離婚に際して、共有財産のマンションを売却するべきか迷う方は少なくありません。その理由は、住宅ローンの残債や名義、財産分与など、複雑な協議事項や手続きが多いことが要因となっています。
この記事では、「マンションをどうするかの選択肢」と「売却をスムーズに行うための注意点やタイミング」など、知っておくべき情報をお届けします。離婚後のトラブルを防ぐために、お役立てください。
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目次
離婚後のマンションの選択肢
マンションをどう扱うかは、離婚の協議時の大きな課題の一つです。「売却」「住み続ける」「賃貸に出す」という3つの方法が考えられますが、夫婦どちらの名義か、住宅ローンの残債はあるかによって選択肢が制限されることもあり、慎重に検討が必要です。
マンションを売却する
マンションが共有財産の場合、売却すれば財産分与がシンプルになりますが、住宅ローンに残債がある場合は、その状況により売却が難しいケースもあります。
- 売却価格が残債を上回る「アンダーローン」なら、売却代金を返済に充て完済できる。ローンの状況によっては手元にお金が残る場合もある
- 売却価格が残債を下回る「オーバーローン」では、不足分を自己資金で返済するか、任意売却を検討。
売却によって手元にお金が残れば、財産分与の対象となり、双方の新生活のスタート資金にもなります。ローンが残っている場合は、まず金融機関にローン残債について相談し、不動産会社に査定を依頼して、売却可能な価格を把握することから始めましょう。
参考記事：マンションを売るなら知っておきたい！売却の流れと成功のコツ
どちらかが住み続ける
マンションに住み続ける方は、引っ越しの手間がなく、子どもの学校や職場への通勤など生活を大きく変えずにすむメリットがあります。ただし、名義人ではない方が居住する場合は注意が必要です。
通常名義人が住宅ローンを支払いますが、本人が住んでいない場合でも、ローンは返済しなくてはなりません。離婚後、ローンの支払いが停止した場合、そのマンションに住み続けられない可能性があります。残債がある状態で名義人ではない方が住む場合は、リスクがあることを理解しておきましょう。
ローンを借り換えて、居住者名義に変更する場合は審査があり、居住者の収入によっては、借り換えや名義変更は非常に難しいといえます。お互いのリスク軽減のために、居住の条件などを公正証書に残しておくのが一つの方法です。
賃貸物件として貸し出す
マンションを賃貸にする場合、賃料収入を得ることができますが、いくつか注意点もあります。
- 住宅ローンが残っている場合は金融機関の許可が必要で、投資用ローンに借り換えが必要な場合がある
- 共益費・固定資産税・火災保険料などの費用は貸主の負担となるため、収支を把握しておく
- 空室期間は家賃が入らず、借主の退去時には原状回復費用が発生する
- 共有名義の場合、家賃収入は折半が基本で、管理や契約についての協議も必要
マンションを賃貸する場合は、収支や管理の手間が重要な判断ポイントとなります。
参考記事：マンションは売るか貸すかどっちがお得？築年数・収益・手間の比較がポイント
離婚前に売却することで得られる3つのメリット
マンションの売却を決めた場合は、可能であれば離婚前に行う方が、スムーズに進むケースが多いといえます。主なメリットは次の3つです。
- 夫婦間で合意が取りやすく、名義変更やローン残債の対応などの複雑な手続きを避けられる
- 売却代金の分配を離婚協議と並行して決めることで、財産分与がスムーズに進む
- 離婚後は不動産の協議や手続きが不要なため、新生活へ気持ちを切り替えやすくなる
なお、マンションが財産分与の対象となるのは、「共有財産」です。婚姻後に購入した物件は、一方の名義であっても、共有財産とみなされます。
しかし、結婚前から所有していた物件や、相続や贈与で得たマンションは「特有財産」であるため、財産分与の対象にはなりません。ただし、特有財産であることが明確でない場合は、共有財産とみなされる可能性もあるため注意が必要です。
参考記事：【専門家監修】離婚時の不動産売却で後悔しない進め方｜財産分与・ローン・税金まで解説
離婚後のマンション売却を成功させるポイント
マンションを共有財産のままにすると、離婚後も夫婦間の協議が必要になるケースがあります。売却することで、煩わしさがなくなり、関係性を整理できるため、売却を選ぶ夫婦は多く見られます。
売却を成功させるために、不動産の知識と売却タイミングについて理解しておきましょう。
マンションの相場を知り、適切なタイミングで売却する
売却の第一歩は、マンションの相場を正確に把握することです。まずは、不動産会社に査定を依頼して客観的な金額を把握しましょう。査定額は、築年数や立地、管理状況などによって価格が大きく異なります。
離婚前、離婚後というタイミングを比較すると、離婚前の方が、協力しやすく冷静に対応ができる可能性が高いでしょう。離婚後は連絡が取りづらくなる場合や、手続きが複雑になることも考えられます。
マンションの価値は時間とともに下がる可能性があります。売却を迷って先延ばしにするよりも、売却のタイミングを見極めて決断することが重要です。
参考記事：【プロ監修】不動産売却のタイミングとは？市場・税金や控除・相続や生前贈与
共有名義やローン残債の処理は専門家に早めに相談をする
マンションが共有名義（夫と妻でローンを組み共同購入した物件などに多い）で、住宅ローンが残っている場合は、名義変更や残債の支払いの見直しが必要になります。ローンの借り換えには金融機関の承諾が必要で、どちらかがローンを引き継ぐには再審査が必要です。
名義人がローンを組み、もう一方が保証人になっているケースでは、保証人の変更は非常に難しいといえます。返済が滞った場合、保証人に支払い義務が発生するため、注意が必要です。
ローンの残債がある場合は、早い段階で不動産会社や金融機関、弁護士などに相談し、ローンの対応を行いましょう。
仲介か買取か？売却方法を見極める
マンションを売却するには、「仲介」と「買取」の方法があります。
- 仲介：不動産会社が買主を探して市場で販売する。市場価格で売れる反面、売却までに時間がかかる可能性がある
- 買取：不動産会社が直接マンションを買い取る。仲介に比べ、価格が7割前後になるが、売却がスピーディ
離婚に伴い早く売却したい場合は「買取」。できるだけ高く売却したい場合は「仲介」が適しています。
複数査定を依頼し、離婚案件に強い不動産会社を探す
離婚の際のマンション売却では、離婚案件の取り扱い実績がある不動産会社がおすすめです。一般の売却にはない手続きの複雑さを理解し、心情面にも配慮もしてくれる会社であれば、安心して依頼できます。
理想の不動産会社を探すためにも、査定は複数社に依頼し、提示価格や相談時の対応を比較しましょう。査定金額は、不動産会社によって提示される査定額が異なります。複数の見積もりを見ることで、適正な売却価格が見えてきます。
信頼できる不動産会社と契約し、トラブルを避けながら売却を行いましょう。
参考記事：【プロ監修】不動産売却｜不動産会社の選び方・見極め方のポイント
離婚後マンションを売却しないと起こりえるリスク
離婚後にマンションを保有し続ける場合、将来的にトラブルが発生する可能性が残ります。売却しない場合は、将来起こりうる問題点を理解し、事前に対策を講じておくことが重要です。
住宅ローンの返済トラブル
マンションにローンの残債がある状態で、離婚後に一方が居住する場合、ローン返済が滞りなくできるかどうかがポイントです。
- ローンの返済は滞ると、信用情報に傷がつくため、将来の借入れに影響する
- 支払いができなくなった場合は、差し押さえや任意売却で退去の可能性がある
- 共有名義や連帯保証人の場合、名義人がローンを滞納した場合に支払い義務が発生する
将来、収入状況や再婚などで生活環境が変わった場合に、返済を継続できるかを考えておくことが大切です。ローンの残債や支払い能力をふまえて、現実的な対応を検討しましょう。
名義・住人の不一致による問題
離婚後、マンションの名義人と実際の居住者が異なる場合に、以下のようなトラブルが起こる可能性があります。
- 夫名義の物件に妻が居住する場合、夫の判断で売却が可能なため、相談なく売却される可能性がある
- 共有名義のマンションで双方が権利を主張した場合や片方が売却を拒否するなどで、合意ができず、離婚協議が滞り不動産の処分ができない
住宅ローンの返済で責任の所在が曖昧になると、トラブルが発生しやすくなります。対応策として、権利関係を明確にし、公正証書などで明文化しておきましょう。
住所を知られたままの状態になる
離婚後も一方がマンションに住み続ける場合、引っ越しをした元配偶者は住所を知っているため、関係が悪化した場合、ストーカー行為などの予期せぬ被害につながる可能性が残ります。安心して新たな生活を始めるためにも、引っ越しという選択を検討する価値があります。
将来的に売却しにくくなる可能性がある
売却を見送り、マンションを保有し続けた結果、築年数の経過で資産価値が下がり、離婚時に売却していれば高かったのにという後悔につながることがあります。
また、共有名義の物件では、離婚後はそれぞれに別の生活があり協議の時間が取れない場合や、連絡が取れなくなる可能性があります。名義人の同意がなければ、売却自体ができないため、将来的な売却に不安がある場合は、早めに売却しておきましょう。
賃貸に出しても管理が困難になる
マンションを賃貸に出す場合は、管理の手間や費用の事前理解が必要です。離婚後に遠方へ引っ越す場合は、自分での管理が難しくなります。この場合は、管理をしてくれる不動産会社を探し委託が可能です。ただし、管理費用が発生します。
また、共有名義の物件を賃貸にすることはおすすめできません。空室や修繕、借主の退去など何かあるたびに連絡を取り合う必要が生じるためです。賃貸に出す場合には、収支や管理体制について十分に検討する必要があります。
離婚とマンション売却に関するよくある質問
離婚時のマンション売却には、名義やローン、契約に関する疑問がつきものです。ここでは、実際に多く寄せられる質問を取り上げ、それぞれのケースに応じた対応方法や注意点を解説します。
離婚前と離婚後、どちらに売却すべき？
マンションの売却は、感情的なこじれがなければ、離婚前に行う方がスムーズです。夫婦での協議がしやすく、名義変更や財産分与についても冷静に話し合えるからです。
また、売却金額が見えれば、財産分与に関しても具体的な話し合いが可能になります。離婚後は、連絡が取りにくくなったり、不信感などの感情的なわだかまりが生じたりするかもしれません。売却手続きに支障が出るケースもあるため、早めの対応が理想といえるでしょう。
ローンが残っている場合はどう対応する？
マンションに住宅ローンが残っている場合は、金融機関への相談が必須です。売却する場合は、ローンを完済する必要がありますが、売却額で完済できる場合は問題ありません。しかし、足りない場合は、自己資金による完済か任意売却が必要になります。
売却せずに一方が住み続け、ローンを払い続ける選択もあります。支払いが滞ると一括返済の請求や退去を求められることもあるため、注意が必要です。支払い能力を冷静に見極め、売るか住むか、名義をどうするかなどを早めに金融機関に相談しましょう。
夫名義のマンションに妻が住み続けられる？
マンションの名義が夫単独であっても、離婚後に妻が住み続けることは可能です。ただし、名義変更をしない限り、夫の判断で売却されてしまうリスクがあります。また、住宅ローンの返済が滞れば、強制的な売却や競売の可能性も出てきます。住み続けたい場合は、ローンが残っていなければ、財産分与として名義変更を検討しましょう。財産分与は税金がかかりません。
ローンが残っている場合は、公正証書に、妻の居住やローンの支払いなどの条件について記載しましょう。口約束では言った言わないのトラブルに発展するリスクがあります。
共有名義の売却には何が必要？
マンションが夫婦の共有名義の場合、売却には原則として双方の合意が必要です。共有名義では、仲介依頼や契約、登記変更など、すべての手続きで名義人双方の署名と捺印が求められます。一方が反対すれば、売却は進まず停止してしまうため、協議ができるうちに不動産会社に相談し、査定を依頼しましょう。
具体的な手続きの流れを理解し、売却可能額を把握することが、スムーズな売却につながります。
トラブルを防ぐためにできることは？
マンション売却に関する合意内容は、離婚協議書や公正証書として明文化しておきましょう。どちらも、法的な効力がありますが、より強い効力を持っているのは公正証書です。
売買時の条件や分配内容を記載しておけば、後々のトラブルや主張が食い違ったときに役立ちます。弁護士や公証人役場に依頼すれば、書面を作成できます。
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離婚とマンション売却は早めの準備がカギ
離婚の際のマンションの売却は、住宅ローンや名義、財産分与など複雑な課題が絡みます。先送りすると、手続きが煩雑になったり、トラブルが起こったりする可能性が出てきます。
調停中や離婚前に、専門家や不動産会社に相談し、相場や売却方法を確認しましょう。スムーズに、話し合いができる段階で「マンションをどうするか」に向き合うことで、後悔のない選択が可能になります。
早めに準備を始め、スムーズな住み替えや売却、新しい生活のスタートにつなげましょう。
| 監修者 海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会 不動産仲介士 試験問題監修委員 |
| 執筆者 ウスイホーム株式会社 広報チーム 1976年に神奈川県で創業。横浜・湘南・横須賀エリアでマンション売却のお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、マンション売却を検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL https://www.usui-home.com/contact |