相続した不動産に査定は必要？評価額との違いや依頼方法を解説

不動産を相続すると、「この家や土地の価値はどれくらい？」「兄弟でどう分ければいい？」など、価格を知りたい場面が出てきます。

不動産会社の査定価格は、相続税評価額や固定資産税評価額とは目的が異なります。

遺産分割や売却、今後の活用方法を考えるなら、市場でどの程度の価格が見込めるのかを把握することが大切です。

本記事では、相続不動産を査定する必要性や各評価額との違い、遺産分割での活用方法、査定の依頼方法や複数社の査定を比較するポイントを解説します。

相続した不動産を査定する必要性

相続した不動産の査定は、遺産分割や売却、今後の活用方法を検討する際の判断材料にできます。

まずは、査定によって何がわかり、どのような場面で役立つのかを確認しましょう。

遺産分割の判断材料にするため

現金や預貯金とは異なり、不動産には一目でわかる金額がありません。

そのため、相続人が複数いる場合、不動産の価値を把握せずに遺産分割を進めると、不公平感が生じる可能性があります。

特に、相続人の一人が不動産を取得し、ほかの相続人に金銭などを支払う「代償分割」では、不動産の市場価値の把握が重要です。

不動産会社の査定を受ければ、市場価値の目安を把握でき、遺産分割について話し合う際の判断材料にできます。

ただし、査定価格をそのまま遺産分割に使用しなければならないわけではありません。

遺産分割協議では、不動産をいくらとして扱うかについて相続人同士で合意する必要があります。評価額について合意できない場合は、鑑定などを行うことがあります。

売却・活用・保有の方針を決めるため

相続した実家や土地を今後どうするか決まっていない場合も、査定によって市場価値を把握しておくと売却や活用を検討しやすくなります。

たとえば、売却した場合に見込める金額がわかれば、賃貸などで活用する、しばらく保有するといった選択肢との比較も可能です。

訪問査定では、建物の状態や周辺環境など、資料だけではわからない点も確認したうえで査定してもらえます。

なお、売却すると決めていない段階で査定を依頼しても問題ありません。

まずは市場価値を把握し、その結果をもとに今後の方針を考えてもよいでしょう。

市場での売却価格の目安を把握するため

相続税評価額や固定資産税評価額から、その不動産を市場でいくらで売却できそうかをそのまま判断することはできません。

これらは税金の計算などに使う評価額であり、不動産会社の査定価格とは目的が異なります。

不動産会社の査定では、立地や面積、築年数、建物の状態、周辺の取引事例、市場動向などをもとに、売却できると見込まれる価格を算出します。

相続した不動産の市場価値を知りたい場合は、まず不動産会社の査定を活用しましょう。

なお、査定価格は実際の売却価格を保証するものではありません。

査定価格と売却価格の違いについては、次章で詳しく解説します。

不動産の査定価格と相続税評価額・固定資産税評価額の違い

相続では、不動産に関するいくつかの評価額や価格を目にします。

それぞれ目的や算出方法が異なるため、どう使うのか、何を知りたいのかに応じて使い分けましょう。

査定価格と各評価額の目的・算出方法を比較する

相続した不動産の市場価値を知りたい場合は、不動産会社の査定価格が参考になります。

相続税評価額や固定資産税評価額とは、目的や算出方法が異なるためです。

価格・評価額	主な目的・用途	算出方法・特徴
査定価格	売却や遺産分割などの判断材料	不動産会社が立地や物件の状態、周辺の取引事例、市場動向などをもとに算出
相続税評価額	相続税・贈与税の計算	土地は路線価方式・倍率方式、建物は原則として固定資産税評価額を基準に算出。居住用の区分所有財産などは補正される場合がある
固定資産税評価額	固定資産税などの計算、建物の相続税評価など	固定資産の所在地を管轄する自治体が固定資産評価基準に基づいて決定
実際の売却価格（成約価格）	実際に不動産を売買する際の価格	売主と買主が合意した金額

注意したいのは、相続税評価額と査定価格は、それぞれ異なる目的で算出されるという点です。

相続税評価額や固定資産税評価額は、市場での売却価格を示すものではありません。

相続税評価額の具体的な調べ方や計算方法については、関連記事で詳しく解説しています。

査定価格と実際の売却価格の違いを理解する

不動産会社の査定価格も、実際にその金額で売却できることを保証するものではありません。

査定価格は、物件の条件や周辺の取引事例、市場動向などから、「この程度の価格で売却できそう」と予想した金額です。

実際の売却価格は、売出価格や買主との価格交渉、売却時の市場動向、売却までにかけられる期間などによって変わります。

また、複数の不動産会社へ査定を依頼すると、会社によって査定価格に差が出ることもあります。

高い査定価格を提示した会社に依頼すれば、必ず高く売却できるわけではない点にも注意が必要です。

査定結果を確認する際は、金額だけを見るのではなく、周辺の取引事例や市場動向など、なぜその査定価格になったのかという根拠も確認しましょう。

根拠を具体的にわかりやすく説明してくれるかどうかも、不動産会社を選ぶ際の判断材料になります。

遺産分割や売却など目的に応じて不動産査定を活用する

相続不動産の分け方には、現物分割・共有分割・代償分割・換価分割があります。

ここでは、不動産の価格把握が特に重要な代償分割と換価分割を中心に、査定の活用方法を解説します。

代償分割では代償金を検討する材料にする

代償分割とは、相続人の一人が不動産を取得し、その代わりにほかの相続人へ金銭などを支払う方法です。

実家に住み続けたい相続人がいる場合など、不動産を売却せずに残したいときに選択肢となります。

代償分割では、不動産を取得する相続人がほかの相続人へ支払う「代償金」を検討するために、不動産の価値を把握する必要があります。

不動産会社の査定を受けて市場価値の目安がわかれば、代償金について話し合う際の判断材料にできるでしょう。

ただし、査定価格がそのまま代償金になるわけではありません。

その不動産の価格をいくらとするか、代償金をどの程度にするかは、ほかの相続財産も考慮しながら相続人同士で話し合います。

複数社に依頼した査定価格に大きな差があるなど、不動産の評価をめぐって相続人間で意見がまとまらない場合は、不動産鑑定士による鑑定を検討する方法もあります。

換価分割では売却価格の目安を把握する

換価分割とは、相続した不動産を売却して現金化し、その代金を相続人で分ける方法です。

不動産会社へ査定を依頼すれば、相続した不動産がどの程度の価格で売却できそうかを把握できます。

売却価格の目安がわかれば、相続人それぞれが受け取る金額も検討しやすくなるでしょう。

ただし、査定価格がそのまま手元に残る金額ではありません。

実際の売却価格は査定価格と異なるうえ、売却時には仲介手数料や登記費用などの負担もあります。

また、譲渡所得が生じた場合は、売却時の所有割合などに応じて各相続人に所得税・住民税がかかることがあります。

実際の売却代金から仲介手数料などの売却費用を差し引いた金額が分配の基礎となります。

税金は分配前に一律に差し引かれるとは限らないため、各相続人の課税関係を確認しましょう。

売却・活用・保有を検討する判断材料にする

相続した不動産は、売却する以外に、賃貸などでの活用、自分や家族が使用する、そのまま保有するといった選択肢があります。

査定によって市場価値を把握すれば、「売却するとどの程度の金額になるのか」を踏まえて、それぞれの選択肢を比較できます。

特に、誰も住む予定のない実家や空き家、利用していない土地を「とりあえず所有する」と、固定資産税などの税負担が生じる場合があるほか、建物や土地の維持管理も必要です。

今後の利用予定がない場合は、こうした負担も含めて方針を考えましょう。

査定で売却した場合の価格を把握すれば、保有を続ける場合の負担を考えるきっかけにもなり、売却・活用・保有のどれを選ぶか具体的に検討できるでしょう。

相続不動産の査定を依頼する流れと必要書類

相続不動産の査定には「机上査定」と「訪問査定」があり、目的に応じて使い分けるのがおすすめです。

査定をスムーズに進めるため、必要な情報や書類、査定結果の確認ポイントも解説します。

机上査定と訪問査定から目的に合う方法を選ぶ

不動産会社の査定には、主に「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2種類があります。それぞれの違いは、次のとおりです。

査定方法	特徴	向いているケース
机上査定 （簡易査定）	現地を訪問せず、所在地や面積、築年数、周辺の取引事例などデータをもとに査定	まずはおおよその価格を知りたい場合
訪問査定	現地で建物の状態や接道状況、境界、周辺環境などを確認して査定	より精度の高い査定を受けたいとき 売却を具体的に検討している場合

相続直後で「売るかどうかも決めていない」という段階なら、まずは机上査定で価格の目安を確認してみましょう。

電話やWebなどから手軽に依頼でき、現地訪問の日程調整も必要ありません。

ただし、より精度の高い査定価格を知りたい場合は、現地を確認してもらう訪問査定が適しています。

建物の状態やリフォーム・修繕状況、土地の高低差や境界の状況など、資料だけでは把握しにくい点も査定に反映できるためです。

不動産会社による売却査定は一般的に無料で、査定後に必ず売却を依頼する必要はありません。

査定に必要な情報や書類を準備する

査定を依頼する際は、まず不動産の所在地（住所または地番）を確認しましょう。

土地や建物の正確な面積がわからなくても査定を依頼できます。

マンションの場合も、所在地やマンション名、階数、部屋番号などがわかれば、不動産会社で専有面積などを調べてもらえる場合があります。

次の書類が手元にあれば用意しておくとスムーズです。

• 固定資産税の納税通知書・課税明細書
• 登記事項証明書
• 土地の測量図や境界に関する資料
• 建物の間取り図や図面
• 購入時の売買契約書、重要事項説明書など

査定のために書類をすべてそろえたり、登記事項証明書を新たに取得したりする必要はありません。

まずは手元にある資料を確認し、不足するものは不動産会社に相談しましょう。

相続登記が済んでいない場合は、その旨も伝えておくと、その後の手続きについて相談しやすくなります。

査定結果と査定価格の根拠を確認する

査定結果が出たら、査定価格だけでなく、その金額になった根拠も確認します。

周辺の取引事例や市場動向、プラスとマイナスに評価されたポイントを尋ねましょう。

想定される売却方法や売却期間についても聞いておくと、売却を検討する際の参考になります。

査定価格の根拠について具体的でわかりやすい説明があるかどうかも、不動産会社を比較するポイントの一つです。

相続不動産は複数社へ査定を依頼して比較する

相続不動産の市場価値を把握するには、複数社へ査定を依頼して比較する方法があります。

査定価格だけでなく、地域の相場や売却実績、査定や売却についての説明内容にも注目しましょう。

査定価格だけで不動産の価値を判断しない

複数社へ査定を依頼すると、査定価格に差が出る場合があります。

注意が必要なのは、高い査定価格が提示されても、その金額で売却できるとは限らないことです。

大切なのは、実際の市場で売却が見込める価格を提示しているかどうかです。

相場より高い価格で売り出して買主が見つからなければ、売却が長期化し、値下げが必要になる可能性もあります。

査定価格の高さだけで不動産の価値を判断せず、現実的に売却できる価格かどうかを見極めましょう。

地域の相場や不動産会社の売却実績も確認する

査定価格を見る際は、その地域の相場や取引事例と大きく離れていないかも確認します。

不動産会社によって、得意とする物件やエリアは異なります。

相続した不動産と同じ地域や、戸建て・土地・マンションなど同種の物件の売却実績、相続不動産の対応経験も確認してみましょう。

地域に詳しい不動産会社であれば、周辺の相場だけでなく、購入ニーズや物件の傾向なども踏まえた査定が期待できます。

売却することになった場合も、地域事情に合わせた売却方法を提案してもらえるでしょう。

査定価格の根拠や担当者の対応を比較する

査定価格だけでなく、その根拠の説明も比較しましょう。

周辺の取引事例や市場動向に加え、想定する売却方法や期間についても確認します。メリットだけでなく、注意点も尋ねておくとよいでしょう。

相続人が複数いる場合は、それぞれの事情や希望を踏まえて相談できるかも確認しておくと安心です。

査定時の説明や対応は、売却する際に依頼する不動産会社を検討する材料にもなります。

相続不動産の査定・売却ならウスイホームへ

相続した不動産を売却するか、活用するかで迷っている場合も、まずは市場価値を把握することが、今後の方針を考える第一歩です。

1976年創業のウスイホームは、横浜・湘南・横須賀エリアを中心に、地域に密着して不動産売買をサポートしています。

相続した土地や戸建て、マンションの査定はもちろん、その後の売却や活用についてもご相談いただけます。

「まだ売ると決めていない」「まずは価値を知りたい」という段階でも、お気軽にご相談ください。

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相続した不動産は査定で価値を把握して今後の方針を決めよう

相続した不動産の査定価格は、遺産分割や売却、今後の活用方法を検討する際の判断材料になります。

相続税評価額や固定資産税評価額とは目的が異なるため、市場価値を知りたい場合は不動産会社の査定を活用しましょう。

ただし、査定価格は実際の売却価格を保証するものではありません。

複数社へ依頼する際は、査定価格だけでなく、地域の相場や売却実績、査定の根拠や担当者の対応も比較することが大切です。

監修者　海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会　不動産仲介士　試験問題監修委員

執筆者　ウスイホーム株式会社　広報チーム 1976年に神奈川県で創業。お客様と地域の発展のため、横浜・湘南・横須賀エリアで不動産売却のお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、不動産売却を検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL　https://www.usui-home.com/contact