マンションを売る決断をしたときは、多くの人が「できるだけ高く、スムーズに売りたい」と考えるものです。あらかじめマンション売却の流れを理解しておけば、売却成功へのポイントを押さえる余裕も生まれるため、流れを把握しておきましょう。
本記事では、マンション売却の準備段階から契約、引き渡しまでの流れをステップで解説します。また、マンションを高く売るためのポイントや注意点、税金や費用に関する基礎知識についても解説しています。初めて、マンション売却をされる方はぜひお役立てください。
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マンションを売る際の流れ
マンションを売る際の手順には、売却を決めてから引き渡しまで複数のステップを踏む必要があります。不動産会社への相談や査定、売却活動など、一連の流れを理解し計画的に進めることが成功のカギです。
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不動産売却編 不動産売却の流れ【いっしょに不動産Vol.9】
【ステップ1】売却前の準備：不動産会社への相談
マンションを漠然と売りたいと考えている場合は、売る理由を整理してみましょう。目的が明確になり、売却という目標が定まってきます。
次に、購入時の契約書とローン返済計画書などを確認します。住宅ローンが残っている場合は、金融機関と相談が必要なため、至急売却へ向けて動き出しましょう。
売却価格は、インターネットで周囲の物件価格を調べることも可能ですが、不動産会社に査定を依頼するのが適正価格を知る最もいい方法です。
売買額の一括査定サービスを利用して複数の不動産会社から査定を受けるのも有効ですが、現地査定で価格が変動することも念頭に置きましょう。
【ステップ2】不動産会社に査定を依頼
不動産会社に相談し無料の査定を受けることで、実際に売却できる価格がわかります。マンションの現地確認を行い、実際の特徴や状態をもとに価格を算出してくれます。その結果が記載された「査定書」が、売却に向けた具体的な計画を立てる基礎資料になります。
自分で周辺相場を調べることも大切ですが、地域に詳しく信頼できる不動産会社に相談すると、売却のためのアドバイスももらえるでしょう。早めの相談が、売却をスムーズに進めるポイントです。
【ステップ3】不動産会社と媒介契約を結ぶ
不動産会社に査定を依頼した後、売買の仲介のために媒介契約を結びます。契約には3つの種類があります。
専属専任媒介契約
・1社のみと契約する。売主が直接買主を見つけた場合も売買は不動産会社を通す必要がある。
・販売活動に注力してもらえるが、契約した不動産会社のみしか取り扱えない。販売活動が不動産会社のペースになる可能性がある。
専任媒介契約
1社のみと契約するが、売主が直接買主を見つけることは可能。
販売活動に注力してもらえるが、1社に依存するため、販売活動が不動産会社のペースになる可能性がある。
一般媒介契約
・複数の不動産会社に依頼できるため、各社から多くの買主にアプローチできる。
・他社が売買する可能性があるので、売買活動に注力してもらいにくい。
契約時には、信頼できる不動産会社を選び、自分の希望や売却スケジュールに合う契約を結ぶことが重要です。
【ステップ4】売却活動開始
契約を結び、売却価格が決まると、売却活動が始まります。不動産会社が不動産ポータルサイトへの掲載や近隣へのチラシ配布などで物件をアピールします。担当者が広告や説明を作成しますので、希望やマンションの特長などを伝えましょう。万が一、担当者との相性が悪いなどの場合は、相談不動産会社に相談するといいでしょう。
内覧時には、スッキリとした印象を与えることに注力します。物が多いと収納スペースが少なく見え、清掃不足は部屋の魅力を損ないます。問い合わせ対応や内覧日の設定などは、不動産会社が行いますが、居住中の場合は密に連絡を取りましょう。
【ステップ5】買主と条件交渉後、売却決定
買主との条件交渉では、価格や引き渡し時期、付帯設備（エアコンや給湯器など）について説明し、双方が納得する最終合意を目指します。不動産会社が、契約に必要な書類や重要事項説明を準備してくれるため、スムーズに進められます。
【ステップ6】売買契約
売買契約後に、買主から手付金が支払われ、契約内容が正式に確定します。
買主側の都合でキャンセルになる場合には、手付金は返金しないのが通例です。ただし、ローンが通らない場合もあるため、その際は手付金を返金するというローン特約がつくケースが多いでしょう。
不動産会社が契約内容を確認し、双方が合意すれば、契約書に署名・捺印を行い契約が成立します。
売却したマンションに住んでいる場合は、引き渡し日までに引っ越しをします。
【ステップ7】引き渡し・決済
引き渡し・決済では、買主から手付金を引いた残代金が支払われます。ローンが残っていた場合は、決済当日に、清算と抵当権の抹消、所有権移転手続きなど必要な手続きを司法書士が行います。
その他に、以下も決済日に行われますが、不動産会社がサポートするためスムーズに進むでしょう。
・固定資産税の清算
・マンションの管理組合への提出書類の作成
・マンション内の設備・備品マニュアルや保証書、建築関係の書類、管理規約などの書類の引き渡し
・鍵の引き渡し
マンション売却で利益を最大化するコツやポイント
マンション売却で利益を最大化するには、不動産市場の状況やタイミングの見極めと価格交渉への準備が重要になります。内覧時に好印象を与える工夫や適切な価格設定など、成功のためのポイントを見ていきましょう。
相場を把握し、マンションの売却タイミングを見極める
マンションの売却を成功させるには、適切なタイミングで売り出すことが重要です。
不動産市場が活況な時期に売るのが理想ですが、市場には長期の波があります。短期で考えれば、マンションの購入者が増える傾向にある3月や9月は売り時といえるでしょう。
売却に時間的な余裕があれば、焦らずに価格交渉ができるメリットがあります。もし、急いで売却する必要がある場合でも、売却には冷静な判断が必要です。不動産会社と相談しながら慎重に計画を立てましょう。
マンションの値引きなど価格交渉に備える適切な売却価格の設定
マンションを売る際には、近隣の競合物件の調査がポイントになります。同じ地域や条件の物件を調べて、自分のマンションのアピールポイントを明確にしましょう。
たとえば以下の点を強調することで競争力が高まります。
・築年数
・設備の良さ
・駅からの距離やアクセス
・眺望や環境
また、価格交渉に備えて、少し余裕を持った価格設定を行うという方法があります。値引き要求に対応しながらも希望の価格で売却できる可能性が高まります。
内覧対策で好印象を残す
内覧時に購入希望者に好印象を与えるためには、徹底した片付けと掃除もポイントです。散らかった状態では部屋が狭く見えてしまいます。また、清掃業者に依頼してプロの手で掃除をしてもらうという選択肢もあります。
必要であれば、リフォームという方法もありますが、リフォーム費用が売却価格に見合うかどうかは慎重な検討が必要です。
マンション売却で失敗しないコツ
マンション売却を成功させるためには、税金や費用に関する知識は欠かせません。信頼できる不動産会社にアドバイスをもらってもいいでしょう。この章では、売却時に失敗しないためのポイントを解説します。
【重要！】短期所有と長期所有の税率の違い
マンションを売却する際、所有期間が5年未満か5年以上かで、売ったときの利益（譲渡所得）に対する税率が異なります。
・5年以内は短期譲渡所得：39.63％（所得税30.63％・住民税9％）
・5年以上は長期譲渡所得：20.315％（所得税15.315％ 住民税5％）
短期所有か長期所有かで税率は倍近く異なるため、売却のタイミングは大きなポイントになります。
【節税】マンション売却時の特別控除
マンションを売る際には、特別控除が利用できれば節税ができます。
たとえば「3,000万円特別控除の特例」では、所有期間に関係なく、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。この特例の適用には、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却を完了させるなどの条件があります。他にも多くの要件があるため、売却したいマンションに適用できるかどうかは不動産会社に相談し、確認することをおすすめします。
不動産会社との連絡を密にする
スムーズな売却の重要なポイントになるのが、不動産会社選びです。信頼できる不動産会社を選び、その後の連絡を密に取り合うことが売却を成功へ導きます。
地域密着型の不動産会社であれば、その地域の特性に詳しく、物件を探している買主の情報を多く持っており良いパートナーになってくれます。また、高い査定額が良いと思いがちですが、売れ残るのを避けるためには、適正な査定をする不動産会社を選ぶ必要があります。
売買活動中は進捗状況の確認や担当者との連絡を怠らず、不安や疑問があれば相談する姿勢が売却成功への鍵となります。
【売却を急ぐとき】マンションの売却方法には「買取」もある
急いでマンションを売る場合には、不動産会社による「買取」という選択肢があります。
・買取：不動産会社が直接購入。早期の売却ができるが、価格は低めになる傾向。
・仲介：不動産会社が買主を探す。市場価格で売却できるが、時間がかかる場合も。
買取は、急な引っ越しなど時間的な余裕がない場合に有効な方法です。ただし、高値で売りたい場合には適していないともいえます。
売却の目的や時間的な余裕に応じて、最適な方法を選びましょう。
マンション売却に必要な費用
マンションを売却する際には、仲介手数料や印紙税、登記費用など、さまざまな費用が発生します。ここでは、具体的な費用の内訳を解説します。
仲介手数料
不動産会社への仲介手数料は、売却が成立した際に支払う費用で、依頼時の初期費用などは発生しません。
3,000万円でマンションを売却した場合、仲介手数料は約105.6万円（税込）となります。
計算式：（売却価格×3％＋6万円）×1.1（消費税計算）
・（3,000万円×3％+6万円）×1.1＝105.6万円
仲介手数料は宅地建物取引業法で定められています。適正な手数料を確認することがここではポイントになります。
印紙税・登記費用
印紙税は、売買契約書に貼る印紙代として発生する税金で、登記費用は、不動産の名義変更や抵当権抹消にかかる費用です。
印紙は売主・買主それぞれが負担します。たとえば、契約金額が1,000万円以上5,000万円以下の場合、1万円の印紙税が必要です。
登記費用では、通常、所有権移転の登記費用は買主の負担となります。売主は抵当権抹消の必要がある場合の費用（土地と部屋で2,000円）を負担します。住宅ローンが残っている場合などに注意が必要です。
譲渡所得税・住民税
譲渡所得税と住民税は、マンションを売却して得た利益（譲渡所得）に対して課税されます。譲渡所得は、売却価格から購入時の取得費や売却の経費を差し引いた金額です。
・取得費：マンションの購入価格とその際の仲介手数料や登記費用
・売却の経費：不動産会社の仲介手数料や印紙税、売却のためにリフォームをした場合はその費用など
譲渡所得税は先に述べたとおり、所有期間が5年以下の場合は税率が高く39.63％、5年以上の長期譲渡の場合は税率が低く20.315％です。所有期間によって税率が異なる点に注意が必要です。
また、譲渡所得が出た場合の節税には、「3,000万円の特別控除」が適用できるかの検討も欠かせません。
売却時に利益が出た場合は、確定申告の必要があります。売却した翌年の2月16日から3月15日の間に申告・納付を行います。
売却後の注意点・確定申告について
マンション売却後、譲渡所得が発生した場合は、必ず確定申告を行う必要があります。
3,000万円の特別控除などを利用して税金がゼロになる場合でも、確定申告は必須です。確定申告を怠ると追徴課税や延滞税が課され、払わなくてもよい税金を払うことになります。
3,000万円の特別控除は、確定申告が遅れたときでも適用は可能です。
不動産売買後の確定申告の手続きは複雑です。自分での申告が不安な場合は、確実な手続きのために税理士に依頼をおすすめします。
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1976年の創業以来、横須賀・湘南・横浜エリアを中心に、住まいに関する幅広いサービスを提供しています。売買仲介はもちろん、注文住宅、リフォーム、賃貸管理、さらには保険や高齢者支援まで、多岐にわたるサポートが可能です。
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マンション売却の流れを把握し、計画的に進めよう
マンションを売る際の準備段階から契約、引き渡しまでの具体的なステップや、売却後に行う確定申告の注意事項など、成功のためのポイントを解説しました。マンションを高くスムーズに売却するためには、売却の流れを把握し、計画的に進めることがポイントになります。
不動産会社選びをしっかり行い、各ステップを確実に抑えていくことで、満足のいく売却が可能になります。
| 監修者 海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） 【経歴】 ウスイホーム株式会社 取締役。 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 地域貢献活動にも力を入れ、2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会 不動産仲介士 試験問題監修委員 |
| 執筆者 ウスイホーム株式会社 広報チーム 1976年に神奈川県で創業。お客様と地域の発展のため、住宅に係わるあらゆるお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、新築戸建てや中古戸建てを検討・購入する際に役立つ最新情報を発信しています。 お問い合わせURL https://www.usui-home.com/contact |