【プロ監修】戸建て購入時の仲介手数料の相場計算・上限・無料の理由

戸建て住宅を購入するときにかかる「仲介手数料」。具体的な金額は物件などによって異なりますが、新築戸建てでは100万円前後がひとつの相場といえるでしょう。

仲介手数料は決して安い金額ではないため、どのように計算するのか、上限はあるのかといった疑問や、仲介手数料が無料になるケースの仕組みと注意点についても、プロ監修のもと解説します。

また、金融機関から住宅ローンを借りる際に支払う仲介手数料（事務手数料）の相場や、火災保険の相場、地震保険のポイントについても紹介します。

新築戸建て、中古戸建ての購入を考えている方、実際に仲介手数料の見積書や請求書を見て、内訳や計算方法を知りたいという方は、さっそく一緒に見ていきましょう。

戸建ての仲介手数料計算方法と早見表｜不動産編

新築戸建てや中古戸建てを購入する際に、不動産会社へ支払う仲介手数料の相場を知るために、まずは計算方法から解説します。戸建て住宅の購入価格ごとに仲介手数料の相場が分かる早見表も紹介します。

※2023年時点の算出法、消費税10％で試算しています。年度などによって変わることがあるため、不動産会社からの見積書などで確認し、不明な点は担当者に相談しましょう。

戸建ての仲介手数料の計算方法と早見表

戸建ての仲介手数料は、以下の計算式（速算式/正確な金額を算出できる簡易的な計算式）で求められます。

【戸建ての仲介手数料　計算方法　速算式】

＜（成約価格×3%）＋60,000円＞×消費税

【2,000万円の戸建ての仲介手数料　計算例】

＜（2,000万円の成約価格×3% ※1）＋ 60,000円 ※2＞×消費税10% = 726,000円

※1   2,000万円×3% = 600,000円

※2 ＜660,000円＞×消費税10％(66,000円)=726,000円

【戸建ての仲介手数料　早見表】

住宅取引に多い価格帯の仲介手数料について、各価格ごとの相場を記載しました（消費税は10%）。ひとつの目安として参考にしてください。

500万円	216,000円
1,000万円	396,000円
1,500万円	561,000円
2,000万円	726,000円
2,500万円	891,000円
3,000万円	1,056,000円
3,500万円	1,221,000円
4,000万円	1,386,000円
4,500万円	1,551,000円
5,000万円	1,716,000円

戸建ての仲介手数料の相場・上限・内訳とは？

戸建ての仲介手数料は、「宅建業法（たっけんぎょうほう／正式名は宅地建物取引業法）」という法律で定められた額を超えてはならないという「上限」が決められています。

上限額は、先ほどの速算式や早見表で示した仲介手数料を指します。つまり、不動産取引で多い「相場」=「上限」となっていることが一般的で、状況などによって上限より低い仲介手数料になることもあります。

不動産会社に支払う仲介手数料の主な内訳は、以下の通りです。不動産売買にかかわる一連の必要経費が仲介手数料でまかなわれているといえるのです。

• お客様の家へ行って書類のやり取りや契約を行う、物件までお客様を案内する、代行手続きで役所へ行くといった際の経費（ガソリン代・駐車場代、高速代など）
• 物件に関わる各種書類作成の手数料、事務的な経費（コピー代、インク代など）
• インターネットや紙媒体への宣伝・広告にかかる経費
• 司法書士など専門家への手数料
• 住宅ローン手続きのサポートにかかる経費
• 担当者の人件費　　など

仲介手数料は安い金額ではないため、できるだけ払いたくないと思うこともありますが、自分の家の購入のために、いろいろな人や書類がかかわっていることを知っておきましょう。

戸建ての仲介手数料を支払うタイミングと方法

次に、仲介手数料を支払うタイミングと方法を確認しましょう。状況や不動産屋会社によって異なりますが、主に以下の3つのパターンがあります。

1. 売買契約時と物件の引渡し時の2回に分けて支払う
2. 契約成立時に一括で支払う
3. 売却代金の支払いと同時に支払う

仲介手数料の支払方法は、銀行振込が一般的です。振込手数料はかかりますが、通帳に「金額」「日時」などの記録を明確に残せるため最適な方法といえるでしょう。

多くの場合、不動産会社へ支払う仲介手数料は現金払いとなりますが、住宅ローンを借りる場合、金融機関によってはローンに組み入れることがあります。住宅ローンに組み入れたい場合は、自分の希望にあう金融機関を選びましょう。

戸建ての仲介手数料が無料？！仕組みと注意点

戸建て購入時の仲介手数料は不動産売買に係わる一連の必要経費とお伝えしましたが、一部の物件などで「無料」としているケースがあります。仲介手数料が無料になる代表的な仕組みと注意点について、一緒に確認していきましょう。

仕組みと注意点①売主にのみ請求する

仲介手数料の基本的な仕組みとして、仲介する不動産会社が「売主」と「買主」の両方を仲介している場合（両手仲介）、仲介手数料は「売主」「買主」の両者から得ることができます。

しかし、仲介手数料無料としているケースでは「売主」からのみ仲介手数料を得て、「買主」からの仲介手数料を無料としていることがあるのです。

注意点：紹介される物件数が減る可能性がある

この仕組みのポイントは、「売主」から確実に仲介手数料を得られる物件に限ってしまうというものです。「売主」からの仲介手数料のみが不動産会社の収入源となるため、仲介手数料を得られないリスクのある物件は、そもそも紹介しないという仕組みになっていることがあるのです。

売主から確実に仲介手数料を得られる契約というのは、物件全体の27%程度といわれています。

つまり、仲介手数料を無料とする際に紹介される物件というのは、一般に流通している物件全体の30％ほどのみになる可能性があるのです。この点に注意が必要です。

仕組みと注意点②その他の名目で請求する

仲介手数料が無料でも、「ローン代行手数料」のように一般的には見られない「独自の手数料」として別の項目が追加されていることがあります。

また、「司法書士への代行手数料」のように、一般の人があまり知らない手数料や諸費用などに、少しずつ上乗せしているケースも見られます。

注意：適正な手数料・項目を確認しよう

仲介手数料を含む見積書が手元に届いたら、手数料や各種名目が適正な価格・項目なのか、できる範囲でチェックすることをおすすめします。

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仕組みと注意点③売買契約までの対応費の削減

不動産会社の利益になる仲介手数料を削減して、無料にしているケースもあります。

仲介手数料を支払う側としては嬉しいように聞こえますが、不動産会社側は人件費や対応費を削って対応することが増えるため、問い合わせ対応が遅れがちになったり、物件紹介では現地集合・現地解散になるようなケースもあるのです。

物件の対応エリアが狭く限定的だったり、銀行の住宅ローンへのアドバイスやフォローが少なくなるといった可能性もあります。

注意点：仲介手数料無料とどっちが得か考える

一般的な不動産会社では仲介手数料が有料な代わりに、金利が低い提携銀行を無料で紹介したり、物件見学時に送迎するといったサービスがつくことが多いです。

銀行の金利を例にすれば、5,000万円のローンで金利が0.3%高いと、35年間で支払う額が280万円も多くなるという試算があります。

「仲介手数料無料」と「仲介手数料が有料で受けられるサービス」とを比較し、自分や家族のニーズに合う不動産会社を検討するとよいでしょう。

参考動画：

【いっしょに不動産(ウスイホーム)】タダより高いものは無い！仲介手数料無料・値引きのからくりを暴く！

仕組み・注意点④購入後のアフターフォローが手薄になることも

「仕組み・注意点③」で述べたように仲介手数料を削減して無料にしているケースでは、売買契約後の相談やアフターフォロー、トラブル時の対応も手薄になる可能性があります。

注意点：売買契約後の相談事は意外と多い

新築戸建て・中古戸建てともに、戸建て購入後も仲介した不動産会社に相談したりアフターフォローやアフターサービスを依頼するケースは多く見られます。

たとえば、部屋の間仕切りリフォームやカーテン取り換えの相談、不動産会社によっては3年後・5年後のアフターサービス保証がついたり、担当者ベースで個別相談に乗ってくれるようなケースもあるでしょう。

中長期的な視点でいえば、15年前後で発生することが多い外壁塗装の塗り替えやトイレのリフォームなどが挙げられます。

仲介手数料無料のケースでは、このような際の対応が手薄になる可能性があるのです。中長期的な視点も含めて検討することをおすすめします。

戸建ての仲介手数料と諸費用｜住宅ローン編

戸建て購入時の仲介手数料を考えるとき、忘れてはいけないのは銀行から「住宅ローン」を借りる際の仲介手数料です。多くの方は住宅ローンを利用して家を購入するため、銀行の住宅ローンでは、どれくらいの仲介手数料がかかるのか、一緒に確認していきましょう。

※住宅ローンの仲介手数料は金融機関や借入金額、状況などによって異なります。本記事で紹介する金額や％は代表的な事例の目安とし、実際の金額などは金融機関に確認しましょう。

戸建ての住宅ローンでかかる仲介手数料

銀行から「住宅ローン」を借りて戸建てを購入する際にかかる仲介手数料は、「事務手数料」などといわれます。

金額は金融機関によって異なりますが3〜5万円程度が相場。借入額の2%前後としているところも多いです。

戸建ての住宅ローンでかかる諸費用

住宅ローンでかかる主な諸費用は、金融機関や状況によって異なることがありますが、主なものは以下の通りです。

• 印紙代

ローンを契約する際にも、税法に定めた印紙代を支払います。借入金額が500〜1,000万円は10,000円、1,000万円〜5,000万円は20,000円です。

• 抵当権設定登記の諸費用

住宅ローンを貸し出す金融機関は、借主が住宅ローンを支払えなくなったときの担保として不動産に対して「抵当権」を設定します。抵当権の設定にかかる諸費用は、借入金額×0.4％がひとつの目安です（※）。

※主な内訳は「登録免許税」という税金や代行手続きを行う司法書士への手数料などの実費です。年度によって負担金が軽減される軽減措置が適用される場合があります。

• 保証料

住宅ローンの契約者が亡くなるなど、やむを得ない事情で住宅ローンを支払えなくなったときに、住宅ローンの支払いを保証してくれるのが「団体信用生命保険」です。その保険会社へ支払う保証料があります。

金融機関や住宅ローンのプランによって異なりますが、住宅ローンの金利に0.2〜0.3％上乗せして支払うタイプが多いです。

戸建て住宅ローンの仲介手数料を支払うタイミングと注意点

戸建ての住宅ローンに対する仲介手数料（事務手数料）を支払うタイミングは、住宅ローンの契約時ではなく、「ローンの支払いが行われる実行日」が一般的です。

支払う方法は、「銀行口座から引き落とし」となることが多いです。

頭金の一部として事前に現金で準備しておくことが多いですが、最近では仲介手数料（事務手数料）も住宅ローンに組み込める金融機関があります。

火災保険料は住宅ローン諸費用の一部ととらえる

住宅ローンの借り入れを行う際には、火災保険への加入を必須としている金融機関がほとんどであるため、火災保険は住宅ローンにかかる諸費用の一部としてとらえるのが一般的です。

火災保険料は主に、①住宅の構造、②補償範囲、③地震保険の有無などによって金額が変わります。

火災保険料の保険料は保険会社や条件などで細かく変わるため一概に言及はできませんが、首都圏の一般的な新築戸建ての例（1年間の保険料：木造戸建て／延べ床面積30坪前後）で、「地震保険あり」で10万円前後～、「地震保険なし」5万円前後～がひとつの目安といえるでしょう。

火災保険料の相場に違いがでる3つの要素について概要を解説します。

火災保険料の相場のポイント①住宅の構造

火災保険は、木造の戸建てでも一般的な構造（H構造/非耐火構造）と比較して、壁・柱・はり・屋根・床など主な構造部分に「準耐火性能」が適応されている「T構造/耐火構造

※」の方が、数万円以上安くなる傾向です。理由は火災によるリスクが下がるためです。

※T構造／耐火構造とは？

住宅の主な構造部分（壁・柱・はり・屋根・床など）に省令準耐火性能（または準耐火性能）が適応されている戸建て住宅。省令準耐火性能とは、建築基準法で定められている「準耐火構造」に相応する防火性能（火災に耐えうる構造や工法）を持つ住宅として、「住宅金融支援機構」の基準に適合する住宅を指します。

参考：省令準耐火性能とは？_住宅金融支援機構

火災保険料の相場のポイント②補償範囲

火災保険といっても、火災以外に「落雷」「水害」「風災」「雪災」「水濡れ」「爆発」「盗難」といった損害にも対応しているのがほとんどです。

どの補償をつけるのかは自分たちで選ぶのが一般的ですが、この補償範囲によって火災保険料が変わってきます。

また、同じ補償範囲の火災保険だとしても、水害の多い地域や雪災の多い地域など自然災害のリスクが高い地域は、そうでない地域と比べて保険会社が設定する保険料が高くなる傾向です。

火災保険料の相場のポイント③地震保険の有無

地震保険をつけると、火災保険料は数万円以上高くなります。そのため、火災保険だけで地震保険は必要ないと考える方もいるようです。

しかし、一般的な火災保険では「地震が原因によるあらゆる損害」は対象外になることから、できる範囲で地震保険の検討をおすすめします。

ちなみに、地震保険も地域によるリスク差に基づいた価格の違いがあります。

【番外編】戸建て不動産の仲介手数料の6万円って何？

「番外編」として、冒頭に解説した戸建て購入時にかかる「仲介手数料の速算式」で出てきた60,000円とはいったい何の金額なのかを、最後のまとめとして解説していきます。

戸建て仲介手数料の計算式｜詳しい計算方法

冒頭で紹介したのは速算式でしたが、「宅建業法」で決まっている戸建て仲介手数料の計算法は、以下のような3段階層で算出する方法になっています。

【戸建て仲介手数料の計算方法】

200万円までの成約金額に対しては5%、400万円までの成約金額に対しては4%、それ以上の部分に対して3%という仕組み。

1段階）成約金額            ～200万円まで ：（成約金額×5%）×消費税

2段階）成約金額201万円～400万円まで：（成約金額×4%）×消費税

3段階）成約金額401万円以上～             ：（成約金額×3%）×消費税

速算式で使った2,000万円の例を使って、試しに正規の計算式で計算してみると、以下のように仲介手数料の最終金額（726,000円）が合致します。

1段階）   200万円×5%=100,000円　

2段階）   200万円×4%=  80,000円

3段階）1,600万円×3%=480,000円

合計）

＜100,000円＋80,000円＋480,000（= 660,000円）＞×消費税10%=726,000円

60,000円って何の金額？

「速算式」では、正規の計算式のように段階的に5%、4%、3%とかけていくのではなく、第1段階〜第3段階に共通する3%を、先に2,000万円にかける方法をとっています。

例：2,000万円の成約価格

①成約金額2,000万円×3%=600,000円

↓

②1段階）200万円×2%=40,000円

ここでかけるのは本来は5%だが、すでに①で3%をかけているので、5%-3%=残り2%をかける

↓

③2段階）2,000,000円×1%=20,000円

ここででかけるのは本来は4%だが、すでに①で3%をかけているので、4%-3%=残り1%をかける

↓

④（②＋③＝）60,000円　

この④が60,000円の正体です。①と②は、401万円以上の物件であれば、必ず共通する金額になるため、速算式として成立するのです。

ちなみに、上記の①〜③までの数字を計算すると、合計金額はぴったり合致します。

＜600,000円①＋60,000円②＋①＞×消費税10％ = 726,000円

少しややこしい計算式になりますが、参考にしてください。

戸建ての仲介手数料には根拠がある

戸建ての仲介手数料は決して安い金額ではないため、「無料」という言葉につい惹かれがちです。しかし、無料になる仕組み（理由）と注意点をきちんと把握し、自分にあった不動産会社を選ぶことが大切といえます。

住宅ローンにも、仲介手数料（事務手数料）がかかります。金融機関を選ぶ際は仲介手数料が安いというだけでなく、中長期的な視点で自分にあった金利や団体信用生命保険のプランの検討など、総合的な判断が重要です。本記事を参考にして、自分や家族の状況にあった計画につなげていきましょう。

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