投資用不動産の売却を検討している場合は、その物件の現在の状況や市場の動き、季節要因などさまざまなことが気になるのではないでしょうか。売却のタイミング次第で、得られる利益に大きな差が生じてくるため、売却に向いたタイミングを把握することが重要です。
しかし、いつ売却すれば最大の利益を得られるのかの判断は素人には難しいものです。そこで今回は、投資用不動産を高く売るためのタイミングや流れ、考えておくべき売却にかかる費用や税金について解説します。投資用不動産の売却時期の検討に、ぜひお役立てください。
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投資用の不動産を売却する際のおすすめのタイミング7選
投資用不動産の売買は、利益を最大化することが成功といえます。できるだけ高い値段で売買するために、売却のタイミングを考える際にチェックしたい7つの項目をご紹介します。
金利が低い時期
長らく低金利が続いていますが、金利が低い時期は、不動産を売却する際の絶好のタイミングといえます。
金利が低いときは、物件を購入した際のローンの金利負担が少なくなるため、買主にとって買いやすい状況だからです。投資用不動産を購入する投資家にとっては、ローンの返済額が抑えられるため、購入意欲が高くなります。
物件の売却がスムーズに進む可能性が高く、多くの買主が検討する物件であれば、希望価格や高値での売却が期待できるでしょう。
金利動向をしっかりと把握し、売り時を見極めることが大切です。
大きな修繕の前
大規模な修繕の前に物件を売却するのも、賢いタイミングといえます。修繕後の売却の方が、高く売れるのではと考えるかもしれません。しかし、大規模な修繕は高額になることが多く、外壁の塗装や屋根の修繕、設備の取り換えなど、数百万単位の支出が必要となる場合もあります。
物件が、大規模な修繕を必要とする時期が近い場合は、その費用を負担せずに物件を手放せば、コストを大幅に抑えることが可能です。
また、買主は、大規模修繕のタイミングを考えながら購入の判断をします。購入してすぐに修繕が必要な物件は、価格が下がるケースが多いため、早めに売却を進めることがポイントになります。
減価償却終了前
物件の減価償却が終了する前も、重要な売り時のタイミングです。
減価償却は、物件の取得価額を耐用年数で分割して経費として計上できる仕組みです。減価償却ができる物件は、節税ができる物件でもあります。しかし、建物の法定耐用年数が終了すると、減価償却ができなくなるため、経費として計上できなくなります。その結果、所得税や住民税の負担が増えてしまうのです。
減価償却が終了する前の物件は、節税効果が期待できるため、買主には魅力がある物件になります。
市場価格が上昇しているとき
不動産市場が活況で、価格が上昇している時期も、売却タイミングです。市場の需要が高まっていると、物件を購入したい人が増えるため、よい値段で売却できる可能性が高まります。
通常、家や不動産は年数が経過すると価値が下がりますが、市場全体の不動産価格の上昇時期であれば、購入時よりも高い値段で売れることもあります。市場が活況なうちに売り時を判断し、行動するのがポイントです。
保有期間が5年を超えたとき
不動産の保有期間が5年を超えると、譲渡所得税の税率が大幅に下がります。これは売買益が出たときに支払う税金の面から考えたときに、重要なポイントです。
具体的には、5年未満の保有期間では、譲渡所得に対して約39.63％の税率が適用されますが、5年を超えると税率は約20.315％になります。この税率の軽減により、売却時に利益が出たときの納税額が大きく変わります。そのため、保有期間が5年を超えたタイミングでの売却が有利です。
【参考】譲渡所得の計算の仕方
売買代金- （ 物件の取得費 ＋ 譲渡費用） ＝課税譲渡所得金額
※不動産投資物件には基本的に特別控除は適用されない
売却時期を調整し、タイミングを見極めることで、節税効果を活かせます。
引っ越しシーズンの直前
引っ越しシーズン（2〜3月や7〜9月）は、賃貸物件の需要が高まる時期です。投資用不動産を購入して、賃貸に出したいと考える買主にとっては、物件購入に魅力的な時期といえます。この時期は、新生活のスタートや転勤などが重なるため、賃貸物件を探す人が増え、賃貸物件は埋まりやすくなるためです。
物件を売却する側も、この時期を見越して早めに売却活動を始めることで、スムーズな売却が期待できます。
地域の再開発が進んでいるとき
物件がある地域の再開発が進んでいるときは、投資用不動産売却の好機です。再開発によって商業施設や交通網が整備されると、通勤通学や生活の利便性が向上し、そのエリアの人気が高まります。
これに伴い家賃も上昇する傾向にあるため、投資用不動産を購入したいと考える買主が増え、その地域での物件の需要が高まるのです。再開発エリアで不動産を所有している場合、開発が始まる前よりも高い価格での売却が期待できます。
投資用の不動産の売却タイミングを見極めるコツ
まだ、明確に売買時期が決まっておらず、いつかは投資用不動産を売却しようと考えているケースもあります。資産価値の低下や売り時を逃すリスクを避けるため、「なぜ、いつごろ売却したいのか」を明確にして、売却タイミングになったらすぐに動きだせる準備をしておきましょう。
逃したくない売却のタイミング見極めるコツは以下のとおりです。
【資金が必要な時期】
資金が必要になる可能性がある場合、売却の準備を整えておくことで、タイミングに合わせてスムーズに売却を進められます。
【維持管理の負担が増えたとき】
修繕費や管理費が大きな負担になり始めた物件は、不動産会社に相談し早めに売却を検討しましょう。
【不動産市場が活況な時期を活かす】
市場が活況で、高値で取引できる時期は売却の好機です。売却しようと考えていない場合でも、一度検討してもいいかもしれません。最も高い利益を得られるかもしれない時期が、市場の活況なのです。
【ローン返済が進んだタイミング】
ローンの残高が減り、オーバーローンではなくなったときが、売却のタイミングです。利益を確保しやすくなります。
投資用不動産売却の流れ
投資用不動産の売却は、戸建て売買と基本的な流れは似ています。まずは、不動産会社に相談し、物件価格を見積もってもらうことから始まりますが、賃貸需要や投資物件特有のポイントを考慮しましょう。
ここからは、投資用不動産の売却の流れを詳しく解説します。
1.不動産の相談と査定書の作成
不動産の売却を検討する際、まずは、不動産会社に物件の査定を依頼し物件の価格を見積もりしてもらいます。
査定では、現地調査を行い、どのくらいの価格で売却できるかを見積もってくれます。この査定は通常無料で行われます。査定の際には、権利書や本人確認書類、図面などの書類が必要になるため、事前に必要なものを確認して準備しましょう。
2.媒介契約の締結
不動産会社に売却の仲介を依頼する際には「媒介契約」を結びます。媒介契約には3種類あり、それぞれに特徴とメリットがあるため、その違いと選ぶ際のポイントを把握しておきましょう。
【専任媒介契約】
・契約した1社の不動産会社にのみ売却を依頼する際の契約だが、自分でも買い手を探せる
・不動産会社は、1週間に1度、売却活動の状況を報告する義務がある
●ポイント：売却依頼を1社に絞り、集中的に活動してもらいたい場合に適している
【専属専任媒介契約】
・1社の不動産会社にのみ売却を依頼する契約で、自分では買い手を探せない
・不動産会社は、1週間に1度、売却活動の状況を報告する義務がある
●ポイント：不動産会社に全面的に依頼し、自分では売却活動は行わない場合に適している
【一般媒介契約】
・複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約で、自分でも買い手を探せる
・不動産会社からの報告義務はない
●ポイント：自分でも積極的に買い手を探したい場合や複数社に依頼する場合に適している。売却活動は広範囲になるが、不動産会社は他社が売買してしまう可能性があるため、売買活動を熱心に行わない可能性がある
これらの中から自分に適した契約を選び、どの媒介契約を結ぶかを決めましょう。
3.売却活動の開始
媒介契約を締結したら、いよいよ売却活動の開始です。以下の流れで進んでいきます。
① 価格設定
不動産会社と相談し、市場の相場や物件の状態などを総合的に判断して販売価格を決めます。高ければよいというわけではなく、価格は売却スピードに影響するため、慎重な検討が必要です。
② 広告活動
不動産会社はレインズや自社のウェブサイト、不動産ポータルサイトを活用して物件を広く広告します。専任媒介契約または専属専任媒介契約の場合、レインズへの登録が義務付けられています。
③ 内覧対応
購入希望者が現れ、内覧の希望があれば、対応をします。スケジュールを調整して、案内しますが、事前に、物件をきれいに整えておきましょう。
④ 報告と見直し
専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合、不動産会社は1週間に1度、売主に状況を報告する義務があります。売買活動状況や買主の反応を見ながら、必要に応じて価格や販売戦略の見直しを行います。
| レインズとは？ レインズとは、国土交通大臣の指定を受けた不動産流通機構が運営しているサイトで、不動産業界全体で売主（物件）と買主（物件）を探すネットワークシステムです。 |
4.売買契約の決定・契約
買主が売買を決定すると、不動産会社経由で「購入申込書」が売主に渡されます。この時点では、正式の契約ではないため、まだキャンセルが生じる可能性があります。条件の交渉では、「値引き」や「引き渡し条件」などが含まれるため、売主は不動産会社と相談しながら調整し決定していきましょう。
売主と買主が条件に合意したら、売買契約を行い手付金が支払われます。
その後、双方立ち会いで行うのが「物件の最終確認」です。また、買主が住宅ローンを利用する場合は、この段階で本審査が行われます。万が一、ローンが通らない場合は「ローン特約」により、買主へのペナルティなしで契約がキャンセルになります。
5.残金決済・物件引き渡し
引き渡しは、通常、売買契約が締結された後1か月以内に行うのが通例です。
契約時に定めた日時に売主・買主・不動産会社の担当者、金融機関の担当者、司法書士が集まり、決済と同時に引き渡しが行われます。
引き渡し当日には、買主から手付金を除いた残金が売主に支払われます。入金が確認できたら、所有権移転の手続きを司法書士が進め、物件の鍵が買主に渡され引き渡しの完了です。
6.賃貸人の地位継承通知（賃貸人変更通知書）
賃貸物件で、入居者がいる状態で売買を行った場合は、入居者に物件の所有者が変わったことを通知しなくてはなりません。この通知は「賃貸人変更通知書」といい、新所有者（買主）と旧所有者（売主）の連名で入居者に送ります。
この通知を送ることで、賃貸契約はそのまま引き継がれ、入居者は引き続き住めます。
家賃の振込み先や契約条件に変更がある場合もこのタイミングで通知するとよいでしょう。
投資用不動産の売却に必要な費用や税金について
投資用不動産を売却する際には、諸費用や税金がかかります。主なものをあげておきましょう。
・仲介手数料：不動産会社に支払う手数料
・印紙税：売買契約書に貼付する印紙代
・抵当権抹消費用：抵当権が設定されている場合の抹消手続きにかかる費用（抵当権がない場合は不要）
・譲渡所得税：売却益に課税される税金
・消費税：建物部分に対して課税されるが、土地は非課税
これらの金額を事前に把握しておくことが大切です。
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投資用不動産を高く売るための3つのポイント
投資用不動産を高く売るためには、タイミングの他に、考慮すべきポイントがあります。以下の3つのポイントを検討することで、売却価格を引き上げられる可能性があります。
【ポイント①数社に査定を依頼する】
物件の価格を見積もる査定は、複数の不動産会社に依頼しましょう。会社ごとに評価が異なるのが通常で、最適な売却価格を見極めるための、比較材料となります。
【②投資用物件に強い不動産会社を選ぶ】
投資用不動産の売買は、通常の住まいと異なり専門的な知識や経験が必要です。それ以外に、投資物件を数多く取り扱っている不動産会社は、投資用物件を探しているお客さんも多いため、スムーズな売却につながる可能性が高くなります。
【③外国人投資家を対象にする】
日本の不動産市場に関心を持つ外国人投資家も多く、都心部や観光地の物件では、外国人の購入需要が高まっています。
これらのポイントを抑えて、効果的な売却活動を進めましょう。
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| 監修者 海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） 【経歴】 ウスイホーム株式会社 取締役。 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 地域貢献活動にも力を入れ、2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会 不動産仲介士 試験問題監修委員 |
| 執筆者 ウスイホーム株式会社 広報チーム 1976年に神奈川県で創業。お客様と地域の発展のため、住宅に係わるあらゆるお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、新築戸建てや中古戸建てを検討・購入する際に役立つ最新情報を発信しています。 お問い合わせURL https://www.usui-home.com/contact |