築40年のマンションは売れる？売却相場や高く売るポイントを解説

築40年のマンションを売却するにあたり、「古いから売れないのでは？」「相場はいくらになる？」と心配される方は少なくありません。

しかし、築40年を超えるマンションも数多く売買されており、築年数だけを理由に売却をあきらめる必要はありません。

実際の売却価格は、立地や管理状況、大規模修繕の実施状況など、さまざまな条件によって決まります。

この記事では、築40年マンションの売却事情や相場の調べ方、有利に売却するためのポイント、仲介と買取の違いなどをわかりやすく解説します。

築40年のマンションは十分に売却可能

中古マンション市場では、築40年を超える物件も数多く売買されています。

まずは、築40年を超えたマンションが売れないと思われがちな理由と、売買されている実際の背景を確認していきましょう。

売れないといわれる理由

築40年のマンションが売れないといわれる主な理由は5つ考えられます。

【1】旧耐震基準のマンションがある 築40年を超えるマンションには、新耐震基準が施行された1981年6月1日より前の基準で建築された物件が含まれる場合があります。 一般には、同日以降に建築確認を受けた建物が新耐震基準に基づく建物とされますが、築40年ちょうどの物件と、築40年を超える物件は区別して考える必要があります。 個別物件の耐震基準は、確認済証、検査済証、建築計画概要書、管理会社や管理組合の資料などで確認しましょう。 【2】住宅ローンの審査が厳しくなる場合がある 金融機関によっては住宅ローンの審査に影響する可能性があります。ただし、築年数だけで融資の可否が決まるわけではありません。 申込者の収入や返済能力に加え、物件の耐震性、担保評価、管理状況などが確認される場合があり、審査基準や融資期間は金融機関、ローン商品、物件によって異なります。 【3】建物・設備の古さが気になる 給排水管や給湯器、エレベーターなどの設備が古くなっているケースがあります。 【4】管理費や修繕積立金が高くなっていることがある 大規模修繕に備えて積立金が高い場合には、月々の維持費が気になる買主もいるでしょう。 【5】マイナスイメージを持つ人がいる 古いというだけで築40年のマンションは売れないと考える人もいます。

ただし、管理状態、大規模修繕、耐震改修などによって買主からの評価は変わるため、築40年のマンションすべてが上記に当てはまるとは限りません。

築40年超のマンションも数多く売却されている

公益財団法人東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」によると、2025年1～12月にレインズへ成約報告された首都圏の中古マンションのうち、「築41年以上」の構成比は23.5％でした。

これは全国値ではなく、首都圏の成約物件における割合です。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」

首都圏の成約物件では約4件に1件が築41年以上であり、築年数を重ねたマンションも実際に取引されています。

築年数だけを理由に売却をあきらめる必要はありません。立地や価格、管理状態などが買主の希望と合えば、売却できる可能性があります。

売却できる理由

築古マンションは築浅物件より購入価格を抑えやすく、価格を重視する買主の選択肢となる場合があります。

ただし、購入理由は価格だけでなく、立地、広さ、管理状況、リノベーションのしやすさなどによって異なります。

また、自分の好みにリノベーションするために、あえて築古マンションを選ぶ人もいます。

内装や設備が古くても、価格や立地を重視する買主にとっては魅力的な物件となるでしょう。

また、駅に近い、生活利便性が高い、専有面積にゆとりがあるなど、条件の良い築古マンションが選ばれる場合もあります。

築年数だけではなく、物件ごとの特徴を整理して訴求することが大切です。

築40年マンションの売却相場を調べる方法と価格の見方

築40年のマンションの価格は全国一律ではなく、マンションごとに売却価格は変わります。

まずは中古マンションの価格の推移と相場の調べ方を知り、自分のマンションのおおよその相場の把握から始めましょう。

築40年マンションの価格はどのように推移する？

2025年1～12月にレインズへ成約報告された首都圏の中古マンションを築年帯別に比較すると、築年数が古い区分ほど平均成約価格や平均成約㎡単価が低い傾向があります。

築30年頃まで低下し、その後は下落幅が緩やかになる傾向がみられます。

公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」の2025年1～12月・首都圏中古マンション成約物件の築年帯別平均成約価格・平均成約㎡単価データより作成

グラフでは、築31年以上の区分で平均成約㎡単価がおおむね40万円台となっています。

ただし、異なる物件群を築年帯別に比較した統計であり、個別マンションの価格推移を示すものではありません。

実際の売却価格は駅からの距離や管理状況などにも左右されるため、築年数だけで価格が決まるわけではありません。

ここからは、築40年マンションの価格を左右する要因と、相場の調べ方を解説します。

相場は立地で大きく変わる

築40年のマンションでも、価格は立地や建物、部屋の条件によって大きく異なります。

例えば、駅から徒歩5分の物件と徒歩30分の物件では、同じ築年数でも価格差が生じます。

価格を左右する主なポイントは次のとおりです。

・駅からの距離や交通アクセス ・エリアの人気や生活利便性 ・専有面積や間取り ・管理状況や管理会社 ・大規模修繕の実施状況 ・階数や眺望、日当たり

また、同じマンション内でも、階数や方角、リフォームの有無によって売却価格は異なります。

マンションごとにこれらの条件は異なるため、「築40年だから〇〇万円」と築年数だけで判断することはできません。

築年数は価格を決める要素の一つで、複数の条件を総合的にみて相場が決まります。

相場の調べ方

売却相場は、自分でもある程度調べられます。調べ方により特徴が異なるため、複数の情報を組み合わせて確認すると、おおよその価格帯を把握しやすくなります。

ポータルサイト

SUUMOやHOME'Sなどの不動産ポータルサイトでは、同じマンションや周辺の類似マンションの売り出し価格を確認できます。

エリア・間取り・駅からの距離など条件が近い物件を絞り込めるため、手軽に相場を調べられます。

ただし、掲載されているのは売り出し価格です。実際の成約時には値引きされている場合もあるため、相場の目安として活用しましょう。

近隣で売り出し中の類似マンション

新聞折り込みチラシやポスティング、不動産会社の店頭広告でも売り出し価格を確認できます。

地域でどのようなマンションが販売されているかを知ることができ、周辺の物件の傾向を把握する参考になります。

レインズ・マーケット・インフォメーション（REINS Market Information）

レインズ・マーケット・インフォメーションでは、地域、築年数、専有面積などの条件に近い中古マンションの成約価格情報を確認できます。

掲載情報は売り出し価格ではなく成約価格をもとにしており、個別取引を特定できないよう加工されています。

そのため、条件が近い取引の目安は確認できますが、個別のマンション名や住戸を指定して正確な成約価格を調べるサービスではありません。

ポータルサイトの売り出し価格と見比べることで、売り出し価格と成約価格の違いを踏まえた相場把握に役立ちます。

不動産情報ライブラリ

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、「不動産取引価格情報」と「成約価格情報」を確認できます。

不動産取引価格情報は、国土交通省が取引当事者へのアンケートなどをもとに公表する情報です。

成約価格情報は、レインズが保有する情報を個別取引が特定されないよう加工したものです。

同じ取引が両方に掲載され、情報が重複する場合もあるため、情報の種類を確認して活用しましょう。

調べる時の注意

相場を調べる際は、条件が近い物件を比較することが大切です。

• 同じエリアや同じマンション内
• 専有面積や階数、眺望、日当たり
• 駅からの距離
• 生活利便施設（スーパー・病院・学校など）の有無や距離

また、管理状況や大規模修繕の実施状況などによっても価格は変わります。価格だけで判断せず、条件もあわせて比較しましょう。

自分での調査と査定の違い

ポータルサイトやレインズなどで調べた相場は、あくまでも「このくらいで売れるかもしれない」という目安です。

一方、不動産会社の査定では、立地、室内や設備の状態、管理状況、修繕履歴、周辺の成約事例などを踏まえて、そのマンションを個別に評価します。

机上査定は物件概要や周辺の取引事例などをもとに算出する方法です。

訪問査定では、担当者が現地で室内状況、日当たり、眺望、設備、リフォーム状況なども確認するため、机上査定より物件固有の条件を反映しやすくなります。ただし、査定額は実際の売却価格を保証するものではありません。

一般的な不動産会社の売却査定は無料で行われることが多いため、依頼前に費用の有無を確認しましょう。

不動産鑑定士による鑑定評価や特殊な調査などは有料になる場合があります。早めに査定を依頼すると、その後の売却計画を立てやすくなります。

築40年マンションを少しでも有利に売却するポイント

築40年のマンションの売却時には、事前の準備や売却プランによって売却結果は変わります。

少しでも有利な条件で売却するために、事前にポイントを押さえておきましょう。

売却前に確認しておきたい情報

売却をスムーズに進めるために、事前に必要な書類やマンションの状況を確認しておきましょう。

売却手続きや所有権移転登記などで必要になる主な書類は次のとおりです。

・登記済権利証（登記識別情報通知書） ・本人確認書類、印鑑証明書など、契約や登記の段階で求められる書類 査定、販売活動、買主への情報提供を円滑にするために用意するとよい資料は次のとおりです。 ・購入時の売買契約書 ・管理規約、長期修繕計画書 ・管理組合の総会議事録・管理費、修繕積立金、滞納の有無などがわかる資料 ・リフォームや設備交換の内容・時期がわかる資料

なお、購入時の重要事項説明書に建築確認関係の記載がある場合は、耐震基準を確認する材料になります。

ただし、重要事項説明書だけで必ず判定できるとは限りません。

新耐震基準は1981年6月1日に施行され、一般には同日以降に建築確認を受けた建物が新耐震基準に基づく建物とされます。

• 確認済証、検査済証、建築計画概要書などで建築確認関係の日付を確認する
• 資料が見つからない場合は、管理会社や管理組合、不動産会社へ確認する

物件ごとに資料の保管状況が異なるため、複数の資料を照合して確認しましょう。

また、住宅ローンが残っている場合は残債額も忘れずに確認しましょう。

リフォームは慎重に

売却前に高額な全面リフォームを行っても、工事費を売却価格で回収できるとは限りません。

築古マンションを購入後、自分の好みにあわせてリノベーションしたい買主もいます。

全面リフォームの内容が買主の好みに合わない場合もあるため、自己判断で高額な工事を行う前に不動産会社へ相談しましょう。

一方で、清掃、破損箇所の補修、故障設備への対応など、必要最小限の対応が有効な場合もあります。

全面リフォームと部分的な補修を分け、物件の状態や売却方針に応じて判断することが大切です。

売却時期も意識する

マンションは年間を通じて売却できます。新年度前の住み替えを見込んで、年明けから住宅を探す人が増える場合がありますが、売買契約が成立する時期と、購入希望者が検討や内覧を始める時期は必ずしも一致しません。

地域、市況、金利、物件の価格や条件によって売れやすい時期は異なり、2～3月がすべての物件にとって最適とは限りません。

希望する売却時期から逆算し、不動産会社と相談しながら販売開始のタイミングを検討しましょう。

仲介と買取

マンションの売却方法には、「仲介」と「買取」の2種類があります。それぞれ特徴が異なるため、売却の目的や希望に応じて選ぶことが大切です。

仲介は不動産会社が購入希望者を探す方法で、市場相場に近い価格での売却を目指しやすい一方、買主が見つかるまで時間がかかる場合があります。

買取は不動産会社が直接買主となる方法で、条件が合えば短期間で売却しやすい点が特徴です。

ただし、買取価格は仲介による想定成約価格より低くなる傾向があり、すべての物件を必ず買い取ってもらえるわけではありません。

不動産会社が直接買い取る場合は通常、仲介手数料が発生しませんが、印紙税や抵当権抹消費用などが必要になる場合があります。価格と売却時期のどちらを優先するかで選びましょう。

項目	仲介	買取
価格	市場相場に近い価格を目指しやすい	仲介による想定成約価格より低い傾向
成約までのスピード	数か月かかる場合もある	条件が合えば短期間で売却しやすい
仲介手数料	必要	通常は不要
内覧	必要	一般の購入希望者による内覧は原則不要。買取会社の現地確認・査定は必要
向いている人	少しでも高く売りたい人	売却価格より売却時期を優先したい人

不動産会社による買取でも、法律上、自動的に売主の契約不適合責任が免除されるわけではありません。

買取契約では責任を免除または限定する特約が設けられる場合がありますが、免責の有無と範囲は売買契約によって異なります。

売主が知っていた不具合や事実を告げなかった場合は、免責特約があっても責任を免れない可能性があります。

雨漏り、漏水、設備故障など把握している事項は不動産会社へ正確に伝え、契約書の免責条項と告知事項を確認しましょう。

築古マンションの売却に強い不動産会社を選ぶ

築40年のマンションは、新築や築浅マンションとは異なる販売ノウハウが必要です。

そのため、築古マンションの売却実績が豊富で適切なアドバイスができる不動産会社選びが大切です。

査定は複数社に依頼し、査定価格や売却プランを確認します。査定額が高い不動産会社が良いというわけではなく、売却できる現実的な価格が重要です。

販売実績や売却戦略、担当者の対応なども比較して、丁寧で信頼できる不動産会社に依頼しましょう。

マンション売却をお考えならウスイホームへ

築40年のマンションも、立地や管理状況、売却方法によって適正な売却価格は異なります。

まずは地域の相場を把握し、物件の条件を踏まえた査定を受けることが大切です。

ウスイホームは、横須賀・横浜・湘南エリアを中心に不動産サービスを提供しています。

地域で蓄積した売買事例や地域情報をもとに、不動産売買仲介と不動産買取の両方に対応し、お客様の希望に応じた売却方法をご提案しています。

築40年のマンション売却をご検討の際は、お気軽にウスイホームまでご相談ください。

▼横須賀・湘南・横浜エリアでマンション売却についてのご相談はこちら▼
神奈川の不動産（マンション・アパート・事務所・一戸建て・土地）売却 | ウスイホーム

築40年マンションの売却は相場の把握から始めよう

築40年のマンションでも、築年数だけを理由に売却をあきらめる必要はありません。

実際の売却価格は、立地や管理状況、大規模修繕の実施状況など、さまざまな条件によって決まります。

まずはレインズや不動産情報ライブラリなどでおおよその相場を確認し、不動産会社の査定を受けて適正な価格を把握しましょう。

信頼できる不動産会社を選んで適切な査定や売却方法を提案してもらい、納得できる売却につなげましょう。

監修者　海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会　不動産仲介士　試験問題監修委員

執筆者　ウスイホーム株式会社　広報チーム 1976年に神奈川県で創業。横浜・湘南・横須賀エリアでマンション売却のお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、マンション売却を検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL　https://www.usui-home.com/contact