土地を400万円で売却すると税金はいくら？計算方法や特例を解説

土地を400万円で売却すると、税金はいくらかかるのでしょうか。

土地売却では、売却価格から取得費や売却にかかった費用などを差し引いた利益に税金がかかります。

そのため、同じ400万円での売却でも、取得費や所有期間などによって税額に差が生じる点に注意が必要です。

また、特例や控除の要件を満たせば、税負担を抑えられるケースもあります。

この記事では、税金の種類や計算方法を、具体的なシミュレーションを交えて解説し、特例・控除や、仲介手数料・測量費などの費用についても紹介します。

土地を400万円で売却しても必ず税金がかかるわけではない

土地を400万円で売却しても、400万円全額に所得税や住民税がかかるわけではありません。

まずは、土地売却で税金がかかる仕組みと、どのような税金が関係するのかを確認しましょう。

税金がかかるのは売却価格ではなく譲渡所得

土地を売却して出た利益を「譲渡所得」といい、所得税や住民税などがかかります。

譲渡所得は、土地の売却価格から、土地を購入したときにかかった費用や売却するためにかかった費用などを差し引いて計算します。

そのため、400万円で土地を売却しても、400万円全額が課税対象になるわけではありません。

計算した譲渡所得が0円以下であれば、土地売却による所得税や住民税はかかりません。

一方、譲渡所得がプラスなら、その金額をもとに所得税等・住民税を計算します。

なお、土地の譲渡所得は給与所得や事業所得などとは分けて税額を計算する「分離課税」の対象です。

400万円で売却した場合にかかる主な税金

土地を400万円で売却する際は、所得税や住民税のほか、売買契約書にかかる印紙税などが一般的に発生します。主な税金を確認しておきましょう。

税金	かかるケース	売却価格400万円の場合の目安
所得税・復興特別所得税	譲渡所得がプラス	譲渡所得×15.315％または30.63％
住民税	譲渡所得がプラス	譲渡所得×5％または9％
印紙税	売買契約書（紙）	1,000円（※）
登録免許税	抵当権抹消登記などが必要な場合	土地1筆につき1,000円

具体的な計算方法や税率については、次章で詳しく解説します。

（※）紙の売買契約書を作成する場合は印紙税がかかります。

400万円では、軽減措置により1,000円です。軽減措置は、2027年3月31日までに作成する契約書が対象です。

400万円で土地を売却した場合の税金の計算方法

土地売却による税額を計算するには、取得費や譲渡費用、所有期間などの確認が必要です。ここでは、具体的な計算方法を確認しましょう。

譲渡所得は「売却価格－取得費－譲渡費用」で計算する

土地を売却したときの譲渡所得は、次の式で計算します。

譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）

さらに、利用できる特別控除があれば、譲渡所得から控除額を差し引きます。

課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除

計算に使う各項目の内容は、次のとおりです。

• 譲渡価額・・・土地の売却価格
• 取得費・・・土地の購入代金、購入時の仲介手数料など
• 譲渡費用・・・売却時の仲介手数料、売却のためにかかった測量費・解体費など
• 特別控除・・・一定の要件を満たすと譲渡所得から差し引ける金額

取得費がわからない場合は売却価格の5％を使える

相続した土地や先祖代々の土地などでは、購入時の売買契約書が残っておらず、取得費がわからないケースがあります。

その際は、売却価格の5％を概算取得費として計算できます。

400万円で土地を売却した場合、概算取得費は20万円です。

【例】　400万円×5％＝20万円

ただし、実際の取得費が20万円より高いのに概算取得費を使うと、譲渡所得が実際より大きくなり、税負担が増えます。

まずは購入時の売買契約書など、取得費を確認できる資料が残っていないか探すことが大切です。

所有期間によって税率が変わる

土地売却による譲渡所得にかかる税率は、土地の所有期間によって異なります。

区分	税率計	所得税	復興特別所得税等（※）	住民税
長期譲渡所得（5年超）	20.315％	15％	0.315％	5％
短期譲渡所得（5年以下）	39.63％	30％	0.63％	9％

※2027年1月から防衛特別所得税が課される一方、復興特別所得税の税率が引き下げられるため、合計税率は変わりません。

所有期間は、土地を売却した年の1月1日時点で判断します。取得日から売却日までの期間ではない点に注意しましょう。

短期譲渡所得は長期譲渡所得の約2倍の税率になるため、所有期間によって税額に大きな差が生じます。

なお、相続した土地は、原則として被相続人が取得した日から所有期間を引き継ぎます。

400万円で土地を売却した場合の税金をシミュレーション

土地を400万円で売却した場合に、譲渡所得や税額がいくらになるのかを条件別にシミュレーションしていきましょう。

【長期所有】取得費300万円・譲渡費用30万円

まずは、取得費がわかっていて、長期譲渡所得に該当するケースです。

【仮条件】 ・売却価格：400万円 ・取得費：300万円 ・譲渡費用：30万円 ・所有期間：5年超（税率：20.315％） ・特別控除：なし

①譲渡所得を計算
400万円－（300万円＋30万円）＝70万円

②税額を計算
70万円×20.315％＝14万2,205円

このケースでは特別控除を利用しないため、70万円が課税譲渡所得となり、所得税等・住民税を合わせた税額は約14万2,000円です。

400万円の売却価格全額ではなく、取得費と譲渡費用を差し引いた金額をもとに税額を計算することがわかります。

【短期所有】取得費300万円・譲渡費用30万円

次に、取得費と譲渡費用は同じで、所有期間だけを5年以下に変えてみましょう。

譲渡所得は前のケースと同じ70万円ですが、短期譲渡所得の税率39.63％を適用します。

70万円×39.63％＝27万7,410円

税額は約27万7,000円で、長期所有の約14万2,000円と比べると、約13万5,000円高くなります。

このように、同じ400万円で土地を売却して同じ利益が出ても、所有期間によって税額は大きく変わります。

取得費不明・譲渡費用30万円・長期所有の場合

相続した土地や先祖代々の土地などで取得費がわからない場合は、売却価格の5％を概算取得費として計算できます。

【仮条件】 ・売却価格：400万円 ・概算取得費：20万円 ・譲渡費用：30万円 ・所有期間：5年超 ・税率：20.315％ ・特別控除：なし

①概算取得費を計算
400万円×5％＝20万円

②譲渡所得を計算
400万円－（20万円＋30万円）＝350万円

③税額を計算
350万円×20.315％＝71万1,025円

税額は約71万1,000円です。取得費300万円がわかっていた最初のケースと比べると、約56万9,000円高くなります。

この例からも、売却前に取得費を確認しておくことの重要性がわかります。

購入時の売買契約書など、取得費を確認できる資料が残っていないか探してみましょう。

【譲渡損失】取得費と譲渡費用の合計が売却価格を上回る場合

最後に、取得費450万円・譲渡費用30万円のケースを見てみましょう。

400万円－（450万円＋30万円）＝▲80万円

この場合、譲渡所得はマイナス80万円となるため、土地の売却による所得税等・住民税はかかりません。

400万円の土地売却で利用できる可能性がある特例・控除

土地の売却で譲渡所得が出ても、特例や控除の要件を満たすと、税負担を抑えられる場合があります。

400万円の土地売却で利用できる可能性がある主な制度を紹介しましょう。

なお、特例には適用期限が設けられているものや、要件が改正されるものがあります。利用を検討するときは、最新の要件を必ず確認してください。

低未利用土地等なら100万円の特別控除を利用できる場合がある

利用されていない、または利用の程度が低い土地を売却し、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最大100万円を控除できます。

400万円の土地売却では、利用できるか確認しておきたい特例といえます。

主な要件は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること、売却先が親族など特別な関係にある人ではないことなどです。

また、売却価格には上限があり、原則500万円以下、一定の区域では800万円以下が対象となり、適用期限は2028年12月31日までです。

たとえば、先ほどのシミュレーションで譲渡所得が70万円だったケースでは100万円特別控除を利用できれば、課税譲渡所得は0円になります。

マイホームの敷地なら3,000万円特別控除を利用できる場合がある

自宅の売却では、所有期間にかかわらず、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

自宅を取り壊して土地だけを売却するケースでも、一定の要件を満たせば対象となります。

ただし、取り壊した日から1年以内に売買契約を締結し、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があるため注意が必要です。

また、建物を取り壊してから売買契約を締結するまで、その土地を貸駐車場などに利用していないことも要件です。

400万円で売却した土地に譲渡所得が出ても、この特例を利用して課税譲渡所得が0円になれば、譲渡所得に対する所得税や住民税はかかりません。

相続した土地では相続税の取得費加算を利用できる場合がある

相続した土地を一定期間内に売却した場合、その人に課税された相続税額のうち一定額を取得費に加算できる特例があります。

対象となるのは、相続や遺贈で財産を取得して相続税が課税された人が、相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までにその財産を売却した場合です。

相続税を取得費に加算できれば、譲渡所得がその分少なくなるため、土地売却にかかる所得税や住民税を抑えられます。

ただし、その財産を取得した人に相続税が課税されていなければ利用できません。

相続した土地を売却する際は、相続税の申告内容や売却時期も確認しておきましょう。

相続した空き家やその敷地では3,000万円特別控除を利用できる場合がある

相続した実家など、被相続人が住んでいた家や敷地の売却では、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を利用できることがあります。

一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます（対象となる家屋・敷地を相続または遺贈で取得した相続人が3人以上の場合は、1人あたり最高2,000万円）。

対象となるのは、原則として1981年5月31日以前に建築された家屋で、相続開始直前まで被相続人が一人で住んでいた場合などです。

家屋を取り壊して敷地だけを売却するケースも対象になるため、相続した古い実家を解体して土地を400万円で売却するケースにも利用できる可能性があります。

なお、売却期限や売却価格などにも要件があるため、適用できるかは事前に必ず確認しましょう。

400万円の土地売却では税金以外の費用も確認する

土地を売却すると、税金以外にも一般的には仲介手数料がかかります。土地の状況によっては、測量費なども必要です。

400万円のように売却価格が低い土地では、費用が手取り額に与える影響が大きいため、事前の確認は欠かせません。

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼して土地を売却すると、仲介手数料がかかります。

不動産の売買では、仲介手数料の上限は売買価格に応じて定められています。

400万円の土地を通常の上限で計算すると、税抜18万円、税込19万8,000円です。

一方、売買価格が800万円以下の宅地・建物は「低廉な空家等」に該当します。

媒介に要する費用を勘案して特例を適用する場合、売主または買主から受け取る仲介手数料の上限はそれぞれ33万円（税込）となります。

特例を適用する場合は、媒介契約の締結時に上限額の範囲内であらかじめ合意しておくことが重要です。

そのため、400万円の土地売却で仲介手数料が必ず33万円になるわけではありません。

実際の金額は、適用する上限ルールと媒介契約の内容によって異なります。

測量費・解体費など

境界が明確でない土地では測量が必要になったり、古家がある土地では更地にするための解体費がかかったりすることがあります。

測量費や解体費は、土地の広さや形状、建物の構造・大きさなどによってさまざまです。

測量や解体には、数十万円から100万円を超える費用がかかることもあります。

400万円で土地を売却できても、これらの費用が大きければ手取り額は少なくなるため、売却の検討段階で必要な費用を見積もっておくことが大切です。

手取りは売却価格から税金と費用を差し引いて考える

土地の状況によっては、抵当権抹消登記や住所・氏名の変更登記などが必要になり、登録免許税や司法書士へ依頼する費用がかかります。

また、土地に残置物がある場合は撤去・処分費用が必要になることもあります。

売却価格だけで判断せず、税金と売却に必要な費用を差し引いて、最終的にいくら手元に残るのかを確認しておきましょう。

400万円前後の土地売却もウスイホームへご相談ください

土地を400万円で売却しても、実際の税額は取得費や所有期間、利用できる特例などによって異なります。

また、仲介手数料や測量費など、税金以外の費用がかかることもあるため、売却価格だけでなく、必要な費用も含めて検討することが大切です。

ウスイホームでは、横浜・湘南・横須賀エリアを中心に土地の査定・売却をサポートしています。

「いくらで売れるのか知りたい」「売却にかかる費用も確認したい」という方も、お気軽にご相談ください。

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神奈川県の不動産売却はウスイホーム（マンション・アパート・事務所・一戸建て・土地）

土地を400万円で売却するなら税金と手取りを確認しよう

400万円で土地を売却しても、売却価格全額に税金がかかるわけではありません。

売却代金から取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得がプラスになった場合に、所得税や住民税などがかかります。

また、所有期間によって税率が異なるほか、要件を満たせば特例や控除を利用して税負担を抑えられる場合があります。

税金だけでなく、仲介手数料や測量費なども確認し、売却に必要な費用を把握したうえで進めましょう。

監修者　海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会　不動産仲介士　試験問題監修委員

執筆者　ウスイホーム株式会社　広報チーム 1976年に神奈川県で創業。横浜・湘南・横須賀エリアで多くの方々の土地売却をサポートさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、土地の売却を検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL　https://www.usui-home.com/contact