一戸建て

【プロ監修】戸建ての固定資産税はいくら?目安・計算法・減税措置

公開日: 最終更新日:
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戸建ての固定資産税は、土地や家屋の広さ、市町村によって異なりますが、一般的な目安となる相場は、100,000円〜180,000円前後といえます。

決して安くはない金額だけに、自分の家の固定資産税を計算するための計算方法やポイントについて、プロ監修のもと詳しく解説。新築戸建ての固定資産税を下げる減税措置、中古戸建てのリフォームによる減税措置についても紹介します。

また、固定資産税のかかる戸建ての一軒家を購入したときと、賃貸マンションでかかる生涯総額の比較シミュレーションを実施。「戸建てと賃貸どっちがいいの?」という疑問について、自分にあう住宅を見つけるためのヒントになるでしょう。まずは、戸建ての固定資産税について解説します。

監修者 海沼 仁(カイヌマ ヒロシ)

【経歴】
ウスイホーム株式会社 取締役。

大学時代は不動産評価論を専攻。
卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。
2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。
2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。

地域貢献活動にも力を入れ、2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。
地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。

【資格】
宅地建物取引士
CPM(米国不動産経営管理士)
日本RSP協会 不動産仲介士 試験問題監修委員

固定資産税はいくら?平均相場・目安・計算方法

新築一戸建てに課せられる固定資産税は、住んでいる市町村、土地や建物の広さによって異なりますが、平均的な相場となる大まかな目安は以下の通りです。

  • 新築戸建て(木造)30坪 100,000円~
  • 新築戸建て(木造)40坪 150,000円~
  • 新築戸建て(鉄筋)30坪 130,000円~
  • 新築戸建て(鉄筋)40坪 180,000円~

<固定資産税の計算方法>
固定資産税評価額×1.4% = 固定資産税の税額

<固定資産税評価額・税率のポイント>

  • 固定資産税評価額
    固定資産税を算出するために市町村が算定した「土地や家屋に対する評価額」をいいます。一般的な土地の売買や資産評価の目安となる公示価格の70%前後がひとつの目安とされています。

    固定資産税評価額は、市町村の役所やホームページなどで確認することが可能です。
  • 固定資産税評価額に対する税率
    税率は市町村によって異なりますが、多くの自治体が1.4%を採用しています。
  • 木造住宅と鉄筋住宅で税額が異なる主な理由
    固定資産税評価額が異なるためです。一般的に、木造住宅より鉄筋の方が耐久性が高いなどの理由から、もともとの評価額が高いことが一因です。

参考:

固定資産税について_神奈川県

固定資産税・都市計画税について_横浜市

固定資産税・都市計画税について_藤沢市

都市計画税とは?平均相場・目安・計算方法

住んでいる市町村によっては、固定資産税と一緒に「都市計画税」という税金が加算されることがあります。

これは住んでいる地域の道路や公園、ごみ処理場など都市計画を維持管理するための税金です。課税する率や課税の有無や税率は市町村の判断にゆだねられているため異なりますが、平均相場となる目安は、以下の通りです。

  • 新築戸建て(木造)30坪 22,000円~
  • 新築戸建て(木造)40坪 33,000円~
  • 新築戸建て(鉄筋)30坪 28,000円~
  • 新築戸建て(鉄筋)40坪 39,000円~

<計算方法>
固定資産税評価額×0.3%(※)=都市計画税の税額

<都市計画税のポイント>
固定資産税評価額は、先の章で解説した評価額です。税率は市町村によって異なりますが、多くの自治体が0.3%を採用しています。

毎年、市町村から届く固定資産税と合算した形で請求されることが多いため、具体的な金額は金額は「納付書」を確認してみましょう。

参考:

都市計画税について_総務省

0.25%の都市計画税の例_神奈川県藤沢市

0.3%の都市計画税の例_神奈川県横浜市

固定資産税を支払う方法とは?

納付する方法も、市町村でさまざまです。基本的には銀行経由の振り込み(窓口、ATMのPay-easyペイジー)、口座振替・自動振り込み、コンビニ支払いが一般的です。

市町村によっては、インターネットバンキングのPay-easy(ペイジー)や、バーコード決済(Paypay)、クレジットカードなどに対応しているところもあります。

春先に市町村から送られる「納付書」に同封されている納付方法に関する説明書き、または、役所に問い合わせて確認しましょう。

参考:

固定資産税・都市計画税を納付する_横浜市

税金はどこで払うことができますか_ 藤沢市

固定資産税を減税する方法|新築一軒家

固定資産税は、税金に対する軽減措置で減税できることがあります。新築住宅に適用される可能性がある新築住宅に対する減税、長期優良住宅に対する減税について解説します。

※固定資産税をはじめとする税金の軽減措置は年度や市町村によっては変わり、適用条件も異なります。実際の減税額、適用条件については役所窓口や自治体のホームページなどで確認しましょう。

固定資産税の軽減措置|住宅全般

新築戸建て・中古戸建てを問わず、他の商用利用地などに比べて「一般的な住宅」というだけで減税措置が適用されているのです。

例えば、住宅用地のうち200㎡以下の部分については「小規模住宅用地の特例」により、土地分の固定資産税の課税標準額は1/6、都市計画税は1/3に減額されます。

また、200㎡を超える部分について「一般住宅用地の特例」により、土地分の固定資産税は1/3、都市計画税は2/3に減額されます。2023年10月現在ではこの制度に期限はありません。

なお、一般的な住宅用の土地でも、親から譲り受けた土地を更地にしたような場合はこの軽減措置が適用されなくなり、固定資産税が上がることがあります。あくまで、現在の居住者に対する負担軽減措置である点を知っておきましょう。

おすすめ記事:【プロ監修】新築戸建ての購入価格とは?|諸費用・注意点を解説

固定資産税の軽減措置|新築

新たに住宅を建築した際、戸建てでは3年間、マンションの場合は5年間、固定資産税が1/2に減額される軽減措置があります。

これは、年々上昇する住宅価格に対し、住宅取得者の初期費用の負担を軽減するために設けられた制度で、住宅建築の促進や十分な居住スペースの確保を目的としています。

軽減措置が終了する4年目以降(マンションは6年目以降)は、通常の固定資産税額に戻るという点には注意が必要です。

なお、2023年11月時点で新築住宅の固定資産税に対する減額措置の適用期限は、2024年3月31日までとなっています。今後の推移については、国税庁のホームページなどで確認しましょう。

参考:新築住宅に関する減税措置_国土交通省

固定資産税の軽減措置|長期優良住宅

長期優良住宅(※)に認定された新築戸建ては「長期優良住宅の特例措置」として、固定資産税の軽減措置の対象となっています。

新築の一般住宅が減税される期間は戸建てで3年、マンションで5年なのに対し、長期優良住宅の場合は、戸建てが5年、マンションが7年と長いため、大きく優遇されているといえるでしょう。

長期優良住宅の特例措置は、2023年11月時点で適用期限が2024年3月31日までとなっています。新築住宅に対する減税措置と合わせ、今後の推移を見守りましょう。

※長期優良とは?
耐震性や耐久性などに優れた住宅、かつ適正な管理下に置かれているなど、国土交通省が定めた基準にあう新築住宅をいいます。

参考:

長期優良住宅のページ_国土交通省

長期優良減税措置_国土交通省

認定長期優良住宅に対する税の特例_国土交通省

固定資産税を減税する方法|中古一軒家のリフォーム

中古一軒家に関しても、特定のリフォームを行うことで固定資産税が軽減されるケースがあります。適用条件など細かい基準があることも多いため、制度の利用を検討する場合は、リフォーム会社、リフォームを扱っているハウスメーカーや不動産会社に相談することをおすすめします。

※固定資産税をはじめとする税金の軽減措置は年度や市町村によっては変わり、適用条件も異なります。実際の減税額、適用条件については役所窓口や自治体のホームページなどで確認しましょう。

耐震リフォーム

1982年1月1日より前に建築された住宅を対象に、耐震改修工事を行った翌年度分の固定資産税額が1/2に減額される制度です。

地震が多い日本では、大きな災害が発生する度に建物の耐震基準が見直されてきました。したがって、現行の基準に適合する改修工事を行う必要があるという点がポイントです。

また、「耐震改修工事費が税込50万円を超えること」「2024年(令和6年)3月31日までに工事が完了していること」(2023年10月現在)といった適用要件があります。

制度の利用を検討する場合は、軽減措置期間の延長なども含め、リフォーム会社、リフォームを扱うハウスメーカーや不動産会社などに相談してみましょう。

参考:

固定資産税の特例措置(耐震)について_国土交通省

バリアフリーリフォーム

自身やご家族の高齢化により、バリアフリー工事を検討している家庭も少なくないでしょう。

新築から10年以上経過した住宅に対して改修工事を行った場合、翌年度分の固定資産税額が1/3減額される制度があります。

こちらは住人に対する要件もあります。「65歳以上の高齢者がいる」「要介護認定もしくは要支援認定を受けている者がいる」「所定の障害認定を受けている者がいる」といったことが定められています。

その他にもさまざまな適用要件が設定されているため、制度を利用する場合は、リフォーム会社などに相談するのもおすすめです。

なお、こちらも適用期限が2024年(令和6年)3月31日までに工事が完了という要件があります(2023年10月現在)。今後の動向を見守りましょう。

参考:

固定資産税の特例措置(バリアフリー)について_国土交通省

バリアフリー改修に係わる固定資産税の減税措置_国土交通省

省エネリフォーム

環境への配慮が求められるようになった昨今、省エネ住宅の需要も増加しています。

窓や壁の断熱工事や太陽光発電の設置など、所定の要件を満たす工事を行った場合、翌年度分の固定資産税額の1/3を減らせる減税制度です。

対象となるのは、2014年(平成26年)4月1日以前に建築された住宅であること、また交付された補助金等を除いた工事費用が60万円を超えること、さらに2024年(令和6年)3月31日までに工事が完了することなどの要件があります。

参考:

令和4年 省エネリフォーム税制(固定資産税)_国土交通省

省エネ改修に係わる固定資産税の減税措置_国土交通省

長期優良住宅化リフォーム

今ある住宅をより長く使うため、一定の「耐震改修工事」または一定の「省エネ改修工事」を行い、増改築による「長期優良住宅認定」を取得した場合は、翌年度分の固定資産税額から2/3が減額されます。

対象となる耐震改修工事は、「1982年以前に建てられた住宅に対し、現行の耐震基準(1981年6月1日以降のもの)に適合する耐震改修」となっています。

また、省エネ改修工事は、2014年4月1日以前からある建物で、窓の断熱改修工事を行っていることが条件となります。

長期優良住宅化リフォームも、2024年(令和6年)3月31日までに工事が完了するという期限に関する要件もあるため、注意が必要です。

おすすめ記事:【プロ監修】中古戸建ての購入価格とは?|諸費用・注意点を解説

参考:

固定資産税の減税措置(長期優良住宅)について_国土交通省

長期優良住宅化リフォームに係わる固定資産税の減税措置_国土交通省

一戸建て・賃貸でかかる維持費用を徹底比較

戸建て購入でかかる固定資産税は住宅ローンに次ぐ負担額ともいえます。

住宅ローンに加え固定資産税まで支払っていかれるのかという視点で、戸建てなど住宅を購入した場合と賃貸マンションの場合の2つのケースで、どのような維持費用がかかるのか代表的なケースで確認していきましょう。

想定している例は、神奈川県の一般的な3LDK〜4LDK(100㎡)、子どもとの4人家族用の住宅。住宅ローンは3,800万円(35年ローン)で、毎月のローン返済額が120,000円と仮定しています。賃貸マンションでは、上記と条件をそろえるため、毎月の家賃を120,000円で設定しています。

※シミュレーションとして一般的な項目や金額を例示します。実際の項目や金額とは異なるため、必ず実際の項目や金額を確認しましょう。

戸建て購入でかかる初期費用・維持費

まずは、新築一軒家の戸建てを「購入」の場合にかかる初期費用と維持費のシミュレーションから見ていきましょう。

戸建て購入時の生涯総額

まずは戸建て購入時の生涯総額と内訳から見ていきましょう。

戸建て購入時の生涯総額:63,400,000円

内訳)
<初期費用>

  • 初期費用 不動産 2,000,000円
  • 初期費用 ローン    50,000円

<維持費用>

  • 住宅ローン 120,000円×12カ月×35年=50,400,000円(※1)
  • 固定資産税 120,000円×35年=4,200,000円
  • 火災保険     100,000円×35年=3,500,000円
  • 地震保険       10,000円×35年=   350,000円
  • 外壁15年で1回 2,000,000円
  • シロアリ対策や小さいメンテナンス 300,000円×3回=900,000円
    (10年に1回として合計3回)

戸建て購入の初期費用と維持費用の詳細

戸建て購入時のそれぞれの費用について、細かく紹介します。

【新築戸建て購入でかかる初期費用】
初期費用 2,000,000円
内訳)

  • 不動産の諸費用  1,800,000円~2,000,000円
    (仲介手数料、印紙代、司法書士の代行手数料など)
  • 住宅ローン諸費用  50,000円
    (事務手数料、印紙代など)

【毎月かかる維持費】

  • 住宅ローンの支払い 120,000円

【毎年かかる維持費】222,000円
内訳)

  • 固定資産税 年間120,000円
  • 火災保険     年間100,000円(※2)
  • 地震保険     年間  10,000円(※3)

【10年~15年に一度かかる維持費】

  • 外壁塗装やシロアリ対策などメンテナンス 30万円~150万円前後

おすすめ記事:【プロ監修】戸建て購入時の仲介手数料の相場計算・上限・無料の理由

※1 住宅ローンの借入金額を3,800万円の35年ローンと仮定。一部、金利が安い変動金利を利用

※2 火災保険は水害対策や家財保証の設定可否や保証金額、また水害地域か否かなどの条件で60,000円〜150,000円前後で大きく変わります。ここでは100,000円と仮定。 

※3 地震の可能性が高い首都圏は15,000円を超えるケースもあるが、その他のリスクが低いとされる地域やエリアでは年間5,000円程度のところも多い。ここでは10,000円と仮定。

賃貸マンションでかかる初期費用・維持費

次に一般的な「賃貸マンション」にかかる初期費用と維持費について、具体的なシミュレーションを見ていきましょう。

賃貸マンションの生涯総額

賃貸マンションにかかる生涯総額と内訳は以下の通りです。

戸建て購入時の生涯総額:67,090,000円
内訳)

  • 初期費用 500,000円×2回=1,000,000円
    (子育てで入居したマンションから老後に1回引っ越したと仮定)
  • 家賃        120,000円×12カ月×35年=50,4000,000円
  • 管理費       15,000円×12カ月×35年=  6,300,000円
  • 駐車場代      15,000円×12カ月×35年=  6,300,000円
  • 火災保険    30,000円×35年=1,050,000円
  • 契約更新料 120,000円×17回=2,040,000円 
    (35年のうち2年に1回更新で、合計17回更新すると仮定)

賃貸マンションの初期費用と維持費用の詳細

賃貸マンションにかかる、それぞれの費用について、細かく紹介します。

【賃貸マンションにかかる初期費用】
500,000円(※1)
内訳)

  • 仲介手数料 100,000円
  • 家賃保証料 170,000円
  • 敷金・礼金 200,000円
  • 火災保険料     30,000円 

【毎月かかる維持費(※2)】

  • 家賃    120,000円 
  • 管理費   15,000円
  • 駐車場代  15,000円

【毎年~数年に一度かかる維持費】

  • 火災保険       30,000円(毎年)
  • 契約更新料 120,000円(2年に1回、家賃1カ月分が一般的)

※1 仲介手数料や火災保険など、内訳に記載した金額も首都圏の平均的な価格で仮定。 

※2 家賃も平均的な価格を仮定。管理費は地域などによって異なり、5,000円〜30,000円前後。駐車場代は都内23区や都心に近いエリアでは30,000円以上することも多い。

戸建て購入と賃貸どっちがいい?特徴を比較

「戸建て購入」「賃貸マンション」それぞれの生涯総額は以下の通りで、今回のシミュレーションでは戸建て購入の方が、3,690,000円ほど安くなるという結果になりました。

【戸建て購入の生涯総額】       63,400,000円
【賃貸マンションの生涯総額】   67,090,000円

初期費用は戸建ての購入の方が費用がかかりますが、賃貸マンションでも初期費用で500,000円ほどかかるため3〜4回引っ越しをすると、新築戸建ての購入時の初期費用とほぼ変わらない計算です。

賃貸では固定資産税はかかりませんが、家賃の他に、管理費や駐車場代(毎月)、契約更新料(2年に1回)がかかるため、生涯総額では賃貸の方が高くなる傾向が見られました。

もちろん、住んでる条件や地域などによって異なるため、一概に断定することはできません。また、最後のまとめにも記載しましたが、戸建ての一軒家と賃貸マンションには、それぞれメリット・デメリットがあります。

ここでのシミュレーションを参考に慎重に検討することをおすすめします。

戸建ての固定資産税を含む購入のメリット・デメリット

最後のまとめとして、固定資産税などを含めた戸建て購入時の生涯総額と、賃貸マンションでかかる生涯総額とを比較しながらそれぞれのメリット・デメリットを確認していきましょう。

【戸建て購入のメリット・デメリット】
△ 戸建て購入では初期費用や固定資産税、火災保険が高い。
△ 引っ越しが難しくなる。
〇 将来的に資産財産になる
〇 団体信用生命保険に加入していれば、もしものときの住宅ローンは免除になる
〇 住宅ローンが固定金利であれば、支払いに関する将来の見通しを立てやすい

【賃貸マンションのメリット・デメリット】
△ 賃料を支払っても自分の財産にならないため、もしものときに住む場所に不安が残る
△ 賃料や管理費の値上げなど、見通しを立てにくい
△ 高齢になってからの賃貸契約・更新が難しいことも…
〇 初期費用や固定資産税がかからない
〇 気に入らなかったり生活の変化に応じて引っ越しが簡単にできる

ここまで、一般的な事例を挙げて比較してきましたが、戸建て購入の住宅ローンや賃貸マンションにおける管理費など、住宅に関する費用はさまざまな条件で大きく変わってきます。

そのため、ここでの比較内容はひとつの参考例としてとらえ、必ず個人の条件に当てはめて試算し、十分に検討しましょう。

その際、個人で試算することが難しい場合は、プロの不動産会社などに相談することも◎。いろいろな角度から、どれが自分たちにあっているのか慎重に検討しましょう。

湘南エリアの戸建て情報をお探しの方は下記よりご覧ください。

執筆者 ウスイホーム株式会社 広報チーム
1976年に神奈川県で創業。お客様と地域の発展のため、住宅に係わるあらゆるお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、新築戸建てや中古戸建てを検討・購入する際に役立つ最新情報を発信しています。
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