マスターリース契約・サブリース契約の違いとは？仕組みや注意点を解説

マスターリース契約とサブリース契約は、不動産の賃貸運用で広く活用されている契約形態ですが、その仕組みや収益リスク、オーナーの責任範囲には明確な違いがあります。

本記事では、マスターリース契約とサブリース契約の構造や特徴、契約時に注意すべきポイントを整理します。ご自身の物件運用にどちらが適しているかを判断するための基礎知識を解説しますので、参考にしてみてください。

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マスターリース契約とは？

マスターリース契約は、オーナーが所有する物件を一括で賃貸管理会社（サブリース会社）に貸し出す賃貸方式の一つです。ここでは、マスターリース契約の仕組みと主な種類について解説します。

マスターリース契約の仕組み

マスターリース契約では、オーナーが物件をサブリース会社に一括で貸し出し、その会社が入居者と転貸借契約を結ぶ構造が基本です。入居者からの賃料はサブリース会社が受け取り、その後、契約で定められた方法に基づいてオーナーへ賃料が支払われます。

これにより、オーナーは入居者対応や滞納対応、管理業務の多くをサブリース会社に委ねることができ、賃貸経営に伴う手間や負担を軽減することが可能となります。

マスターリース契約の種類

マスターリース契約には主に「家賃固定型」と「変動型（パススルー型）」の2種類があります。家賃固定型では、契約期間中オーナーに支払われる賃料が一定で、空室の有無による収入変動が抑えられます。収入の安定性を重視したいオーナー向けの契約形態です。

一方、変動型は入居率や入居者からの賃料収入などに応じてオーナーに支払われる賃料が変動し、収益が増える可能性がある一方で、空室や賃料下落の影響を受けやすいため、一定のリスクを許容できるオーナー向けの契約形態といえます。

契約タイプ	特徴	向いているオーナー
家賃固定型	空室の有無にかかわらず比較的安定した収入を見込める	リスクをできるだけ抑えたい方
変動型	空室や賃料下落の影響を受けやすい反面、マーケット環境が好調な場合において、より高い収益が期待できる	一定のリスクを許容できる方

契約の種類を選ぶ際には、物件の立地や築年数、周辺市場の動向に加え、自身の投資方針やリスク許容度を十分に考慮することが重要です。

マスターリース契約とサブリース契約の違い

マスターリース契約とサブリース契約は、基本的に同じ仕組みの契約です。オーナーは物件を管理会社（サブリース会社）に一括で貸し出し（マスターリース契約）、管理会社が入居者と賃貸借契約を結んで運用します（サブリース契約）。ここでは、それぞれの主な違いをわかりやすく整理します。

契約当事者の違い

オーナーがサブリースを依頼する場合、マスターリース契約とサブリース契約は基本的に一体的に機能します。オーナーは物件を管理会社（サブリース会社）に貸し出すマスターリース契約を結び、管理会社はその物件を入居者に転貸するサブリース契約を結びます。オーナーは入居者との直接契約を持たず、日常の管理業務や入居者対応の多くを管理会社に委託できます。

契約当事者とオーナーの関与の範囲は以下の通りです。

契約形態	オーナーの契約相手	入居者の契約相手	オーナーと入居者の関係	特徴契約上のポイント
マスターリース契約	サブリース会社	なし	契約関係なし	オーナーは管理会社に物件を貸す契約。管理会社が入居者と契約し、運営全般を一括管理。
サブリース契約	なし	サブリース会社	契約関係なし	オーナーは直接契約に関与せず、管理会社が入居者対応や契約管理を行う。

このように、両契約はオーナーにとって一つの管理・運用の仕組みとして機能します。契約当事者や関与範囲、賃料保証の方法などは契約条件によって異なるため、契約内容を十分に確認し、自身の管理方針やリスク許容度に応じて判断することが重要です。

責任範囲の違い

オーナーがサブリースを依頼する場合、マスターリース契約とサブリース契約は一体的に機能します。オーナーは物件の所有者として、建物全体の維持や大規模修繕といった長期的な管理責任を負います。一方、日常的な管理業務（入居者対応や賃料回収など）は管理会社（サブリース会社）が担当するのが一般的です。

契約内容によっては、サブリース会社がさらに広範囲の業務を担うこともあります。そのため、契約締結時には、どの業務を誰が担うかを明確にしておくことが重要です。

業務ごとの責任範囲（オーナーとサブリース会社）

項目	責任者	備考
入居者対応 （クレーム・問い合わせなど）	サブリース会社	日常の入居者対応全般を管理会社が担当
賃料回収・滞納対応	サブリース会社	管理会社が入居者からの賃料回収を行い、オーナーには契約に基づき賃料を支払う
室内の修繕対応	オーナー （契約により一部サブリース会社）	オーナーが原則対応。契約で管理会社に委託可能
建物の維持・管理全般（外壁・屋根など）	オーナー	大規模修繕や長期的な維持管理はオーナーの責任
給排水・電気・ガスなどの設備管理	オーナー	設備の維持管理はオーナーが実施、契約により委託可能
共用部の管理（清掃・点検など）	サブリース会社またはオーナー	契約内容により異なる

責任範囲を曖昧にしたまま契約を締結すると、後々のトラブルにつながる可能性があります。どの業務を誰が担うのか、契約書に具体的に記載されているかを必ず確認するようにしましょう。

賃料保証の仕組み

オーナーがサブリースを依頼する場合、契約はマスターリース契約（オーナーと管理会社間）とサブリース契約（管理会社と入居者間）が一体的に機能します。賃料保証がある場合には、オーナーにはあらかじめ取り決められた一定額の賃料が管理会社から支払われる仕組みとなり、空室が発生しても収入が安定しやすいという特徴があります。ただし、保証額は市場相場より低く設定される場合があります。また、賃料保証は無条件・永続的なものではなく、契約内容によって見直しや減額が行われることがあります。

賃料保証の主な内容（例）

項目	内容	備考
保証額	管理会社からオーナーに一定額支払われる	市場相場より低めに設定されることが多い
保証期間	契約期間中（見直しが入る場合あり）	短期に設定される場合や、一定期間後に保証が終了するケースもある
空室時の支払い	空室でもオーナーに賃料が支払われる	空室でも賃料が支払われる契約が多いが、内容は契約により異なる
賃料改定の可能性	契約更新時や一定期間経過後などに見直しが入ることがある	契約期間中でも賃料が減額される条項が盛り込まれていることがある

保証に関するトラブルを防ぐためには、「賃料改定の条件」「空室時の支払いルール」「保証終了のタイミング」など、細かい契約条項を必ず確認し、不明点は事前に管理会社へ問い合わせておきましょう。

適用される法律の違い

マスターリース契約とサブリース契約では、契約関係に関与する当事者の立場や役割が異なるため、適用される法律も異なります。

マスターリース契約では、不動産オーナーが貸主、サブリース会社が借主となります。

サブリース会社が賃貸住宅管理業法の登録対象であれば、契約前にオーナーへ契約内容やリスクに関する重要事項を説明し、書面で交付する義務があります。

※登録対象となるのは、一定規模以上の賃貸住宅管理業務を行う事業者で、規模や管理戸数に応じて法律で定められています。

また、サブリース会社が借主となるため、借地借家法が適用され、オーナーが一方的に契約を解除することは難しい場合があります。

一方、サブリース契約では、サブリース会社が貸主、入居者が借主となり、法的には借地借家法が適用されるため、入居者は保護されます。オーナーは直接契約当事者ではありませんが、サブリース会社が借主として持つ権利により、契約条件の変更や解除が制約される場合があります。たとえば、オーナーが賃料変更や契約解除を希望しても、サブリース会社の権利や入居者保護の観点から自由に実行できないことがあります。

法律適用の比較（オーナー目線）

比較項目	マスターリース契約	サブリース契約
適用される主な法律	借地借家法（オーナーは貸主として制約を受ける）、賃貸住宅管理業法（サブリース会社が登録対象の場合）	借地借家法（入居者が保護される）
法律の適用対象	サブリース会社（借主として保護・登録事業者として規制を受ける）	管理会社と入居者
オーナーによる契約終了	借主である管理会社の権利により、一方的な解除が難しい場合がある	管理会社の権利や入居者保護により、契約条件変更や解除の自由度が制約される場合がある
契約前の説明義務・書面交付	登録対象のサブリース会社はオーナーへの説明義務あり	オーナーには直接関与なし（入居者には宅建業法に基づきサブリース会社が説明・書面交付義務あり）
契約の透明性	登録対象のサブリース会社の場合、一定の透明性が確保される	管理会社と入居者間で契約内容の確認が必要

契約にどの法律が関係しているかを理解しておくことで、トラブルや誤解を未然に防ぐことができます。特にマスターリース契約では、借主である管理会社の権利により、一方的な契約解除が難しくなる点に注意が必要です。

マスターリース契約のメリット

マスターリース契約には、賃貸経営の安定化やオーナーの業務負担軽減につながるさまざまなメリットがあります。ここでは、主に賃料保証が付される場合を中心に、代表的な利点を4つの観点から解説します。

空室や滞納による収入リスクを軽減できる

マスターリース契約では、サブリース会社が物件を一括で借り上げ、契約で定めた賃料（家賃固定型の場合）をオーナーに支払います。入居者の有無にかかわらず、オーナーは一定額の賃料を受け取ることができるため、空室が続いた場合や家賃滞納が発生した場合でも、収入が大きく変動しにくくなります。

なお、賃料保証の有無や水準、見直し条件は契約ごとに異なるため、保証内容がどの範囲まで及ぶのかを事前に確認することが重要です。

長期的な契約で収支計画を立てやすい

マスターリース契約は一般的に5年〜10年などの長期契約となることが多く、賃料や契約条件もあらかじめ合意された内容に基づいて運用されます。これにより、オーナーは中長期的な視点で比較的安定した収入を見込むことができ、将来的なリフォームや修繕費の積み立てなども計画的に進めやすくなります。

不動産投資におけるシミュレーションや収支計画を立てる際にも、収入変動の要因を抑えながら長期的に運用できる点は、大きなメリットです。

入居者対応の手間を軽減できる

マスターリース契約では、入居者とのやり取りやトラブル対応などの日常的な管理業務を、サブリース会社が担います。たとえば、設備の故障や近隣トラブル、賃料の督促など、オーナーにとって負担になりやすい対応業務を任せることができるため、自主管理に比べて大幅に手間が減ります。

物件を複数所有している方や、本業と両立しながら不動産を運用している方にとって、精神的・時間的な負担の軽減は非常に大きなメリットとなります。

経営計画や融資審査に有利になる

マスターリース契約によって一定額の賃料収入が確保されていることは、金融機関から見て収益の見通しを立てやすい契約形態と評価される場合があります。特に賃料保証が付されている場合には、返済能力の安定性を示す材料となり、融資審査においてプラスに働くことがあります。

また、事業計画や資産評価の面においても、将来収益の予測がしやすくなる点は、オーナーにとって重要なメリットです。

マスターリース契約のデメリット

マスターリース契約は安定収入や業務負担の軽減など多くのメリットがありますが、一方で契約条件や運用上の制約に注意が必要です。ここでは、主に賃料保証が付される場合を中心に、デメリットについて具体的に解説します。

市場賃料より安く設定されることがある

マスターリース契約では、契約内容によっては、サブリース会社が空室リスクや家賃滞納リスクを負う代わりに、オーナーへの賃料を市場相場よりも低めに設定するケースがあります。これは、リスクを見越したうえでの採算調整であり、結果として、オーナーが直接賃貸した場合に得られた収益を下回る可能性があります。

エリアの需要が高まり、市場賃料が上昇した場合でも、契約期間中は賃料が固定されていることが多く、市場変動を十分に反映できない点はデメリットといえます。安定性を優先するか、収益性を重視するかは、オーナーの方針によって判断が必要です。

契約期間中に賃料を減額される可能性がある

契約時に一定の賃料が保証されていても、契約書に定められた条件に基づき、サブリース会社から賃料の見直しを求められるケースがあります。これは、景気の変動や入居者の退去が相次いだ場合、入居率の低下や市場環境の変化などを理由に、賃料の減額交渉が発生するためです。

特に長期契約においては、途中で賃料水準が変動する可能性があるため、契約書の中で賃料改定の条件や時期を明確に定めておくことが重要です。見直しに応じない場合、契約更新に影響することもあるため注意が必要です。

中途解約や更新に制限がある場合がある

マスターリース契約では、オーナーが貸主、管理会社が借主となるため、借地借家法が適用される場合があります。その結果、オーナーが契約期間中に一方的に中途解約したり、契約満了時に更新を拒絶したりするには、法律上の正当事由が必要となるケースがあります。

単に「収益性を高めたい」「契約条件を見直したい」といった事情だけでは、正当事由として認められないことも多く、柔軟な契約見直しが難しくなる点はデメリットといえます。

なお、賃料不払いなど管理会社に重大な契約違反がある場合には、正当事由とは別に契約解除が認められる可能性がありますが、これは例外的なケースです。

サブリース契約会社の選定に慎重さが求められる

マスターリース契約では、賃料の支払い義務を負うサブリース会社の経営状態が、オーナーの安定収入に直結します。そのため、財務基盤が弱い会社や実績の乏しい会社と契約した場合、倒産リスクや賃料未払いといったトラブルに発展する可能性があります。

契約前には、会社の信用調査や過去の実績、管理体制の信頼性などを十分に確認することが重要です。単に高い賃料を提示する会社ではなく、長期的に安定した経営を行っているかを見極める必要があるでしょう。

マスターリース契約のトラブル防止に必要な法的知識とは？

マスターリース契約やサブリース契約を巡るトラブルは、過去に契約内容の理解不足や説明不十分を背景としたトラブルが多数発生し、消費者庁や国土交通省においても問題として取り上げられてきました。これらの経緯を踏まえ、オーナー保護の観点から制度整備が進められてきたのが現在の法制度です。

特に、賃貸住宅管理業法の施行により、一定規模以上の賃貸住宅管理業務を行う登録事業者については、マスターリース契約（オーナーとサブリース会社間）を締結する前に、契約内容や想定されるリスクについて重要事項の説明および書面交付を行う義務が課されています。これにより、オーナーが契約内容を十分に理解したうえで判断できる環境が整えられつつあります。

しかしながら、すべてのサブリース会社がこの登録義務の対象となるわけではなく、契約形態や事業規模によっては、法律上の説明義務が及ばない場合もあります。そのため、制度に過度に依存するのではなく、オーナー自身が契約構造や適用される法律を正しく理解することが、トラブル防止において極めて重要です。

特に注意すべき点としては、契約書に記載された賃料改定の条件や時期、中途解約や更新拒絶に関する要件、修繕や管理業務の責任分担などが挙げられます。これらの条項は、契約後の運用や収益性、契約終了時の自由度に大きな影響を及ぼすため、内容を十分に確認し、不明点があれば事前に説明を求めたうえで契約を締結することが不可欠です。

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マスターリース契約・サブリース契約の理解を深めて最適な選択を

マスターリース契約とサブリース契約は、いずれも不動産経営を支援する有効な手段ですが、契約構造やリスク、責任範囲には明確な違いがあります。適切な契約形態を選ぶには、それぞれの特徴を正しく理解し、自身の物件状況や経営方針に合った選択を行うことが重要です。

法的な保護範囲、責任分担、賃料保証の内容など、契約に影響を与えるポイントを事前に把握しておくことで、将来的なトラブルや損失のリスクを抑えることができます。不安な点や判断が難しい場合は、実績ある専門会社への相談を積極的に検討しましょう。

監修者　海沼 仁（カイヌマ ヒロシ） ウスイホーム株式会社 代表取締役社長 【経歴】 大学時代は不動産評価論を専攻。 卒業後、1997年にウスイホーム株式会社入社。売買仲介部門の新人賞を受賞。 2001年、新店の上大岡店店長に就任。以降、各店店長を歴任。特に新店舗の立ち上げを得意とし、後にエリアマネージャーに抜擢される。 2012年より取締役に就任。主に横浜、湘南エリアでの商圏拡大に尽力している。 2021年には創業45周年を機に、SDGs推進に取り組む「ウスイグループSDGs宣言」を制定。地域貢献活動にも力を入れている。 2025年4月、ウスイホーム株式会社代表取締役社長に就任。 地域密着型営業で築き上げてきた不動産業界のキャリアと実績から、顧客の信頼も厚く、幅広い人脈を持つ。著名人・有名人からの相談や紹介も多い。 【資格】 宅地建物取引士 CPM（米国不動産経営管理士） 日本RSP協会　不動産仲介士　試験問題監修委員

執筆者　ウスイホーム株式会社　広報チーム 1976年に神奈川県で創業。横浜・湘南・横須賀エリアでオーナー様の経営方針や物件の特性に合わせたサブリースプランをご提案しています。長年にわたり蓄積してきた知見を活かし、サブリースを検討する際に役立つ情報を発信しています。 お問い合わせURL　https://www.usui-home.com/contact