サブリース契約は、「空室リスクを回避できる」として不動産オーナーの注目を集める一方で、「やめとけ」と忠告する声も少なくありません。
本記事では、サブリースの基本的な仕組みや契約上のリスク、実際に起きたトラブル事例をもとに、契約前に押さえておきたい注意点をわかりやすく解説します。不安や誤解を避けるためにも、正しい知識を身につけたうえで、じっくりと検討していきましょう。
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目次
サブリース契約とは？
サブリース契約とは、不動産オーナーが管理会社（サブリース会社）などの業者と契約を結び、一定の家賃保証を受けられる仕組みです。実際の入居者とはサブリース会社が契約するため、オーナーは空室リスクの軽減を期待できます。
ここからは、サブリース契約の2つの契約形態と、管理委託契約との違いについて解説します。
サブリース契約の2つの型
サブリース契約には主に「家賃保証型」と「パススルー型」の2種類があり、それぞれに特徴とリスクがあります。
家賃保証型は、入居状況に関わらず毎月一定額の賃料が支払われる方式です。安定した収益が見込める一方で、契約時に想定した家賃よりも減額される可能性や、契約期間中に一方的な賃料改定が行われるケースもあります。
一方、パススルー型は、実際の入居者から得られる家賃収入に連動して、サブリース会社がオーナーに支払う方式です。この形式では収益が変動しやすく、満室であれば収入は多くなりますが、空室が続けば収益は減少します。
| 項目 | 家賃保証型 | パススルー型 |
| 支払い方式 | 毎月一定額を保証 | 入居者家賃に連動 |
| 収益の安定性 | 高いが減額リスクあり | 変動が大きく収益が不安定 |
| 空室リスク | オーナー側のリスクは少ない | 空室があるとオーナーの収益も減る |
| 想定される課題 | 減額通知や一方的な契約変更の可能性 | 安定収入を確保しにくい |
安定性を重視するか収益性を重視するか、自身の投資方針に応じて検討することが重要です。
管理委託契約とは？サブリースとの違い
管理委託契約は、物件オーナーが管理会社に対し、賃貸物件の運営や管理業務のみを委託する契約形態です。入居者との賃貸契約はオーナー自身が直接結び、家賃もオーナーが受け取ります。管理会社は、家賃の集金、入居者対応、建物の維持管理などを代行するのみです。
サブリース契約と比べて、家賃収入はオーナーに入るものの、管理手数料が差し引かれます。ただし、サブリースよりも手取り収入が高くなる傾向がある点は大きな特徴です。一方で、空室リスクや滞納リスクもすべてオーナーが負うことになります。自由度が高く、自分で物件を運用したいというオーナーには向いていますが、管理の手間やトラブル対応に時間を割かなければならない点に注意が必要です。
「サブリースはやめとけ」と言われる主な理由
サブリース契約は安定収益が期待できる一方で、複数のリスクや制約が潜んでおり、慎重な検討が求められます。
ここでは、「やめとけ」と言われる主な理由を具体的に整理して解説します。
家賃保証があるのに賃料が減額される
一見、家賃保証があることで収入が安定すると考えられがちですが、契約条項や借地借家法に基づき、サブリース会社から賃料の見直しを求められる場合があります。
契約時に提示された金額がずっと続くとは限らず、築年数の経過や空室率の上昇などを理由に、途中で賃料の見直しを求められることがあります。結果として、想定よりも収益が低くなり、不動産投資の計画に影響を及ぼす可能性があります。
オーナー側から解約できない
サブリース契約は、契約期間中のオーナー側からの解約には制約がある場合があります。多くの場合、契約期間が長期に設定されており、途中で解約するためには厳格な条件を満たす必要があります。
また、契約書に明確な解約条項が記載されていないケースでは、解約の交渉が長引いたり、トラブルに発展する可能性もあります。このような契約上の縛りが、柔軟な不動産経営の妨げとなることもあるため、契約前に十分に確認しましょう。
サブリース会社の倒産による収入ストップのリスクがある
サブリース契約では、オーナーは入居者からではなく、サブリース会社から賃料を受け取るため、サブリース会社の経営状況に大きく左右されます。万が一、サブリース会社が倒産すれば、賃料の支払いが突然止まるリスクがあります。
さらに、倒産した場合、契約自体が自動で無効になるわけではありませんが、オーナーが入居者との直接契約を整備していない場合には、急な対応が必要となる場合があります。契約先の財務状況や経営の安定性を事前に確認しておくことも重要です。
免責期間や家賃未払いが発生する可能性がある
サブリース契約には「免責期間」と呼ばれる、賃料が発生しない期間が設けられることがあります。これは、契約開始直後や空室が長期間続いた場合に、サブリース会社から賃料が支払われない期間を指します。
また、経営難などを理由にサブリース会社が家賃を滞納するリスクもゼロではありません。収益の安定性を見極めるうえで、契約条件を詳細まで確認するようにしましょう。
入居者を選べずトラブルが起きることがある
サブリース契約では、オーナーが直接入居者を選定できません。そのため、場合によってはトラブルの原因となる入居者が選ばれてしまうケースもあります。
たとえば、騒音・ゴミ出し・家賃滞納などの問題が発生した場合でも、オーナーは介入しにくく、サブリース会社を通しての対応となるため、解決までに時間がかかることがあります。
また、入居者の質が物件の価値や周辺住民との関係性に影響を与えることもあるため、オーナー側にとっては大きな不安材料となり得ます。
想定外の修繕費や原状回復費の負担が発生する
サブリース契約では、修繕費や原状回復費用がオーナー側の負担とされることがあります。たとえば、入居者の退去後に発生する壁紙や床の張り替え、設備の交換といった内装の補修費用や、建物の老朽化に伴う修繕などが該当します。サブリース会社がこれらの費用を負担することは少なく、契約時に詳細な取り決めがなされていない場合、想定外の出費が生じる恐れがあります。
また、「通常損耗（経年劣化）」と「特別損耗（故意・過失による破損）」の区別が曖昧な契約では、責任の所在が不明確となり、サブリース会社とトラブルに発展することもあります。
修繕費の負担範囲や費用分担のルールについては、契約書を事前によく確認し、必要に応じて交渉しておくことが重要です。
解約時に高額な違約金を請求される
サブリース契約を途中で解約する際には、契約条項に基づき違約金が発生することがあります。特に、長期契約では残りの契約期間に応じた損害賠償金を請求されることもあり、契約内容を十分に理解せずに締結すると、想定外の負担を抱えるリスクがあります。
契約書には、解約条件や違約金の有無・金額について明確に記載されているかを必ず確認する必要がありますが、不明瞭なまま契約してしまうケースも少なくありません。
将来的なトラブルや予期せぬ出費を避けるためにも、契約前に弁護士などの専門業者へ相談しておくことをおすすめします。
実際に起こったサブリースのトラブル事例
「サブリースはやめとけ」と言われる背景には、実際に起きたさまざまなトラブルがあります。ここでは、その代表的な事例を3つの分類に分けてご紹介します。
賃料減額トラブル事例
サブリース契約においてよく見られるトラブルの一つが、賃料の減額請求です。契約時には「毎月一定額の家賃を保証する」との説明を受けていても、契約から数年後に「地域の賃料相場が下落した」といった理由で、サブリース会社から家賃の減額を求められるケースがあります。
オーナー側は契約上の「家賃保証」を根拠に反論しようとしても、実際には「賃料は市場相場に応じて見直すことがある」といった条項が含まれていることがあり、結果的に減額を受け入れざるを得ない状況に陥ることもあります。
このように、契約内容の文言が曖昧な場合には、解釈の違いによってトラブルに発展する可能性があります。
途中解約・契約解除トラブル事例
サブリース契約では、オーナーが途中解約や契約解除を希望しても、スムーズに認められないケースがあります。たとえば、賃料が想定よりも大きく下がった、物件の運用方針を見直したいといった理由で解約を申し出ても、契約内容によっては「双方の合意がなければ解除できない」と定められており、一方的な解約が困難なことがあります。
こうした場合、交渉が長期化したり、訴訟などの法的手段に発展することもありますが、契約条項に明確な規定があると、オーナー側の主張が受け入れられない可能性もあります。
契約期間中の柔軟な見直しが難しい点は、サブリース契約におけるリスクのひとつといえるでしょう。
サブリース会社の経営破綻・収入途絶事例
サブリース契約における深刻なリスクの一つが、契約先であるサブリース会社の経営破綻に伴う家賃収入の途絶です。これまでに、安定した賃料を受け取っていたにもかかわらず、突然サブリース会社からの入金が止まり、その後、会社の倒産が判明したというケースも報告されています。
このような場合、家賃保証が打ち切られるだけでなく、オーナーが入居者との直接契約を整備していなかったことで、賃貸運営の継続に支障をきたすこともあります。
サブリース会社の経営状況は契約時点で十分に把握しにくい面がありますが、信用力の見極めや複数業者との比較検討を行うことは、リスク回避のうえで有効な手段といえるでしょう。
サブリース契約を選ぶなら知っておきたいポイント
サブリース契約にはリスクがある一方で、契約内容を正しく理解し、必要な対策を講じることでトラブルを回避することも可能です。
ここでは、契約前後に確認すべき項目や、会社選びの基準、見直しや交渉の方法など、安心して契約に臨むために押さえておきたい重要なポイントを解説します。
契約書で確認すべきポイント
サブリース契約を結ぶ前には、契約書に記された各条項の意味を正確に把握しておく必要があります。なかでも、以下のような点については特に注意が求められます。
- 「家賃保証あり」とあっても、条文内に「相場に応じて見直す場合がある」と記されていないか
- 「免責期間」が設定されているかどうか、その有無や期間（月数）
- 契約期間の満了時や中途解約の条件がどう定められているか
- 修繕や原状回復にかかる費用負担がオーナー側に一方的に偏っていないか
こうした項目の記載に曖昧な表現が含まれている場合は、契約前に専門家へ相談し、必要があれば文言の修正を依頼しましょう。内容を曖昧なままにしておくと、後に予期せぬトラブルへ発展するおそれがあります。
信頼できる会社を見極めるポイント
サブリース契約を検討する際には、契約書の内容だけでなく、契約相手となるサブリース会社の信頼性も慎重に見極める必要があります。特に以下のような要素は、事前に確認しておきたいポイントです。
- 国土交通省への賃貸住宅管理業者登録の有無
- 経営基盤の安定性
- 実績と評判
- 過去のトラブルや行政処分の有無
また、一社のみの提案で判断するのではなく、複数のサブリース会社から見積もりや提案を取り寄せて条件や対応の違いを比較検討することが、納得のいく契約につながります。
契約後に交渉・是正するためのポイント
サブリース契約は、締結後も状況の変化に応じて、契約内容の見直しや再交渉が必要になる可能性があります。たとえば、賃料が一方的に大きく減額されたり、修繕費の負担が想定以上に増えた場合には、契約内容を再確認し、条件の変更を申し出ることも選択肢の一つです。
その際には、契約書の条文を正しく把握したうえで、事実に基づいた冷静な交渉を行うことが大切です。交渉が難航したり、トラブルに発展する恐れがある場合には、弁護士や不動産の専門家に相談することで、適切な対応がしやすくなります。
契約は締結後の対応も重要です。トラブルを未然に防ぐためにも、契約後のサポート体制や見直しの余地についても、あらかじめ意識しておくと安心です。
サブリースに関するご相談はウスイホームへ
サブリース契約に関する不安や疑問は、物件の状況や契約条件によって内容が大きく異なります。ウスイホームでは、契約前の確認や他の賃貸管理方法との比較検討を含め、専門スタッフが丁寧にサポートいたします。
契約の可否や内容に迷っている段階でも構いませんので、お気軽にご相談ください。将来的な資産運用の方向性に合ったご提案をさせていただきます。
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リスクを踏まえて、自分に合った契約を選択しよう
サブリース契約には一定のメリットがある一方で、リスクや制限も存在します。大切なのは、その仕組みや注意点を正しく理解したうえで、自身の目的や物件の状況に適した契約方法を選ぶことです。
サブリース以外にも、管理委託や自己管理などの選択肢を踏まえて比較検討することで、後悔のない判断ができるようになります。自分にとって本当に安心できる運用スタイルを見つけましょう。
| 監修者 海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会 不動産仲介士 試験問題監修委員 |
| 執筆者 ウスイホーム株式会社 広報チーム 1976年に神奈川県で創業。横浜・湘南・横須賀エリアでオーナー様の経営方針や物件の特性に合わせたサブリースプランをご提案しています。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、サブリースを検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL https://www.usui-home.com/contact |