一戸建て

【プロ監修】注文住宅と分譲・建売住宅どっちがいい?違い・価格費用

公開日: 最終更新日:
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戸建ての住宅の購入を検討すると「注文住宅」と「分譲住宅」「建売住宅」というように戸建て住宅にも種類があることが分かります。それぞれで販売価格が異なったりするなど、違いや特徴はどこにあるのでしょうか?

本記事ではプロ監修のもと、注文住宅・分譲住宅・建売住宅の違い、特徴を紹介。注文住宅が高くなる理由や、分譲住宅・建売住宅が安くても品質を維持できる理由についても詳しく解説します。

家は一生の買い物です。どちらの住宅が合うのか考えるためのポイントをおさえ、自分や家族にとって理想に近い戸建てを手に入れましょう。

監修者 海沼 仁(カイヌマ ヒロシ)

【経歴】
ウスイホーム株式会社 取締役。

大学時代は不動産評価論を専攻。
卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。
2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。
2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。

地域貢献活動にも力を入れ、2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。
地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。

【資格】
宅地建物取引士
CPM(米国不動産経営管理士)
日本RSP協会 不動産仲介士 試験問題監修委員

注文住宅・分譲住宅・建売住宅の違いとは?

「戸建て」「一戸建て」「一軒家」などと呼ばれる住宅は、一般的に、アパートやマンションのように、ひとつの建物に複数の住宅が存在する「集合住宅」に対して、ひとつ建物にひとつの独立した住宅がある家を指します。

その「戸建て(※)」の中にも、主に「注文住宅」「分譲住宅」「建売住宅」という3つの種類があります。それぞれの代表的な違いは以下の通りです。

  • 注文住宅は土地と家の建築を別に購入
    すでに所有している土地、またはこれから購入予定の土地に、自分たちでハウスメーカーや設計事務所(建築家)を選び、建物の建築を依頼する住宅をいいます。
  • 分譲住宅・建売住宅は土地と建物がセット
    不動産会社やハウスメーカーなどが、「土地」と「完成済み(または設計済み〜建築中)の建物」をセットで販売する住宅を「建売住宅」と呼びます。
    分譲住宅とは建売住宅の中でも、広い土地を複数に分譲し、各区画に住宅を建築して販売する住宅をいいます。

次から「注文住宅」「分譲住宅・建売住宅」それぞれの特徴を詳しく紹介していきましょう。

※本記事では「一戸建て」「一軒家」などの総称として、「戸建て」と呼びます。

【戸建て住宅】注文住宅とは?特徴

戸建て住宅の中でも「注文住宅」とは、どのような特徴があるのでしょうか。知っておくべきポイントを紹介します。

特徴①契約先はハウスメーカー・土地は別

最初の章でも少し触れましたが、「注文住宅」の特徴は、すでに所有(購入)している土地に、建物を建てるという点です。

土地を所有していない状態で注文住宅を建てたい場合は、別に土地を探して購入する必要があります(※)。

建物については、自分で選んだハウスメーカーや建築(デザイン)会社、工務店、注文住宅を扱う不動産会社などと「契約(建築工事請負契約)」を行い、建物を設計する段階から関わることになります。

※ハウスメーカーや不動産会社によっては、土地の購入から相談できるケースがあります。

特徴②完全にオリジナルの住宅 

注文住宅は、自分や家族の希望を盛り込んだ、世界にひとつだけのオリジナルの建物を建てられる点が大きな魅力です。

間取りの設計や玄関のデザイン、収納の場所や大きさ、壁紙の色など自分の好みに選ぶことができます。

キッチンやトイレ、浴室などの設備は、ハウスメーカーが推奨する選択肢の中から選ぶことで、ある程度の費用を抑えることが可能です。

特徴③規格住宅という選択肢も

ハウスメーカーによっては、注文住宅の一部ともいえる「規格住宅」を提供しているところもあります。

規格住宅とは、間取りや設備などが複数パターン準備されており、その中から希望のパターンを選んだり、組み合わせたりして設計していく住宅をいいます。

設計などにかける手間や時間的コストが削減されることで、注文住宅と比べて建築コストが安くなることから「ローコスト住宅」などと呼ばれることもあります。

具体的な建築費用は、ハウスメーカーや条件、地域などでも違うため一概に示すことはできませんが、首都圏の一般的な注文住宅の坪単価を60万円としたとき、規格住宅は40~50万円くらいに下がるというのが、ひとつの目安といえるでしょう。

<坪単価とは?>
建物を建てる際にかかる建築費用の目安で、1坪あたりにかかるコストをいいます。坪単価×建物の全体の面積(延べ床面積)で、建物全体にかかる建築費用を算出することができます。
例:坪単価500,000円 延べ床面積 40坪(約132㎡)の建物の場合
500,000万円×40坪=20,000,000円(※)

※あくまで建物の建築費で、新築住宅を建てる際はこの他に諸費用などがかかります。

おすすめ記事:【プロ監修】新築戸建ての購入価格とは?諸費用・注意点を解説

【戸建て住宅】分譲住宅・建売住宅とは?特徴

戸建て住宅の中でも「分譲住宅・建売住宅」の特徴について解説します。注文住宅の特徴と比較しながら見ていきましょう。

特徴①契約先は不動産会社・土地代が含まれる

建売住宅とは、土地と新築の建物がセットで販売され、購入価格には建物代だけでなく土地代が含まれている点が大きな特徴です。

その中でも分譲住宅とは、主に不動産会社が複数軒〜100軒規模の広い土地を一括で購入後、土地を分割(区画)して建物とセットで販売する住宅をいいます。

家を購入する際に行う契約では、通常、注文住宅が「ハウスメーカーなどとの<建築工事請負契約>」であるのに対し、分譲住宅・建売住宅は「不動産会社と<売買契約>」になるのも特徴のひとつです。

特徴②建物は設計済・完成済

「分譲住宅・建売住宅」は、先に述べたように、建物と土地がセットで販売されます。

このときの建物は、不動産会社などが事前に間取りや設備も含めて設計〜建築までを行い、建物はすでに完成済みや建築中、もしくは設計済みの状態で販売されます(※)。

注文住宅では、家の建築を依頼してから設計→建築となるため、完成までにある程度の時間を要しますが、分譲住宅・建売住宅では建築中〜完成済みのことが多いため、契約後の比較的早い段階で入居できる点も特徴といえるでしょう。

※分譲住宅の中には、ハウスメーカーが土地を購入し、自社の注文住宅を建築する「条件付き分譲」というケースもあります。本記事においては、不動産会社などが設計〜建築までを行い販売する「建売住宅」について解説します。

特徴③建築開始前や初期なら希望が通ることも

分譲住宅・建売住宅はすでに完成済みまたは建築途中であるとお伝えしましたが、設計の段階(建築工事がはじまる前)や、工事初期段階であれば、壁紙やフローリングの色、照明などを、自分好みに変更できる場合もあります。

不動産会社が提示する選択肢の中から選べば、追加料金が発生しないのが一般的ですが、対応範囲や料金などは、状況や不動産会社により異なるため事前の相談が大切です。

このとき、「間取り」や「水回り(キッチンやお風呂場など)」といった建物の構造に影響する部分については「変更ができない」点には注意が必要です。

注文住宅と分譲住宅・建売住宅の費用・価格差は?

ここでは注文住宅と、分譲住宅・建売住宅を購入する際の費用について詳しく解説します。注文住宅の方が高くなる理由、建売住宅が安くても品質を維持できる根拠についても見ていきましょう。

注文住宅と建売住宅の費用では価格差がある

住宅金融支援機構による2022年度の調査を見ると、新築でも分譲など「建売住宅」を購入した際の全国の平均費用は、3,719万円。

それに対し、土地を購入してフルオーダーで建てた「注文住宅」の全国の平均合計費用は、4,694万円と、分譲などの建売住宅と比べて、約900万円も高くなっていることが分かります。

参考:2022年度 フラット35利用者調査_住宅金融支援機構(2022年8月2日) 

分譲住宅・建売住宅が安い理由と品質が維持できる仕組み

分譲住宅・建売住宅の建物は、注文住宅と比較して購入費用が安いとされますが、住宅の品質(グレード)が低いというわけではありません。

価格を抑えることができる仕組みを見ていきましょう。

たとえば、分譲住宅であれば土地を一括購入することで土地購入にかかる諸費用を抑えることができます。また、分譲エリア一帯を同時に開発することで、土壌の運搬コストや重機のレンタル代など造成工事費やそのほか開発にかかるコストを抑える工夫が取られているのです。

建物の建築費でも、基本的な設計を建売住宅として共通化することで設計費を抑えたり、建材を同時に大量発注・生産することで全体のコストを下げることができます。

このような工夫や仕組みから、分譲住宅・建売住宅は住宅の品質は維持しながらも、価格を安くすることができるのです。

注文住宅が高くなる理由

注文住宅は設計や建材・設備などを自由に選べる分、こだわったものを選ぶことが多く、分譲住宅や建売住宅よりも、最終的な費用が高くなる傾向です。

たとえば、大きな吹き抜けを作ることで設計の強度を高めるための追加費用が発生したり、同じ品質の壁紙でも凝ったデザインの壁紙を選ぶことで費用がプラスされるといった事例が挙げられます。

また、設計の共通化や建材の大量発注などでコストを下げることができる分譲住宅と比較すると、設計も建築工事も1つの注文住宅のためだけに行うため、費用はどうしても高くなります。

土地代は地域差が大きい

注文住宅と建売住宅の価格差という視点からは少し外れますが、土地代は首都圏とそれ以外の地域では大きな差があるのが一般的です。

土地を購入して注文住宅を建てるケースだけでなく、土地代を含めた分譲住宅・建売住宅の場合も地域差が出やすいため、自分の住みたい地域でどれくらいの相場になるのか、不動産会社やハウスメーカーに確認することをおすすめします。

【戸建て住宅】注文住宅と建売住宅どっちがいい?

「注文住宅と分譲住宅・建売住宅は、結局どちらがいいの?」という疑問を持つ方のために、自分に合う物件を選ぶためのポイントを解説します。判断材料の一つとして参考にしてください。

まずは金融機関の事前審査を受けてみよう

意外に思われる方も多いと思いますが、戸建てを購入しようと思ったら、まずは金融機関の事前審査を受けてみることをおすすめします。

<事前審査でわかることとメリット>

  • 今の自分が、金融機関のローンをどこまで借りられるのかがわかる。
  • 月々の具体的な支払額が見えることで、適正なローン額が見えてくる。
  • 適切なローン額に見合った物件も見えてくる。
  • 事前審査に落ちたとしても、まだ検討段階であるため、時間をかけて落ちた理由への対策が取れる。

事前審査を受けたからといって必ず本審査を申し込む必要はないため、戸建ての購入を決めた段階で、審査を申し込んでも問題はありません。検討してみましょう。

参考動画:【いっしょに不動産(ウスイホーム)】不動産購入いちばん初めにやるべきこと1選

自分の住みたい地域の土地価格と建築費用を調べる

注文住宅、分譲住宅・建売住宅のどっちがいいのか決める前に、もうひとつ知っておきたいのが、住みたい地域の土地の相場と坪単価です。

土地の価格は、隣の駅や街であっても利便性や駅からの距離といった条件で価格が変わります。

建築費用も、物価や輸送費、人件費といった諸費用に地域差があるため、同じハウスメーカーであっても坪単価が異なることがあるため、事前に把握しておくと安心です。

土地の相場をインターネットで調べる場合は、不動産流通機構(国土交通省指定)が提供している「レインズマーケットインフォメーション」や、国土交通省の「土地総合情報システム」などがおすすめ。住みたい地域に強い不動産屋に、直接相談してみるのもよいでしょう。

坪単価については、住みたい地域にある住宅展示場や新築の建売住宅などを扱っている不動産会社に聞いてみましょう。

参考:
レインズマーケットインフォメーション_不動産流通機構
土地総合情報システム_国土交通省

どっちがいい?自分の理想の家にこだわりたい派は注文住宅

注文住宅の最大のメリットは、自分や家族が希望する間取りや内装が実現することで、理想に近い家を建てられることです。

デメリットを挙げるなら、間取りや設備の相談などに時間や労力がかかる点といえるでしょう。

ただし、家族で間取りや装備について話し合う時間は、後から見ると一生の思い出になるため、これらをポジティブにとらえられるような時間的余裕をもって計画することをおすすめします。

また、費用の面では、こだわりと費用に折り合いをつけることが必要になってくるでしょう。事前審査で把握した「適切なローン額」の中で検討するように心がけましょう。

<どっちがいい?注文住宅の魅力>

  • 建物では、自分の理想にこだわりたい。
  • 土地をすでに所有している、購入したい土地がある。
  • 設計段階の細かい打ち合わせや、壁紙や設備などの建材選びなどの対応が可能、または楽しめる。
  • 引っ越しをするまでに、時間的・金銭的な余裕がある。

どっちがいい?戸建て購入価格とのバランス重視派は建売住宅

分譲住宅・建売住宅のメリットは設計〜完成済みの建物であるため、注文住宅と比較して、早く入居できるという点です。

子どもの入学・進級のタイミングや、転勤などで戸建てを購入したい時期が決まっている場合は、分譲住宅・建売住宅がおすすめといえるかもしれません。

費用面でも、すでに販売価格が決まっているため事前審査の段階で物件が購入できるか否かが把握しやすい点や、コストを下げる工夫によって注文住宅よりも安く購入できる点が大きな魅力といえるでしょう。

デメリットとして挙げるなら、部屋数が足りないなど間取りや設備などが希望に合わないといったことが考えられます。

そのような懸念がある場合は、変更できる可能性がある設計〜建築途中の物件を探してみたり、部屋数を増やすのであれば後から対応できる間仕切り家具などを検討してみるのもよいでしょう。

<どっちがいい?分譲住宅・建売住宅の魅力>

  • 理想はあるが間取りや設備など、ある程度のラインで納得できる。
  • 土地から探す・購入する必要がある。
  • 設計や設備選びも大事だが、時間や費用、手間とのバランスを重視したい。
  • 引っ越しする時期が決まっている。なるべく早く引っ越したい。

柔軟さと慎重さのバランスで理想の家を探そう

戸建ての購入では、注文住宅を建てるつもりで土地を探しているときに、理想の立地や条件の分譲住宅に出会ったり、建売住宅を探していたら理想的な更地(建物がない土地)を見つけローコストの注文住宅で理想の家を建てるなど、当初の予定や考えと異なる選択になることがあります。

しかし、物件はまさに「出会い」であるため、予定とは違う結果が最良になることがあるのです。

家は一生をかけた高い買い物ではありますが、何もかもが叶う住宅を見つけることは難しいともいえます。「こうありたい」という固定観念を時には外して、柔軟に慎重に検討しつつも、「優先したいもの」を明確に持つことが大切です。理想の家を探してみましょう。

湘南エリアの戸建て情報をお探しの方は下記よりご覧ください。

執筆者 ウスイホーム株式会社 広報チーム
1976年に神奈川県で創業。お客様と地域の発展のため、住宅に係わるあらゆるお手伝いをさせて頂いております。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、新築戸建てや中古戸建てを検討・購入する際に役立つ最新情報を発信しています。
お問い合わせURL https://www.usui-home.com/contact

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