中古マンション購入で後悔しないための注意点とは？チェックすべきポイントを解説

中古マンションは、新築より価格を抑えながら立地の良い物件を見つけやすいのが魅力です。

しかし、中古マンションには購入前に確認しておきたい注意点も多く、「購入してから後悔しないか」と不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

中古物件では、建物の状態や管理状況によって、購入後に思わぬ修繕費が発生するケースもあります。

この記事では、中古マンション購入で失敗につながりやすい注意点や、価格・立地・管理状況の見極め方など、購入前に知っておきたいポイントをわかりやすく解説します。安心して住まい選びを進めるためにお役立てください。

中古マンション購入で失敗につながりやすい3つの注意点とは

中古マンション購入で「失敗しやすいポイント」を事前に知っておけば、購入後の後悔のリスクを大きく減らせます。

まずは、とくに注意したいポイントである価格・立地・修繕費について解説します。

価格だけで判断してしまう

中古マンションを選ぶ際の注意点の一つ目は、「価格の安さだけで判断しない」です。

相場より安い物件には、購入後に給湯器や水回り設備の交換や修繕が必要になるなど、予想外の費用が発生する可能性もあります。

価格だけに注目するのではなく、建物の状態やメンテナンス状況、設備の状態、立地条件などを含めて総合的に判断することが重要です。

また、「安くてお買い得」と感じた場合には、なぜこの価格なのかを不動産会社に確認してみましょう。

立地や周辺環境を十分に確認しない

中古マンションは立地によって生活の利便性や将来の資産価値に直結します。

そのため、「内覧時には室内や建物だけでなく、周辺環境の確認をすること」が二つ目の注意点です。

駅からの距離や通勤・通学のしやすさ、学校や病院、スーパーなど生活に必要な施設の有無や距離は確認しておきたいポイントです。

また、昼と夜、平日と週末では街の雰囲気が大きく異なることもあります。

夜間の騒音や人通りの量、街灯の有無、接している道路の交通量などもチェックすれば、購入後の不安を軽減できます。

将来の修繕費や管理費を見落とす

三つ目の注意点は、「中古マンションでは購入後に管理費や修繕積立金などの維持費がかかる」点です。

これを見落とすと家計に大きな影響が出る可能性があります。他にも、固定資産税や都市計画税、専有部分のメンテナンス費用なども考慮しておきましょう。

また、築年数が経過したマンションでは、大規模修繕の実施時期によって、修繕積立金の値上げや、一時金の徴収が必要になる可能性があります。

長期的な支出をあらかじめ把握し、無理のない資金計画を立てておきましょう。

中古マンションの価格を左右するポイント

中古マンションの価格は築年数だけでなく、立地条件や管理状況、専有部分の状態など、複数の要素が基になって決まります。ここでは、価格推移の目安と、資産価値に影響する重要ポイントを解説します。

築年数と価格

築年数と価格の関係を理解するために、REINSのデータを基にした平米単価の表を確認してみましょう。

■【横浜・川崎エリア】築年数別中古マンション価格割合（2024年平均）

築年数	平米単価（万円／㎡）	割合（％）
～築5年	100.125	100
～築10年	93.3	93.2
～築15年	78.425	78.3
～築20年	76.875	76.8
～築25年	64.025	63.9
～築30年	53.75	53.7
築30年以上	35.45	35.4

※公益財団法人東日本不動産流通機構（REINS）の2024年データを基に、築5年以内の平均平米単価を100として指数化した参考値

築5年以内を100％とした場合、築15年で約78％と、築年数の初期段階で比較的大きく下落しています。

その後は下落幅が緩やかになり、築25年で約64％、築30年で約54％程度と推移しています。

不動産市場の活況により、築10年程度の物件の価格下落は比較的緩やかになっているのが近年の傾向です。

ただし、市場価格は景気や需要の影響を受けるため、同じ築年数でも個々の中古マンションの条件により価格が変動する点に注意が必要です。

また、中古マンションの価格は、築年数だけで決まるわけではなく、立地や管理状態の良さといった「付加価値」が、価値の維持や価格の安定に大きく影響します。

立地条件

中古マンションの価格に大きく影響するのが立地条件です。

中でも駅からの距離は重要な要素で、徒歩10分以内の物件は人気が高く、価格が安定しやすい傾向があります。

また、通勤や通学のしやすさだけでなく、周辺のスーパーや病院など生活に欠かせない施設の利便性も確認しておきたいポイントです。

立地は将来的な売却のしやすさにも関わります。駅に近く生活環境の整ったエリアは需要が高く、資産価値を保ちやすいという特徴があります。

管理状態

マンションの管理状態も価格に大きく影響する要素の一つです。

共用部分がきれいに保たれているかどうかは、管理が適切に行われているかの判断ポイントになります。

ゴミ置き場や駐輪場、共用廊下、エントランスなどが清潔に維持されているかを確認しましょう。

また、管理形態（日勤・巡回・常駐）や修繕履歴の有無なども確認しておきたいポイントです。

管理やメンテナンスが不十分なマンションは、建物の劣化が進みやすく、結果として資産価値の低下につながる可能性があります。

専有部分の状態

専有部分の状態は、購入後の修繕費やリフォーム費用に大きく関わります。内覧時には、慎重に確認しましょう。

設備はそのまま使える場合もあれば、想定以上の費用が必要なケースもあります。

給湯器や浴室、キッチンなどの水回り設備は、過去の交換履歴を確認しておくと将来のリフォームの目安になるでしょう。

また近年は、リフォームされていない物件を購入し、自分好みにリフォームやリノベーションを行うケースも増えています。

リフォーム予定の有無に関わらず、配管など目に見えない部分に不安があれば、ホームインスペクション（住宅診断）を活用するのも一つの方法です。

中古マンション購入時にかかる費用の注意点

中古マンションの購入では、物件価格だけでなく、さまざまな費用が発生します。

ここでは、物件価格以外にかかる購入費用やリフォーム費用、購入後に必要となる維持費について確認していきます。

物件価格以外にかかる諸費用

中古マンションの購入では、物件価格とは別に、各手続きに伴って発生する諸費用が必要になります。事前に内容と支払いタイミングの把握をしておきましょう。

■主な諸費用の例

支払い時期	費用
契約時	・印紙代 ・手付金 ・仲介手数料の一部
住宅ローン契約時	・ローン関連費用
引き渡し時	・登記費用 ・仲介手数料残額 ・登録免許税 ・固定資産税の精算金（引き渡し時に日割りで清算） ・司法書士費用

購入資金を検討する際には、諸費用も含めた総額で資金計画を立てることが重要です。また、購入後に継続して発生する費用にも注意が必要です。

固定資産税や管理費などの維持費と初期費用

中古マンションでは購入後に発生する維持費や居住のための初期費用が必要です。

これらを見落としてしまうと、後々家計に負担がかかるため、将来にわたる資金計画に組み込みましょう。

■主な維持費の例

支払い時期	費用
引き渡し後	・管理費・修繕積立金 ・火災保険料 ・引っ越し費用 ・駐車場代（車がある場合） ・家具・家電の購入費 ・不動産取得税（3〜6か月後） ・固定資産税（翌年から毎年） ・将来的な修繕費

とくに管理費や修繕積立金は毎月支払う必要があるため、住宅ローンの返済額とあわせて、無理なく支払えるかどうかは、重要な注意点です。

長期的な支出として考え、余裕のある資金計画を立てましょう。

リフォーム費用

中古マンションでは、築年数や室内の状態によって、購入後にリフォームが必要になります。

築年数が古い物件では、内装の劣化や汚れ、設備の老朽化が進んでいるケースも少なくありません。

壁紙や床材の張り替えなどの軽微なリフォームであれば数十万円程度で済みますが、水回り設備や給湯器の交換を伴う場合は、数十万円から数百万円程度かかることもあります。

購入前には室内の状態をよく確認し、必要になりそうなリフォーム費用を見込んでおきましょう。

中古マンション購入前に必ず確認したい注意点

中古マンションの購入では、価格や立地だけでなく、将来の費用や安全性に関わる注意点がいくつかあります。

購入後のトラブルを防ぐためにも、重要なチェックポイントをしっかり押さえておきましょう。

管理費・修繕積立金の積み立て状況

中古マンションでは、管理費や修繕積立金が毎月発生するため、現在の金額を必ず確認しましょう。

これらの費用は築年数の経過とともに増える可能性があり、将来的に値上げされるケースも少なくありません。

次のような点は事前に確認しておきましょう。

• 現在の金額
• 過去の値上げ履歴
• 今後の値上げ予定
• 築年数に応じた水準かどうか

管理費と修繕積立金は毎月継続して発生する費用です。住宅ローンとあわせて無理なく支払える資金計画を立てておく必要があります。

大規模修繕計画の有無

マンションでは一般的に、外壁や屋上、防水などの「大規模修繕」が12〜15年周期で実施されます。大規模修繕の計画について確認しておきましょう。

建物の規模によっては数千万円から数億円規模の費用がかかるため、修繕積立金が不足している場合には、各戸で追加負担が発生するケースもあります。

購入前には、次の点を確認しましょう。

• 大規模修繕計画の有無と予定
• 前回の大規模修繕の実施時期
• 修繕積立金の残高や推移

将来の費用負担を把握するためにも、修繕計画の内容は必ず確認しておきたいポイントです。

耐震基準（旧耐震・新耐震）の確認

中古マンションを購入する際には、建物の耐震基準は重要な確認項目です。

1981年5月31日以前に「旧耐震基準」で建築確認を取得した建物は、現在の新耐震基準と比べて耐震性能が低い可能性があります。

旧耐震基準では、震度5程度の地震に耐えられる構造が想定されていたため、震度6以上の地震では倒壊や損傷が発生するリスクがあるとされています。

旧耐震基準のマンションでは、住宅ローンの融資条件が厳しくなるケースや、税金の特例や控除が受けられない場合があるため注意が必要です。

住宅ローンが利用できる物件か

中古マンションの中には、築年数や建物の状態によって、住宅ローンの融資額や返済年数に制限が出る可能性があります。

築30年以上の物件で、担保価値が低いと判断される場合は、事前に金融機関へ相談して融資条件を確認しましょう。

「耐震基準適合証明書」や「既存住宅性能評価書」が取得できるケースでは、融資条件が緩和されるケースもあります。

金融機関によって判断基準が異なるため、購入を決定するまでに住宅ローンが利用できるかを確認しておくことが重要です。

中古マンション購入で後悔しないためのコツ

中古マンションの購入で後悔を防ぐ最大のコツは、物件価格だけでなく、諸費用や将来の維持費まで含めた「総予算」で判断することです。

とくに、修繕積立金の変動や維持費は、入居後の家計を左右する重要な注意点です。

また、住みやすさや資産価値の観点からも、物件の状態や管理体制、周辺環境も考慮に入れて多角的に検討しましょう。

もし判断に迷ったときは、不動産会社の担当者へ相談がおすすめです。

プロの視点からのアドバイスを受けることで、自分だけでは気づきにくいリスクを回避し、納得のいく住まい選びが可能になります。

マンションの購入をお考えならウスイホームにご相談ください

中古マンションの購入には、物件選びから資金計画まで、数多くの判断が伴います。

理想の住まいを探す中で、少しでも迷いや疑問が生じたときは、不動産会社へ早めに相談することで、見落としや判断ミスを防ぎやすくなります。

ウスイホームは1976年の創業以来、横浜・湘南・横須賀エリアを中心に地域密着で不動産サービスを提供してきました。

中古マンション購入が初めての方にも、物件選びから資金計画、契約手続きまで丁寧にサポートしています。

住まい探しに関する疑問や不安があれば、どうぞお気軽にご相談ください。

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中古マンションの注意点を理解して安心できる住まい選びをしよう

中古マンションの購入では、管理状況や修繕計画、将来の資産価値などを多角的に検討し、判断することが大切です。

あらかじめ注意点を確認しておくことで、予期せぬトラブルを回避しやすくなります。

本記事で紹介したポイントを参考に、情報を一つずつ整理して理想の住まい探しに役立ててください。

不安な点があれば、不動産会社の担当者へ遠慮なく相談しましょう。着実な疑問解決と適切な判断が、納得の住まいへとつながります。

監修者　海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会　不動産仲介士　試験問題監修委員

執筆者　ウスイホーム株式会社　広報チーム 1976年に神奈川県で創業。横浜・湘南・横須賀エリアで中古マンション購入のお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、マンション購入を検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL　https://www.usui-home.com/contact