マンション売却のコツとは？高く・早く売る流れと業者の選び方を解説！

マンションを売却するなら、「できるだけ高く売りたい」「早く買主を見つけたい」と考える方が多いでしょう。

知っておきたいマンション売却を成功させるコツは、「相場を把握する」「適正な価格を設定する」「内覧準備を整える」「信頼できる不動産会社を選ぶ」の4つです。

とはいっても、「まず何から始めればいいのかわからない」「相場はどうやって調べる？」「不動産会社はどう選べばいい？」と不安や疑問を感じる方も少なくありません。

この記事では、マンションを高く・早く売るコツとともに、売却の流れと不動産会社選びのポイントをわかりやすく解説します。

マンションを高く売却するコツと注意点

マンションを高く売却するには、売り出す前の準備と売却活動中の対応がポイントです。

ここでは、価格・タイミング・不動産会社の選び方・内覧の4つと、売却前の注意点2つを押さえましょう。

【コツ1】周辺相場を確認して適正価格を把握

マンション売却の第一歩は、近隣の相場を把握することです。

ポータルサイトやチラシなどから、周辺の類似物件や同じマンション内で販売中の価格を確認しましょう。

ただし、部屋の向きや階数、室内の状態によって価格は異なるため、これらはあくまで「市場の大まかな目安」を掴むためのものです。

高すぎる価格設定は売れ残りの原因になるため、まずはこの目安をもとに、相場に合った適正価格を意識しましょう。

【コツ2】売却のタイミングを見極める

マンションの売却では、売却開始のタイミングによって売れやすさが変わることがあります。

一般的には、転勤や入学シーズン前の2〜3月、9〜11月は住み替え需要が高まりやすい時期です。また、築年数が浅い時期は価格面で有利になる傾向があります。

マンション全体の大規模修繕工事が完了した後は、共用部分がきれいになるため印象が良くなり、購入希望者に好印象を与えるでしょう。

ただし、需要が高まる時期を待つより、余裕を持って売却計画を立てられるように、早めに不動産会社への相談をおすすめします。

【コツ3】複数の不動産会社に査定を依頼する

査定額や売却プランは不動産会社によって異なります。1社だけの数字では妥当性を判断しにくいため、複数の会社に査定を依頼して比較することが大切です。

実際には似たような査定額が出ることが多いのですが、ときには大きく異なる査定結果が出ることがあります。

比較の際は、金額の高さだけで選ばず、周辺相場に基づいた「算出の根拠」や、地域での「マンション売却実績」、担当者の「対応の早さ」などを総合的に見て判断しましょう。

査定額は実際の成約価格とは異なる場合がある点にも留意し、信頼して売却を任せられる会社を見極めるのが、マンション売却を成功させる非常に重要なコツです。

【コツ4】内覧前に掃除・整理整頓をして印象をアップ

内覧は購入希望者が物件を判断する重要な機会です。「ここで暮らしたい」と感じてもらえるよう、以下のポイントを意識して準備を整えましょう。

• 玄関とリビング：第一印象を決めるため、不要なものは処分して広く見せる
• 水回り（キッチン・浴室・トイレ・洗面）：内覧者がとくに気にする場所。徹底的に清掃する
• 室内の環境：カーテンを開けて明るくし、換気で生活臭を抑える

バルコニーやベランダも忘れずに清掃し、清潔感と開放感を意識して整理整頓しておくことが、成約につながる大切なコツです。

【注意1】リフォームは不動産会社に相談してから

マンション売却前にリフォームした方が高く売れるのではと考える方もいますが、必ずしもおすすめできるとは限りません。

リフォーム費用を売却価格へ十分に反映できないケースが多く、投じた費用を回収できない可能性があるためです。

また、最近は購入後に自分好みのリフォームやリノベーションを行いたいと考える買主も増えています。

そのため、売主が実施したリフォーム内容が買主の希望と合わず、かえって購入対象から外れてしまう場合もあります。

費用をかけて工事を行う前に、まずは不動産会社へ相談しましょう。

売却活動では、ハウスクリーニングや壁紙の補修、水回りの簡単な修理など、比較的費用負担の少ない対策で十分なケースもあります。売却価格と費用のバランスを考えながら判断することが大切です。

【注意2】住宅ローンが残っている場合は事前に確認

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合は、事前に残債額を確認しておくことが大切です。

マンションを買主へ引き渡すまでに住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

一般的には、売却代金を利用して住宅ローンを一括返済し、決済・引き渡しと同時に抵当権抹消手続きを行います。

そのため、売却活動を始める前に返済予定表や金融機関の資料などで住宅ローン残高を確認しておきましょう。

また、売却価格より住宅ローン残債の方が多い場合は、自己資金で不足分を補う方法や住み替えローンの利用を検討する必要があります。状況によっては任意売却という選択肢が検討される場合もあります。

スムーズに売却を進めるためにも、早めに不動産会社や金融機関へ相談し、無理のない売却スケジュールを立てることが大切です。

マンションを売る際の流れ

マンション売却の査定から引き渡しまでのステップを知っておくと、余裕を持って準備ができます。順番に見ていきましょう。

【1】相場を調べて売却の目的を明確にする

まずは売却の目的を整理しましょう。住み替えや転勤、相続した物件の売却、資産の整理など、目的によって売却スケジュールは変わります。

とくに転勤のように「次のステップへのタイムリミット」が決まっている場合は、逆算したスピーディな計画が必要になります。

また、「いくらで売りたいか」も重要です。査定を依頼したら「ご希望額はありますか？」と聞かれます。相場を調べて、大まかな希望価格をイメージしておくといいでしょう。

【2】不動産会社に査定を依頼する

不動産会社で査定を受けることで、売却するマンションのおおよその市場価格を把握できます。査定には2種類あります。

大まかな価値を知りたいなら「机上査定」、売却を具体的に検討している段階なら「訪問査定」を依頼するのがおすすめです。

【3】不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定結果や担当者の対応を比較して、依頼する不動産会社を決めます。売却活動を依頼するには媒介契約を締結しますが、媒介契約には次の3種類があります。

媒介契約	特徴
一般媒介契約	複数の不動産会社へ依頼できる
専任媒介契約	1社のみに依頼。自分で買主を見つけることは可能
専属専任媒介契約	1社のみに依頼。自分で買主を見つけることはできない

一般的に、専任媒介契約や専属専任媒介契約は、不動産会社がより注力して売却活動を行いやすいというメリットがあります。

各契約の特徴や注意点を確認し、不明な点は質問して納得したうえで自分に合った媒介契約を選びましょう。

【4】売却活動・内覧対応

媒介契約後に、本格的な売却活動が始まります。不動産会社はポータルサイトへの掲載や広告活動、問い合わせ対応、内覧調整、販売状況の報告などを行います。

売却価格や販売方針は売主と相談しながら進めるのが一般的です。不明な点や希望がある場合は、その都度担当者へ確認しながら進めましょう。

売主は室内の整理整頓や清掃など、内覧に向けた準備を行います。購入希望者に良い印象を持ってもらえるよう、室内を明るく清潔な状態に保つことが大切です。

問い合わせが少ない場合は、不動産会社と相談しながら価格や販売方法を見直し、状況に応じて柔軟に対応しましょう。

【5】売買契約・決済・引き渡し

購入希望者が現れ、条件がまとまれば売買契約を締結します。一般的な流れを理解しておきましょう。

1.購入申込み 2.条件交渉 3.売買契約締結 4.買主の住宅ローン本審査 5.決済・引き渡し

住宅ローンが残っている場合は、引き渡し当日に売却代金でローンを完済し、抵当権抹消手続きを行います。引き渡し日には、管理費や修繕積立金、固定資産税の日割り精算も行われます。

【6】必要に応じて確定申告

マンション売却で譲渡所得（売却価格から取得費や仲介手数料などの譲渡費用を差し引いた利益）が発生した場合は、原則として確定申告が必要です。譲渡所得は「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）」で計算されます。

また、「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」や「空き家に係る譲渡所得の特別控除」などの特例を利用する場合も、確定申告を行う必要があります。

売却益が出なかった場合でも、特例の適用を受けるために申告が必要になるケースがあります。

申告期間は、売却した年の翌年2月16日から3月15日ごろです。必要書類を早めに準備し、期限内に申告を済ませましょう。

マンション売却で失敗しない不動産会社の選び方

マンション売却をスムーズに進めるカギは、信頼できる不動産会社選びです。査定額の高さだけで判断せず、対応の早さや丁寧さなど安心できるかも判断の材料にしましょう。

マンション売却の実績があるか

マンションの売却が得意な不動産会社を選びましょう。戸建てや土地とは、売却時に重視されるポイントが異なるため、マンションの取引実績が豊富な不動産会社を選ぶことが大切です。

依頼した会社のホームページに掲載されている販売実績や、現在取り扱っている物件紹介にマンションが多いかなども判断材料になります。

査定額の根拠を説明してくれるか

複数の不動産会社に査定を依頼すると、一社だけ高い査定額を提示するケースがあります。しかし、査定額が高いという理由だけで、その会社が最適な売却先とは限りません。

不動産会社を選ぶ際に重要なのは、「高く売れると言われたか」ではなく、「なぜその価格になるのか」を具体的に説明してくれるかどうかです。

周辺エリアの成約事例や現在の売出価格、築年数、管理状況などをもとに査定額を算出している会社であれば、価格の妥当性を判断しやすくなります。

特に、査定額だけでなく売り出し価格と実際の成約見込み価格の違いまで丁寧に説明してくれる会社は、信頼しやすいでしょう。

安易に高額査定へ飛びつくのではなく、根拠の明確さや説明の分かりやすさにも注目しながら比較することが大切です。

提示される販売活動の内容

不動産会社によって販売活動の内容は異なります。売却プランの打ち合わせ時に、どのような方法で購入希望者を集めるのかを具体的に説明してもらいましょう。

一般的に、不動産会社は次のような販売活動を行います。

• 不動産ポータルサイトへの掲載
• 自社顧客への紹介
• チラシやダイレクトメールによる告知
• レインズへの登録
• 写真撮影や物件紹介文の作成
• オープンルームの実施

なお、通常の販売活動に必要な広告費は仲介手数料に含まれるのが一般的です。ただし、売主が特別な広告掲載や追加の販売活動を希望した場合には、別途費用が発生することがあります。

物件の強みを活かした広告戦略や、ターゲットとなる購入希望者へ効率的に情報を届ける工夫を提案してくれるかが重要です。

販売活動の内容や報告体制も比較しながら、安心して売却を任せられる不動産会社を選びましょう。

担当者との相性や対応

担当者とのコミュニケーションのしやすさは重要です。相性が悪いと「連絡しづらく不安」「要望が伝わらず不本意な売却になる」といった弊害が生じるためです。

迅速なレスポンスや、マイナス要因もきちんと伝えてくれる誠実さがあるかを見極めましょう。

どうしても合わないと感じる場合は、遠慮せず担当者の変更を申し出てかまいません。

仲介と買取どちらも相談できるか

売却方法には仲介と買取があり、それぞれメリットとデメリットがあります。

売却方法	特徴
仲介	高く売れる可能性があるが売却まで時間がかかる
買取	早く現金化できるが価格は仲介より低くなる傾向がある

どちらか一方しか扱えない不動産会社では、選択肢が狭まり希望の売却ができないリスクがあります。

最初から双方のプランを比較・提示できる会社を選び、より自分に合った売却方法を柔軟に選べるようにしておきましょう。

マンション売却の費用と税金

マンション売却では、売却額がそのまま手元に残るわけではありません。事前に費用や税金も計算して、手取り額を把握しておきましょう。

売却時にかかる主な費用

マンション売却で発生する主な費用は次のとおりです。

費用の種類	内容
仲介手数料	不動産会社へ支払う成功報酬
印紙税（税金）	売買契約書に貼る収入印紙代
抵当権抹消費用	ローン完済時の登記費用
住宅ローン一括返済手数料	金融機関へ支払う手数料
引っ越し費用	引越業者代やエアコン移設費など
ハウスクリーニング費用	必要に応じて実施

こうした売却の途中でかかる諸費用（印紙代含む）を把握し、その総額と、後からかかる税金までを見据えて資金計画を立てることが大切です。

譲渡所得が出た場合は翌年税金が発生する

マンション売却で譲渡所得（利益）が発生した場合は、原則として所得税・住民税・復興特別所得税の対象となります。

ただし、税金は利益額そのものではなく、各種特例や控除を適用した後の課税譲渡所得をもとに計算されます。

譲渡所得の計算方法は次のとおりです。

譲渡所得（利益）＝売却価格－取得費－譲渡費用

また、課税対象となる金額は次のように計算します。

課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除額

マイホームの売却では、「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用できる場合があります。適用要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるため、利益が出ていても税金が発生しないケースがあります。

売却後に想定外の税負担が発生しないよう、利益の有無だけでなく、利用できる特例や控除の適用条件も事前に確認し、最終的な手取り額を把握しておきましょう。

売却価格だけでなく手取り額を確認

売却額からローン残債や諸費用、税金を引いた「手取り額」の把握が重要です。とくに住み替えのための売却の場合は、手元に残る額が次の購入予算を左右するためです。

まずは不動産会社に査定を依頼する際、手取り額を一緒に試算してもらうと、その後の計画がスムーズに進みます。

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マンション売却を不安なく成功させるには、地域の市場を熟知し、親身に並走してくれるパートナー選びが欠かせません。

1976年の創業以来、ウスイホームは横浜・湘南・横須賀エリアに密着し、数多くの不動産売却をお手伝いしてきました。

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神奈川の不動産（マンション・アパート・事務所・一戸建て・土地）売却 | ウスイホーム

マンション売却のコツを活用し、納得できる取引を目指そう

マンション売却を成功させるコツは、相場の把握や適正な価格設定、内覧の準備、そして諸費用の理解です。

売却のステップを一つずつ丁寧にクリアしていくことで、成約までトラブルなく安心して手続きを進められます。

大切な資産だからこそ、焦らず着実に準備を進め、ご自身の状況に合わせた最適な取引を目指しましょう。

監修者　海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会　不動産仲介士　試験問題監修委員

執筆者　ウスイホーム株式会社　広報チーム 1976年に神奈川県で創業。横浜・湘南・横須賀エリアでマンション売却のお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、マンション売却を検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL　https://www.usui-home.com/contact