相続した不動産に不動産取得税はかからない？課税されるケースや税金を解説

相続によって土地や建物を取得したとき、「不動産取得税もかかるのだろうか」と疑問に思う方もいるでしょう。

実は、相続による不動産の取得には、不動産取得税はかかりません。

ただし、生前贈与や死因贈与など、取得方法によっては不動産取得税が課税されるほか、相続税や登録免許税、固定資産税についても確認したいところです。

本記事では、相続で不動産取得税がかからない理由や課税されるケース、軽減措置、相続時に関係するほかの税金、相続登記について解説します。

相続による不動産の取得には不動産取得税がかからない

不動産を取得すると不動産取得税がかかります。

しかし、通常の相続によって土地や建物を取得した場合、不動産取得税は課税されません。

まずは、不動産取得税の仕組みと、相続ではなぜ非課税になるのかを解説します。

不動産取得税は土地や建物を取得したときにかかる税金

不動産取得税は、土地や建物を取得した人に対して都道府県が課税する地方税です。

売買だけでなく、贈与や交換、建物の新築などによる取得も課税対象となります。

有償・無償を問わないため、土地を購入したときだけでなく、贈与によって無償で受け取った場合にも原則として不動産取得税がかかります。

税額の計算のもとになるのは、原則として固定資産課税台帳に登録されている価格です。

税率は原則4％ですが、土地と住宅については2027年3月31日までの取得であれば、3％の特例税率が適用されます。

ただし、相続による取得など、法律によって非課税とされているケースもあります。

不動産取得税はいつ払う？

生前贈与などによって不動産取得税が課税される場合は、都道府県から送付される納税通知書に記載された期限までに納めます。

納税通知書が届く時期は、不動産の取得方法や都道府県などによって異なります。

一例として、神奈川県では、売買や贈与などで不動産を取得した場合、納税通知書が送付されるのは、通常、所有権移転登記から半年～1年程度です。

また、不動産を取得した際は申告が必要になることがあります。

申告期限や手続きも都道府県によって異なるため、不動産の所在地を管轄する都道府県の税事務所などで確認しましょう。

相続で不動産取得税がかからない理由

相続で不動産取得税がかからないのは、地方税法で相続による不動産の取得が非課税と定められているためです。

相続税と不動産取得税は別の税金なので、相続税が発生するケースでも、通常の相続による取得であれば不動産取得税は非課税です。

そのため、相続では不動産取得税を計算したり、軽減措置を利用したりする必要もありません。

ただし、亡くなった人から不動産を取得するケースでも、遺贈や死因贈与など、取得方法によって不動産取得税の扱いが異なります。次章で詳しく確認しましょう。

遺贈・死因贈与・生前贈与では不動産取得税の扱いが異なる

通常の相続以外にも、遺言による遺贈や死因贈与、生前贈与によって不動産を取得するケースがあります。

不動産取得税がかかるかどうかは取得方法や受け取る人によって異なるため、まずは違いを整理しましょう。

取得方法	相続人	相続人以外
相続	非課税	―
包括遺贈	非課税	非課税
特定遺贈	非課税	課税
死因贈与	課税	課税
生前贈与	課税	課税

それぞれの違いを詳しく見ていきましょう。

遺贈は受け取る人と方法によって不動産取得税の扱いが異なる

遺贈とは、遺言によって財産を特定の人などに渡すことです。

「包括遺贈」と「特定遺贈」があり、不動産取得税の扱いが異なります。違いを表で確認しましょう。

種類	内容
包括遺贈	・「財産の3分の1」のように遺産の全部または一定の割合を指定して渡す ・相続人、相続人以外とも不動産取得税はかからない
特定遺贈	・「○○の土地」のように、特定の財産を指定して渡す ・相続人は非課税、相続人以外は課税

相続人とは、配偶者や子など、民法の規定によって相続する立場にある人をいいます。

遺言では、相続人ではない人に財産を渡すことも可能です。

たとえば、一人息子がいる人が「預貯金は息子へ、自宅は息子の妻へ」と遺言したとします。

息子の妻は相続人ではなく、自宅という特定の財産を指定した特定遺贈にあたるため、不動産取得税の課税対象です。

死因贈与は相続人への贈与でも不動産取得税がかかる

贈与する人の死亡によって財産を取得する点では相続や遺贈と似ていますが、死因贈与は不動産取得税が非課税となる「相続」には含まれません。特徴を確認しましょう。

種類	内容
死因贈与	・贈与する人が「自分が亡くなったら財産を渡す」と意思を示し、受け取る人が承諾することで成立する 例）「自分が亡くなったらこの不動産を渡す」と申し出て、相手が承諾したケースなど ・相続人、相続人以外とも課税

遺贈は遺言をする人の意思によって財産を渡すのに対し、死因贈与は生前に「あげる・もらう」と双方が合意して成立する点が大きな違いです。

生前贈与は不動産取得税の課税対象

生前贈与によって土地や建物を取得すると、不動産取得税が課税されます。

種類	内容
生前贈与	・贈与する人が生きている間に財産を贈与し、受け取る人が取得する ・相続人、相続人以外とも課税

生前贈与で利用できる制度の一つに「相続時精算課税制度」がありますが、この制度を利用して不動産を贈与した場合でも、不動産取得税は課税されます。

相続時精算課税は贈与税と相続税に関する制度であり、不動産取得税を非課税にする制度ではないためです。

「相続時」という名称が付いていますが、この制度を利用して生前に取得した不動産は、不動産取得税では「贈与」による取得として扱われる点に注意しましょう。

課税される場合に利用できる不動産取得税の軽減措置

通常の相続による取得は不動産取得税が非課税なので、軽減措置を利用する必要はありません。

一方、生前贈与や相続人以外への特定遺贈などで不動産取得税が課税される場合は、一定の要件を満たすと軽減措置を利用できます。

不動産取得税の基本的な計算式は、次のとおりです。

不動産取得税＝不動産の価格×税率

※不動産の価格は、原則として固定資産税評価額です。

主な軽減措置には、次のようなものがあります。

①土地・住宅の税率の特例 税率は原則4％ですが、土地と住宅は2027年3月31日まで3％に軽減されます。 ②宅地等の課税標準の特例 宅地等は2027年3月31日まで、固定資産税評価額を2分の1として不動産取得税を計算します。 ③住宅の価格からの控除 新築住宅では、床面積が原則40㎡以上240㎡以下などの要件を満たすと、不動産取得税の計算の基礎となる住宅の価格から1,200万円が控除されます。中古住宅にも、一定の要件を満たすと新築された時期に応じた控除があります。 ④住宅用土地の税額軽減 一定の要件を満たす住宅の敷地では、②とは別に土地の税額を軽減する措置があります。

適用できる軽減措置や要件は取得した不動産によって異なるため、所在地を管轄する税事務所などで確認しましょう。

相続した不動産には不動産取得税以外の税金がかかる

相続による不動産の取得には不動産取得税はかかりませんが、相続税や登録免許税、固定資産税がかかることがあります。

まずは、それぞれの税金がいつ、どのような場合にかかるのかを確認しましょう。

税金	かかるタイミング・条件
相続税	相続財産が一定額を超えたとき
登録免許税	相続した不動産の相続登記をするとき
固定資産税	相続後、不動産を所有している間

相続税｜課税価格の合計額が基礎控除額を超える場合

相続税がかかるかどうかは、一人ひとりの受取額ではなく、不動産を含む相続財産全体をもとに判断します。

課税価格の合計額が基礎控除額を超えると、相続税がかかります。

基礎控除額の計算式は、次のとおりです。

3,000万円＋600万円×法定相続人の数

たとえば、法定相続人が3人なら基礎控除額は4,800万円です。

相続財産の課税価格の合計額が基礎控除額以下であれば、相続税はかかりません。

基礎控除額を超える場合でも、配偶者が相続した財産については、一定の要件を満たすと、1億6,000万円または法定相続分相当額まで相続税がかからない「配偶者の税額軽減」を利用できます。

相続税がかかる場合は、原則として相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内に申告・納税が必要です。

なお、不動産の相続税評価額は、土地は路線価方式または倍率方式、建物は固定資産税評価額をもとに計算します。

登録免許税｜相続登記をするとき

相続した土地や建物の名義を被相続人から相続人へ変更する「相続登記」では、登録免許税がかかります。

相続による所有権移転登記の登録免許税は、次の式で計算します。

登録免許税＝固定資産税評価額×0.4％

たとえば、固定資産税評価額が1,000万円の不動産なら、登録免許税は4万円です。

なお、一定の土地の相続登記には、2027年3月31日まで登録免許税の免税措置があります。

固定資産税｜相続後に不動産を所有しているとき

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して課税されます。

そのため、年の途中で相続が発生しても、その年度の納税義務者が途中で相続人に切り替わるわけではありません。

ただし、所有者が亡くなった後は、相続人が固定資産税を納めます。

税額は、固定資産税評価額をもとにした課税標準額に1.4％の標準税率をかけて計算します。

なお、住宅用地には課税標準を軽減する特例があり、住宅1戸につき200㎡までの部分は、固定資産税の課税標準額が固定資産税評価額の6分の1になります。

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相続した不動産は相続登記で名義変更する

相続によって土地や建物を取得したら、亡くなった人から相続人へ名義を変更する「相続登記」を行います。

ここでは、基本的な流れや必要書類を確認しましょう。

相続登記は不動産取得税とは別の手続き

不動産取得税が不動産を取得したことに対してかかる税金であるのに対し、相続登記は相続した土地や建物の名義を、亡くなった人から相続人へ変更する手続きです。

そのため、相続による取得で不動産取得税がかからなくても、相続登記は必要です。

相続登記は2024年4月1日から義務化されました。

相続によって不動産を取得した相続人は、自分のために相続が始まったことと、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

正当な理由なく期限内に申請しなかった場合は、10万円以下の過料が科される可能性があるため注意しましょう。

なお、2024年4月1日より前に相続した不動産も、相続登記が済んでいなければ義務化の対象です。

原則として2027年3月31日までに申請する必要がありますが、2024年4月以降に不動産を相続で取得したことを知った場合は、その日から3年以内が期限となります。

相続登記の基本的な流れと必要書類

相続する不動産や相続人が決まったら、相続登記の手続きを進めます。

基本的な流れは、次のとおりです。

1.相続登記に必要な書類をそろえる 2.登記申請書を作成する 3.不動産の所在地を管轄する法務局へ申請する 4.登記完了後、登記識別情報通知などを受け取る

相続登記の必要書類は、遺言書の有無や遺産分割協議を行ったかどうかなどによって異なります。
たとえば、遺産分割協議によって不動産を取得する場合は、次の書類が必要です。

・登記申請書 ・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等 ・被相続人の住民票の除票等 ・相続人の戸籍謄本 ・不動産を取得する相続人の住民票 ・遺産分割協議書 ・相続人の印鑑証明書 ・固定資産課税明細書など、不動産の評価額を確認できる書類 ・委任状（代理人が申請する場合） ・相続関係説明図（戸籍謄本等の原本還付を希望する場合）

相続登記は、法務局の窓口のほか、郵送やオンラインでも申請できます。

不明な点があれば、事前に法務局で確認しておくとよいでしょう。

相続登記では登録免許税や司法書士への報酬などがかかる

相続登記では、前述した登録免許税のほか、戸籍謄本や固定資産評価証明書などの取得費用がかかります。

また、相続登記を司法書士へ依頼する場合は報酬も必要です。

報酬額は依頼先や相続関係、不動産の数などによって異なります。

相続人が多い、不動産が複数あるなど手続きが複雑なケースでは、必要書類の収集も含めて司法書士への依頼を検討するとよいでしょう。

相続した不動産の売却ならウスイホームへご相談ください

相続した不動産には不動産取得税はかかりませんが、相続税や登録免許税、固定資産税が関わってきます。

また、相続後に売却するには、相続登記を済ませて相続人名義への変更が必要です。

ウスイホームでは、横浜・湘南・横須賀エリアを中心に、相続した不動産の売却や活用についても多くのご相談を承っています。

「相続した土地や建物を売却したい」「相続した土地を今後利用する予定がない」といった場合も、お気軽にご相談ください。

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相続では不動産取得税はかからない｜取得方法とほかの税金も確認しよう

相続によって土地や建物を取得しても、不動産取得税はかかりません。

ただし、生前贈与や死因贈与、相続人以外への特定遺贈など、取得方法によっては課税されるため注意が必要です。

また、不動産取得税がかからなくても、相続登記にかかる登録免許税や取得後の固定資産税といった税負担も考えておく必要があります。

相続財産の課税価格の合計額によっては、相続税もかかります。

税金や必要な手続きを確認し、余裕をもって進めましょう。

監修者　海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会　不動産仲介士　試験問題監修委員

執筆者　ウスイホーム株式会社　広報チーム 1976年に神奈川県で創業。お客様と地域の発展のため、横浜・湘南・横須賀エリアで不動産売却のお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、不動産売却を検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL　https://www.usui-home.com/contact