相続した不動産を売却すると、確定申告をする必要があるのか、売却額に税金がかかるのかなど不安を抱く方も多いのではないでしょうか。
相続不動産の売却で、利益が出た場合には「譲渡所得税」が発生することもありますが、特別控除を利用するなどで、税金は軽減されます。
本記事では、相続不動産を売却した際に確定申告が必要なケースはどういった時かを解説します。あわせて、それに付随する譲渡所得税の計算方法と控除制度、申告の流れや税理士への依頼費用についてもご紹介しますので、相続不動産の売却をご検討の場合にお役立てください。
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相続した不動産を売却した場合、確定申告は必要？
相続した不動産を売却した場合、譲渡所得（利益）が発生すれば確定申告が必要です。ただし、売却で損失が出た場合や、20万以下の譲渡所得の場合は、確定申告が不要な場合もあります。相続不動産を売却した場合の、確定申告について見ていきましょう。
譲渡所得が発生する場合は確定申告が必要
相続した不動産を売却し、譲渡所得が発生した場合、確定申告が必要です。譲渡所得とは、売却価格から、不動産の購入価格や売却にかかった費用を差し引いた利益のことです。
ただし、発生した利益（譲渡所得）が20万円以下の場合は、譲渡所得税は発生しません。確定申告は不要とも言えますが、住民税が発生するため、確定申告をしておくと、個別で住民税の申告をする手間が省けます。
住宅の「3,000万円特別控除」や「空き家に係る特別控除」などの税控除を利用する際は、必ず申告が必要となります。利益が出た場合は忘れずに申告し、適切な控除を受けましょう。
売却で損失が出た場合はどうなる？
相続した不動産を売却し、損失（譲渡損失）が出た場合は申告の必要はありません。
しかし、損失を、他の所得と相殺できる「譲渡損失の繰越控除」を利用する場合は、確定申告が必要になります。損失を節税につなげたい場合は、適切な申告を行い、控除できるか検討しましょう。
| 譲渡損失の繰越控除とは 譲渡損失の繰越控除は、損失の金額を他の不動産の譲渡所得額から控除できます。しかし、事業所得や給与所得などとの損益通算はできません。 |
確定申告の申告期限と遅れた場合のペナルティ
相続した不動産を売却した場合、確定申告の期限は、売却した年の翌年の2月16日から3月15日までです。この期限を過ぎると、延滞税や加算税などのペナルティが発生する可能性があります。
具体的には、申告期限や納税期限を過ぎた場合にかかるのが延滞税です。まず、2か月以内であれば「7.3％の無申告加算税」が請求になり、2か月を超えると、加算税の割合がさらに増加して「14.6％」になります。
もし、申告をせずに放置すると、加算税の額は金額により異なりますが、最大は30％です。遅延した期間が長いほど、税金の負担が大きくなるため、期日は必ず守りましょう。
相続した不動産を売却した際に発生する税金とは
相続した不動産を売却した際に利益が出た場合、譲渡所得税が課されます。利益が出ない場合でも、印紙税や登録免許税の支払いが必要です。不動産を売却した際に発生する税金について確認しておきましょう。
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譲渡所得税とは
譲渡所得税とは、不動産を売却した際の利益（譲渡所得）に対して課される税金です。
譲渡所得は以下のように計算します。
売却金額 - （ 取得費 ＋ 譲渡費用） - 特別控除額 ＝ 譲渡所得金額
取得価格は、被相続人が購入した価格を引き継いで計算し、購入価格が不明な場合は、取得価格を売却額の5％とみなして計算します。利益が発生した場合には、この譲渡所得に所得税と住民税、2013年～2037年は復興特別所得税も加算されます。
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なるため注意が必要です。
| 【短期譲渡所得…所有期間が5年以内の場合 】 所得税（30％） + 住民税（9％） + 復興特別所得税（0.63％） = 合計（39.63％） 【長期譲渡所得…所有期間が5年を超える場合】 所得税（15％） + 住民税（5％） + 復興特別所得税（0.315％） = 合計（20.315％） |
相続不動産の場合、被相続人が所有していた期間を引き継ぎますので、5年を超える所有期間になるケースが多いでしょう。
登録免許税
登録免許税は、不動産の所有権を移転する際に発生する税金です。買主負担になるため、売主にはかかりません。ただし、抵当権の抹消が必要な場合は、1つの不動産に1,000円（土地と建物で2,000円）が課税され、売主負担となります。
印紙税
印紙税は、不動産の売買契約書に対して課せられる税金で、契約金額に応じて税額が変わるため確認が必要です。
令和9年3月31日までの間に作成される不動産譲渡契約書については、契約金額が10万円を超えるものに対し、税率が軽減されます。一例では、契約金額が5,000万円～1億円の場合、通常は6万円の印紙税がかかりますが、軽減税率を適用すると3万円です。
契約書は2通作成されるため、通常は売主買主ともそれぞれの分を負担します。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税の計算は、次のように行います。不動産を売却した際の金額から、購入時の価格や売却にかかった諸費用を差し引いた金額が「譲渡所得」となります。具体的な例として、以下のモデルで計算をしてみましょう。
■相続不動産売買時の金額のモデル
・被相続人が5年以上保有していた物件
・不動産を売った金額：5,000万円
・購入時の金額：4,000万円（購入時は土地が3,000万円、建物が2,000万円だが、建物は減価償却を考慮して1,000万円とします）
・売却時の諸費用：210万円（仲介手数料171万円、印紙税1万円、測量費38万円、抵当権の抹消なし）
譲渡所得は、売却金額から購入金額と諸費用を差し引いた金額になります。計算式に当てはめると以下の通りです。
| 譲渡所得 ＝ 5,000万円 －（4,000万円 + 210万円） 結果：譲渡所得 ＝ 790万円 譲渡所得税＝790万円×20.315％（長期保有の税率）＝1,604,885円 |
上記のモデル計算では、790万円が譲渡所得となり、控除をなにも適用しない場合は、譲渡所得税が約160万円課税されることになります。控除については、本記事の後半で解説します。
確定申告に必要な書類
確定申告を行う際には、申告書以外に添付書類が必要です。売却開始時から、申告を念頭に置いて書類をそろえていけば、申告手続きをスムーズに進められます。以下では、確定申告に必要な書類について解説します。
確定申告書Bと分離課税用の申告書
不動産売却で譲渡所得が発生した場合、確定申告に使用するのは、確定申告書Bです。不動産の譲渡所得は、他の所得と合算せずに単独で税額を計算するため、申告書Bの中の、分離課税用の申告書（第三表）を使います。第一表・第二表とともに提出する必要があります。
添付書類
確定申告時は、添付書類が必要です。主な書類は以下の通りです。
・譲渡所得の内訳書…取得費や譲渡費用、特別控除額を記載する書類
・売買契約書の写し…不動産の売却を証明するために必要
・取得費を証明する書類…不動産購入時の契約書、建築費の領収書、固定資産税の納税通知書など
・譲渡費用に関する書類…仲介手数料や印紙代の領収書などの譲渡に関する費用を証明します。
・所有期間を証明する書類…購入契約書や不動産登記簿謄本が必要
売却開始時より、確定申告に必要な書類をチェックしておくと、手順よく必要書類をそろえていけます。
特別控除を受ける場合の添付書類
特別控除を受ける際には、通常の添付書類に加え、指定の書類が必要になります。
たとえば、居住用財産の3,000万円特別控除を受ける場合は、以下の書類が必要です。
・住民票の写し…その不動産が居住用であったことを証明する
・登記事項証明書…不動産の所有権を確認するための書類
その他にも、控除の種類によっては追加でそろえるべき書類があるので、事前に確認しておくことが大切です。
確定申告の流れ
確定申告は以下のように進めていきます。
1）必要書類の準備と記入・計算
必要な書類をすべてそろえ、確定申告書Bに記載していきましょう。特別控除を受ける場合は、添付書類も忘れずに準備が必要です。
2）税務署への提出
書類に、記入ができたら、所轄の税務署に申告書を提出します。
直接提出する方法のほか、e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用すれば、オンラインでの提出が可能です。e-Taxを利用した場合は、必ず最後まで入力し、「受付確認」の画面を確認することが重要です 。
3）納税する
譲渡所得税は、税務署に申告後指示に従って納税を行います。
e-Taxを利用した場合は、事前に登録した預貯金口座から振替で納付できるダイレクト納付や、インターネットバンキング等を利用して納付が可能です。
不動産の譲渡所得税は金額が大きくなるケースがあります。安全に期日内に納付を行いましょう。
確定申告時に利用できる特別控除
相続不動産の売却時に、譲渡所得税を軽減できる特別控除がいくつかあります。マイホーム売却時に利用できる3,000万円特別控除と空き家売却時の特例、取得費加算の特例を見ていきましょう。特別控除を理解して、節税につなげましょう。
マイホーム3,000万円控除の適用要件
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は、マイホームを売却した際に使える譲渡所得税の軽減措置です。最高3,000万円まで控除を受けることができます。主な適用要件は以下の通りです。
・売却する不動産が、本人や家族が居住していたマイホームであること
・住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
・譲渡した年の前年と前々年にこの特例などの控除を受けていないこと
・売主と買主が、親子や夫婦などの関係でないこと
譲渡所得税の負担を大幅に軽減することが可能ですが、他にも細かな要件があるため適用できるかどうかは、よく確認しましょう。
空き家売却に対する3,000万円控除
「空き家売却に対する3,000万円控除」は、相続により取得した空き家を売却する際に利用できる特例です。以下が、主な適用条件で、他にも詳細な条件があるため確認しましょう。
・相続前は、被相続人が一人暮らしであったこと。被相続人が亡くなった日から3年を経過した年の12月31日までに売却
・昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
・リフォームして耐震基準を満たして売却か、譲渡日の翌年2月15日までに耐震基準に適合させる
・解体して土地を売却か、譲渡日の翌年2月15日までに家屋を解体する
・相続人が3人以上の場合は、控除額が2,000万円（一人の場合は控除額3,000万円）
この特例は、令和9年12月31日までが適用期限となっていますので、空き家の売却を検討している方は早期に検討し売却に取り掛かることをおすすめします。
取得費加算の特例
「取得費加算の特例」は相続した不動産を、相続開始後の一定期間内（相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで）に売却した場合に、相続税を支払った相続人限定で適用される特例です。
この特例を利用すると、相続税の一部を譲渡所得の計算時に取得費として加算できます。通常、譲渡所得は「売却価格－取得費」で算出されるため、取得費加算により、相続税の負担が取得費として反映されるため、課税額が軽減されます。
ただし、相続税を支払っていない相続人や、相続税の申告期限後3年以上経過してから、売却した場合は、この特例は適用されません。
不動産売却の確定申告時の特別控除の注意
特別控除を受ける場合、譲渡所得が3,000万円以下でも確定申告は必要です。
特別控除を適用することで、税金がかからなくなる場合に「申告しなくても大丈夫」と考えるのは間違いです。申告しなければ、特別控除は適用されません。申告をしないで放置すると、特別控除が適用できなくなり、結果的に高額の税金の支払いにつながります。
控除を受けて、納税がゼロになる場合でも確定申告は必須です。
確定申告を税理士に依頼した場合の費用相場
確定申告を税理士に依頼した場合、費用は相続不動産の売却や控除の有無によって異なりますが、一般的な相場は5万〜20万円程度です。内容が複雑になるほど、費用が高くなる傾向がありますので、相談をした際に費用を確認しておきましょう。
税理士依頼のメリットと依頼のタイミング
確定申告を税理士に依頼するメリット、以下のように多くあります。
・節税のアドバイスを受けられる
・税務申告におけるミスを防げる
・自分の時間と負担が軽減する
・控除についても詳しいため節税できる
申告期限を過ぎるとペナルティが発生するため、売買が完了したら早めに依頼するのが賢明です。税理士に依頼すれば、計算と書類作成を任せられ、提出も代行してもらえるため安心です。
税理士費用の相場と内訳
税理士に不動産売却に関する確定申告を依頼する場合の費用相場は、一般的に5万～20万円程度です。
譲渡所得が大きくなると、費用も高くなり、特別控除の申請や損失の繰越しがある場合は、追加費用がかかるケースがあります。税理士に依頼する際は、どの範囲までサポートしてもらえるか、料金の内訳も確認しておくと安心です。
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相続した不動産の売却後に行う確定申告について、今回は譲渡所得税についてと注意点を解説しました。確定申告の重要なポイントは3つです。
・相続不動産売却時に確定申告が必要か（利益が出るか）を確認
・利益が出たら税金を節約するために特例を活用できるかを調べる
・確定申告書類は早めに準備し期限内に提出する
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| 監修者 海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） 【経歴】 ウスイホーム株式会社 取締役。 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 地域貢献活動にも力を入れ、2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会 不動産仲介士 試験問題監修委員 |
| 執筆者 ウスイホーム株式会社 広報チーム 1976年に神奈川県で創業。お客様と地域の発展のため、住宅に係わるあらゆるお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、新築戸建てや中古戸建てを検討・購入する際に役立つ最新情報を発信しています。 お問い合わせURL https://www.usui-home.com/contact |