証明書（発行後3か月以内）（原本）
• 住民票 または 戸籍の附票（住所変更がある場合・原本）
• 固定資産評価証明書（原本）
• 抵当権等抹消書類
• 物件の鍵一式、各種取扱説明書など
• 銀行口座がわかるもの（通帳やキャッシュカード）

決済日は、司法書士が所有権移転登記を申請する日です。登記申請には上記書類の原本が一つでも欠けると手続きができません。

④不動産売却後の確定申告で必要な書類

売却によって生じた利益（譲渡所得）を税務署に正しく申告し、納税を完了させます。

■1.確定申告で必要となる基本書類

• 確定申告書
• 本人確認書類（マイナンバーカードなどの身元確認書類）
• 所得を証明する書類
• 給与所得の源泉徴収票（会社員の方）
• 公的年金等の源泉徴収票（年金受給者の方）など
• 生命保険料控除証明書、医療費の領収書など（該当する方のみ）
• 還付金の振込先口座情報
• 申告者本人名義の銀行口座の通帳など

■2.不動産売却（譲渡所得の申告）で必要な書類

A.売却した不動産に関する書類

• 譲渡所得の内訳書
• 不動産売買契約書のコピー（売却時）
• 登記事項証明書（登記謄本）

B. 取得費が分かる書類（不動産購入時の書類）

• 不動産売買契約書のコピー（購入時）
• 購入時の仲介手数料の領収書
• 登記費用・登録免許税の領収書
• 不動産取得税の納税通知書・領収書
• 収入印紙代の領収書

C.譲渡費用が分かる書類（不動産売却時の書類）

• 売却時の仲介手数料の領収書
• 売買契約書の印紙代
• 測量費・解体費用の領収書
• 立退料・違約金の領収書

売却した年の翌年2月16日〜3月15日の間に、これらの書類をもとに譲渡所得を計算し、確定申告を行います。

【e-Tax】電子申告の場合に必要な書類

e-Tax（イータックス）とは、所得税の確定申告などの国税に関する手続きを、インターネット経由で行える国税庁のオンラインサービスです。

自宅のパソコンやスマートフォンから24時間いつでも手続きできるため、税務署の窓口に行く手間が省けます。また、マイナンバーカードを利用することで、売買契約書といった添付書類の提出を省略できるメリットもあります。

ただし、申告データを入力する際には通常の確定申告の場合と変わらず、下記の書類が必要です。

• 売却時の不動産売買契約書
• 購入時の不動産売買契約書
• 給与所得の源泉徴収票
• 売却・購入時の諸経費の領収書
• 譲渡所得の内訳書（計算明細書）

これらの書類は提出を省略できますが、申告期限から5年間は自身で保管する義務があります。

参考：【e-Tax】国税電子申告・納税システム(イータックス)

【3000万円控除】特例利用で必要となる書類

「3,000万円特別控除」とは、ご自身が住んでいたマイホームを売却して得た利益（譲渡所得）から、最大3,000万円まで控除することができる、非常に節税効果の高い制度です。

この特例を適用するために、原則として特別な追加書類を添付する必要はありません。

ただし、売却した家の住所と現在の住民票の住所が違う場合など、居住していた事実を証明するために別途以下の書類が求められることがあります。

• 戸籍の附票の写し（市町村役場・コンビニの交付サービスで取得可能）
• 登記事項証明書（法務局の窓口・郵送・オンラインで取得可能）

【国税庁・税務署】書類の入手・提出・相談先まとめ

■ 書類の入手と情報収集は「国税庁」の公式サイトで

確定申告書や譲渡所得の内訳書は、国税庁のサイトからいつでもダウンロード可能です。3,000万円控除などの特例制度の細かい要件や、税金の計算方法といった信頼できる一次情報もここで確認できます。準備の第一歩は、まずここから始めましょう。

参考：確定申告書等の様式・手引き等｜国税庁

■ 書類の提出と対面相談は「税務署」へ

作成した申告書を紙で提出する場合のゴールは、お住まいの地域を管轄する税務署です。また、e-Taxの操作が不安な方や、複雑な内容について職員と対面で相談したい場合も、税務署が窓口となります。確定申告期間は混雑するため、事前に予約をしておきましょう。

参考記事：不動産売却でかかる税金一覧とポイント解説

不動産売却時の必要書類の注意点と回避策

順調に進んでいるつもりでも、書類準備の思わぬ落とし穴が、売却プロセス全体を停滞させてしまうことがあります。

ここでは、特に注意すべき4つのトラブル事例とその回避策を紹介します。

ケース①：書類の「有効期限切れ」に気づかない

決済日当日に、印鑑証明書や住民票の有効期限（発行後3か月）が切れていると、登記手続きができず、物件の引渡しが延期になるという重大な問題に発展します。

有効期限のある書類は、不動産会社の指示に従い、決済日間近の適切なタイミングで取得しましょう。準備が早すぎると、いざという時に使えないリスクがあります。

ケース②：最重要書類「権利証」の紛失

「権利証（登記済権利証／登記識別情報通知書）」は再発行ができません。

 これを紛失すると、そのままでは所有権を移転できず、売却手続きがストップします。

売却を決めたら、真っ先に権利証の有無を確認してください。万が一紛失していた場合は、すぐに不動産会社へ相談し、司法書士による代替手続き（本人確認情報提供制度など）の準備を早期に開始する必要があります。

ケース③：共有名義物件での「連携不足」

不動産の売却には、共有者全員の同意と実印・必要書類が不可欠です。一人でも連絡が取れない、または協力が得られない場合、売却は完全に不可能となります。

売却活動を始める前に、共有者全員で売却の意思を固め、連絡係を決めるなど連携体制を構築しましょう。特に共有者が海外在住の場合は、書類準備に数か月かかる前提で計画することが重要です。

ケース④：家庭裁判所の許可が必要な売却での「時間切れ」

成年後見人や相続財産管理人が売主となる場合、家庭裁判所の許可なく結んだ売買契約は無効です。許可の取得には1〜2か月以上かかるため、この期間を無視したスケジュールを組むと契約が破綻します。

最初の相談時に不動産会社へ必ず伝え、売却活動と並行して許可申立ての準備を進めましょう。 契約は、裁判所の許可を得ることを条件として締結するのが鉄則です。

不動産売却の必要書類に関するよくある質問（Q＆A）

Q. 必要書類はコピーでも大丈夫？

A. 場面によって異なり、最終的には原本が必須です。

不動産会社との打ち合わせや、査定価格の算出根拠を確認する段階では、コピーでも構いません。しかし、売買契約の締結や決済時の所有権移転登記など、法的な権利や義務が発生する重要な場面では、その書類が「唯一無二の本物である」ことを証明する必要があるため、必ず原本が必要となります。

Q. 必要書類の取得を代行してもらえる？

A. 一部の書類は専門家による代行取得が可能です。

司法書士は、登記手続きの専門家として、委任状があれば住民票、戸籍謄本、固定資産評価証明書などの取得を代行してくれます。決済時には登記手続きも依頼するため、書類取得からまとめてお願いするのが一般的で、売主の負担を大幅に軽減できます。

ただし、印鑑証明書は本人の意思を確認する極めて重要な書類であるため、原則として本人しか取得できません。

なお、司法書士に依頼する場合は、書類の取得実費とは別に、代行手数料（報酬）がかかります。

Q. 不動産売却でマイナンバーの提出は必須ですか？

A.はい、主に税務手続きのため、多くの場合で必要となります。

売主は自身の確定申告で番号が必須なほか、買主が法人や不動産業者の場合は、税務署への「支払調書」用に取引中の提示も求められます。

なお、必要なのは12桁の番号であり、マイナンバーカード自体がなくても「番号記載の住民票」などで証明できます。

不動産売却については「不動産相続専門マルイシ税理士法人」の「不動産売却とは？知っておきたい基礎知識【完全版】」も参考になるので、ぜひ合わせてご覧ください。

不動産売却をお考えの方はウスイホームにご相談を

不動産の売却を検討されている方は、実績豊富なウスイホームにご相談ください。

1976年の創業以来、横須賀・湘南・横浜エリアを中心に、地域密着型のサービスを提供し、多くのお客様の不動産売却をお手伝いさせていただきました。

書類準備の段階から、売却完了後のアフターフォローまで、不動産に関するあらゆる悩みにお応えいたします。

地域特有の市場や買い手のニーズにも詳しいウスイホームだからこそ、安心してご相談いただけます。ぜひお気軽にお問い合わせください。

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書類の準備で迷ったらプロに相談しよう

ここまで、不動産売却に必要な書類やそのタイミングについて解説してきました。

もし、ご自身のケースで少しでも不安な点や、どの書類を準備すべきか迷うことがあれば、どうか一人で悩まずに専門家へご相談ください。プロに依頼すれば、複雑な手続きにかかる時間と手間を大幅に省き、何より「安心して」大切な不動産の売却を進めることができます。適切なタイミングで準備ができるよう、余裕を持った売却計画を立て、スムーズな売却を目指しましょう。

監修者　海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会　不動産仲介士　試験問題監修委員

執筆者　ウスイホーム株式会社　広報チーム 1976年に神奈川県で創業。お客様と地域の発展のため、横浜・湘南・横須賀エリアで不動産売却のお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、不動産売却を検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL　https://www.usui-home.com/contact