土地売却で取得費が不明な場合はどうする？調べ方や税金の計算方法を解説

先祖代々所有している土地や相続した土地を売却する際、「購入時の契約書が見当たらず、取得費が分からない」とお悩みの方も多いのではないでしょうか。

土地の取得費が不明な場合でも、売却後の確定申告は問題なく行えます。

購入価格を確認できないときは、売却価格の5％相当額を「概算取得費」として計算可能です。

ただし、概算取得費を適用すると譲渡所得が大きく算出され、税負担が増加するケースもあるため注意が必要です。

本記事では、土地の取得費が不明な場合の具体的な計算手順をはじめ、購入価格を調査する方法や相続地の取得費の扱いについて分かりやすく解説します。

土地の取得費が不明でも売却や確定申告はできる

土地売却において取得費が不明であっても、問題なく確定申告を行えます。

確認できない場合の明確な計算基準が設けられているためです。まずは、取得費の定義や不明時の基本対応を押さえましょう。

土地の取得費とは購入代金や購入時の費用

土地の「取得費」とは、該当する土地を購入した際の代金および購入に要した諸経費の合計を指します。

土地の売却時には、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて「譲渡所得（売却益）」を算出します。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

譲渡所得は、土地売却にかかる所得税や住民税を計算するもとになる金額です。土地の取得費には、主に次のような費用が含まれます。

取得費に含まれる主なもの	具体例
土地の購入代金	土地を購入したときに支払った代金
購入時の諸費用	仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、印紙税など（※1）
土地の取得・改良にかかった費用	測量費、造成費用など
建物に関する一定の費用	土地を利用する目的で購入した建物の購入代金や解体費用など（※2）

※1：事業用の土地では、登録免許税や不動産取得税などを取得費に含めないなど、取り扱いが異なります。
※2：一定の要件を満たす場合に限ります。

取得費が分からなくても確定申告はできる

土地の購入価格が不明な場合でも、売却手続きや確定申告に支障はありません。

実際の取得費を確認できないときは、売却価格の5％相当額を「概算取得費」とみなして計算します。

しかし、概算取得費が実際の取得額を下回るケースでは、課税対象となる譲渡所得が大きくなり、税負担が増す点に注意が必要です。

そのため、まずは当時の領収書や預金通帳、住宅ローンの関連書類など、支払額を証明できる資料が手元に残っていないか入念に確認することをおすすめします。

売買契約書自体が無くとも、実額を立証できれば実際の取得費を採用できます。

取得費が分からない場合に使える概算取得費

取得費を証明する書類が見つからない場合、売却価格の5％相当額を「概算取得費」として譲渡所得を計算できます。

ここでは、概算取得費の算出方法と注意点を解説します。

売却価格の5％を取得費として計算できる

土地の購入価格が分からないときは、売却価格の5％相当額を概算取得費として計算します。

概算取得費＝土地の売却価格×5％

たとえば、土地を3,000万円で売却したケースの概算取得費は、次のとおりです。

3,000万円×5％＝150万円

この場合は、150万円を取得費として譲渡所得を計算します。

なお、この概算取得費は、実際の取得費が判明しているものの、その金額が売却価格の5％を下回る場合にも適用可能です。

つまり、「実際の取得費」と「概算取得費（5％）」を比較し、より高い金額を選択して申告できます。

一例として、祖父が100万円で購入した土地を父が相続し、さらに自身が相続した後に3,000万円で売却したケースを考えてみましょう。

相続によって取得した土地は、原則として被相続人（亡くなった方）の取得費を引き継ぎます。

契約書等から祖父の取得価格が100万円と特定できたとしても、売却額3,000万円の5％にあたる概算取得費150万円の方が高額となります。

実際の取得費100万円＜概算取得費150万円

この場合、実際の取得額100万円ではなく、概算取得費150万円を適用して譲渡所得を計算した方が節税につながります。

概算取得費と実際の取得費は併用できない

概算取得費を選択する場合、判明している一部の実額費用と併用することは認められません。

例えば、実際の取得費100万円が分かっている土地を3,000万円で売却し、概算取得費が150万円となる場合でも、両者を足し合わせることはできません。

【×】100万円＋150万円＝250万円　

また、購入代金自体は不明であるものの、購入時に支払った仲介手数料5万円の領収書のみが存在するケースでも、概算取得費にその5万円を上乗せすることは不可とされています。

【×】150万円＋5万円（仲介手数料）＝155万円

概算取得費には、購入時の仲介手数料や造成の費用なども含まれているためです。

概算取得費を使う際は、売却価格の5％相当額のみを取得費として計算します。

売却価格の5％を取得費にすると税負担が大きくなりやすい

概算取得費は書類がない場合に便利な仕組みですが、実際の取得額より大幅に低く見積もられることが多く、結果として税負担が重くなりやすいデメリットがあります。

実額を適用した場合との試算結果を比較してみましょう。

実際の取得費と概算取得費で税額を比較

取得費の判定によって、最終的な税額にどの程度の差が生じるのでしょうか。

土地を3,000万円で売却し、仲介手数料などの譲渡費用に100万円を要した設定で比較します。

【実際の取得費1,500万円の場合】

3,000万円－（1,500万円＋100万円）＝1,400万円

この場合の譲渡所得は1,400万円となります。

【概算取得費を使う場合】

3,000万円×5％＝150万円(概算取得費)

3,000万円－（150万円＋100万円）＝2,750万円

譲渡所得は2,750万円となり、実額を用いた場合と比較して1,350万円増加します。

さらに、所有期間5年超の長期譲渡所得税率（20.315％）を適用して試算した比較表が以下となります。

	実際の取得費を使用	概算取得費を使用
売却価格	3,000万円	3,000万円
取得費	1,500万円	150万円
譲渡費用	100万円	100万円
譲渡所得	1,400万円	2,750万円
税額（20.315％）	284万4,100円	558万6,625円

上記の試算例では、取得費の扱いによって税額に約274万円もの差が生じます（558万6,625円 － 284万4,100円 ＝ 274万2,525円）。

概算取得費を選択すると課税対象額が膨らみ、税負担が重くなるおそれがあります。

取得費が不明であっても安易に5％で確定申告せず、まずは過去の手がかりや資料を徹底的に探すことが重要です。

概算取得費を使う前に確認したいポイント

取得費が分からない場合は、以下の手順に沿って確認を進めましょう。

• ①実際の取得費を調査する
  売買契約書に限らず、購入当時の領収書、通帳の振込履歴など、購入価格や関連費用を証明できる手掛かりを探します。
• ②実額と概算取得費を比較する
  手掛かりから実額を算定できたら、売却価格の5％相当額と比較し、より高額な方を適用します。
• ③合理的な推計を検討する際は専門家に相談する
  資料が揃わず取得費を推計したい場合には、自己判断を避け、税理士や所轄の税務署へ事前に相談してください。

あらゆる手段を講じても取得費を確認できない場合に、最終的な手段として売却価格の5％（概算取得費）を用いて確定申告を行います。

購入時の契約書がないときに取得費を確認する方法

売買契約書を紛失していても、別の関連資料から取得費を立証できる可能性があります。

概算取得費の適用を決める前に、購入当時の資料が残っていないか調査しましょう。

購入当時の資料を探す

まずは、自宅や保管庫を捜索し、土地購入時の書類を確認します。契約書以外にも、以下のような資料が購入額の立証に役立ちます。

確認する資料	確認できる可能性がある内容
領収書	土地の購入代金・購入時の費用
通帳・振込記録	購入代金の支払い額
住宅ローン関係書類	借入額・購入時期
登記関係書類	土地の取得時期など
造成工事等の契約書・領収書	造成・改良にかかった費用
分譲時のパンフレット・チラシなど	当時の販売価格など

購入時に仲介を受けた不動産会社へ過去の取引記録を問い合わせたり、当時の確定申告書の控えを確認したりする方法も有効です。

また、仲介手数料の領収書から逆算して、当時の購入価格を推計する手がかりとすることもあります。

ただし、これらの資料から確認・推定した金額が、そのまま税務上の取得費として認められるとは限りません。

資料が複数見つかったときはすべて保管し、取得費として認められるか判断が難しいときは、税理士や管轄の税務署へ相談しましょう。

取得費を推計できるケースもある

購入当時の直接的な資料が見つからない場合、公的な価格指標などを活用して取得費を推計する手法が検討されることもあります。

例えば、市街地価格指数や公示地価、路線価、固定資産税評価額などを根拠データとして用いる方法です。

しかしながら、こうした指標を用いて算出した金額が、税務上必ず認められる保証はありません。

土地価格に関する資料を用いた推計が個別の判断で認められた例はありますが、取得費が不明な場合の一般的な計算方法として一律に認められているわけではありません。

推計した取得費での申告を検討する場合は、自己判断せず、事前に税理士や管轄の税務署へ相談しましょう。

取得費が確認できなければ概算取得費を計算する

資料を探しても実際の取得費を確認できず、推計による申告も難しいケースでは、売却価格の5％相当額を概算取得費として譲渡所得を計算します。

概算取得費を使えば、購入価格が分からない土地でも譲渡所得を計算して確定申告が可能です。

ただし、実際の取得費より金額が少ないと税負担が大きくなるため、まずは取得費を確認できる資料がないか十分に探しておきましょう。

相続した土地の取得費と所有期間の考え方

相続した土地では、自分が相続したときの評価額を取得費とするわけではありません。

原則として、土地を所有していた被相続人の取得費と取得時期を引き継ぎます。

被相続人の取得費と取得時期を引き継ぐ

相続した土地の取得費は、被相続人が土地を取得したときの購入代金や購入時の費用を引き継ぎます。取得時期についても同様です。

たとえば、父が1980年に1,000万円で購入した土地を2023年に相続し、2026年に売却したとします。

この場合、取得費の計算に用いるのは、父が購入したときの1,000万円や購入時の費用です。

取得時期も父が購入した1980年を引き継ぐため、所有期間の判定もこの取得時期をもとに行います。

なお、相続の際に相続人が支払った登記費用などは、業務用資産の必要経費となる場合や概算取得費を使う場合などを除き、取得費に含められることがあります。

相続した土地では、自分が相続したときの書類だけでなく、被相続人が購入したときの売買契約書や資料も探してみましょう。

先祖代々の土地で取得費が分からない場合

先祖代々受け継がれてきた土地で、購入した時期が古く取得費が分からない場合も、売却価格の5％相当額を概算取得費として計算できます。

一方、過去の売買契約書や書類から被相続人の実際の取得費を確認できれば、引き継ぐのはその取得費です。

また、先祖代々の土地で、過去に土地そのものの造成や改良工事を行っているときは、その費用が取得費になる可能性があります。

購入価格が分からなくても、工事の契約書や領収書などが残っていないか確認してみましょう。

相続税を払っても相続時の評価額が取得費になるわけではない

相続した土地に相続税がかかっても、相続税評価額を取得費にすることはできません。

取得費は、原則として被相続人の取得費を引き継ぎます。

先祖代々の土地などで被相続人の取得費が不明なときも、相続によって新たな取得費が決まるわけではありません。

ただし、相続税を納めているケースでは、一定の要件を満たすと、相続税額のうち一定額を取得費に加算できる「取得費加算の特例」を利用できます。

主な要件は次のとおりです。

• 相続や遺贈によって財産を取得し、相続税が課税されている
• 相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに土地を売却する
• 特例を受けるために確定申告をする

相続した土地を売却する際は、取得費をどうするかだけでなく、取得費加算の特例を利用できないかも確認しておきましょう。

土地の売却をお考えならウスイホームへ

取得費が分からない土地を売却するときには、まずは「いくらで売れそうか」を把握しておくと、概算取得費を使ったときの譲渡所得や税額を試算しやすくなります。

売却価格の目安が分かれば、売却後の資金計画も立てやすくなるでしょう。

1976年創業のウスイホームは、横浜・湘南・横須賀エリアに密着し、不動産売却をサポートしています。

地域の市場動向や土地の特徴を踏まえて丁寧に査定し、売却のご相談を承ります。土地の売却をご検討の際は、お気軽にご相談ください。

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土地の取得費が不明ならまず購入時の資料を確認しよう

土地の取得費が不明でも、売却価格の5％相当額を概算取得費として譲渡所得を計算できます。

ただし、概算取得費が実際の取得費より少ないと、税負担が大きくなります。

売買契約書が見つからないときは、領収書や通帳、住宅ローン関係書類など、購入当時の資料を探してみましょう。

相続した土地では、被相続人が購入した当時の資料から取得費を確認できることもあります。

取得費を確認できず推計による申告を検討する場合は、税理士や管轄の税務署に相談することをおすすめします。

監修者　海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会　不動産仲介士　試験問題監修委員

執筆者　ウスイホーム株式会社　広報チーム 1976年に神奈川県で創業。横浜・湘南・横須賀エリアで多くの方々の土地売却をサポートさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、土地の売却を検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL　https://www.usui-home.com/contact