マンションの売却を検討し始めると、売却にかかる費用や不動産会社への手数料が気になる方も多いのではないでしょうか。不動産会社に支払う仲介手数料が一般的に知られていますが、それ以外にも印紙税や印鑑証明書の発行費用など、さまざまな費用が発生します。
そこで今回は、マンション売却時に必要となる仲介手数料の計算方法やその仕組みを詳しく解説するとともに、費用や税金を抑えるためのポイントもご紹介します。
費用の全体像を把握し、売却準備をスムーズに進めるための具体的な知識を身につけましょう。
| 神奈川県で不動産売却をお考えの方へ ■土地の売却ならこちら 横浜市の土地売却 湘南の土地売却 横須賀市の土地売却 ■戸建ての売却ならこちら 横浜市の戸建て売却 湘南の戸建て売却 横須賀市の戸建て売却 ■マンションの売却ならこちら 横浜市のマンション売却 湘南のマンション売却 横須賀市のマンション売却 |
マンション売却にかかる手数料とは？
マンション売却時にはさまざまな費用が発生します。その中でも代表的なのが仲介手数料です。まずは、仲介手数料の相場と計算方法、仕組みや支払うタイミングについてご紹介します。
仲介手数料とは何か？仕組みは？
仲介手数料とは、買主が見つかりマンションの売却が成約した際に、不動産会社へ支払う成功報酬です。売却が成立しなければ発生しない費用で、不動産会社の重要な収入源となっています。この手数料によって、不動産会社は人件費や運営経費を賄い、営業を行っています。
また、仲介手数料の金額には法律で上限が定められており、宅地建物取引業法第46条に基づいて透明性が確保されています。 安心して不動産会社に依頼するためにも、仲介手数料の仕組みをしっかり理解しておきましょう。
仲介手数料の相場と計算方法
仲介手数料は法律で上限が定められており、その上限金額が実際の相場となっています。手数料は売却価格に応じて以下の料率で計算されます。
| 売却金額 | 手数料料率 |
| 200万円以下 | 5％ |
| 200万円を超える400万円以下 | 4％ |
| 400万円を超える | 3％ |
【仲介手数料の計算例】
例：3,000万円でマンションを売却した場合
売却金額を段階的に分けて計算します。
①200万円までの部分：200万円 × 5％ = 10万円 ②200万円を超え、400万円までの部分（200万円分）：200万円 × 4％ = 8万円 ③400万円を超える部分（3,000万円 - 400万円 = 2,600万円）：2,600万円 × 3％ = 78万円合計：10万円 + 8万円 + 78万円 = 96万円 消費税（10％）を加算すると、96万円 × 10％ = 105.6万円 |
ただし、この計算方法はやや複雑なため、一般的には以下の簡易式が用いられています
| 仲介手数料＝売却額×3％＋6万円＋消費税 簡易計算例3,000万円 × 3％ + 6万円 = 96万円96万円 + 消費税（10％） = 105.6万円 |
仲介手数料を事前に計算しておくことで、売却後に手元に残る金額を予測しやすくなります。正確な金額を知りたい場合は、不動産会社に見積もりを依頼するのがおすすめです。
仲介手数料を支払うタイミング
仲介手数料の支払いタイミングは、一般的に以下のように分けられます。
・売買契約時：手数料の半額を支払う。
・引き渡し時：残りの半額を支払う。
売買契約は、買主との間で売却条件（値引きや引き渡し日など）が合意された後に締結されます。この際、手付金（通常、売却金額の5～10％）を受け取ります。
引き渡し時には、買主から残金の支払いを受け、マンションの鍵を渡すことで取引が完了します。
なお、不動産会社によっては、引き渡し時に仲介手数料を全額まとめて支払うケースもあるため、事前に確認しておくことが大切です。
マンション売却でかかる手数料以外の費用
マンション売却では仲介手数料のほかにも、税金や抵当権抹消費用、引っ越し費用など、さまざまな費用が発生します。
税金関連の費用
マンション売却に関連する主な税金には、印紙税と譲渡所得税があります。
| 税金 | 概要 |
| 印紙税 | 売買契約書を作成する際に必要な税金で、契約書に印紙を貼付します。税額は契約金額によって異なり、たとえば、1,000万円～5,000万円以下の契約書の場合、印紙税は2万円です（軽減措置が適用される場合は1万円）。 |
| 譲渡所得税 | マンション売却で利益（譲渡所得）が発生した場合に課される税金です。譲渡所得は次のように計算されます。譲渡所得 = 売却価格 - 購入時の費用 - 仲介手数料などの諸経費所有期間によって税率が異なり、長期所有の場合は税率が低くなる仕組みです。また、控除や特例措置が適用される場合があるため、事前に確認することをおすすめします。 |
なお、個人がマンションを売却する場合、基本的に消費税はかかりません。ただし、不動産会社に支払う仲介手数料には消費税が課されるため注意が必要です。
これらの税金や費用を事前に把握しておくことで、予期せぬ出費を防ぎ、スムーズに売却を進めることができます。
抵当権抹消費用
住宅ローンが残っている場合や、完済していても抵当権を抹消していない場合、マンションには抵当権が設定されている状態です。このままでは売却ができないため、抵当権を抹消する必要があります。
マンションの抵当権抹消費用は、以下の通りです。
- 建物（部屋）：1,000円
- 土地（敷地権）：1,000円
合計で2,000円の費用がかかります。ただし、土地（敷地権）が複数ある場合は、その分の費用が加算されます。
また、抵当権抹消の手続きを司法書士に依頼する場合、報酬として2万円前後の費用が発生します。自分で手続きを行うことも可能ですが、売却決済日に抵当権を抹消する場合など、スムーズな進行を求める場合は司法書士に依頼するのが一般的です。
自力で抹消手続きを行う場合は、不備がないように必要書類を正確に揃える必要があります。不動産売却の際はスケジュール管理が重要になるため、手続きに不安がある場合は専門家に相談するとよいでしょう。
引っ越し費用とその他の諸費用
マンション売却時には、以下のような費用が発生する場合もあります。（※が付いている項目は該当する場合のみ必要な費用です。）
| 費用 | 概要と金額 |
| 引っ越し費用 | 家族の場合、20万円前後が相場。荷物の量や移動距離によって変動します。 |
| 証明書取得費用 | 印鑑証明書や住民票などの発行手数料で、3,000円程度。 |
| ローンの一括返済手数料（※） | 住宅ローンを一括返済する際にかかる手数料で、金融機関によって異なりますが、数万円程度が一般的です。 |
| ハウスクリーニング費用（※） | 売却前に物件を清掃する際の費用で、5万円程度～が目安。 |
| リフォーム・修繕費用（※） | 売却を円滑に進めるために行うリフォームや修繕の費用。規模や内容により異なります。 |
| インスペクション費用（※） | 住宅診断（インスペクション）を受ける場合の費用で、5万円前後が相場。 |
これらの費用は、物件の状態や売却条件、売却計画に応じて異なります。必要な費用を事前に見積もり、総額を把握しておくことで、売却後に想定外の出費を防ぐことができます。また、ローンの一括返済手数料やインスペクション費用など、該当する可能性がある項目については、売却前に確認しておくと安心です。
マンション売却時の節税は特別控除を利用
マンション売却時に、節税できる特別控除や特例はぜひ活用したいものです。ここでは、知っておきたい3つをご紹介します。なお、適用条件は改正されるため、利用時には必ず条件を確認しましょう。
3,000万円の特別控除の特例
マイホームとして居住していたマンションを売却する際には、「3,000万円の特別控除の特例」を利用できます。この特例を適用すると、譲渡所得から最大3,000万円を控除でき、譲渡所得が3,000万円以下の場合には課税対象額がゼロになります。
| 【主な適用条件と注意点】・居住用のマンションであること・住まなくなってから3年を経過する日の属する年の年末までに売却すること・住宅ローン控除との併用ができない |
この特例を適用することで、大幅な節税が期待できます。ただし、税額がゼロになる場合でも、確定申告は必須です。申告を怠ると特例が適用されなくなる可能性があるため、忘れずに手続きしましょう。
特例の詳細や適用条件について不明点がある場合は、税理士や専門家に相談することをおすすめします。
所有期間による税率と軽減税率の特例
マンションを売却する際の譲渡所得税は、所有期間によって税率が異なります。さらに、所有期間が長い場合には軽減税率の特例が適用され、税金を大幅に抑えることができます。売却予定のマンションの所有期間を確認し、適用される税率を計算しましょう。
| 所有期間 | 税率（譲渡所得税・住民税・特別復興税を含む） |
| 5年以下 | 39.63％ |
| 5年を超える | 20.315％ |
| 10年を超える （軽減税率の特例） | 6,000万円以下の部分に対して14.21％ 6,000万を超える部分は20.31％ |
所有期間は、売却した年の1月1日時点で計算します。
【例】
・2015年3月に取得したマンションを2025年9月に売却する場合
所有期間は10年を超えるため、軽減税率の特例が適用されます。
・相続したマンションの場合
所有期間は、被相続人（故人）が所有を開始した日からカウントされます。
マンションの所有期間は、税率や適用される特例に大きく影響します。特に、5年や10年を基準とする税率の区切りを考慮すると、売却のタイミングを見極めることが重要です。売却を検討する際には、早めに所有期間を確認しておくとよいでしょう。
税金に関する詳細や不明点は、税理士や専門家に相談することで、より正確な判断ができます。
損益通算と繰越控除
居住していたマンションを売却し、新たにマイホームを購入した際に適用できる特例です。売却時に損失が発生した場合、「損益通算」や「繰越控除」を活用することで、他の所得（給与所得など）の税金と相殺し、負担を軽減できます。さらに、控除しきれなかった損失については、最長3年間繰り越して翌年以降の所得から控除可能です。
| 【主な適用条件と注意点】この特例を利用するためには、以下の条件を満たす必要があります。 ・自分が住んでいる居住用のマンションであること・売った年の1月1日において所有期間が5年を超えている・新居の床面積が50平方メートル以上 ・新居購入時に10年以上の住宅ローンを組んでいること ・令和7年12月31日までに売却 |
買い替えを伴う売却で損失が発生した場合、この特例を活用することで、税負担を軽減しつつ、新居購入の資金計画を立てやすくなります。また、繰越控除を利用すれば翌年以降の税金も節約できるため、長期的な家計の負担を軽減する効果があります。
ただし、適用には細かい条件があるため、事前に税理士や専門家に相談し、必要書類や手続きの準備を進めましょう。
マンション売却でかかる費用をシミュレーション
マンション売却にかかる費用を計算すれば、手元に残る金額を具体的に把握できます。ここでは、費用の内訳や利益額の計算をシミュレーションしていきます。
利益額の計算方法
マンション売却による利益（譲渡所得）は、以下の計算式で算出します。
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費用 - 譲渡費用
| 費用 | 内容 |
| 取得費用 | 購入時の価格や仲介手数料、購入時の登記費用、リフォーム費用など |
| 譲渡費用 | 売却時の仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用など |
相続で取得したマンションについては、被相続人（故人）が購入した際の取得金額が「取得費用」となります。ただし、取得金額が不明な場合は、売却価格の5％を取得費用として計算します。この場合、取得費用が実際よりも低く計算されることが多いため、故人が購入時に作成した契約書や領収書を探して確認することをおすすめします。
シミュレーション
マンションを売却した場合に発生する手数料や税金を簡単にシミュレーションしてみましょう。
【計算条件】
・マンション売却価格：5,000万
・仲介手数料：約171万円（計算式：売却価格5,000万円× 3％ + 6万円 + 消費税（10％））
・諸費用：約10万円（印紙税、司法書士費用など）
・取得時期：12年前に取得
※住宅ローンなし、建物部分の減価償却は考慮しない
| 【ケース1】取得費：6,000万円売却価格が取得費を下回るため、譲渡所得税は発生しません。ただし、以下の費用が必要です： ・仲介手数料：約171万円・諸費用：約10万円特例：この場合、「損益通算と繰越控除」の特例が利用できる可能性があります。損失を他の所得と相殺できる場合、節税効果が期待できます。 |
| 【ケース2】 取得費：3,000万円・譲渡所得：5,000万円（売却価格） - 3,000万円（取得費用） - 171万円（仲介手数料） - 10万円（諸費用） = 約1,819万円 ・譲渡所得税：約1,819万円 × 14.21％（軽減税率の特例） = 約258万円 ・手元に残る金額：1,819万円（譲渡所得） - 171万円（仲介手数料） - 10万円（諸費用） - 258万円（譲渡所得税） = 約1,380万円 特例：この場合、3,000万円の特別控除を利用できれば、譲渡所得税はゼロになります。 |
上記のシミュレーションは簡易的な計算です。譲渡所得税や控除の適用には細かい条件があるため、正確な金額を算出する際は、不動産会社や税理士に相談することをおすすめします。
マンション売却の手数料や費用を抑える方法
マンション売却時の仲介手数料を抑えるために、値引き交渉が可能かどうかは気になるところかもしれません。ここからは、仲介手数料の値引き交渉のメリット・デメリットを見ていきましょう。
仲介手数料の値引き交渉
仲介手数料には上限が法律で定められていますが、下限はないため、交渉次第で値引きが可能です。ただし、値引き交渉にはメリットだけでなくデメリットもあるため、慎重に進めることが大切です。
【メリット】
・値引きに成功すれば手元に残る金額を増やせる。
【デメリット】
・無理な値引き交渉は、不動産会社のモチベーションを下げる可能性がある
・担当者のやる気が下がったり関係性が悪くなったりして、売却が長期化する懸念がある
値引き交渉を行う場合は、不動産会社と締結する媒介契約のタイミングで相談するのが適切です。無理な要求ではなく、納得できる条件を提示するようにしましょう。
質が高いサポートの不動産会社を選ぶことが重要
不動産会社を選ぶ際には、手数料に見合った充実したサポートを提供してくれるかどうかを重視しましょう。単に手数料が安い会社を選ぶのではなく、売却を成功に導くための質の高いサービスを提供できる会社を選ぶことが大切です。
| 不動産会社を選ぶときのポイント ・高く売れるための戦略や、適切な売却価格の設定が得意 ・売却に関する控除や税金についてアドバイスができる ・魅力的な写真撮影や物件情報を記載し、買い手にアピールできる・物件のある地域で多くの取引経験があり、買い手の情報に詳しい |
信頼できる不動産会社を見極めるためには、複数の会社に相談し、それぞれの対応や提案内容を比較することが効果的です。また、口コミや評判を確認することも参考になります。
マンション売却時に注意すべきポイント
マンション売却を成功させるには、事前の準備と不動産会社選びが非常に重要です。
費用の見積もりを早めに行い、相談と査定依頼時の対応で、不動産会社をしっかり見極めましょう。そのためにも、自分で手数料の計算をやってみるなど、全体像を把握しておくことが大切です。 また、必要書類の準備を早めに取り掛かることで時間的な余裕も生まれ、スムーズに売却のスタートを切れます。
マンションの売却でお悩みならウスイホームへご相談を
マンション売却をご検討中の方は、地域密着型のサービスを提供するウスイホームにお任せください。1976年の創業以来、横須賀・湘南・横浜エリアを中心に、不動産情報と売却ノウハウを活かして、多くのお客様に信頼いただいてきた実績があります。
▼横須賀・湘南・横浜エリアでマンションの売却についてのご相談はこちら▼
神奈川の不動産（マンション・アパート・事務所・一戸建て・土地）売却 | ウスイホーム
お客様一人ひとりのご要望に寄り添い、適切な売却価格のご提案から引き渡しまで、ワンストップでサポートいたします。地域に特化した情報と長年の経験を活かし、安心感のある売却プロセスをお約束します。ぜひ、ウスイホームの安心と信頼のサービスで、マンション売却をスムーズに進めてください。
マンション売却の手数料・費用の把握と不動産会社選びは重要！
マンション売却には、仲介手数料をはじめ、税金や諸費用など、さまざまな費用が発生します。これらの費用を正確に把握することで、計画的な資金計画を立てることが可能です。手数料や税金、控除、特例などの基本的な知識を身につけ、適切なサポートを提供してくれる不動産会社を選ぶことで、売却後に手元に残る金額を最大化できるでしょう。
信頼できる不動産会社を選ぶことは、安心して売却を進めるための重要なポイントです。仲介手数料に見合う質の高いサービスを提供してくれる会社を選び、売却活動をスムーズかつ成功裏に進めましょう。本記事を参考に、マンション売却成功への第一歩を踏み出してください。
| 監修者 海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） 【経歴】 ウスイホーム株式会社 取締役。 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 地域貢献活動にも力を入れ、2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会 不動産仲介士 試験問題監修委員 |
| 執筆者 ウスイホーム株式会社 広報チーム 1976年に神奈川県で創業。お客様と地域の発展のため、住宅に係わるあらゆるお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、新築戸建てや中古戸建てを検討・購入する際に役立つ最新情報を発信しています。 お問い合わせURL https://www.usui-home.com/contact |