中古マンションの固定資産税はいくら？築年数別の目安と計算方法を解説

中古マンションの購入の検討をし始めると、「固定資産税はいくらか」が気になる方も多いのではないでしょうか。

固定資産税は毎年支払う必要がある税金です。住宅ローンや管理費などに加えて発生するため、事前におおよその金額を把握して資金計画に組み込みましょう。

この記事では、以下をわかりやすく解説します。

• 築年数別の固定資産税の目安
• 固定資産税の仕組みと計算方法
• 固定資産税のシミュレーション例

購入後の費用を具体的にイメージし、安心して中古マンション選びを進めるために、ぜひ参考にしてください。

中古マンションの固定資産税とは？

中古マンション購入後には、住宅ローンの返済だけでなく、固定資産税と都市計画税が毎年発生します。

まずは、固定資産税がどのような税金なのか、基本的な仕組みを押さえておきましょう。

固定資産税は毎年かかる税金

固定資産税とは、土地や建物などの固定資産を所有している人に対して、市町村が課税する税金です。

毎年1月1日時点で物件を所有している人（納税義務者）に課税されます。

毎年4〜6月頃に、「固定資産税・都市計画税納税通知書」が自治体から送付され、年間の税額が通知されます。

一般的に年4回に分割して納付するケースが多く、1回目の納付タイミングで全期分を一括納付することも可能です。

また、多くのマンションが建っている市街化区域では、固定資産税に加えて都市計画税もあわせて課税されます。

固定資産税は土地と建物にかかる

中古マンションの固定資産税は、土地と建物それぞれに対して計算された合計額が、最終的な固定資産税額となります。

一戸建て住宅の場合は土地を持ち主が単独で所有しますが、マンションでは専有面積に応じた共有持分として土地を所有しています。

つまり、マンションの固定資産税は、

• 建物部分（専有部分）
• 土地部分（共有持分）

この2つの税額を合計して算出される仕組みです。

マンションの土地の固定資産税はどのように計算される？

マンションの土地部分の固定資産税は、各住戸の専有面積に応じた共有持分によって割り当てられます。

そのため、敷地を各住戸の持分割合に応じて分け、その持分に対して固定資産税が課税されることになります。

また、住宅用地には「住宅用地の特例」が適用され、小規模住宅用地では固定資産税の課税標準額が1/6、都市計画税は1/3に軽減されるため、土地の固定資産税は抑えられるのが一般的です。

なお、自分の土地持分は、売買契約書や重要事項説明書の共有持分欄で確認できます。

固定資産税と都市計画税の違い

固定資産税とあわせて課税されることが多いのが、都市計画税です。

固定資産税は、自治体の行政サービス全般に使われる税金で、土地・建物どちらも標準税率は1.4％と定められています。

一方、都市計画税は、市街化区域内の都市整備などに使われる税金で、税率は最大0.3％です。

エリアによっては、都市計画税が課税されない場合もあります（市街化区域以外にマンションが建っている場合）。

中古マンションの固定資産税はいくら？

中古マンションの固定資産税は、物件価格や築年数などで算出されるため、いくらかかるかは一律で決まりません。

ただし、一般的な目安を知っておけば、購入後の年間負担を把握しやすくなります。

築年数によって固定資産税はどう変わる？

中古マンションの固定資産税は、築年数により建物部分の評価額が変わることで金額に差が出ます。

一般的には、築年数が古くなるほど建物の評価額は下がり、固定資産税も徐々に下がる傾向があります。

一方で、土地の評価額は築年数による影響は軽微です。そのため、築30年以降は評価額の中で土地の価格が占める比率が高くなり、税額が下げ止まるケースが見られます。

【築年別】築10年・20年・30年・40年・50年の固定資産税の目安

マンションは築年数が古くなるほど建物の評価額が下がります。ここでは、3,000万円のマンションの一般的な条件をもとにした築年数ごとの固定資産税の目安を見てみましょう。

【前提条件】

• 購入価格：3,000万円
• 土地割合：30％（900万円）
• 建物割合：70％（2,100万円）
• 都市計画税あり
• 一般的な評価割合を想定
• 評価額はそれぞれ70％で計算

※本シミュレーションは標準的な評価割合を用いた計算例です。実際の税額は、マンションごとの土地持分、建物の構造、各自治体の条例等により数万円単位で増減することがあります。

【築年別】固定資産税の目安（年間）

築年数	税金計（目安）	固定資産税の目安	都市計画税の目安
築10年	約20.5万円	約16.6万円	約3.9万円
築20年	約14.7万円	約11.8万円	約2.9万円
築30年	約9.7万円	約7.7万円	約2万円
築40年	約7.4万円	約5.8万円	約1.6万円
築50年	約7.1万円	約5.6万円	約1.5万円

【購入価格別】築30年固定資産税目安一覧

次に、築30年の中古マンションを想定し、購入価格ごとの固定資産税の目安をまとめました。

築30年前後のマンションは市場流通量が多く、参考にしやすい築年数です。

【築30年】購入価格別固定資産税の目安

購入価格	税金計（目安）	固定資産税の目安	都市計画税の目安
2,000万円	約6.5万円	約5.2万円	約1.3万円
3,000万円	約9.7万円	約7.7万円	約2万円
4,000万円	約13万円	約10.4万円	約2.6万円

築30年のマンションでは、建物評価額がある程度下がっている一方で、土地部分の評価額は安定しているという特徴があります。

中古マンションの固定資産税の計算方法

中古マンションの固定資産税の計算方法が分かると、税額のイメージがしやすくなります。

基本的な計算方法や評価額について、実際のシミュレーション例をもとに、固定資産税を解説します。

固定資産税の基本計算式

固定資産税は、固定資産税評価額に税率をかけて算出します。

基本の計算式を知っておけば、おおよその税額をイメージしやすくなります。

固定資産税=課税標準額（固定資産税評価額に特例を適用した額）×1.4％

市街化区域内の物件では都市計画税も課税されるため、次の計算も必要です。

都市計画税=課税標準額（固定資産税評価額に特例を適用した額）×0.3％

実際には、土地と建物それぞれの評価額を計算し、それらの合計に税率をかけたものが最終的な税額となります。

計算する際には、土地の特例（軽減措置）の割合が、固定資産税と都市計画税で異なる点に注意が必要です。

固定資産税評価額・課税標準額とは？

固定資産税評価額は、自治体が定める「固定資産価値」の基準で、購入額の約70％が目安です。これに特例などを適用し、実際に税率をかける際の基礎となる数値を「課税標準額」と呼びます。

建物は築年数に応じた「経年減点補正」により評価が下がります。例えば、マンション（非木造）なら築30年で新築時の30％程度まで下がるのが一般的です。

土地への特例適用や建物の評価額が下がることで、課税標準額は評価額より低く抑えられます。

【築30年】3,000万の中古マンション固定資産税シミュレーション

ここでは、購入価格3,000万円・築30年の中古マンションを例に、固定資産税の計算の流れを見ていきましょう。

実際の税額は自治体や物件によって異なりますが、おおよその仕組みを理解する参考になります。

【前提条件】

• 購入価格：3,000万円
• 土地割合：30％（900万円）
• 建物割合：70％（2,100万円）
• 評価額は購入価格の70％
• 築30年（残存率：約0.3059）
• 都市計画税あり

①	【土地の評価額の計算】 900万円×70％＝630万円 住宅用地の特例を適用：630万円×1/6（住宅用地の特例）＝105万円
②	【建物の評価額の計算】 2,100万円×70％＝1,470万円 築30年の残存率（0.3059）を適用：1,470万円×0.3059＝約450万円 ※中古マンションでは、新築住宅の固定資産税軽減措置が終了しているケースが多く、建物部分は評価額をもとに課税されるのが一般的です
③	【固定資産税の計算】 （105万円＋450万円）×1.4％＝77,700円
④	【都市計画税の計算】 土地：630万円×1/3（住宅用地の特例）×0.3％＝6,300円 建物：450万円×0.3％＝13,500円 合計：19,800円
⑤	【年間税額の合計】 固定資産税：約77,700円・都市計画税：約19,770円 合計：約97,470円（約9～10万円）

このように、築30年・購入価格3,000万円の中古マンションでは、年間の固定資産税と都市計画税の合計は約9～10万円程度が一つの目安になります。

ただし、実際の固定資産税は、固定資産税評価額や立地条件、自治体の税率などによって大きく変わるため、計算する場合はあくまで参考として考えましょう。

中古マンションの固定資産税を軽減できる制度

中古マンションを購入する際に、一定の条件を満たせば固定資産税の負担を軽減できる制度があります。ここでは、代表的な軽減措置について簡潔に紹介します。

土地の軽減措置（住宅用地の特例）

住宅が建っている土地には、「住宅用地の特例」が自動的に適用され、土地の固定資産税が軽減されます。

これは中古マンションも対象となり、通常、申請は不要で、以下の軽減措置があります。

• 小規模住宅用地（200平方メートル以下の部分）は、固定資産税の課税標準額が評価額の1/6に軽減される（200平方メートルを超える部分は1/3に軽減）
• 都市計画税については、小規模住宅用地の部分の課税標準額が評価額の1/3に軽減される（200平方メートルを超える部分は2/3に軽減）

なお、新築住宅の場合は建物部分に対する軽減措置がありますが、中古マンションでは新築軽減は適用されません。

リフォームによる減税制度

中古マンションでも、一定の改修工事を行うことで固定資産税の減額措置が適用される制度があります。

代表的なものとして、耐震改修やバリアフリー改修、省エネ改修などがあります。これらの制度は一定の要件を満たす必要があり、すべての工事が対象になるわけではありません。

例えば、耐震改修では、旧耐震基準で建てられた建物を現行の耐震基準に適合させる工事を行った場合、一定期間、建物部分の固定資産税が減額される制度があります。

ただし、マンションの場合は建物全体に関わる工事となるため、管理組合の判断が必要になり個人では難しいのが実情です。

バリアフリー改修では、手すりの設置や段差の解消など、一定の条件を満たす工事を行った場合に減額措置が適用される可能性があります。

適用には年齢や工事内容などの要件があるため、事前に自治体へ確認することが大切です。

また、リフォーム減税を受けるには、工事後に自治体への申告が必要です。多くの場合、工事完了後3か月以内の申告が求められます。

領収書や施工写真、証明書などが必要になるため、検討段階で施工業者に相談しておきましょう。

中古マンション購入時に知っておきたい固定資産税の注意点

ここでは、中古マンションを購入する際に知っておきたい注意点を紹介します。

購入初年度の固定資産税は日割りで精算される

中古マンションを購入した年の固定資産税は、引き渡し時に日割りで精算するのが一般的です。

日割りの起算日は地域によって1月1日（関東など）や4月1日（関西など）と異なります。

年の途中で購入した場合でも、買主は引き渡し日以降の期間分を売主に支払います。

ただし、固定資産税は1月1日の持ち主に課税され、納税通知書がその持ち主に届くため、関西圏で1月〜3月に購入する場合は、不動産会社に精算の仕組みを詳しく確認しておくと安心です。

この精算金は購入時に必要になるため、諸費用として資金計画に含めておきましょう。

固定資産税は毎年見直される可能性がある

固定資産税は、原則として3年ごとの評価替えにより税額が変動する仕組みです。

土地は、地価の上昇や「負担調整措置」の影響で税額が徐々に上がるケースがある一方、建物は築年数の経過とともに評価額が下がるため、長期的には税額が下がる傾向にあります。

ただし、土地の値上がりが建物の減少分を上回れば、全体の税額が上がることもあります。

また、耐震改修や省エネ改修などで固定資産税の軽減措置を受けている場合は、適用期間終了後に税額が本来の額へ戻るため注意が必要です。

将来の増減も考えて資金計画を立てる

中古マンションを購入したら、固定資産税だけでなく、管理費や修繕積立金などの維持費も継続的にかかります。

また、給湯器の交換や専有部分のメンテナンス費用が将来的に必要になることがあります。

住宅ローンの返済額を考える際には、固定資産税や維持費を含めた長期的な支出を見据えて、無理のない資金計画を立てることが重要です。

中古マンション購入時にかかる税金に不安がある方はご相談ください

中古マンションの購入では、購入後の固定資産税や維持費などについて不安を感じる方も少なくありません。

不動産購入時の疑問や不安がある場合は、ウスイホームまでお気軽にご相談ください。

ウスイホームは1976年創業以来、横浜・湘南・横須賀エリアを中心に地域密着で不動産サービスを提供してきました。

豊富な経験と知識をもとに、物件選びだけでなく、費用や税金に関するご相談にも丁寧に対応しています。

疑問や不安があれば、早めに確認しておくことで、安心して中古マンションの購入計画を進めることが可能です。ご相談をお待ちしています。

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中古マンションの固定資産税を理解して安心して購入を進めよう

この記事では、中古マンションの固定資産税について、仕組みや計算方法、築年数ごとの目安、軽減制度などを解説しました。

固定資産税は、中古マンションを所有している限り毎年支払う必要がある費用です。事前におおよその金額を把握しておくことで、購入後の負担を無理なく見通せるようになります。

固定資産税の金額は物件や自治体によって異なるため、気になる中古マンションがある場合は、事前に確認しておくと安心です。

住宅ローンの返済額だけでなく、管理費や修繕積立金などの維持費とあわせて長期的な資金計画を立てましょう。

監修者　海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会　不動産仲介士　試験問題監修委員

執筆者　ウスイホーム株式会社　広報チーム 1976年に神奈川県で創業。横浜・湘南・横須賀エリアで中古マンション購入のお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、マンション購入を検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL　https://www.usui-home.com/contact