マンションを売却する際、リフォームをしてきれいにした方が高く売れるような気がしませんか？ しかし、マンションの売却ではリフォームをしないのが一般的です。その理由は、買主が自分好みにリフォームしたいと考える場合や、売却価格へリフォーム費用の上乗せが難しい点が挙げられます。
しかし、リフォームが有効なケースがないわけではありません。
本記事では、まず、リフォームの必要性が低い理由とリフォームが必要になるケースを解説します。次に、リフォームなしでマンションを高く売るためのポイントや、リフォームの費用対効果についてもご紹介します。
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マンション売却時にリフォームは本当に必要？
マンション売却時に、リフォームが必要かどうかは見極めが必要です。リフォームは内覧の際に、清潔感やきれいな印象を与えます。しかし、買主の好みや希望と合わず、買いにくいという理由にもなるためです。
リフォームの必要性が低い理由
マンション売却時にリフォームの必要性が低い理由を考えてみましょう。
・買主のニーズが多様である
・買主が希望する内装や設備のリフォームと合致しない
・自分でリフォームするつもりで物件を探している買主もある
・リフォーム費用の回収が難しい
・リフォーム費用がかかったために利益が減少する
・リフォームに時間と手間が必要
・内装よりも築年数や管理状況を評価する買主もある
売却前に買主のニーズがどこにあるかを見極めるのは困難です。売却後の利益を最大化するためには、リフォームが本当に必要か慎重に考える必要があります。
買主の好みがリフォームに合わないケースも
マンションをリフォームしたのに売却が決まらない場合、内覧に来る買主の好みやニーズに合わないことが原因かもしれません。
売主が選んだ内装や設備が、買主の趣味やライフスタイルと一致しない場合、購入対象からはずされる可能性が高くなります。
中古のマンションを購入する場合、買主はリノベーションを考えている場合もあります。バリアフリー化や家族に合わせた間取り変更などが必要なケースもあるからです。
また、少しでも安価な物件を希望する買主もあります。リフォーム済みで価格が高い物件よりもリフォームがない方が、スムーズに売却につながる可能性が高いといえます。
リフォーム代を売却価格に上乗せが難しい
マンションをリフォームしても、その費用を売却価格に反映するのは難しいといえます。リフォームに価値を見出せない場合は査定額にも反映されにくいのが現実です。
また、リフォーム費用を回収するために値引き交渉に応じられない場合は、買い手が見つからなかったり、売れ残ったりするケースもあります。これでは、リフォームをしたことが売却を不利にしています。
売却するマンションのリフォームは、プラス材料だけではないと理解しておきましょう。
マンション売却前にリフォームした方が良いケース
マンションの売却ではリフォームが不要な場合が多いのですが、設備に関してはリフォームを行う方が有利になるケースもあります。
その他にも、リフォームを検討するケースをいくつかご紹介します。
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設備の劣化・破損が顕著
マンションの設備の劣化や破損が顕著な場合、売却時にはリフォームが必要になることがあります。
とくに、キッチンや浴室など、水回り設備の故障や給湯器や給排水設備に問題がある場合は、修繕やリフォームを検討するべきです。
設備は日常的に使用する重要な部分であるため、その不具合が買主に不安を与え、売却の決断を鈍らせる可能性があります。きちんと動作する状況にすることで、買主に安心感を与え、売却の可能性を高められます。
競合物件との差別化が必要な場合
競合物件との差別化が必要な場合には、リフォームが有効な場合があります。
たとえば、同じマンション内で複数の部屋が売りに出されている場合や、内見数は多いのに売却に至らないケースでは、内装や設備に改善の余地があるかを見直すといいでしょう。
キッチンや浴室などの目立つ箇所をリフォームし、他の物件との差別化で、魅力的な選択肢となり、売却の可能性を高められます。
築年数が古く、リフォームで印象改善が見込める場合
築年数が古いマンションで、壁や天井、床などに変色がある場合やペットやたばこのにおいがある場合、部屋の印象は大きく損なわれます。
内装の汚れや床の劣化は、買い手に悪い印象を与えやすく、購入につながりにくくなることがあります。
このようなケースでは、壁紙の張替えや床の補修で変色した部分やにおいの原因を取り除くなど、軽微なリフォームを検討しましょう。内覧時の部屋の印象が改善します。
販売価格に影響しない程度の適度なリフォームでも、売却のスピードや価格を向上させる可能性があります。
買い手のターゲットを絞る場合
買主のターゲットを明確にすることで、絞り込んだリフォームができます。
ファミリー層をターゲットにする場合、子ども部屋をイメージした壁紙や内装を取り入れるという方法があります。また、居住時に収納不足を感じた場合は、あらかじめ収納スペースを増やすリフォームがいいでしょう。
シニア層をターゲットにする場合は、バリアフリー化が必要ですが、リフォーム費用が高額になる可能性があるため、不動産会社と相談しながら進めるのが良いでしょう。
リフォームなしでマンションを高く売却するためのコツ
リフォームなしでもマンションを高く売却する方法はあります。
ここでは、内覧時の印象アップや買主のニーズに応える工夫など、リフォームせずに売却を成功させるための具体的なコツをご紹介します。
インスペクション
インスペクション（住宅診断）は、マンション売却時に重要視されることがある、マンションの品質の診断です。劣化状況や欠陥の有無などをプロが診断するため、購入希望者に客観的な情報を提供できる点がメリットです。
住宅の状態や構造に問題がないことが証明されていると、買主は安心して購入を決断し、購入後に自分好みにリフォームやリノベーションを行えます。
通常、マンションのインスペクションの費用は5万円前後ですが、不動産会社と特定の媒介契約を結ぶことで、無料で提供される場合もあります。
ハウスクリーニングとホームステージング
ハウスクリーニングとホームステージングは、マンションの印象をより良く見せる方法です。費用がかかりますが、買主の購入の決断を後押ししてくれる可能性を持っています。
【ハウスクリーニング】
プロのハウスクリーニング業者へ依頼して、水回りや室内をきれいに清掃します。費用は部屋の広さや空室かどうかにより異なり3万～8万円ほどです 。事前に見積もりを取ると安心です。ハウスクリーニングは、不動産会社と媒介契約を結んだあとに行えば、税金の計算時に売却のための費用として認められやすくなります。
【ホームステージング】
家具や照明をレンタルして配置し部屋を魅力的に見せます。買主が居住した際のイメージを具体的に持てるため、内覧時の印象が良く購買意欲を高めます。専門の業者に依頼すると30万円以上かかる場合もありますが、競合が多い地域では有効な方法です。
リフォーム不要の物件が好まれる買主層を狙う
リフォーム済みよりも、自分好みにリノベーションしたり、DIYを楽しんだりしてみたい買主に向けた販売戦略もあります。
【考えられる買主】
・自分好みにリノベーションしたい人
・DIYを楽しみたい買主
・投資物件としての購入
・価格を重視する人
リフォーム費用分をかけずに、値引きを柔軟に対応することで、買いやすさをアピールできます。
売却スケジュールに余裕を持つ
売却に時間的な余裕があれば、より有利な条件で売却できる可能性が高くなるため、早めに売却へ動き出しましょう。
不動産の需要が増加する3月や9月といった時期を狙って売り出すことで、多くの買主の目にとまりやすくなります。売却を急ぐ場合、値引き交渉で価格を引き下げざるを得ないかもしれません。しかし、時間的な余裕があれば冷静に対応でき、結果として高く売却できる可能性があります。
時間的な余裕は、計画をしっかり立てられるため、物件を高く売却できるポイントになります。
リフォーム費用の相場と費用対効果
リフォームを行う場合は、費用対効果を考慮し検討しましょう。計画性のないリフォームは無駄になる可能性があります。リフォームの費用相場と、売却価格に与える影響を見ていきましょう。
水回りリフォームの相場
水回りが新しいと、内覧時に清潔できれいな印象が強くなります。しかし、リフォームには費用がかかり、箇所や使用する設備のグレードによって費用は大きく変動するため、費用が売却価格に見合うかを十分に検討する必要があります。
【マンションの水回りのリフォームの相場 】
・キッチン：約10万～150万円（システムキッチンの交換は高額になりがち）
・トイレ：約10万～30万円
・浴室：約50万～150万円（浴室乾燥機などを追加するとさらに高額に）
・洗面台交換：約10万～20万円
内装のリフォーム相場
部屋の印象を大きく変えられるのが、内装のリフォームです。古びた壁や床を張り替えることで、内覧時の部屋の印象はアップします。
費用は、リフォーム箇所や使用する材料によって異なります。
【6畳の部屋をリフォームする場合の相場】
・壁紙・クロスの張替え：約3～8万円
・床の張替え：約6～20万円
・畳をフローリングへ：約10～30万円
・ふすまの張替え：約3,000円～/枚
内装のリフォーム時は一部屋だけではないため、全体にかかる金額を把握する必要があります。
リフォーム費用と売却価格の関係性
売却するマンションのリフォームをする場合は、費用を売却価格に反映できるかがポイントです。フルリフォームを行うと300万円以上かかる場合がありますので、売却価格がそれだけ高くなり、買いにくくなるケースもあります。
また、マンションの場合、内装の美しさよりも築年数や建物全体の状態、共有部分の管理状況も売却額に影響するということを理解しておきましょう。
リフォームに費用をかける場合は、売却価格や売却スピードにどのように反映されるかを慎重に検討する必要があります。リフォームを行う際は、不動産会社の担当者と相談し、メリットとデメリットを十分に理解して判断しましょう。
マンション売却前のリフォームで迷ったら不動産会社に相談
マンションの売却前にリフォームをすべきかで迷ったら、不動産会社に相談するのが得策です。地域の相場や買主のニーズに精通したプロにアドバイスをもらえば判断がしやすくなります。
リフォームによる売却価格への影響を相談する
リフォームが売却価格にどのように影響するかは、不動産会社に査定を依頼し相談するのがおすすめです。以下の2点を専門家の意見を基に検討しましょう。
・査定価格にリフォーム費用を加えた売却が可能か
・リフォームせずに早期の売却を目指す方が得策か
リフォームが買主に与える印象や競合物件との差別化も考慮し、費用対効果をしっかりと見極めることが大切です。
リフォームで地域の売却相場より高額になるケースもある
基本的にリフォームは不要であると述べてきましたが、リフォームすることで、地域の相場よりマンションを高く売却できる可能性もゼロではありません。リフォームでマンションの魅力がアップし、買主の購買意欲に訴えれば、その費用を売却価格に反映することも可能だからです。
ただし、リフォームを考えたときには、地域の特性に詳しい不動産会社に相談することをおすすめします。不動産会社は地域で売れているマンションの特徴や、周囲の競合物件の状況、販売価格などを把握しています。疑問点や不安な点を相談し、リフォームが有効かを判断しましょう。
信頼できる不動産会社を選ぶためのポイント
マンション売却時には、地域に詳しく信頼できる不動産会社に依頼することが売却成功のカギになります。そして、不動産会社選びにはいくつかのポイントがあります。
【不動産会社選びのポイント】
・複数の査定を依頼して比較する際、査定額の高さだけで決めるのは避ける
・査定は売却の現実的な価格を見極めてくれる会社がベスト
・地元での実績が豊富な会社を選ぶ
・担当者とのコミュニケーションがスムーズで信頼できる会社を
不動産会社により、価格や販売にかかる期間も変わる可能性があります。売主に寄り添って信頼できる不動産会社を選びましょう。
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【店舗紹介】建設リフォーム部
マンションの売却時のリフォームは慎重な検討を
マンションを売却する際、リフォームが必ずしも必要ではない理由や、リフォームをした方が良い場合について解説しました。
リフォームを行わなくても、インスペクションやハウスクリーニング・ホームステージングを活用し、物件の魅力を最大限にアピールすることで、効果的な売却が可能になります。
もし、リフォームを検討する場合は、地域の競合物件の状況と、買主層を意識した売却戦略を練ることを怠らないようにしましょう。リフォームの有無に関わらず、早めに動き出し、余裕をもって計画的にマンションの売却を進めていきましょう。
| 監修者 海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） 【経歴】 ウスイホーム株式会社 取締役。 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 地域貢献活動にも力を入れ、2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会 不動産仲介士 試験問題監修委員 |
| 執筆者 ウスイホーム株式会社 広報チーム 1976年に神奈川県で創業。お客様と地域の発展のため、住宅に係わるあらゆるお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、新築戸建てや中古戸建てを検討・購入する際に役立つ最新情報を発信しています。 お問い合わせURL https://www.usui-home.com/contact |