借地権付きの土地は売却できる？売却方法や相場・地主の承諾を解説

借地に建てた建物や、借地人がいる土地を売却したい場合、「誰に売れるの？」「地主の承諾は必要？」など疑問に思う方もいるでしょう。

借地権付きの土地では、借地人が持つ「借地権」と、地主が持つ「底地」を分けて考える必要があります。

また、誰がどの権利を売却するかによって、売却方法や必要な手続きはさまざまです。

本記事では、借地権や底地の売却方法、地主の承諾や譲渡承諾料、売却価格の考え方、起こりやすいトラブルについてわかりやすく解説します。

借地権付きの土地は売却前に権利関係を確認しよう

借地権がある土地の売却では、借地人が持つ「借地権」と、地主が持つ「底地（そこち）」を分けて考える必要があります。

まずは、それぞれの権利と売却時の違いを確認しましょう。

借地権と底地の違い

借地権とは、建物を所有する目的で他人の土地を借りて利用する権利です。

一方、借地権が設定されている土地について、地主が持つ権利を「底地」と呼びます。

借地権と底地の主な違いは、以下のとおりです。

	借地権	底地
権利を持つ人	借地人	地主
権利の内容	土地を借りて建物を所有する権利	借地権が設定された土地の所有権
売却時の注意	賃借権の場合、第三者への譲渡には原則として地主の承諾が必要	地主の判断で売却でき、借地人の承諾は不要

つまり、借地人が売却するのは借地権で、一般的には土地上の建物とあわせて「借地権付き建物」として売却します。一方、地主が売却するのは底地です。

借地権には土地の賃借権と地上権の2種類がある

借地権には、大きく分けて「土地の賃借権」と「地上権」があります。

両者では、第三者へ譲渡する際の取り扱いが異なります。

借地権の種類	権利の内容	第三者への譲渡時の地主の承諾
土地の賃借権	地主との契約に基づき土地を利用する権利	必要
地上権	土地を直接利用できる権利	不要

一般的な借地契約では、土地の賃借権が多く利用されています。

賃借権を第三者へ譲渡する場合は、民法第612条により地主の承諾が必要です。

ただし、地主の承諾を得られない場合でも、一定の要件を満たせば、裁判所に地主の承諾に代わる許可を求められる制度があります。詳しくは後ほど解説します。

借地権付き建物の売却を検討する際は、まず契約書などで借地権の種類や契約内容を確認しましょう。

地主が底地を売却する方法と借地人が借地権を売却する方法

借地権がある土地の売却方法は、地主と借地人のどちらが売るかによって異なります。

ここでは、底地・借地権を売却する主な4つの方法を紹介します。

【地主が売る】底地を単独で売却する

地主は、借地権が設定されたまま底地を売却できます。売却先として、まず考えられるのが借地人です。

借地人が底地を購入すると、借地権と土地の所有権が一つになり、土地を自分の所有地として利用できるようになります。

ただし、借地人に底地を買い取る義務はないため、価格などの条件について双方の合意が必要です。

借地人との交渉がまとまらない場合は、第三者や不動産会社へ底地だけを売却する方法もあります。

底地の売却に借地人の承諾は必要ありませんが、売却によって地主が変わるため、事前に借地人へ知らせ、円滑な引き継ぎに配慮するとよいでしょう。

【借地人が売る①】地主に借地権を買い取ってもらう

借地人が借地権を手放したい場合は、地主に買い取ってもらう方法があります。

地主が借地権を買い取れば、土地を自由に利用したり、通常の土地として売却したりしやすくなるため、地主側にもメリットがあります。

ただし、地主に借地権を買い取る義務はありません。

買取価格をはじめ、借地上の建物を残すのか、借地人が解体して更地にするのかについても、双方で話し合う必要があります。

地主への売却を希望する場合は、借地権の価格や建物の取り扱いなどの条件を整理したうえで交渉を進めましょう。

【借地人が売る②】地主の承諾を得て第三者へ売却する

借地人が借地権を地主以外の第三者へ売却する方法もあり、一般的には借地上の建物と借地権をあわせて「借地権付き建物」として売却します。

土地の賃借権を第三者へ譲渡する場合は、地主の承諾を得て進めますが、承諾を得る際には、譲渡承諾料の支払いを求められることもあります。

地主の承諾を得られないときの対応や譲渡承諾料については、次章で詳しく見ていきましょう。

【協力して売る】底地と借地権を同時に売却する

地主と借地人が協力して、底地と借地権を同時に第三者へ売却する方法もあります。

買主が底地と借地権の両方を取得すれば、借地権のない通常の土地として所有できるため、それぞれを単独で売却する場合より、買主を見つけやすくなることが期待できます。

ただし、売却するには地主と借地人の協力が欠かせません。

売却価格だけでなく、売却代金をどのように配分するかなどについても、事前に話し合って合意しておく必要があります。

借地権の売却には地主の承諾が必要になる場合がある

ここでは、土地の賃借権を第三者へ譲渡する際に地主の承諾が必要な理由や譲渡承諾料、承諾を得られないケースの対処法を解説します。

土地の賃借権を第三者へ譲渡するには地主の承諾が必要

借地上の建物を第三者へ売却する場合は、建物だけでなく、その土地を利用するための賃借権も買主へ引き継ぐ必要があります。

地主から見れば、土地を貸す相手が借地人から買主へ変わることになり、賃借権の譲渡には地主の承諾が必要です。

この点は、民法第612条に定められています。

民法612条　（賃借権の譲渡及び転貸の制限） 1　賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。 2　賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。 出典：民法（明治二十九年法律第八十九号）第612条 https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089

民法第612条では、地主に無断で賃借権を譲渡し、第三者に土地を使用させると、契約を解除されるおそれがあることも規定されています。

借地権の売却を検討し始めた段階で、借地権の取り扱いに詳しい不動産会社へ相談するとよいでしょう。

地主の承諾を得る際の譲渡承諾料とは

土地の賃借権を第三者へ譲渡する際は、一般的に「譲渡承諾料（名義書換料）」を地主へ支払います。

譲渡承諾料は、借地権価格の10％程度が一つの目安です。ただし、法律で一律に金額や割合が定められているわけではありません。

実際の金額は、借地期間や契約内容、地域、譲渡に伴う条件変更の有無によって異なります

地主との交渉も必要になるため、借地権に詳しい不動産会社へ相談しながら進めると安心です。

地主が借地権の売却を承諾しない場合の対処法

地主との交渉を重ねても、借地権の譲渡を承諾してもらえないケースがあります。

このようなときは、一定の要件を満たせば、裁判所へ申し立てて地主の承諾に代わる許可を求めることが可能です。

これが「借地非訟（しゃくちひしょう）」という手続きです。

借地借家法第19条では、借地上の建物を第三者へ譲渡する場合、買主が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないにもかかわらず承諾を得られないときは、裁判所に地主の承諾に代わる許可を求められるとしています。

裁判所は、借地権の残存期間やこれまでの経緯、賃借権を譲り受ける人の資力など、さまざまな事情を考慮して判断するものです。

また、許可にあたって、地主への金銭の支払いが条件となることもあります。

借地非訟は法律上の手続きとなるため、地主との交渉がまとまらないときは、弁護士への相談を検討しましょう。

借地権・底地の売却価格は借地権割合だけでは決まらない

借地権や底地の価格を調べると、「借地権割合」という言葉を目にすることがあるでしょう。

借地権割合は相続税などの評価に使われますが、計算した評価額がそのまま実際の売却価格になるわけではありません。

ここでは、借地権割合による評価方法と売却価格との違いを解説します。

借地権割合から借地権の評価額を計算できる

借地権割合とは、土地を自用地として評価した価額に対して、借地権が占める割合です。

借地事情が似ている地域ごとに定められており、路線価図で確認できます。

路線価図では「235D」のように表示され、数字は1㎡当たりの路線価、アルファベットは借地権割合を表します。

Aは90％、Bは80％、Cは70％、Dは60％というように割合が決められています。

たとえば「235D」なら、路線価は1㎡当たり23万5,000円、Dの借地権割合は60％です。

借地権の評価額は、次の式で計算します。

自用地（※）としての価額×借地権割合＝借地権の評価額
※借地権などが設定されていないものとして評価した土地

自用地の価額を3,000万円、借地権割合を60％としてシミュレーションしてみましょう。

3,000万円×60％＝1,800万円

となります。

ただし、1,800万円は相続税などを計算する際の評価額であり、「1,800万円で売却できる」という意味ではありません。

底地の評価にも借地権割合が使われる

底地についても、相続税評価額を計算する際に借地権割合が使われます。

貸宅地（借地権が設定された土地）の評価額は、原則、下記の式で計算します。

自用地としての価額−借地権の評価額＝底地の評価額

前述と同じ、自用地としての価額3,000万円、借地権割合60％の土地なら、

3,000万円−1,800万円＝1,200万円　となり、

底地の相続税評価額は1,200万円です。

借地権と同様に、これも税務上の評価額です。底地を実際に1,200万円で売却できることを示す金額ではない点に注意しましょう。

実際の売却価格は契約内容や買主によって変わる

借地権割合から計算した評価額は、実際の売却額とは異なるのが通常です。

借地権割合が60％でも、更地として売却する場合の価格の60％で借地権を売却できるとは限りません。

借地権や底地の売却価格には、主に次のような条件が影響します。

	売却価格に影響する主な要素
借地権	地代、契約期間・残存期間、更新条件、建物の状態、地主の承諾条件、立地や需要など
底地	地代収入、契約内容、借地期間、借地人との関係、立地や需要など

また、誰に売却するかも価格を左右する要素です。

前述したように、借地権や底地には、地主・借地人間での売買や第三者への売却、底地と借地権の同時売却など複数の方法があり、売却先や方法によって条件が異なります。

そのため、借地権割合から計算した金額だけで売却価格を判断するのは避けましょう。

借地権・底地の取り扱い実績がある不動産会社へ査定を依頼し、契約内容や売却先なども踏まえて、売却価格の目安を確認しましょう。

借地権・底地の売却で起こりやすいトラブルと注意点

借地権や底地の売却では、地主と借地人の調整が必要になるほか、古い契約や登記が問題になることもあります。

売却をスムーズに進めるため、起こりやすいトラブルと注意点を確認しておきましょう。

地主から借地権の譲渡を承諾してもらえない

借地人が第三者への売却を希望しても、地主が借地権の譲渡に反対したり、譲渡承諾料などの条件で折り合わなかったりすることがあります。

このような場合でも、地主の承諾を得ないまま売却を進めてはいけません。

借地権付き建物の売却では、地主の承諾や承諾料、契約条件などの調整が必要になるため、売却を検討し始めた段階で借地権に詳しい不動産会社へ相談しましょう。

それでも承諾を得られない場合は、前述した借地非訟による手続きを検討する方法があります。

借地契約や登記の内容がわからない

相続した借地では、契約書が見つからない、契約内容が古い、土地や建物の登記名義が以前の所有者のままというケースもあります。

まずは賃貸借契約書や土地・建物の登記事項証明書を確認し、地代や契約期間、更新条件、現在の地主・借地人などを整理しましょう。

不明な点があるときはそのまま売却を進めず、借地権に詳しい不動産会社へ相談し、必要に応じて司法書士や弁護士などの専門家へ確認することが大切です。

地主・借地人との交渉がこじれる場合がある

借地権や底地の売却では、価格だけでなく、譲渡の承諾や承諾料、契約条件などについて地主と借地人の調整が必要です。

当事者だけで話を進めて関係がこじれると、売却自体が難しくなることもあります。

売却を検討し始めた段階で、借地権・底地に詳しい不動産会社へ相談し、双方の条件を整理しながら進めるとよいでしょう。

借地権・底地の売却はウスイホームの専門チームへご相談ください

借地権や底地の売却では、地主・借地人との交渉や契約内容の確認など、専門的な知識が必要になる場面があります。

スムーズに売却を進めるためにも、売却を検討し始めた段階で、借地権や底地に詳しい不動産会社へ相談すると安心です。

横浜・湘南・横須賀エリアを中心に不動産売却をサポートしているウスイホームでは、不動産コンサルタント・公認会計士・税理士・弁護士・司法書士が連携する、相続・借地権・底地の専門相談窓口を設けています。

借地権の売却や底地の整理・売却、借地権と底地の一括売却など、状況に応じた相談が可能です。

「地主との交渉をどう進めればよいかわからない」「借地権を売却したい」といったお悩みも、まずはお気軽にご相談ください。

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借地権付きの土地売却は権利関係を確認してから進めよう

借地権付き建物や底地は売却できますが、借地人と地主では売却方法や必要な手続きが異なります。

借地人が土地の賃借権を第三者へ譲渡する場合は、地主の承諾が必要ですが、地主が底地を売却する際に借地人の承諾は必要ありません。

また、借地権や底地の売却価格は、借地権割合だけで決まるものではなく、契約内容や地代、売却先などによっても変わります。

まずは権利関係や契約内容を確認し、借地権・底地に詳しい不動産会社へ相談しながら、自分の状況に合った売却方法を検討しましょう。

監修者　海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会　不動産仲介士　試験問題監修委員

執筆者　ウスイホーム株式会社　広報チーム 1976年に神奈川県で創業。横浜・湘南・横須賀エリアで多くの方々の土地売却をサポートさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、土地の売却を検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL　https://www.usui-home.com/contact