相続放棄した不動産はどうなる？手続きや管理義務・全員が放棄した場合も解説

相続財産に利用予定のない土地や遠方の空き家などが含まれていると、「不動産だけ相続放棄できないだろうか」「相続人全員が放棄したら不動産はどうなる？」と疑問に思う方もいるでしょう。

相続放棄では、相続したくない不動産だけを選んで放棄することはできず、預貯金や借金なども含めてすべての財産の相続を放棄することになります。

また、相続放棄後に不動産の保存義務が残るケースがあるため注意が必要です。

本記事では、不動産の相続放棄を検討したいケースや手続き、放棄後の保存義務、相続人全員が放棄した場合に不動産がどうなるのかをわかりやすく解説します。

不動産だけを選んで相続放棄することはできない

相続放棄は、相続したくない不動産だけを手放し、他の財産を相続するための制度ではありません。

相続人としての立場そのものを放棄する手続きなので、預貯金や借金なども含めた相続財産全体で考える必要があります。

相続放棄するとすべての相続財産を引き継がない

相続が発生した際には、単純承認・限定承認・相続放棄の3つの選択肢があります。それぞれの違いは、次のとおりです。

相続方法	概要
単純承認	プラス・マイナスの財産をすべて相続する
限定承認	プラスの財産の範囲内で債務を引き継ぐ
相続放棄	プラス・マイナスの財産をすべて相続しない

相続放棄をすると、その相続について初めから相続人ではなかったものとみなされます。

そのため、不動産だけでなく、預貯金や有価証券などのプラスの財産も、借金などのマイナスの財産も引き継ぎません。

たとえば、「利用予定のない土地は放棄して、預貯金だけを相続する」といった選択はできない点に注意が必要です。

相続放棄は相続人ごとに手続きします。子など同順位の血族相続人全員が放棄すると、次順位の血族が相続人になります。

なお、被相続人の配偶者がいる場合、配偶者は常に相続人となるため、配偶者が相続放棄していなければ相続人のままです。

不動産を手放したいだけなら相続放棄以外の方法も検討する

不動産を相続したくないという理由だけで相続放棄をすると、預貯金などの財産も相続できなくなります。

まずは不動産を含む財産や債務を調査し、全体を把握してから判断することが大切です。

不動産についても、「古い家だから売れない」「利用価値のない土地だ」と自己判断せず、不動産会社の査定を受けて売却できる可能性や市場価値を確認してみましょう。

相続した後に不動産を手放す方法には、主に次のような選択肢があります。

• 不動産会社を通じて売却する
• 一定の要件を満たす土地については、相続土地国庫帰属制度を利用する

相続土地国庫帰属制度は、相続または相続人への遺贈によって取得した土地を国に引き渡す制度です。

相続放棄とは異なり、要件を満たせば特定の土地だけを手放せるため、預貯金などほかの相続財産を手元に残すことができます。

相続放棄との違いや利用条件については、後ほど詳しく解説します。

不動産の相続放棄を検討したいケース

相続放棄を検討する際は、不動産だけでなく、預貯金や借金などを含む相続財産全体を確認することが大切です。ここでは、主なケースを紹介します。

借金などのマイナス財産がプラス財産を上回る

被相続人に多額の借金があり、プラス財産よりマイナス財産が多いときは、相続放棄が選択肢の一つになります。

相続では、預貯金や不動産などの財産だけでなく、借金や未払い金といった債務も引き継ぎます。

相続放棄をすれば、初めから相続人ではなかったものとみなされるため、原則として被相続人の借金を返済する必要はありません。

ただし、不動産の価値がわからなければ、プラス財産とマイナス財産のどちらが多いのか正しく判断できないこともあります。

相続放棄を決める前に、預貯金や借金などを調査するとともに、不動産の価値も確認しておきましょう。

利用予定がなく維持管理の負担が大きい不動産がある

相続財産に利用予定のない不動産があり、相続後の維持管理が大きな負担になると考えられるときも、相続放棄を検討するケースの一つです。

たとえば、次のような不動産が挙げられます。

• 遠方にある空き家
• 老朽化して修繕費がかかる家
• 利用予定のない土地や山林
• 売却が難しいと考えられる不動産

不動産を相続すると、固定資産税のほか、建物の修繕、草刈りや庭木の手入れなどに費用や手間がかかります。

空き家であれば、建物の劣化や倒壊、防犯・防災への対応も必要です。

ただし、「古いから売れない」「山林だから価値がない」と自己判断するのは避けましょう。

相続放棄をするとほかの財産も相続できないため、まずは、不動産会社の査定を受けて、売却できる可能性や価値を確認することをおすすめします。

不動産を相続放棄する手続きと注意点

相続放棄は、ほかの相続人に「相続しない」と伝えるだけでは完了せず、家庭裁判所での手続きが必要です。

期限や必要書類、相続財産の取り扱いについて、注意点を確認しておきましょう。

自分が相続人になったことを知ったときから原則3か月以内に申述する

相続放棄は、「原則として自分が相続人になったことを知ったとき」から3か月以内に、家庭裁判所へ申述する必要があります。この3か月間を「熟慮期間」といいます。

熟慮期間は「被相続人が亡くなった日から3か月」とは限りません。

たとえば、先順位の相続人が全員相続放棄したことで、後から自分が相続人になったと知るケースもあります。

熟慮期間中に相続財産や債務を調査し、単純承認・限定承認・相続放棄のどれを選ぶか判断します。

財産調査などに時間がかかり、3か月以内に判断できない場合は、家庭裁判所へ「熟慮期間の伸長」を申し立てることも可能です。

必要書類と費用を確認して家庭裁判所で手続きする

相続放棄の手続きは、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所で行います。

基本的な必要書類や費用を確認しておきましょう。

項目	内容
必要書類	・相続放棄申述書 ・被相続人の住民票除票または戸籍附票・相続放棄する人の戸籍謄本など
費用	・申述人1人につき収入印紙800円 ・連絡用の郵便切手 ・戸籍等の取得費用

必要な戸籍等は、申述人と被相続人との関係によって異なります。

たとえば、子が相続放棄する場合は、被相続人の死亡の記載がある戸籍謄本等も必要です。

大まかな手続きの流れは、次のとおりです。

1）相続財産や債務を確認する 2）必要書類を準備する 3）家庭裁判所で相続放棄の手続きをする 4）家庭裁判所から照会があれば回答する 5）相続放棄の申述が受理される

相続放棄の申述が受理されると、熟慮期間内であっても原則として撤回できません。

不動産だけでなく預貯金なども相続できなくなるため、財産や債務を確認したうえで慎重に判断しましょう。

相続財産を処分すると相続放棄できなくなることがある

相続放棄を検討している間は、相続財産を勝手に売却・処分しないよう注意が必要です。

相続財産の全部または一部を処分すると、「単純承認」したものとみなされる場合があります。

たとえば、相続財産に含まれる不動産の一部を売却する行為も、相続財産の処分にあたるため注意が必要です。

不動産以外の遺品についても、処分の内容によっては単純承認にあたるかどうかが問題になることがあります。

相続放棄を検討している段階で、遺品整理を行ってもよいか判断に迷うときは、弁護士などの専門家へ相談すると安心です。

相続放棄後も不動産の保存義務が残る場合がある

相続放棄をすれば、不動産との関係がすぐになくなるわけではありません。

放棄した時点でその不動産に住んでいるなど、現に占有している人には、一定期間の保存義務が残ります。

放棄時に不動産を現に占有している人には保存義務が残る

相続放棄をした人が、放棄した時点で相続財産に属する不動産を現に占有している場合は、その不動産を保存する義務があります。

2023年4月に施行された改正民法940条では、保存義務を負う人の範囲が明確になりました。

以前は相続放棄後の「管理義務」と呼ばれることが多くありましたが、現在は、放棄時に現に占有している相続財産について「保存義務」を負うことが明確になっています。

たとえば、親名義の家で親と同居しており、親の死亡後もその家に住んだまま相続放棄した場合は、現に占有しているとして保存義務を負うと考えられます。

一方、親とは別の場所で暮らしており、相続放棄した時点で親の家を占有していなければ、相続放棄をしたという理由だけで保存義務を負うわけではありません。

保存義務は不動産を引き渡すまで続く

保存義務を負う人は、その不動産を相続人や相続財産清算人へ引き渡すまで、適切に保存する必要があります。

ここでいう「保存」は、不動産の現状を維持し、損傷などを防ぐことです。

不動産の価値を高めるような積極的な管理が求められているわけではありません。

放棄していない相続人がいる場合はその相続人へ、相続財産清算人が選任されたケースは清算人へ不動産を引き渡すことで、保存義務は終了します。

相続人全員が相続放棄した不動産はどうなる？

相続人全員が相続放棄しても、不動産がすぐに国のものになるわけではありません。

相続する人がいなくなった場合は、必要に応じて相続財産清算人が選任され、財産の清算が行われます。

相続人がいない場合は申立てにより相続財産清算人が選任される

被相続人の子（相続の第1順位）が全員相続放棄すると、第2順位の直系尊属がいれば相続人となり、直系尊属がいなければ第3順位の兄弟姉妹が相続人となります。

配偶者がいる場合は、配偶者は常に相続人であり、相続放棄をしていなければ次順位の血族とともに相続人になります。

すべての相続人が相続放棄をして相続人がいなくなった場合は、利害関係人や検察官の申立てにより、家庭裁判所が相続財産清算人を選任します。

相続財産清算人は、被相続人の財産を管理・換価し、債権者などへの支払いを含め、法律で定められた手続きに沿って財産を清算します。

必要な手続きを経ても残った財産は、最終的に国庫へ帰属する仕組みです。

つまり、相続人全員が相続放棄しても、不動産が放棄と同時に国のものになるわけではなく、その後も財産を整理するための手続きが必要です。

相続財産清算人の選任には費用がかかる

相続財産清算人を選任してもらうには、家庭裁判所への申立てが必要です。

申立てに必要な費用は、収入印紙や連絡用の郵便切手、官報公告料があります。

さらに、相続財産の内容から、清算人が財産を管理するために必要な費用や報酬に不足が出る可能性がある場合は、申立人に予納金の納付を求められることがあります。予納金の金額は事案によって異なります。

相続放棄と「相続土地国庫帰属制度」は仕組みが異なる

相続放棄と相続土地国庫帰属制度は、どちらも土地を引き継ぎたくない、または相続後に手放したいときに利用できる制度ですが、仕組みは大きく異なります。それぞれの違いを表で確認しましょう。

項目	相続放棄	相続土地国庫帰属制度
利用する時期	自己のために相続の開始があったことを知ったときから原則3か月以内	相続または相続人への遺贈で土地を取得した後
対象	すべての相続財産・債務	一定の要件を満たす土地
預貯金など	相続しない	相続できる
手続き先	家庭裁判所	法務局
主な費用	申述費用など	審査手数料・承認後の負担金

相続土地国庫帰属制度では、承認要件を満たせば、預貯金などを相続したうえで、手放したい土地だけを国へ引き渡すことができます。

ただし、すべての土地が対象になるわけではありません。

建物がある土地や担保権が設定されている土地などは申請できず、管理や処分に過大な費用・労力がかかる土地などは承認されないことがあります。

また、申請時には土地1筆につき1万4,000円の審査手数料がかかり、承認された場合の負担金は20万円が基本ですが、土地の種類や所在地域や面積によっては金額が異なります。

相続した不動産をどうするか迷ったら専門家への相談も検討しよう

相続放棄をすると、相続したくない不動産だけでなく、預貯金などほかの財産も相続できなくなります。

そのため、不動産を手放したいという理由だけで相続放棄を決める前に、その不動産にどの程度の価値があるのか確認することで、選択肢が広がる可能性があります。

相続した不動産は、立地や状態によって売却・活用の選択肢が異なります。

遠方の実家や利用予定のない土地なども、売却できる可能性があります。

「相続した不動産をどうすればよいかわからない」「売却できる不動産なのか知りたい」とお悩みの場合は、不動産の査定や専門家への相談を活用しながら、状況に合う方法を検討しましょう。

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不動産の相続放棄は財産全体を確認してから判断しよう

相続放棄では、相続したくない不動産だけを選んで放棄することはできません。

預貯金や借金なども含め、すべての財産を引き継がないことになります。

また、放棄時に不動産を現に占有している場合は、相続放棄後も保存義務が残ります。

相続放棄の手続きは、自分が相続人になったことを知ったときから原則3か月以内です。

不動産を含む財産や債務を調査し、不動産の価値も確認したうえで、相続後の売却や相続土地国庫帰属制度などの選択肢とも比較して慎重に判断しましょう。

監修者　海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会　不動産仲介士　試験問題監修委員

執筆者　ウスイホーム株式会社　広報チーム 1976年に神奈川県で創業。お客様と地域の発展のため、横浜・湘南・横須賀エリアで不動産売却のお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、不動産売却を検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL　https://www.usui-home.com/contact