サブリース物件は売却できる？売却の流れや注意点を解説

「サブリース契約中の物件は売却できるのか？」という疑問をお持ちのオーナーの方もいらっしゃるかと思います。

結論としては、サブリース物件の売却は可能です。ただし、契約内容や進め方によっては、思いがけないリスクを伴うことがあります。

本記事では、サブリース物件の売却をスムーズに進めるために必要な知識を解説します。

売却の可否から、契約の継続・解除の選択肢、そして売却を成功させるための具体的なポイントまで、専門的な視点からわかりやすく紹介します。

サブリースとは、管理会社が物件を一括で借り上げ、オーナーに一定の家賃を保証する仕組みです。ここでは、サブリース契約の基本と収益構造について解説します。 

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サブリース物件とは？

サブリースとは、管理会社が物件を一括で借り上げ、オーナーに一定の家賃を保証する仕組みです。ここでは、サブリース契約の基本と収益構造について解説します。

サブリース契約の概要

サブリース契約とは、不動産管理会社が物件を一括で借り上げ、第三者に転貸する形態のことです。

オーナーにとっては空室時でも一定の賃料が保証されるため、安定した収入を得られるメリットがあります。

しかし、その反面、契約内容によっては賃料の減額や契約解除が制限される場合もあり、注意が必要です。

たとえば、収益性が低下しても一定期間は契約を継続しなければならないケースもあるため、契約書の条項をよく確認することが重要です。

また、更新や解約の条件によっては、将来的な売却にも影響を及ぼすことがあります。

サブリース物件の収益構造

サブリース物件の収益構造は、オーナーが直接入居者から賃料を受け取る一般的な賃貸経営とは異なります。

管理会社が中間に入り、転貸による賃料との差額（マージン）を収益とするため、オーナーには相場より低い賃料が支払われるケースが多く見られます。

また、空室が発生しても収入が保証される一方で、そのリスクを加味した賃料設定となっており、実際の家賃との差額や空室率が高くなると、収益性が著しく低下する可能性もあります。

サブリース物件は売却できる？

先述の通り、サブリース契約中でも物件の売却は可能です。

ただし、通常の物件と異なり、契約の内容や買主の同意、金融機関の評価などに影響が出る場合もあります。

ここでは、売却が可能な条件や注意点について詳しく解説します。

サブリース契約中でも売却は可能

サブリース契約中の物件であっても、売却自体は可能です。

オーナーチェンジ物件として、契約を引き継いでくれる買主が見つかれば、そのまま契約を継続した形で売却できます。

ただし、買主がその契約条件を受け入れられるかどうかがポイントです。

特に、賃料保証額が相場より低い場合や、契約内容に不利な条件があると、購入をためらわれることもあります。

また、金融機関によっては、サブリース契約が評価のマイナス要因となり、融資に影響するケースもあるため、事前に確認しておきましょう。

売却に向けて確認すべき契約条件

サブリース物件を売却する際には、契約書の内容を十分に確認しておく必要があります。特に以下のポイントは、事前にチェックしておきたい重要な項目です。

• 中途解約の可否：契約期間中でも解約が可能かどうか確認しましょう。中途解約が禁止または制限されているケースもあります。
• 違約金の有無：解約時に違約金が発生するかどうか確認しましょう。契約内容によっては免除される場合もあります。
• 違約金の金額：違約金が発生する場合、その金額や算出方法がどう定められているかを確認しておくことが重要です。
• 契約更新の条件：自動更新の有無や、更新時の賃料改定・契約解除の可否など、将来的な契約内容に関わる条件をチェックしましょう。

これらの条件を事前に確認せずに売却を進めてしまうと、買主との間でトラブルに発展する可能性もあります。

不明点がある場合は、不動産会社や法律の専門家に相談しながら進めると安心です。

サブリース物件を売却する流れ

サブリース契約中の物件を売却する際は、通常の不動産売却とは異なる注意点が多くあります。

スムーズな売却を実現するためには、準備段階から慎重に対応を進めることが重要です。

ここでは、売却前の準備と売却活動の進め方について具体的に解説します。

売却前の準備

まずは、現状の契約内容と収益状況を正確に把握することから始めましょう。具体的には、以下のような書類や情報の整理が必要です。

• サブリース契約書の内容：契約期間、中途解約条項、更新条件など
• 現在の賃貸借契約に関する情報：家賃の金額、入居者の有無、家賃保証の有無など
• 直近の収支状況と収益見込み：管理費、修繕積立金、固定資産税などの支出項目

これらの資料をもとに、不動産会社や専門家と相談しながら、現状把握と売却の可否、また売却に伴うリスクの有無を検討します。

特に、買主がサブリース契約を引き継げるかどうかは、売却成功の大きなポイントとなります。

事前準備を丁寧に行うことで、その後の売却活動をスムーズに進めることができるでしょう。

売却活動の進め方

準備が整ったら、いよいよ本格的な売却活動に入ります。売却活動では、以下のような流れで進めていくのが一般的です。

【売却活動の流れ】

1. 不動産会社による価格査定を受ける
2. 物件の販売戦略を立てる（契約継承前提か、解約後の売却か）
3. 販売活動を開始（ポータルサイトへの掲載、営業資料の作成など）
4. 内覧対応・購入希望者との調整
5. 条件交渉および売買契約の締結

特に注意すべきなのは、サブリース契約の有無や内容を買主に正確に伝えることです。

これを怠ると、契約後のトラブルにつながる可能性が高くなります。

売却成立後も契約の引き継ぎ方法や書類の整備が必要となるため、信頼できる不動産会社と連携して進めることが、成功へのカギとなります。

売却後の手続き

売買契約が成立した後も、オーナーにはいくつかの重要な法的・実務的な手続きが残されています。以下に、主な手続きを整理しました。

手続き項目	内容・補足説明
所有権移転登記	司法書士を通じて、物件の名義を買主に変更します。法的な所有権移転には必須の手続きです。
管理会社との契約整理	サブリース契約がある場合は、買主への契約引き継ぎや解約について管理会社と調整・書面対応を行います。
住宅ローンの返済・抵当権抹消（該当する場合）	売却代金でローンを完済し、抵当権が設定されている場合は抹消登記を行います。
譲渡所得の申告	売却で利益が出た場合、翌年の確定申告で「譲渡所得」として税務申告が必要になります。

複雑な手続きも多いため、不動産会社や司法書士、税理士のサポートを受けながら進めると安心です。

サブリース物件を売却するコツ

サブリース物件を少しでも有利に売却するためには、事前の準備や売却戦略が欠かせません。

ここでは、信頼できる会社への相談や、市場動向を踏まえたタイミングの判断、過去事例からの学びといった具体的なコツについて解説します。

サブリース物件売却の実績がある会社に相談する

サブリース物件の売却は、通常の不動産売却に比べて契約や法的な制約が多いため、経験豊富な会社に相談することが成功の第一歩です。

実績のある会社であれば、サブリース特有の契約条件を理解しており、買主への説明もスムーズに進められます。

さらに、オーナーが抱えるリスクを正しく把握し、最適な戦略を提案してもらえる点も大きなメリットです。

信頼できる会社を選ぶには、過去の取引事例や専門性を確認することが重要で、複数社に査定を依頼することで比較検討しやすくなるでしょう。

市場動向とタイミングを見極める

サブリース物件の売却価格は、市場の状況や金融機関の融資姿勢、さらには不動産税制の動きによって大きく変わります。

そのため、高値での売却を目指すにはタイミングの見極めが重要となります。

たとえば、金利が低く購入希望者が増える時期や、エリアの需要が高まる時期を狙うと有利に売却できる可能性が高まります。

反対に、市況が悪化している時期に売却を急ぐと、想定よりも安値での売却につながる恐れがあります。

市況や制度変更の情報をこまめにチェックし、不動産会社と相談しながら売却の時期を決めることが、成果を最大化するための重要なポイントといえます。 

過去の売却事例を参考にする

同じような条件のサブリース物件が、実際にどのような価格や条件で売却されたのかを調べておくことも、サブリース物件を売却するコツの1つです。

過去の事例を参考にすることで、自分の物件が市場でどの程度の価値を持つのか、現実的な売却価格の目安をつかむことができます。

さらに、過去事例からは「契約を引き継いで売却したのか」「解約してから売却したのか」といった戦略の違いも確認でき、自分の状況に合った方法を検討する材料となります。

インターネット上の不動産取引データベースや、不動産会社の過去取引の事例を活用すると効率的です。

こうした情報を把握しておけば、査定や交渉の際にも説得力を持って臨むことができ、納得のいく取引が実現しやすくなるでしょう。

サブリース契約付きで売却するか解除して売却するかの判断基準

サブリース物件を売却する際には、契約を継続したまま売却するか、それとも契約を解除してから売却するかを選択する必要があります。

ここでは、それぞれの特徴やメリット・デメリットを整理し、判断の参考となる基準を解説します。

サブリース契約付きで売却する場合

サブリース契約を引き継いだ状態で売却する方法は、契約内容がそのまま継続されるため手間が少なく、収益が安定していると判断されやすい点が特徴です。

特に、定期的に安定した家賃収入が見込める場合には、投資目的の買主にとって魅力的に映る傾向があります。

また、入居者募集や空室リスクを気にする必要がないため、買主にとっても安心感があります。

ただし、賃料が相場より低く設定されている場合には、投資効率が悪いと見なされ、買主が敬遠する可能性もあります。

契約付き売却はスムーズである一方で、価格面で不利になるケースがある点に注意が必要です。

サブリース契約を解除して売却する場合

契約を解除してから売却する方法は、空室の状態で売却できるため、通常の収益物件と同じ条件で市場に出すことができます。

その結果、価格交渉の余地が広がり、相場に沿った価格で売却しやすくなる点が大きなメリットです。

特に、自用目的で購入を検討している買主にとっては、サブリース契約がない方が自由度が高く魅力的です。

しかし一方で、契約解除には違約金や正当事由の必要性など、リスクや制約が伴う場合があります。

また、解約から売却までの空室期間が長引くと、その間の収益はゼロとなり、オーナーにとって負担が生じます。

したがって、解除売却は価格面で有利になる可能性がある反面、リスク管理を入念に行うことが不可欠です。

それぞれのメリット・デメリット

サブリース契約を引き継いで売却する場合と、契約を解除してから売却する場合には、それぞれ異なる特徴があります。

以下にメリット・デメリットを整理しました。

売却方法	メリット	デメリット
契約付きで売却	契約をそのまま継続できるため手間が少ない	賃料が相場より低いと売却価格が下がりやすい
	収益が安定していると投資家に受け入れられやすい	買主層が投資家に限られる場合がある
契約を解除して売却	空室状態で売却できるため価格交渉がしやすい	解約時に違約金や正当事由が必要となる場合がある
	投資家だけでなく自分で住みたい買主（自用目的）にも売りやすい	売却までの空室期間は収益が得られない

売却方法を選ぶ際には、物件の状況や買主層のニーズを踏まえ、リスクとリターンを冷静に比較することが大切です。

サブリース物件売却時の注意点

サブリース契約中の物件を売却する際には、通常の不動産売却とは異なるリスクや留意点があります。

ここでは、契約解約に伴うリスク、売却価格への影響要因、そして法的・税務的な注意点を整理して解説します。

契約解約のリスク

サブリース契約を解除して売却する場合、さまざまなリスクが発生する可能性があります。代表的なものは以下のとおりです。

• 違約金の発生：契約条件によっては、数か月分の賃料に相当する違約金を支払う必要があるケースがあります。
• 原状回復費用：契約内容によっては、解約時に物件を原状回復する義務が発生し、追加のコストとなることがあります。
• 入居者への対応：入居者がいる状態で解約を進める場合、退去交渉や説明が必要となり、トラブルに発展するリスクがあります。
• 管理会社との調整不足：事前に管理会社と十分な調整を行わないと、解約手続きや売却がスムーズに進まない場合があります。

これらのリスクを回避するためには、契約条件や必要な手続きを前もって整理し、管理会社と十分に調整を行うことが重要です。

売却価格への影響要因

サブリース物件の売却価格は、いくつかの要因によって大きく左右されます。主なポイントは以下のとおりです。

• 契約条件：中途解約や更新に関する制約が厳しい場合、買主に不利と見なされ、価格が下がる傾向があります。
• 収益性：オーナーに支払われる賃料が相場より低いと利回りが悪化し、査定額も低めに評価されやすくなります。
• 地域需要・人口動向：エリアの賃貸需要や人口推移が堅調であれば価値が維持されやすく、逆に需要が弱い地域では価格が下がる可能性があります。
• 市場での評価基準：投資用物件としての魅力や金融機関の融資姿勢が、売却価格に直接影響します。

こうした要因を理解したうえで、不動産会社に査定を依頼し、市場での評価を把握しておくことが大切です。

法的・税務的な注意点

サブリース物件を売却する際には、法的・税務的なリスクを見落とさないことも大切です。

契約解除を伴う場合は、借地借家法の規定により解約の可否や条件が制限される可能性があります。

税務面では、譲渡所得税・消費税・登録免許税など複数の課税項目が生じることがあり、正しく申告・納付しなければ追徴課税の対象となる恐れもあります。

さらに、契約内容や売却方法によっては法的なトラブルに発展するケースもあるため、事前に十分な準備と確認を行い、法律と税務の両面からリスク管理を徹底することが求められます。 

サブリース物件売却のご相談はウスイホームへ

ウスイホームでは、サブリース契約中の物件についても売却の可否を丁寧に診断し、最適な方法をご提案しています。

契約内容の確認や売却方法の選定など、オーナー様の不安や疑問に寄り添ったサポートが可能です。

サブリース特有の条件に精通しているため、安心してご相談ください。

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サブリース物件の売却を成功させるために今できることを整理しよう

サブリース物件の売却を円滑に進めるためには、事前の準備が何よりも大切です。

まずは契約書を確認し、解約の可否や違約金の有無、契約更新の条件などを正しく把握しましょう。

そのうえで、サブリース物件の売却実績がある不動産会社に相談し、複数社から査定を受けて比較検討することが成功のカギとなります。

また、金利動向や地域の賃貸需要など、市場環境を見極めることも高値売却につながる重要なポイントです。

これらを丁寧に整えておくことで、リスクを抑えつつ、納得度の高い売却を実現しましょう。

監修者　海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会　不動産仲介士　試験問題監修委員

執筆者　ウスイホーム株式会社　広報チーム 1976年に神奈川県で創業。横浜・湘南・横須賀エリアでオーナー様の経営方針や物件の特性に合わせたサブリースプランをご提案しています。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、サブリースを検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL　https://www.usui-home.com/contact