家を購入する際に住宅ローンを利用すると、通常その家には抵当権が設定されます。ローンが残っているけれど、「家を買い替えたい」「ローンの支払いが延滞している」などの理由で売却したい場合、どうすればよいのか、そもそも売却できるのかが気になる方もいるでしょう。
そこで今回は、抵当権付き不動産を売却する具体的な方法や注意点を解説します。ローンが残っている場合の売却方法を理解し、早めに検討を始めることが重要です。ローンの延滞で家が競売にかかる可能性がある場合は急ぐ必要がありますので、ぜひ参考にしてみてください。
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抵当権付きの不動産は売却できる？
抵当権が付いている不動産でも、売却は可能です。ただし、抵当権を外す手続きが必要となり、住宅ローンが残っている不動産の売却代金をローンの完済に充てるなど、いくつかの方法があります。
ここでは、抵当権付き不動産を売却する具体的な方法や手続きについて解説します。
抵当権が付いていても不動産は売却可能
抵当権が付いていても不動産の売却はできますが、購入希望者が現れることはほぼありません。
これは、売主が残っているローンを支払わない場合、買主が購入した不動産が、競売にかけられてしまうという大きなリスクがあるためです。また、抵当権が付いた物件に、金融機関がローンを組むことも難しく、買主が購入資金を準備できないケースもあります。
そのため、抵当権が付いている不動産を売却したい場合は、ローンの返済と抵当権を抹消登記する手続きが必要になります。
抵当権付きの不動産を売却する3つの方法
抵当権付きの不動産を売却するためには、まず抵当権を外す必要があり、以下の方法を取れば売却が可能です。
・貯金や手持ち資金でローンを完済する
手持ちの資金でローンを一括返済することで、抵当権のない状態で不動産を売り出せます。
・売却の決済と同時にローンを完済する
ローンを組んでいる金融機関の同意を得て、その不動産の売却代金を利用してローンを完済する方法です。決済当日に抵当権を外す手続きを同時に行います。
・任意売却し、売買代金をローン返済に充てる
ローンの支払いが延滞している場合は競売にかかる可能性があります。その前に金融機関の承諾を得て、競売よりも高額で売れる可能性のある任意売却を行い、抵当権を外す方法で、任意売却の売買代金を返済に充てます。残債が残る場合は、金融機関と支払いの仕方についての話し合いが必要です。
抵当権とは？根抵当とは？よく似ているけど違う
「抵当権」と似た用語に「根抵当」があります。この2つは、異なる仕組みで別のものであることを理解しておきましょう。
抵当権とは、住宅ローンなどで不動産を担保にする際に金融機関が設定する権利です。ローンが返済できない場合、金融機関は担保となっている不動産を売却して、借入金の返済に充てることができます。通常、住宅ローンを組む際に設定されるのは抵当権です。
一方、根抵当は借入金額が変動する場合に設定される担保権です。融資できる上限額が設定され、その範囲内で何度でも借り入れを行えます。上限が3,000万円の場合、500万円や300万円といった小分けで、上限までの借り入れが可能です。
主に事業資金の借り入れに利用されることが多く、根抵当は完済しても消えないため、借り入れの度に、設定し直す必要がないという特徴があります。
本記事では、住宅ローンに伴う抵当権が付いた不動産の売却について解説しています。
抵当権付き不動産を売却する3つの方法｜手続きと注意点とは
抵当権付きの不動産を売却する3つの方法について、それぞれの手続きと注意点を見ていきましょう。不動産の売却代金で完済できる場合だけでなく、残債がある場合の流れも解説します。
手持ち資金でローンを完済し売却
ローン完済後に売却する方法としては、まずローンの残高を確認し、貯金や別途借り入れた資金でローンを完済し、抵当権を外す手続きを行いましょう。
ローンを完済するだけでは、抵当権は消えません。ローン完済後、不動産を管轄している法務局に抵当権の抹消を申請し、手続きを行いましょう。自分で手続きすることも可能ですが、難しい場合は司法書士に依頼もできます。
この方法の利点は、売り出す時点から、抵当権の抹消手続きが完了しているため、売却手続きがスムーズに進むことです。余裕をもって売却できるのがメリットといえるでしょう。
該当不動産の売却代金でローンを完済
売却代金でローンを完済する方法では、抵当権付きの不動産を売却し、その売却代金で住宅ローンを完済し、同時に抵当権を抹消する手続きが必要です。
この方法は、売却価格がローンの残高を上回る場合に効果的といえるでしょう。売却代金で完済するため、手元に資金がなくても売却手続きを進めることが可能です。ただし、事前に金融機関の同意が必要です。売却が決まったら、決済日に代金の受け取り、返済、抵当権の抹消登記、所有移転登記を同時進行で行います。
また、売却代金がローンの残高を下回る場合は、貯金や手元資金などを足して完済する必要があります。そのため、売却と返済の資金計画をしっかり行いましょう。
完済する資金がない場合は、任意売却を検討することになります。
任意売却をする
任意売却とは、住宅ローンの残債が売却代金を上回る場合に、金融機関と話し合い、合意を得て不動産を売却する方法です。
売却代金でローンの全額を返済できないケースでは、任意売却が検討されます。ローンが滞納している状態が続くと、家が競売にかかる可能性があります。競売になってからでは対策が取れないため、早めに金融機関に任意売却したい旨を相談しましょう。任意売却は売却価格が競売よりも高くなることが多いため、金融機関にとってもメリットがあり、同意してくれるケースが多いといえます。
通常、金融機関が任意売却に同意した場合、抵当権を外せますので、決済日に抵当権の抹消登記と所有権移転登記を、司法書士に依頼しましょう。
任意売却後の残債は、返済を続ける必要があります。任意売却後の残債については、分割で支払うなど方法を金融機関と相談しましょう。
任意売却は信用情報に影響を与えるため、以降のローンが組めなくなるなどデメリットが大きいため、慎重に考える必要があります。
抵当権付き不動産の売却時の注意点
抵当権付きの不動産を売却する際には、抵当権抹消のタイミングや所有権移転の際の注意点など、いくつかポイントがあります。事前に確認し、スムーズな売却につなげましょう。
抵当権抹消には登記手続きが必須
抵当権を外すためには、法務局で登記手続きを行う必要があります。ローンを完済しても、手続きをしない限り抵当権はそのまま残るため、売却する場合は抹消の手続きは必ず行いましょう。
ローン完済後、金融機関より抵当権の抹消に必要な書類が届いたら「登記申請書」を作成し、速やかに法務局で手続きを行ってください。抹消手続きは、自分で行うこともできますが、司法書士に依頼するという方法もあります。司法書士に依頼した場合、費用は20,000円前後です。
売却の決済日に、抵当権抹消登記を行う場合は、司法書士に依頼して所有権移転登記（不動産の名義変更）と一緒に行ってもらいましょう。
抵当権付き不動産の所有権移転登記を勝手に行うと契約違反に
ローンが残っている不動産を、抵当権者（ローンを借りている金融機関）の同意を得ずに第三者へ売却し、所有権移転登記を行うことはできません。これは、ローンの契約時に「金融機関の同意なく、所有権移転登記を行わない」という契約を結んでいるためです。
ローンが残っている物件の売却は、必ず事前に金融機関の同意を得て、手続きを進めなくてはなりません。
抵当権付き不動産でも譲渡所得税がかかる
抵当権が付いている不動産を売却する場合も、通常の不動産売却と同じく譲渡所得税（所得税・住民税）がかかります。
譲渡所得税は、売却価格から取得費や諸費用を差し引いた譲渡所得（利益）に対して課税されます。売却価格が購入価格を下回る場合には、譲渡所得税は発生しません。譲渡所得が発生した場合でも売却する不動産がマイホームであれば、「マイホーム特例」で、最大3,000万円まで控除できます。
申告は翌年の確定申告で行いますが、申告を怠ると、後でペナルティが課される可能性があるため、適切に進めましょう。売却に伴う税金や控除については、不動産会社や税理士に相談しながら進めると安心です。
相続不動産に抵当権が付いていた場合の売却
相続した不動産に抵当権が付いている場合があります。売却を検討している場合は、抵当権を外す必要があります。
これは、被相続人が住宅ローンや他の借り入れを行った際に設定されているケースが多いでしょう。まずはローンの残高を確認し、金融機関と相談することから始めます。もし売却代金でローンを完済できる場合、売却代金を返済に充てることで抵当権を外し、売却を進めることが可能になるでしょう。
ローンの残債が売却代金を上回る場合には、任意売却を検討するか、場合によっては相続を放棄するという選択肢もあります。相続を放棄する場合は、不動産だけでなく、亡くなった方のすべての財産が対象になるため、慎重に判断する必要があります。また、財産を複数人で分割して相続した場合には、その不動産を相続した人だけでなく、法定相続人全員にローンの支払い義務が発生する点にも注意が必要です。
相続不動産に抵当権が付いている場合は、相続放棄の期間が、相続の開始から3か月であることを考えて、早めに不動産会社や専門家に相談し、適切な対応を取りましょう。
抵当権抹消と売却を同時進行する際の流れ
抵当権が付いた不動産を売却する際には、抵当権の抹消と売却の諸手続きを同時に進行させることが一般的です。ここでは、その具体的な流れや注意点を解説します。
抵当権付き不動産の売却は金融機関との相談が重要
抵当権付き不動産の売却は、金融機関との相談が必要なため、通常の不動産売却よりも手順が多くなります。一般的な流れは以下のとおりです。
① 不動産会社に売却額の査定を依頼し、物件の価格を確認
② 抵当権の内容を確認し、金融機関にローン残高や売却代金について相談
③ 金融機関の同意が得られたら売却活動を始める（任意売却を認めない金融機関もあるため、注意が必要）
④ 買主が見つかれば、決済日当日、売却代金でローンを完済し、抵当権を外す手続きを進める
決済当日の抵当権抹消について
決済当日に、売却不動産の抵当権を外す手続きを進めるために、売却代金をそのままローンの返済に充当します。当日は、買主がその不動産を担保に新たなローンを組む可能性があるため、手続きを確実に行うことが重要です。
あらかじめ司法書士に依頼し打ち合わせをしっかり行い、決済日に必要な書類を整え、スムーズに進行できる段取りを整えておきましょう。
同時進行の流れと必要書類
抵当権付き不動産を売却する場合、決済日に以下の手続きが行われます。
①売買の決済
②売主のローンの返済
③抵当権抹消登記
④所有権移転登記
⑤買主のローンの抵当権設定
この手続きをスムーズに行うためには、金融機関・不動産会社・司法書士との連携が不可欠です。通常、ローンを完済した場合は、自分で抵当権を外す手続きを行うこともできますが、決済当日にローンを完済する場合は、司法書士に依頼しましょう。基本的には不動産会社が司法書士を手配してくれます。
抵当権の抹消手続きと所有権移転登記に必要な書類も整えましょう。必要な書類は以下のとおりです。
・住民票（住所が変わっている場合は戸籍附票、氏名が変わっている場合は戸籍謄本も必要）
・司法書士への委任状
・抵当権設定登記済証・抵当権解除証書・金融機関発行の委任状・代表者事項証明書・履歴事項証明書（銀行が発行）
・登記申請書（司法書士が準備してくれます）
これらの他に、当日は契約のための実印や印鑑証明が必要になります。不動産会社と司法書士に自分が準備すべき書類をよく確認して、漏れのないように準備しましょう。
決済日には、買主もその不動産を新たな担保にしてローンを組む可能性が高いため、スムーズな手続きができるよう十分配慮してください。段取りを早めに整え、必要書類の確認が売却成功のポイントです。
ウスイホームのサポートでスムーズな売却を実現
ウスイホームは、抵当権付き不動産の売却時にも、法的手続きや金融機関との調整などをスムーズに進めるためにサポートをいたします。
横須賀・横浜・湘南エリアで1976年の創業以来の実績があり、抵当権の抹消や任意売却などにも専門的なアドバイスを提供、売却のタイミングや価格のご相談まで安心してお任せください。
ウスイホームでは、不動産売却からリフォーム・資産運用・相続に至るまで、トータルでサポートするワンストップサービスを提供しています。初めての抵当権付き不動産の売却で不安や手続きの煩雑さに直面した際は、ウスイホームに相談し、スムーズな売却を実現しましょう。
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抵当権付き不動産の売却も手続き次第でスムーズに進行！安心して売却を進めよう
抵当権付き不動産も、適切な手続きを踏めば売却が可能になります。金融機関への相談や不動産の廃却価格の見積もり、ローン完済や抵当権を外す手続きなどの、重要なポイントをしっかり押さえながら進めていきましょう。
抵当権付き不動産を売却したい場合は、不動産会社や金融機関、司法書士との連携は欠かせません。不安を感じる部分は専門家に相談しながら対応すれば、複雑な手続きも安心して進められます。
早めの行動が成功へのカギとなりますので、まずは、不動産会社への相談に一歩踏み出してみてください。
| 監修者 海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） 【経歴】 ウスイホーム株式会社 取締役。 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 地域貢献活動にも力を入れ、2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会 不動産仲介士 試験問題監修委員 |
| 執筆者 ウスイホーム株式会社 広報チーム 1976年に神奈川県で創業。お客様と地域の発展のため、住宅に係わるあらゆるお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、新築戸建てや中古戸建てを検討・購入する際に役立つ最新情報を発信しています。 お問い合わせURL https://www.usui-home.com/contact |