【専門家監修】戸建ての固定資産税はいくら？計算方法や相場・何年で下がるかを解説

戸建ての購入を検討していると、「固定資産税はいくら？」「新築と中古ではどれくらい違う？」「築30年になると税額は下がる？」など、気になることが多いのではないでしょうか。

固定資産税は、土地や建物の評価額、軽減措置の有無などによって税額が変わります。

この記事では、戸建ての固定資産税の相場や計算方法、築年数による固定資産税の変化、利用できる軽減措置、マンションとの違いまでわかりやすく解説します。

戸建ての固定資産税はいくら？年間の相場目安

戸建ての固定資産税は、土地や建物の評価額、軽減措置の適用状況によって異なります。まずは新築戸建てと中古戸建ての目安を確認し、どのくらいの負担になるのかを把握しましょう。

新築戸建ての固定資産税の目安

新築戸建ての固定資産税は、年間10万〜15万円程度が一つの目安とされています。ただし、実際の税額は土地や建物の固定資産税評価額、建物の構造、床面積、立地などによって異なるため、地域や物件によって差があります。

新築住宅には建物にかかる固定資産税を一定期間2分の1に軽減する特例があり、一般的な戸建て住宅は3年間、認定長期優良住宅は5年間適用されます。

そのため、軽減措置の適用期間が終了すると、それまでより固定資産税額が高くなるケースがある点にも注意が必要です。なお、3階建て以上の耐火・準耐火構造住宅では軽減期間が異なります。

また、固定資産税は住宅の購入価格をもとに計算されるわけではありません。市町村が決定する「固定資産税評価額」を基準として算出されるため、購入価格が高い住宅でも、必ずしも固定資産税が高くなるとは限りません。

固定資産税の標準税率は1.4％です。たとえば、土地と建物の固定資産税評価額の合計が1,000万円の場合、固定資産税のみを標準税率で単純計算すると年間約14万円となります。

ただし、実際には新築住宅の軽減措置や住宅用地の特例などが適用されるため、実際の納税額はこの金額より少なくなることがあります。なお、市街化区域内の住宅では、固定資産税に加えて都市計画税（上限0.3％）が課税される場合があります。

中古戸建て・築30年の固定資産税の目安

築30年程度の木造戸建てでは、固定資産税は年間6〜10万円程度となるケースもありますが、実際の税額は土地や建物の固定資産税評価額、所在地、土地・建物の広さなどによって異なります。

中古戸建ては、建物の固定資産税評価額が築年数の経過とともに下がるため、新築時より建物部分の税負担が軽くなる傾向があります。

特に木造住宅は経年減点補正率によって評価額が下がり、築30年前後では建物の評価額がおおむね下限に近づくため、建物部分の固定資産税は新築時より低くなるのが一般的です。

ただし、建物の評価額は一定以下にはならず、築30年を超えても固定資産税がゼロになることはありません。

一方で、土地の評価額は築年数の影響を受けず、地価の変動や評価替えによって税額が変わることがあります。

そのため、築30年の戸建てであっても、固定資産税全体が大幅に安くなるとは限りません。

固定資産税と都市計画税の違い

戸建てには固定資産税が課税されます。また、物件が市街化区域内にある場合は、固定資産税に加えて都市計画税も課税されます。

どちらも土地や建物を所有している人に課税される地方税ですが、課税対象や税率、適用される軽減措置などに違いがあります。

項目	固定資産税	都市計画税
課税対象	土地・建物	市街化区域内の土地・建物
税率	標準税率1.4％（自治体が条例で変更可能）	上限0.3％（自治体が条例で定める）
課税する自治体	市町村（東京23区は東京都）	市町村（東京23区は東京都）
軽減措置	住宅用地の特例、新築住宅の軽減措置など	住宅用地の特例

固定資産税は原則として土地・建物に課税されるのに対し、都市計画税は市街化区域内の土地・建物のみが課税対象です。

そのため、物件の所在地によっては都市計画税が課税されないケースもあります。なお、住宅用地については固定資産税・都市計画税の両方で課税標準の特例が設けられており、税負担が軽減される場合があります。

固定資産税はいつ納付する？支払い時期の目安

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に課税されます。

納税通知書は自治体によって発送時期が異なりますが、一般的には4〜6月頃に送付されます。一括払いのほか、年4回に分けて納付できるケースが一般的です。

納税期限も自治体によって異なるため、納税通知書に記載された期限を確認し、期限内に納付しましょう。

多くの自治体では、口座振替に加え、クレジットカードやスマートフォン決済などのキャッシュレス納付にも対応しているため、自分に合った方法を利用すると納め忘れの防止につながります。

戸建ての固定資産税の計算方法

戸建ての固定資産税は、土地と建物を別々に計算し、その合計額が年間の税額となります。基本の計算式は「課税標準額×1.4％（標準税率）」です。また、市街化区域内の住宅では、固定資産税に加えて都市計画税も課税されます。

ここでは、土地と建物、都市計画税のそれぞれの計算方法を解説します。

土地の固定資産税の計算

住宅用地として認められる土地には「住宅用地の特例」が適用され、課税標準額が大きく軽減されます。

固定資産税では、住宅用地の面積に応じて次のような軽減措置が設けられています。

土地の面積	課税標準額
200平方メートル以下（小規模住宅用地）	評価額の6分の1
200平方メートルを超える部分（一般住宅用地）	評価額の3分の1

100平方メートル（約30坪）と300平方メートル（約90坪）の土地を例に、固定資産税を計算してみましょう。

【試算条件：土地の評価額＝1平方メートルあたり10万円、税率1.4％】

■100平方メートル（約30坪）の土地
100平方メートル全体が小規模住宅用地となるため、評価額の6分の1が課税標準額となります。

• 10万円×100平方メートル×1/6×1.4％＝約2万3,000円

■300平方メートル（約90坪）の土地
200平方メートルまでは小規模住宅用地、それを超える100平方メートルは一般住宅用地として計算します。

• 200平方メートルまで：10万円×200平方メートル×1/6×1.4％＝約4万7,000円
• 200平方メートル超の100平方メートル分：10万円×100平方メートル×1/3×1.4％＝約4万7,000円

合計：約9万4,000円

上記の試算例では、土地の面積は3倍ですが、固定資産税は約4倍になります。これは、200平方メートルを超えた部分は課税標準額の軽減率が6分の1から3分の1へ変わるためです。

敷地が200平方メートルを超える戸建てでは、超えた部分の軽減率が変わることで、固定資産税の負担が増えやすくなります。

土地の広さだけでなく、住宅用地の特例がどのように適用されるかも確認しておきましょう。

建物の固定資産税の計算

建物の固定資産税は、原則として建物の固定資産税評価額（課税標準額）に標準税率1.4％を掛けて計算します。

ただし、税率は標準税率であり、自治体によって異なる場合があります。

【試算条件：建物の固定資産税評価額＝1,000万円、税率1.4％】

1,000万円×1.4％＝14万円

新築住宅の固定資産税評価額は、完成後に自治体の担当者が家屋調査を行い、建物の構造や床面積、使用している建材、設備などをもとに決定されます。

建物の固定資産税評価額は、建物の経年劣化を反映して一般的に築年数の経過とともに下がるため、固定資産税も徐々に安くなる傾向があります。

ただし、評価額には下限が設けられているため、一定の水準まで下がると、それ以上評価額が下がらない場合もあります。築年数による評価額の変化については、後ほど詳しく解説します。

都市計画税の計算

都市計画税は、原則として市街化区域内に所在する土地や家屋の所有者に課税される税金です。

固定資産税とは別の税目ですが、多くの自治体では固定資産税とあわせて納税通知書が送付され、まとめて納付します。

都市計画税の計算式は、「都市計画税＝課税標準額×税率（上限0.3％）」です。

また、住宅用地には課税標準額を軽減する特例が設けられています。小規模住宅用地（200平方メートル以下）は課税標準額が3分の1、200平方メートルを超える部分（一般住宅用地）は3分の2となるため、固定資産税より軽減率は小さいものの、税負担を抑えられます。

戸建ての固定資産税は何年で下がる？評価額の決まり方

建物は築年数の経過とともに評価額が下がりますが、土地は地価の影響などで税額が変動します。ここでは評価額の見直し時期や、税額が増減する仕組みを解説します。

固定資産税評価額は3年ごとに見直される

固定資産税の土地・建物の評価額は、原則として3年ごとに「評価替え」が行われます。

評価替えでは、土地は地価の変動、建物は築年数や経年による価値の変化などをもとに評価額が見直される仕組みです。評価替えの年度以外は、原則として評価額は据え置かれます。

一方、土地については、急激な税負担の増加を抑えるための「負担調整措置」が設けられています。

そのため、評価替えの年度以外でも、課税標準額の調整によって固定資産税額が変動する場合があります。

築30年の戸建てでも固定資産税はかかる

木造戸建ての建物の固定資産税評価額は、築年数の経過とともに徐々に下がります。ただし、評価額がゼロになることはありません。

一般的な木造住宅では、経年減点補正率は築25～27年前後で下限の20％に達するため、築30年を超えても建物の固定資産税は引き続き課税されます。

また、評価額は3年ごとの評価替えで見直されますが、建物の価値がなくなるわけではないため、建物分の固定資産税がなくなることはありません。

一方、土地は建物のように築年数による経年減価は行われず、地価や評価替えなどをもとに評価額が決まります。そのため、建物が古くなっても、土地の固定資産税が築年数だけを理由になくなることはありません。

固定資産税が上がるケースもある

固定資産税は築年数とともに下がるイメージがありますが、条件によっては税額が上がることもあります。

たとえば、新築住宅に適用されていた固定資産税の軽減措置が終了すると、減額前の本来の税額に戻ります。

また、地価の上昇によって土地の評価額が見直された場合や、増築などによって建物の評価額が上がった場合には、固定資産税が増えることがあります。

なお、リフォームについては、建物の価値を高める増築や一定の改修内容によって評価額が見直されるケースがあります。

固定資産税は「築年数が経てば必ず下がる」とは限らず、軽減措置の終了や評価額の見直しによって税額が上がる場合もあることを理解しておきましょう。

戸建てに使える固定資産税の軽減措置

戸建てには、一定の要件を満たせば固定資産税が軽減される制度があります。新築住宅だけでなく、中古住宅のリフォームが対象となる制度もあります。

利用できる制度がないか、要件は満たせるかを事前に確認しておきましょう。

【新築】住宅の固定資産税は3年間2分の1

一定の要件を満たす新築戸建てでは、建物部分の固定資産税が120平方メートル相当分まで3年間2分の1に軽減されます。

軽減期間は一般住宅で3年間、3階建て以上の耐火・準耐火建築物は5年間です。

ただし、新築時期によって床面積の要件が異なる点に注意しましょう。

• 令和8年3月31日以前に新築：50平方メートル以上280平方メートル以下
• 令和8年4月1日以降に新築：40平方メートル以上240平方メートル以下

なお、軽減期間が終了すると固定資産税は本来の税額に戻ります。そのため、4年目以降（3階建て以上の耐火・準耐火建築物は6年目以降）は税額が増えたように感じることがありますが、増税ではありません。

【新築】長期優良住宅は5年間軽減される

長期優良住宅の認定を受けた新築戸建ては、建物部分の固定資産税が5年間2分の1に軽減されるため、一般の新築住宅より軽減期間が2年間長くなります。

床面積の要件（令和8年4月以降の変更内容など）は、先述した一般の新築住宅と共通です。

この軽減措置を受けるには、長期優良住宅の認定通知書の写しなど必要書類を添えて、新たに固定資産税が課税される年度の初日の属する年の1月31日までに自治体へ申告する必要があります。提出書類や手続きの詳細は自治体によって異なる場合があるため、事前に確認したうえで期限内に申告しましょう。

【中古】リフォームの軽減措置

中古戸建てでは、一定の要件を満たす耐震改修やバリアフリー改修、省エネ改修などを行うことで、建物部分の固定資産税が翌年度分に限り軽減される制度があります。主なリフォームの種類と減額割合は以下のとおりです。

リフォームの種類	固定資産税の減額割合
耐震改修	1/2
バリアフリー改修	1/3
省エネ改修	1/3
長期優良住宅化リフォーム（省エネ改修または耐震改修を行い、認定長期優良住宅となった場合）	2/3

これらの制度は、工事内容や住宅の要件を満たし、所定の期間内に自治体へ申告した場合に適用されます。

制度によって対象となる住宅や工事内容、申告期限、必要書類が異なります。長期優良住宅化リフォームでは認定手続きが必要となるため、リフォームを計画する際は、事前にリフォーム会社や自治体へ相談しておくと安心です。

戸建てとマンションの固定資産税の違い

マンションと戸建てでは、土地の所有方法や建物の構造が異なるため、固定資産税の内訳や負担の傾向も異なります。

マンションは土地を区分所有者全員で共有するため、1戸あたりの土地部分の固定資産税は比較的少なくなる傾向があります。

一方で、建物は鉄筋コンクリート造などの非木造が一般的で、木造住宅より建物の評価額が下がりにくい傾向があります。そのため、建物部分の固定資産税が戸建てより高くなるケースがあります。

戸建ては土地を単独で所有するため、土地部分の固定資産税の負担が大きくなりやすい傾向があります。

ただし、木造住宅では建物の評価額が築年数の経過とともに下がりやすく、建物部分の固定資産税は徐々に軽くなる傾向があります。

このように、固定資産税は土地の価格や敷地面積、建物の構造、築年数、立地などさまざまな要素によって決まるため、一概に戸建てとマンションのどちらが高いとはいえません。

戸建て購入時の固定資産税についての注意点

ここでは、固定資産税について購入前に確認しておきたいポイントをまとめました。事前に把握しておけば、購入後の資金計画も立てやすくなります。

【中古】購入前に固定資産税額を確認する方法

中古戸建てでは、売主が保管している納税通知書や課税明細書を確認すると、実際の年間税額の目安を把握できます。購入前であれば、不動産会社を通じて確認を依頼してみましょう。

また、固定資産評価証明書でも評価額を確認できますが、取得できるのは原則として所有者や代理人などに限られます。

購入希望者自身が取得できない場合は、不動産会社や売主を通じて確認するのが一般的です。

なお、自治体によっては宅地建物取引業者などが一定の要件を満たすことで取得できる場合もあります。

【新築・中古】資金計画には固定資産税も含める

住宅ローンの返済額だけを基準に資金計画を立てると、購入後の家計に余裕がなくなる可能性があります。

固定資産税や都市計画税に加え、火災保険料や修繕費などの維持費も含めて、無理のない資金計画を立てることが大切です。

また、新築戸建てでは建物の固定資産税の軽減措置が終了する4年目以降（認定長期優良住宅は6年目以降）に、本来の税額へ戻るため、あらかじめ税負担の増加を見据えて資金を準備しておきましょう。

【新築・中古】自治体ごとの違いに注意する

固定資産税の標準税率は1.4％ですが、自治体は条例により標準税率と異なる税率を定めることができるため、購入前に確認しておくと安心です。

また、都市計画税の税率（上限0.3％）や納付時期も自治体によって異なるため、あわせて確認しておきましょう。

その地域に詳しい不動産会社であれば、地域ごとの税制度や固定資産税・都市計画税の目安についてアドバイスを受けられる場合があります。

不明な点がある場合は、自治体のホームページや担当窓口で確認すると安心です。

戸建て購入や固定資産税のご相談はウスイホームへ

固定資産税の税額や軽減制度について不安がある方は、ウスイホームまでお気軽にご相談ください。評価額の仕組みや軽減制度の適用要件など、ご自身では判断しづらい点も多くあります。

ウスイホームでは、戸建て購入や固定資産税に関する専門知識をもとに、お客様一人ひとりの状況にあわせて丁寧にアドバイスいたします。

疑問点の解消だけでなく、将来的な資産計画に役立つ情報もご提供いたしますので、ぜひご活用ください。

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戸建ての固定資産税を理解して無理のない資金計画を立てよう

固定資産税は、住宅を所有している限り毎年納める税金です。事前に固定資産税の目安や軽減制度を理解しておけば、購入後の家計管理もしやすくなります。

戸建てを選ぶ際は、物件価格だけでなく、毎年かかる維持費も含めて検討し、無理のない資金計画を立てましょう。

監修者　海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会　不動産仲介士　試験問題監修委員

執筆者　ウスイホーム株式会社　広報チーム 1976年に神奈川県で創業。お客様と地域の発展のため、住宅に係わるあらゆるお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、新築戸建てや中古戸建てを検討・購入する際に役立つ最新情報を発信しています。 お問い合わせURL　https://www.usui-home.com/contact