【2026年最新】相続したマンション売却にかかる税金は？│ 確定申告・節税・売却事例まで紹介

「親からマンションを相続したものの、遠方に住んでいるため管理が難しい」「相続税の支払いのために早めに売却したいが、税金がいくらかかるか不安」といったお悩みをお持ちではないでしょうか。

本記事では、相続したマンション売却における税金の仕組みや節税方法、そして税金対策に直結する手続きの流れを解説します。

一連のプロセスを事前に理解しておくことで、「次に何を準備すべきか」「どの特例を使えば手残りが増えるのか」が明確になり、結果として数百万円単位で損をすることを防ぐことができます。ぜひご参考にしてください。

税金対策に直結！相続マンションの売却・確定申告までの流れ

マンションを売却する際には、利益に対してかかる税金だけでなく、さまざまな諸費用が発生します。手元にいくら残るのか（手取り額）を正確に把握するために、どのような名目でいくらかかるのかを事前に把握しておきましょう。

相続したマンションの売却で手残りを最大化させるには、単に売り出すだけでなく、相続発生から確定申告までを正しい順序とスケジュールで進めることが重要です。

各ステップに潜む税金・費用のポイントを整理しながら、具体的な流れを時系列で確認していきましょう。

①遺言書の確認と相続人の確定

まずは、亡くなった親（被相続人）が遺言書を残していないかを確認します。法的に有効な遺言書がある場合は原則としてその内容に従いますが、ない場合は戸籍謄本を取り寄せて法定相続人を調査・確定させます。

項目	内容
主体	相続人全員
期限（いつまでに）	四十九日法要が終わる頃までに（目安）
手続き・提出先	親の本籍地がある市区町村役場
必要書類	亡くなった親の戸籍謄本など
かかる費用	戸籍謄本等の交付手数料（実費：1通450～750円程度）

遺言書が見つかった場合：検認手続きの申し立て

検認とは、相続人に対し遺言の存在や内容を知らせるとともに、遺言書の偽造・変造を防止するための手続きです。

自筆証書遺言が見つかった場合は開封せず、家庭裁判所で検認を行う必要がありますので注意しましょう（※ただし、法務局の遺言書保管制度を利用している場合は検認不要です）。

項目	内容
主体	遺言書を発見した相続人、または保管者
期限	遺言書を発見した後、速やかに
手続き・提出先	亡くなった親の最後の住所地を管轄する家庭裁判所
必要書類	家裁所定の申立て書、遺言書、戸籍謄本など
かかる費用	収入印紙800円分、連絡用の郵便切手代

遺言書がない場合：遺産分割協議と協議書の作成

遺言書がない場合は、法定相続人全員が集まり「誰がマンションを引き継ぐか（または売却してどう分けるか）」を話し合う「遺産分割協議」を行います。

項目	内容
主体	法定相続人全員
期限（いつまでに）	期限なし（相続税の申告がある場合は相続開始から10か月以内が目安）
手続き・提出先	相続人間での話し合い （実務は専門家へ依頼可能）
必要書類	相続人全員の実印、印鑑証明書、戸籍謄本
かかる費用	自分たちで作成：実質無料 専門家に依頼：約5万～10万円

換価分割を行う場合は「贈与税リスク」に厳重注意！

兄弟姉妹などの複数人でマンションを売却して代金を分け合う「換価分割」を行う際、代表者1人の名義で相続登記（名義変更）をしてから売却することが一般的です。

しかし、遺産分割協議書の中に「売却（換価）のために便宜上、代表者名義にする」旨を明記しておかないと、後から兄弟姉妹に配分した代金が、税務署に「代表者から他の兄弟姉妹への贈与」とみなされ、高額な贈与税を課される恐れがあります。

このような課税リスクを避けるためにも、協議書には換価分割を行う目的と、具体的な分配割合を必ず明確に記載しておきましょう。

②名義変更・相続登記の申請（2024年義務化と登録免許税）

遺産分割が終わったら、新しく名義人となる相続人が申請者となり、物件の所在地を管轄する法務局へ名義変更（相続登記）を申請します。名義変更が完了していない不動産は売却できないため、本格的な活動に入る前の必須条件です。

項目	内容
主体	マンションを相続する名義人 （※司法書士への委託が一般的）
期限（いつまでに）	相続による取得を知った日から3年以内
手続き・提出先	マンションの所在地を管轄する法務局
必要書類	親の戸籍謄本、住民票の除票、新名義人の住民票など
かかる費用	登録免許税（固定資産税評価額の0.4%） 司法書士報酬（約5万〜10万円が相場）

【2024年4月義務化】3年以内の登記申請が必要

法改正により、2024年4月から相続登記が完全に義務化されました。ご自身が相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請を行わなかった場合、10万円以下の過料を科されるリスクがあるため、速やかに手続きを済ませましょう。

なお、法改正前に発生した相続であっても、登記が終わっていないものは義務化の対象です。その場合の猶予期限は原則2027年3月31日までとなっています。

【2026年最新情報】「住所変更登記」も義務化へ！

2026年（令和8年）4月1日からは、所有者の住所や氏名に変更があった場合の「住所等変更登記」も法律で義務化されました。

相続登記を済ませた後に引っ越した場合や、過去の登記住所と現住所が異なる場合は、変更から2年以内に変更登記を行う必要があります（怠ると5万円以下の過料）。

売却時に現在の住民票の住所と登記簿の住所を一致させる必要があるため、相続登記と併せて確認しておきましょう。

③相続税の申告と納税（相続開始から10か月以内）

相続した遺産総額が「基礎控除額（3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数）」を超える場合は、相続税の申告および納税が必要になります。

項目	内容
主体	相続税の課税対象となる相続人全員
期限（いつまでに）	被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内
手続き・提出先	被相続人の死亡時の住所地を管轄する税務署
かかる費用	納税額（実費）、税理士報酬（遺産総額の0.5%〜1.0%程度が目安）

納税資金が不足している場合、相続したマンションを早急に売却して現金化しなければならないため、ここから先の売却活動は10か月というリミットを意識して進める必要があります。

④不動産会社へ依頼してのマンション売却

相続登記を済ませたら、次はいよいよ売却に向けた活動を始めます。

不動産会社へ売却を依頼してから無事に引き渡しを終えるまでの過程で、いつまでに何を用意すべきかを把握しておくことが、トラブルのないスムーズな売却を実現するポイントになります。

1. 売却査定・媒介契約

マンション売却の第一歩は、不動産会社を比較・検討したうえで、売却活動を任せる媒介契約を締結することです。

相続したマンションは室内の傷みや設備の劣化が進んでいるケースが多いため、データ上の簡易査定ではなく、プロが現地を直接確認する訪問査定を選びましょう。

あらかじめ適正価格を正確に把握しておくことで、売り出し後の値引きを未然に防げます。

なお、相続税の節税特例（取得費加算の特例）の適用を視野に入れる場合は、相続開始のあった日の翌日から3年10か月以内（正確には「相続税の申告期限の翌日から3年を経過する日まで」）にすべての譲渡（引き渡し）を完了させなければなりません。

売却を少しでもスムーズに進めるために、手元にある「間取り図・パンフレット」や「固定資産税の納税通知書（課税明細書）」は事前に揃えておきましょう。

2. 売却活動・内見対応

広告活動が始まると、購入検討者をお部屋に案内する「内見（室内見学）」に対応していくことになります。

買い手が見つかるまでの売却活動は通常3か月〜6か月程度が目安です。この期間に特別な必要書類はありませんが、マンションの管理規約などを整理して手元に置いておくと、内見時の急な質問にも慌てず対応できます。

また、引き渡し日にはお部屋を完全に空にする「空渡し」が原則です。内見時の第一印象を良くして成約率を最大化するためにも、売却活動と並行しながら、室内に残った親の荷物（残置物）の整理や処分を少しずつ進めていきましょう。

参考記事：内見とは？　持ち物やチェックポイント、内見できない場合の対処法も解説

3. 売買契約の締結

購入希望者との間で条件交渉がまとまれば、通常1〜2週間以内に正式な「売買契約」を締結します。

契約当日、売主は買主から売買代金の5%〜10%程度を目安とした手付金を受領する流れです。

売買契約にあたって、売主側は身分証明書や実印のほか、契約書への押印や確認用として印鑑証明書（発行から3か月以内）、さらに物件の登記識別情報（権利証）のコピーなどを手元に準備しておく必要があります。

なお、事前にお互いで署名した委任状を用意しておけば、代表者1人の同席だけで契約手続きをすべて完了させることも可能です。

参考記事：【プロ監修】不動産売却の必要書類一覧｜取得方法や費用まで徹底解説

4. 決済・引き渡し

売買契約の締結から通常1〜2か月以内に、最終的な決済と引き渡しを行います。

当日は、買主から手付金を差し引いた残代金全額を受け取って鍵を引き渡し、同時に買主への所有権移転登記を申請します。この登記手続きのため、売主側全員分の実印、印鑑証明書（原本）、登記識別情報の原本（権利証）を司法書士に提出します。

固定資産税やマンションの管理費・修繕積立金などは、この引き渡し日を境にして日割りで精算するのが一般的です。

最後に不動産会社へ成果報酬としての仲介手数料を支払うことで、すべての売却手続きが完了となります。

5.売却翌年の確定申告（税金特例の適用申請）

マンション売却によって利益（譲渡所得）が出た場合はもちろん、特別控除などの各種特例を適用して税金をゼロにする（あるいは軽減する）場合も、売却翌年の確定申告が必須となります。

税金がかからないからと手続きを怠ると、特例の対象から外れて高額なペナルティ（無申告加算税など）を科される恐れもあるため注意しましょう。

確定申告は、売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に、管轄の税務署（窓口、郵送、e-Tax）へ行います。

手続きの際は、確定申告書や譲渡所得の内訳書のほか、特例の証明に必要な売買契約書の写し、登記事項証明書などが必要になるため、事前に準備しておくとスムーズに進めることができます。

参考記事：

相続不動産を売却したら確定申告は必要？税理士に依頼した場合の費用相場も紹介
相続した不動産をスムーズに売却！流れ・税金・注意点まで解説

早期現金化を目指すなら「買取」も選択肢

通常の「仲介」による売却は、市場から一般の買主を探すため、高く売れる可能性がある反面、成約までに早くても3〜6か月程度の期間を要します。

マンションは時間の経過がそのままコストの増加につながります。

空室のままであっても、毎月の管理費や修繕積立金、駐車場代、そして毎年の固定資産税がかかり続けるためです。

「相続税の納税期限（相続開始から10か月以内）が迫っている」「毎月の維持費の支払いが負担になっている」「室内の劣化が激しく、リフォームせずにそのまま手放したい」といったお悩みがある場合は、不動産会社が自ら買主となる「買取」が有効です。

買取であれば、市場価格よりはやや安くなるものの、最短数週間で確実に現金化でき、仲介手数料も発生しません。

物件の状況や自身の事情に合わせて、最適な売却方法を検討することが大切です。

参考記事：マンション売却時にリフォームは必要？必要かどうかの見極め方を解説

相続したマンションの売却にかかる税金・費用

マンションを売却する際には、利益に対してかかる税金だけでなく、さまざまな諸費用が発生します。

手元にいくら残るのか（手取り額）を正確に把握するために、どのような名目でいくらかかるのかを事前に把握しておきましょう。

相続したマンションの売却時にかかる税金

相続したマンションを売却する際にかかる税金は、主に「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」の3種類です。売却代金（手元に残る現金）に最も大きな影響を与える譲渡所得税を中心に、それぞれの税金の仕組みと2026年現在の税率について詳しく見ていきます。

譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）

譲渡所得税は、マンションを売却して得られた利益（譲渡所得）に対して課税される税金です。そのため、売却価格から親の購入代金や売却経費を差し引いた結果がマイナス（赤字）であれば、この税金は一切かかりません。

具体的な利益は、以下の計算式に沿って算出します。

【譲渡所得の計算式】

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

売却価格： マンションが実際に売れた金額です。
取得費： 親の購入代金（建物は減価償却費を差し引いた後の額）や当時の購入経費の合計です。
譲渡費用： 今回の売却にかかった仲介手数料や印紙税の合計です。

利益が出た場合の税率は、マンションの所有期間によって約2倍の差が生じます。

相続物件における所有期間は、「相続人が引き継いだ日」ではなく、「亡くなった親（被相続人）がそのマンションを購入した日」をそのまま引き継いで計算するのがルールです。

売却した年の1月1日時点での所有期間に応じて、以下の税率が適用されます。

• 長期譲渡所得（所有期間5年超）：税率 20.315%（所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税0.315%）
• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：税率 39.63%（所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税0.63%）

親が長年暮らしていた実家であれば多くのケースで低い税率（20.315%）が適用されますが、購入後5年以内に亡くなってしまった場合は高い税率（39.63%）になるため、事前の確認が必須です。

支払いの時期は税金によって異なります。所得税（復興特別所得税含む）は売却した翌年の2月16日〜3月15日の確定申告のタイミングで支払いますが、住民税は売却翌年の6月以降に市区町村から届く納税通知書に従って支払うことになります。納税資金は使わずに分けて管理しておきましょう。

印紙税

印紙税は、買主と交わす「不動産売買契約書」に対して課される税金です。利益の有無にかかわらず、売買契約を締結する際に必ず発生します。

契約書に所定の金額の収入印紙を貼り、消印をすることで納税が完了します。

印紙税の金額は、契約書に記載された売買価格（売却価格）によって段階的に定められています。

【2026年最新の重要な特例】

不動産取引の活性化を目的として、2026年現在「印紙税の軽減措置」が適用されています。対象となるのは令和9年（2027年）3月31日までに作成される契約書です。

軽減措置適用後の具体的な印紙税額は以下の通りです。

売却価格	印紙税額（軽減措置）	印紙税額（本則）
50万円超～100万円以下	500円	1,000円
100万円超～500万円以下	1,000円	2,000円
500万円超～1,000万円以下	5,000円	1万円
1,000万円超～5,000万円以下	1万円	2万円
5,000万円超～1億円以下	3万円	6万円

実務上では、売主用と買主用で契約書を2通作成し、双方がそれぞれの契約書に貼る印紙代を全額負担するか、原本を1通だけ作って費用を折半するケースが一般的です。

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記（名義変更）を行う際に国に納める税金です。こちらも印紙税と同様に、売却で利益が出たかどうかにかかわらず必ず発生します。

相続したマンションの売却において、登録免許税が必要になるタイミングは主に以下の2回です。

相続登記（名義変更）のとき マンションを売り出す前、被相続人から相続人へ所有権を移す際に課税されます。税額は「固定資産税評価額 × 0.4%」で計算されます。例として、固定資産税評価額が2,000万円のマンションであれば、登録免許税は8万円です。

固定資産税評価額は、毎年4月〜5月頃に市区町村から届く「納税通知書」に同封されている「課税明細書」や、役所の窓口などで取得できる「固定資産税評価証明書」で確認することができます。

抵当権抹消登記のとき
亡くなった親の住宅ローンが残っており、売却代金を使って引き渡しと同時にローンを完済する場合に発生します。

税額は「不動産1件につき1,000円」と定められており、マンションの場合は土地と建物で計2,000円となるのが一般的です。

実務では、登録免許税に加えて、登記手続きを代行してもらう司法書士への報酬（数万円〜十数万円程度）を合わせて支払うことになります。

参考記事：【専門家監修】不動産売却の税金はいくら？かからないケースや計算方法・いつ払うかの時期を解説

マンションの減価償却が売却時の税金に与える影響

譲渡所得を計算する上で、最も誤解が生じやすいのが「取得費」の扱いです。

「親が3,000万円で買ったマンションだから、取得費は3,000万円で計算できる」というのは間違いです。マンションの購入代金は「土地部分」と「建物部分」に分かれています。土地は時間が経っても価値が減りませんが、建物は年月が経つにつれて劣化し、価値が減少していくと考えられます。この目減りした価値を「減価償却費」と呼びます。

譲渡所得の計算において、取得費は「親の購入代金から、これまでの減価償却費相当額を差し引いた金額」としなければなりません。

例えば、30年前に購入したマンションの場合、建物部分の価値（取得費）は帳簿上、大きく目減りしています。そのため、「購入した時より安く売ったから利益は出ていない（税金はかからない）だろう」と思い込んでいても、減価償却費を差し引いた現在の取得費が低くなっているため、計算上は「利益が出ている」とみなされ、多額の税金が課せられる可能性があります。専門家による正確な計算が欠かせないポイントのため、不動産会社や税理士に事前に確認しておきましょう。

税金以外にかかる諸費用（仲介手数料・登記費用・残置物処分費）

売却時には、税金以外にも実務上さまざまな費用がかかります。売却代金がそのまま全額手元に入るわけではないため、資金計画を立てる際の参考にしてください。

仲介手数料

不動産会社を通じて売買契約が成立した際に支払う成功報酬です。

宅地建物取引業法により上限が定められており、売却価格が800万円を超える取引では、速算式「（売買価格の3％＋6万円）＋消費税」が上限となります。

例えば3,000万円で売却した場合、上限額は105万6,000円（消費税10%込み）となります。

※不動産会社が直接買い取る「買取」の場合は不要です。

登記費用

名義変更を行うための「相続登記」や、親の住宅ローンが残っていて完済する場合の「抵当権抹消登記」にかかる費用です。

法務局へ納める登録免許税に加え、手続きを依頼する司法書士への報酬が含まれ、トータルで数万〜十数万円程度が目安です。

残置物処分費

室内に残った家具、家電、衣類などの家財道具（残置物）を処分するための費用です。買主に引き渡す際は、原則として空っぽの状態（空渡し）にする必要があります。

間取りや荷物の量によりますが、業者に依頼すると20万円〜50万円程度かかることも珍しくありません。

その他の費用

必要に応じて、ハウスクリーニング費用（数万円〜）、室内の補修費用などが生じます。（※売買契約書の印紙代は前述の通り別途発生します）

参考記事：
【専門家監修】不動産売却の費用一覧│目安や計算方法、安く抑えるコツまで解説
マンション売却手数料の相場はいくら？シミュレーション例・手数料を抑える方法を解説

相続マンションの売却にかかる税金シミュレーション

税金の仕組みが分かったところで、実際にいくらの税金がかかるのかを具体的な数字を当てはめてシミュレーションしてみましょう。所有期間の違いや、「当時の契約書があるかどうか」によって、手元に残る金額は数百万円単位で変わってきます。

【所有期間別】相続したマンションを売却した際の税金シミュレーション

以下の共通条件で、親の所有期間が（売却した年の1月1日時点で）「5年以下」の場合と「5年超」の場合で、税額にどれだけの差が出るかを比較します。

【シミュレーションの前提条件】

・マンションの売却価格：3,000万円
・親の取得費（購入代金から売却時までの減価償却費を引いた額）：1,800万円
・譲渡費用（仲介手数料など）：200万円

まず、譲渡所得（利益）を計算します。

譲渡所得 ＝ 3,000万円 － (1,800万円 ＋ 200万円) ＝ 1,000万円

この1,000万円に対して税率がかけられます。

【パターンA】親の所有期間が5年以下（短期譲渡所得）の場合

　税率：39.63%

　税額：1,000万円 × 39.63% ＝ 396万3,000円

【パターンB】親の所有期間が5年超（長期譲渡所得）の場合

　税率：20.315%

　税額：1,000万円 × 20.315% ＝ 203万1,500円

このように、所有期間の判定が短期か長期かだけで、納める税金に約193万円もの差が生じます。売却を急ぐあまり、所有期間が5年を超える前に売ってしまって大損をしないよう、引き継いだ所有期間の正確な確認が重要です。

【取得費不明の場合】相続したマンションを売却した際の税金シミュレーション

相続したマンションの売却において、大きな問題になりやすいのが「親が購入した当時の売買契約書が見つからず、いくらで買ったか（取得費）が分からない」というケースです。

取得費を証明する資料がない場合、売却価格の5%しか取得費として認められず、税金が高額になってしまいます。

先ほどと同じく、「売却価格3,000万円、譲渡費用200万円、長期所有」の条件で、契約書がない（取得費不明）場合のシミュレーションを見てみましょう。

【取得費不明で「5%ルール」が適用された場合】

・概算取得費：3,000万円 × 5% ＝ 150万円
・譲渡所得：3,000万円 － (150万円 ＋ 200万円) ＝ 2,650万円
・税額：2,650万円 × 20.315% ＝ 約538万3,400円

（※税法の端数処理に基づき100円未満を切り捨てて計算）

取得費が分かっていた時の税金（約203万円）と比べると、約335万円も税金が高くなってしまいました。当時の契約書があるかないかで、これほどまでに手元に残る金額に差が出ます。

なお、取得費が分からなくても、当時の住宅ローンの契約書や通帳の振込履歴など、購入価格を客観的に証明できる代替資料があれば、5%以上の実費として認められる場合もあります。（※詳細は後述の「よくある質問（Q5）」で解説しています。）

相続マンション売却で税金を減らせる特例・控除

譲渡所得税は高額になりがちです。しかし、国はさまざまな軽減措置を用意しており、適用要件を満たせば税金を抑える、またはゼロにすることが可能です。

ここでは代表的な3つの特例と注意点について解説します。

相続税を支払った人限定の「取得費加算の特例」

取得費加算の特例は遺産の総額が大きく、すでに相続税を納付している人が利用できます。

相続により取得したマンションを一定期間内に売却した場合、納めた相続税のうち、そのマンションに対応する部分の金額を「取得費」に加算（経費として上乗せ）できる制度です。

経費が増える分、利益（譲渡所得）が圧縮され、譲渡所得税が安くなります。

【主な適用要件と注意点】

・相続や遺贈により財産を取得した者であること。
・その個人に相続税が課税されていること。
・その財産を、相続開始のあった日の翌日から「3年10か月以内」に売却すること。

この「3年10か月以内」という期限を過ぎると特例は使えなくなります。

相続開始から遺産分割協議、相続税の申告（10か月以内）、そしてマンションの売却活動に要する期間を考慮すると、それほど余裕があるわけではないため、早めの行動が必要になります。

参考：相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁

親と同居していたなら「マイホーム3,000万円特別控除」

一定の要件を満たすと、譲渡所得（利益）から最大3,000万円を差し引くことができる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を適用できます。

相続人自身が亡くなった親と同居しており、相続した後も引き続きそのマンションを「自分の生活の拠点（マイホーム）」として住んでいた場合、または自分のマイホームとして住むようになった後に売却する場合に利用可能です。

【主な適用要件と注意点】

・自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。
・以前に住んでいた家屋等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
・売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

注意点として、住民票だけを実家に移していて、実際には住んでいなかったような場合は、税務署の調査で否認される可能性が高いため適用できません。

参考：マイホームを売ったときの特例｜国税庁

10年を超えて所有していた場合の「軽減税率の特例」

上記の「マイホーム3,000万円特別控除」を適用しても、利益が3,000万円をオーバーしてしまう場合（極めて価値の高いマンションなど）に、併用できる特例です。

売却した年の1月1日時点で、親と自分の所有期間を通算して10年を超えている場合、3,000万円を控除した後の残りの利益に対する税率が、通常よりも低い「14.21%（6,000万円以下の部分）」に軽減されます。（※通常の長期譲渡所得の税率は20.315%）

軽減税率の特例はマイホーム向けのため、相続人自身が実際に居住していた実態（または住まなくなってから3年後の12月31日までの売却）が適用の大前提です。空き家のまま放置していた場合は対象外となります。

さらに、マンション売却後に「新しく住むマイホーム」をローンで購入する場合、その新居で受ける「住宅ローン控除」とこの軽減税率の特例は併用できません（どちらか有利な方を選択することになります）。 買い替えを検討している方は、どちらがお得か慎重なシミュレーションが必要です。 

参考：マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁

【要注意】マンションは原則「空き家の3,000万円特別控除」の対象外

「親が暮らしていた実家を相続して、空き家のまま売却する」というケースにおいて、税制上の優遇措置として「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」という制度がよく知られています。

3,000万円が控除されるこの特例は、原則として「分譲マンション」には適用できません。

国税庁が定める適用要件の中には「相続開始の直前において、区分所有建物登記がされていないものであること」という明確な記載があるためです。

分譲マンションはすべて「区分所有建物」に該当するため、建築年数や一人暮らしといった他の要件をどれだけ完璧に満たしていても、一律に対象外となります。（※マンションを一棟丸ごと所有していた等の特殊なケースを除きます）。

「空き家特例が使えるから税金はかからないだろう」と売却を進めてしまうと、後から数百万円の税金が払えなくなるリスクもあるため、事前に不動産会社や税理士に確認しておくと良いでしょう。

参考：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
参考記事：マンション売却で儲かった理由とは？成功の秘訣・税金対策を解説！

【横須賀・横浜・湘南】ウスイホームの相続マンション売却事例

横須賀の相続したマンションの売却事例

【相続マンション売却事例①】横須賀市：80代女性

間取り	3LDK
専有面積	約55㎡
築年数	1997年
売却価格	740万円
売却期間	約1か月

横須賀市のマンションにお住まいの80代女性より、将来に向けた資産整理の一環として、査定価格次第で売却を検討したいとのご相談をいただきました。

物件の正確な市場価値を把握するため、まずは現地へお伺いする訪問査定を実施。

お部屋の維持管理状態や日当たりなどを丁寧に確認し、市場の動向を踏まえた適正な価格をご提示いたしました。

お客様からは「相続手続きが本格化する前に、少しでも早く確実に手放したい」とのご要望があったため、地域の購入希望者へのアプローチを含め、迅速に売却活動を開始。

ウスイホームの強みである地域密着のネットワークを活かした結果、売り出しからわずか1か月ほどで条件に合う買い手が見つかり、ご希望通りのスピード成約となりました。

【相続マンション売却事例②】横須賀市：50代男性

間取り	3DK
専有面積	約60㎡
築年数	1977年
売却価格	3,800万円
売却期間	約1か月

ご両親から横須賀市内のマンションを相続された50代男性からのご相談です。

物件は長年空き家状態となっており、維持費や管理の手間を考慮して、遺産分割のために早期の売却を希望されていました。

売却方法については、市場で広く買い手を探す「仲介」だけでなく、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」も視野に入れているとのことでした。

そこで弊社からは、双方のメリット・デメリットを整理した上で、訪問査定に基づいた詳細な仲介価格と買取価格の両方をご提示いたしました。

お客様がお仕事で忙しく、日中は電話に出られない可能性があったため、メールを中心に進捗をこまめにご連絡。

状況に配慮した丁寧なやり取りを重ね、売却活動開始から約1か月でご成約となりました。

横浜の相続マンションの売却事例

【相続マンション売却事例③】横浜市磯子区：50代女性

間取り	3DK
専有面積	約65㎡
築年数	1990年
売却価格	800万円
売却期間	約2か月

いとこと共同で所有されている横浜市磯子区のマンションについて、50代女性よりご相談をいただきました。

対象物件は築年数が経過しており、エレベーターのない棟の5階という立地から室内の傷みも目立つ状態でした。

空室のまま毎月の管理費や修繕積立金の支払いが続いていたため、「できるだけ早く、かつ納得のいく価格で手放したい」とのご意向でした。

弊社からは、そのままの状態で売り出すプラン、ウスイホームで買い取るプラン、最低限のリフォームを施して価値を上げてから売り出すプランの3種類をご提示し、それぞれの損得勘定をご説明。

お客様は県外で自営業を営まれており、午前中はお忙しいとのことでしたので、ご連絡の時間帯やオンラインでのやり取りなど配慮を徹底し、約2か月で円満なご成約に至りました。

【相続マンション売却事例④】横浜市金沢区：50代男性

間取り	3LDK
専有面積	約65㎡
築年数	1990年
売却価格	2,300万円
売却期間	約1か月

お母様が所有されていた横浜市金沢区のマンションの相続に伴い、50代男性より売却のご相談をいただきました。

すでに相続手続き自体は完了しておりお部屋は空室でしたが、税制面での優遇措置（特例）の期限などを考慮し、1〜2年以内には確実に手放したいというご意向でした。

弊社からは、法的な期限についての注意点をお伝えするとともに、机上のデータだけでなく実際の物件の状態や管理状況を細かく確認して正確な売り出し価格を算出するため、訪問査定を行う重要性をご説明しました。現地調査を経て算出した適正な価格設定と、地域の需要動向に合わせた的確な売却活動を行うことで、売り出しから約1か月という短期間で良い買い手が見つかり、スムーズなご成約となりました。

湘南の相続マンション売却事例

【相続マンション売却事例⑤ 】鎌倉市：70代男性

間取り	1DK
専有面積	約35㎡
築年数	1962年
売却価格	650万円
売却期間	約8か月

湘南エリアのマンションを相続する予定の70代男性より、事前の売却相談をいただきました。

物件は現在空き家で、将来的にご自身やご家族が住む予定もないため、名義変更の手続きが終わり次第、速やかに処分（売却）したいというご要望でした。

お客様からは「まずは正確な売却価格を知った上で計画を立てたい」とのご希望をいただいたため、現地での訪問査定を実施。

築年数が古く需要層が限られる間取りであったため、綿密な物件確認と周辺地域の過去の類似相場事例を分析し、売り出し価格を慎重に設定しました。

じっくりと時間をかけて湘南エリアでの住み替えやセカンドハウスを探している顧客層へアプローチを続け、約8か月で無事ご成約となりました。

【相続マンション売却事例⑥ 】藤沢市：70代女性

間取り	3LDK
専有面積	約70㎡
築年数	1981年
売却価格	1,900万円
売却期間	約3か月

相続された湘南エリアのファミリー向けマンションに一時的に居住されていた70代女性より、今後の住み替えに伴う売却のご相談をいただきました。

ご家族のライフプラン変更により、今後はこの物件に住む予定がなくなったため、できれば3か月以内を目安に手放したいとのご意向でした。

ご相談の後、湘南エリア特有の住環境や周辺の生活利便性の高さをアピールポイントとして押し出し、購入検討者に向けて積極的な売却活動を展開。

内見時の対応や条件交渉などもスムーズに進行できるようサポートを行い、お客様のご希望期間内である売却活動開始から約3か月でのご成約となりました。

相続マンションの売却・税金に関するよくある質問

Q1. 相続したマンションの売却で、税金や仲介手数料はいくらかかりますか？

A. 手数料は800万円超なら「3%＋6万円（税別）」が上限です。税金は利益に対して約20%、または約39%がかかります。

不動産会社に支払う仲介手数料は、宅建業法で上限が定められており、売却価格が800万円を超える場合は「売却価格×3%＋6万円＋消費税」が上限です。
また売買価格が800万円以下の低廉な不動産（空き家等）については、2024年7月の法改正により、売主から合意の上で最大30万円（税別）を上限とする仲介手数料を請求できる特例が設けられています。

一方、税金（譲渡所得税）は、売却価格から親の購入代金（減価償却後）と売却経費を引いた純粋な利益に対してのみかかります。

税率は、親がマンションを購入してから売却した年の1月1日時点までの所有期間に応じ、5年超なら約20%、5年以下なら約39%と大きく異なります。

Q2. 複数の相続人で分割してマンションを売却した場合、税金はどうなりますか？

A. 代表者1人の名義で売却（換価分割）した場合でも、売却代金を受け取った相続人全員が、それぞれの受け取り額に応じて個別に譲渡所得税の確定申告と納税を行う必要があります。

よくある間違いとして、「代表者1人だけが自分名義で確定申告をして税金を払い、残った現金を兄弟（姉妹）たちの口座に振り込む」というケースがあります。

この処理をしてしまうと、税務署から「代表者から他の兄弟（姉妹）への『贈与』である」とみなされ、本来払う必要のない多額の贈与税が課税されるリスクがあります。

必ず遺産分割協議書に換価分割である旨を明記し、全員で申告手続きを行ってください。

Q3. 親の生前売却と相続後のマンション売却では、どちらが節税になりますか？

A. 状況によりますが、一般的には「相続後の売却」の方が、税制上の優遇を広く活用でき、一族トータルでの節税につながるケースが多いです。

親が健在のうちに生前売却する場合、親自身のマイホームであれば「3,000万円特別控除」が使え、譲渡所得税を抑えられるメリットがあります。

ただし、親が老人ホーム等に入居し、実家を住まなくなってから（空き家になってから）3年を経過する日の属する年の12月31日を過ぎてしまうと、原則としてこの特例は使えなくなるため注意しましょう。（※ただし、老人ホーム入所時の一定の緩和要件を満たしている場合は、適用可能なケースもあります）

また、売却して現金化してしまうと、将来の相続時に現金としてそのまま相続税の課税対象となり、評価額が高くなります。

相続後に売却すれば、不動産の状態で相続するため現預金よりも相続税評価額を低く抑えられるほか、相続税を納付した人であれば「取得費加算の特例」を利用して譲渡所得税を減らすこともできるため、事前のシミュレーションによる判断が必要です。

Q4. 税金が0円（かからない）になる場合でも確定申告の手続きは必要ですか？

A. はい。特例（マイホーム3,000万円特別控除など）を利用した結果、計算上で税金が0円になる場合は、確定申告が必須です。

国が用意している節税のための特例は、「期限内に税務署へ確定申告を行い、特例の適用を申請した人」にしか認められません。

計算上ゼロになるからと安心して申告を放置していると、特例の適用要件から外れてしまい、数年後に税務署から「特例なしの本来の税金＋無申告加算税（ペナルティ）」が記載された高額な督促状が届くことになります。申告は必ず期限内に行いましょう。

Q5. 親がマンションを買った当時の売買契約書がなく、価格が分かりません。対策はありますか？

A. 当時の通帳履歴や住宅ローン契約書など、客観的な資料があれば、実際の購入額に近い金額を税務署に認めてもらえる可能性があります。

当時の売買契約書がないと、原則として売却価格の5%しか経費と認められない「概算取得費ルール」が適用され、税金が数百万円単位で跳ね上がります。

しかし、契約書そのものがなくても、当時の親の預金通帳からの引き落とし履歴、不動産会社から渡された販売当時のパンフレット（価格表）、さらには同じマンションの同時期の過去の取引データなどを複合的に提示することで、税務署に「実額の取得費」として認められるケースがあります。自己判断で諦めず、税務と不動産実務に強い専門家に早めに相談することが大切です。

相続したマンションの売却ならウスイホームにご相談を

相続したマンション売却や税金のお悩みは、地域密着のウスイホームにお任せください。

1976年の創業以来、横浜・横須賀・湘南エリアで40拠点以上を展開しており、地域特有の事情に精通した豊富な売却実績がございます。

義務化された相続登記や税金のお悩みはもちろん、専門知識が必要となる「借地権・底地」などの複雑な権利関係も、提携する司法書士や税理士と共にワンストップでスムーズに解決へ導きます。

「とりあえず実家の相場を知りたい」「まだ売るか迷っている」という段階からのご相談も大歓迎です。お客様にとって最善の選択肢をご提案いたしますので、まずはお気軽にご相談ください。

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スケジュールと税金特例を正しく把握し、損のない相続マンション売却を

相続したマンションの売却は、名義変更の手続きから始まり、物件の査定や売り出し、そして引き渡した翌年の確定申告まで、数多くのステップを一つずつクリアしていく必要があります。

あらかじめ全体のスケジュールや税金の仕組みを理解しておけば、「次に何を準備すればいいか」が見えてくるため、焦らず落ち着いて判断を進められるようになります。

 特に、「親が購入した時期の引き継ぎ」や「売買契約書がない場合の増税リスク」、そして「一戸建て向けの空き家特例がマンションには使えない点」などは、事前の確認を怠ると大きな損失に繋がりかねません。

こうしたポイントをしっかり押さえて準備しておくことが、無駄な税金を抑え、大切な資産を少しでも多く手元に残すことにつながります。 

監修者　海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会　不動産仲介士　試験問題監修委員

執筆者　ウスイホーム株式会社　広報チーム 1976年に神奈川県で創業。横浜・湘南・横須賀エリアでマンション売却のお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、マンション売却を検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL　https://www.usui-home.com/contact