土地売却で境界線の確認は必要？確定測量の費用や境界トラブルも解説

土地を売却するとき、「隣地との境界線がわからない」「境界標が見当たらないため、売却できないのではないか」と不安になる方もいるでしょう。

境界線が不明確でも売却できるケースはあります。すべての土地で確定測量が必要なわけではありません。

ただし、境界が曖昧なまま売却を進めると、買主や隣地所有者とのトラブルにつながる可能性があります。

まずは境界標や測量図を確認し、土地の状況を把握することから始めましょう。

本記事では、土地売却前に境界線を確認する理由や方法、確定測量の流れから費用・期間、越境や境界トラブルへの対処法までわかりやすく解説します。

土地売却前に境界線を確認することが大切な理由

土地を売却する際は、どこまでが売却する土地なのかを把握しておく必要があります。

まずは、土地の境界線の基本と、境界が曖昧なまま売却するリスクについて確認しておきましょう。

土地の境界には「筆界」と「所有権界」がある

一般に「境界線」と呼ばれるものには、「筆界」と「所有権界」があります。

境界の種類	意味	ポイント
筆界	登記された土地（1筆）と隣の土地を区画する境界	所有者同士の合意だけでは変更できない
所有権界	土地の所有権が及ぶ範囲を示す境界	売買や時効取得などにより、筆界と一致しないことがある

筆界と所有権界は通常一致していますが、土地の一部の売買や時効取得（※）などによって一致しないことがあります。

つまり、登記上の土地の境界と、実際に所有権が及ぶ範囲が異なるケースもあるということです。

土地を売却する際は、どこまでが自分の土地なのか、境界の状況を確認しておく必要があります。

※：時効取得とは、他人の土地を一定期間占有するなど、法律上の要件を満たした場合に、その土地の所有権を取得する制度です。

境界が曖昧だと売却後のトラブルにつながる

土地の境界が曖昧なまま売却すると、買主や隣地所有者とのトラブルにつながるおそれがあります。

たとえば、境界を十分に確認しないまま売却を進めると、土地の範囲について売主と買主の認識に食い違いが生じることがあります。

また、ブロック塀やフェンス、建物、樹木などの越境を見落とすこともあるでしょう。

こうした問題が売却後に発覚すると、買主から「事前に受けた説明と違う」と指摘されたり、隣地所有者を巻き込んだ境界・越境トラブルに発展したりする可能性があります。

境界線が不明確な土地でも売却できる

土地を売却する際、確定測量が必要かどうかは、境界の状況や売買条件によって異なります。

ここでは、土地売却と確定測量の関係について確認しておきましょう。

土地売却で確定測量が必ず必要とは限らない

確定測量とは、土地を測量し、隣地所有者や道路管理者などの立会いのもとで土地の境界を確認する測量です。

土地を売却する際、確定測量が一律に必要になるわけではありません。

今ある境界標や測量図から境界の状況を把握できれば、確定測量をせずに売買することも可能です。

ただし、買主から確定測量を求められたときや、売買契約で確定測量図の交付を条件としたときは、対応が必要です。

確定測量を行うかどうかは、境界標や測量図の有無、土地の状況、売買条件などを踏まえて判断しましょう。

確定測量をしたほうがよいケース

境界の位置や土地の面積が確認できない、または現況と資料が一致しないときは、売却前に確定測量を検討したほうがよいでしょう。主な例は次のとおりです。

ケース	確定測量を検討する理由
境界標がない・見つからない	境界の位置を確認しにくい
古い測量図しかない・図面と現況が合わない	現在の境界を判断しにくい
登記簿の面積と実際の面積に差がある	境界と面積を確認するため
ブロック塀・フェンス・建物・樹木・配管などの越境が疑われる	越境の有無を確認するため
土地を分筆して一部だけ売却する	分筆登記に測量が必要
買主から境界確定を求められている	売買条件への対応が必要

確定測量を行うかどうかは、土地の状況や売買条件によって異なります。

境界標や測量図が見当たらなくても、すぐに測量を依頼するのではなく、まずは不動産会社へ相談して売却方法を検討しましょう。

土地の境界線を確認・確定する方法

土地の境界がわからないときは、まず現地の境界標や測量図などの資料がないか確認しましょう。

資料がない、現況と図面が合わないといったときは、専門家への相談が必要な場合もあります。

境界標や測量図などを確認する

土地の境界を確認する際は、現地の境界標と測量図などの資料を照らし合わせます。主な確認方法は次のとおりです。

確認するもの	主な確認内容	確認先・方法
境界標	境界点の位置、破損・移動の有無	現地
地積測量図	土地の形状・面積、境界点の位置など	法務局
確定測量図	測量した土地の形状・面積、境界点など	購入時の書類など
境界確認書	隣地所有者などと境界を確認した記録	購入時の書類など
公図	土地の位置・形状、隣接する土地との関係	法務局

境界標には、コンクリート杭や金属標、金属鋲などさまざまな種類があります。

ただし、境界標が見つかっても、それだけで境界を判断するのは避けましょう。

破損や移動の可能性もあるため、測量図などの資料との照らし合わせが大切です。

公図（地図・地図に準ずる図面）や地積測量図は法務局で取得できます。ただし、土地によっては地積測量図が法務局にない場合もあります。

一方、確定測量図や境界確認書は通常、法務局で取得する書類ではないため、土地を購入した際の書類などを探してみましょう。

境界標が見つからない、図面と現況が合わないときは、不動産会社や土地家屋調査士へ相談してください。

わからない場合は土地家屋調査士へ相談する

境界標が見つからない、測量図と現況が一致しない、資料を見ても境界がわからないといったケースでは、土地家屋調査士へ相談しましょう。

土地家屋調査士は、不動産の表示に関する登記や、土地の筆界を明らかにするための調査・測量を行う専門家です。

境界の調査・測量のほか、土地を分ける「分筆登記」や、登記された面積と実際の面積が異なる場合に修正する「地積更正登記」などの申請を代理できます。

土地家屋調査士と似た専門職として「測量士」が挙げられます。測量士は、道路や建物、造成工事などに必要な測量を幅広く行う専門家です。

測量の専門家ではありますが、土地家屋調査士のように分筆登記や地積更正登記の申請を代理することはできません。

土地の売却に伴う境界の調査・確認や登記が必要な場合は、土地家屋調査士へ相談するのが一般的です。

誰に相談すればよいかわからないときは、まず売却を依頼する不動産会社にアドバイスをもらうとよいでしょう。

確定測量の流れ・期間・費用

確定測量では、現地を測るだけでなく、資料の調査や隣地所有者との立会いも行います。

依頼から完了までに時間がかかることもあるため、売却を検討している方は早めに準備を始めましょう。

確定測量は隣地所有者の立会いを経て進める

確定測量は、一般的に次のような流れで進めます。

手順	主な内容
1.土地家屋調査士へ依頼	土地の状況や測量の目的を確認する
2.資料を調査	法務局や役所で公図・地積測量図を調べる
3.現地を調査・測量	境界標や周辺の状況を確認し、土地を測量する
4.資料と測量結果を照合	境界の位置を検討する
5.境界点を現地に示す	資料や測量結果をもとに境界と考えられる位置を仮に示す
6.関係者と立会い	隣地所有者などと現地で境界を確認する
7.境界標を設置	確認した位置に必要に応じて境界標を設置する
8.書類を作成	確定測量図や境界確認書を作成する

土地が道路や水路などに接しており、その境界が未確定の場合は、管理者である自治体等との境界確認も行います。

確定測量による境界の確認と登記申請は、別の手続きです。

分筆や登記簿上の面積を修正する必要がなければ、確定測量後に登記申請を行わないケースもあります。

測量の結果や売却方法に応じて、分筆登記や地積更正登記などが必要な場合は、土地家屋調査士が申請手続きを行います。

確定測量の期間と費用の目安

測量にかかる費用や期間は土地の状態や隣接地の状況によって異なります。

確定測量の費用は、数十万円程度が目安です。ただし、土地の面積や形状、隣接地の数、道路・水路との境界確認の有無によって大きく異なります。

依頼する際は見積もりをもらい、作業内容と金額をチェックしましょう。

期間は数か月程度を見込んでおきましょう。

隣地所有者と連絡が取れない、境界について意見が一致しない、道路や水路について自治体等との境界確認が必要といったケースでは、さらに長引くこともあります。

土地の売却時期が決まっている場合は、測量にかかる期間も考慮し、余裕をもって不動産会社や土地家屋調査士へ相談しましょう。

隣地との境界トラブルを防いで土地を売却するポイント

土地を売却する際は、境界線を確認するだけでなく、越境物や境界標の状態にも注意しましょう。

売却後のトラブルを防ぐために、事前にチェックしておきたいポイントを紹介します。

ブロック塀や樹木などのはみだし・越境を確認する

土地の境界付近では、自分の所有物が隣地にはみだしていないか、反対に隣地のものが自分の土地へ越境していないかも見ておきましょう。

越境しやすいものには、次のようなものがあります。

• ブロック塀・フェンス
• 建物・屋根・雨どい
• 樹木
• 枝・配管

越境が見つかった場合は、原則として自分の判断で隣地の所有物を撤去・移動せず、まずは隣地所有者と対応について話し合いましょう。

ただし、越境した竹木の根は切り取ることができます。

枝についても、所有者へ切除を催告しても相当の期間内に対応しない場合、所有者やその所在がわからない場合、急迫の事情がある場合には自ら切り取ることもできます。

判断に迷うときは、専門家へ相談してください。

すぐに越境を解消できないときは、越境の状況や将来の対応について、隣地所有者との間で確認書や覚書を取り交わす方法もあります。

越境が売却後に発覚すると、買主と隣地所有者とのトラブルにつながる可能性があります。

売却前に不動産会社や土地家屋調査士へ相談し、買主にも状況を説明しておくことが重要です。

境界標を勝手に動かさない

境界標は、隣地との境界の位置を示す重要な目印です。

位置がおかしい、工事の邪魔になるといった理由でも、自分の判断で移動・撤去してはいけません。

境界標がなくなったり動いたりした可能性がある場合も、自分でもとに戻さず、土地家屋調査士へ相談しましょう。

また、建物の解体や塀の工事、土地の造成によって、境界標が動いたり失われたりすることがあります。

工事をする際は、境界標の破損や移動を防ぐため、事前に境界標の位置を把握し、施工業者にも伝えておきましょう。

なお、境界標を損壊・移動・除去するなどして土地の境界を認識できない状態にすると、刑法上の「境界損壊罪」に問われる可能性があります。

境界について意見が一致しないときは専門家へ相談する

隣地所有者との間で境界について意見が一致しないときは、まず土地家屋調査士などの専門家へ相談しましょう。

話し合いで解決できない場合は、「筆界特定制度」を利用する方法があります。

筆界特定制度とは、土地が登記された際に定められたもともとの筆界について、筆界特定登記官が資料や現地の状況、測量をもとに、その位置を明らかにする制度です。

筆界特定制度は、土地所有者同士の所有権がどこまで及ぶかを決める制度ではありません。

所有権をめぐる争いなど、トラブルの内容によっては、土地家屋調査士と弁護士が連携する境界問題相談センターによる裁判外紛争解決手続（ADR）や訴訟を検討することもあります。

境界について隣地所有者と意見が一致しないと、土地の売却が予定どおり進まないこともあります。

当事者だけで解決しようとせず、早めに専門家へ相談し、状況に合った解決方法を検討しましょう。

土地の境界線に不安があるならウスイホームへ

ウスイホームは1976年の創業以来、横浜・湘南・横須賀エリアを中心に、地域に密着して不動産売買をサポートしてきました。

境界線に不安がある土地についても、状況を確認しながら売却方法をご提案します。

土地を売却する際は、境界標や測量図の有無、隣地との越境の有無を把握し、土地の状況に合った準備を進めることが重要です。

「境界標が見つからない」「確定測量が必要かわからない」といった場合も、まずはお気軽にご相談ください。

ウスイホームでは、土地の状況や売却のご希望を伺いながら、査定から売却まで丁寧にサポートいたします。

▼横浜・湘南・横須賀エリアで土地売却についてのご相談はこちら▼
神奈川県の不動産売却はウスイホーム（マンション・アパート・事務所・一戸建て・土地）

土地を売却するなら境界線を早めに確認しよう

土地の境界線が不明確でも、売却できるケースはあります。

ただし、境界が曖昧なままでは、買主や隣地所有者とのトラブルにつながる可能性があるため注意が必要です。

土地の売却を考え始めたら、まずは境界標や測量図の有無を確かめましょう。

確定測量が必要な場合は、資料の調査や隣地所有者との立会いに時間がかかることもあります。

境界がわからない、越境している可能性があるといった不安があれば、早めに不動産会社や土地家屋調査士へ相談し、売却に向けた準備を進めましょう。

監修者　海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会　不動産仲介士　試験問題監修委員

執筆者　ウスイホーム株式会社　広報チーム 1976年に神奈川県で創業。横浜・湘南・横須賀エリアで多くの方々の土地売却をサポートさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、土地の売却を検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL　https://www.usui-home.com/contact